Imposition plus-value démembrement

Quand vous avez une propriété, on peut dire que vous avez déjà votre assurance vie. Et il est tout à fait possible d’auygmenter vos values dans l’immobilier. Pour savoir comment faire, consultez notre article : SCPI et déficit foncier : qui est Grand Paris Pierre ?

La fiscalité des plus values

L’imposition des plus values pour un bien démembré dépend de la part vendue et non de la valeur en pleine propriété.

Généralement, ce genre de partage (en démembrement) se fait suite à une succession. Les héritiers choisissent de vendre le bien en commun ou bien de vendre séparément leurs droits. Il y a toujours un prix pour la cession de l’usufruit et un autre prix pour la cession de la nue-propriété. Il n’existe pas non plus d’imposition sur les plus values éventuelles d’un bien cédé à titre gratuit. De même si la transmission est motivée par la nature du bien ou la qualité du vendeur.

En réalité, le démembrement des droits de propriété n’a d’effet que sur le prix de vente. Les plus values immobilières sont ensuite calculées selon la part de chaque vendeur. La fiscalité est également différente puisqu’il y aura deux plus values différentes.

La vente conjointe

Ici, le nu-propriétaire et l’usufruitier décident ensemble de vendre le bien dans sa totalité. Il y aura un prix spécifique pour la partie de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire. La value immobilière n’est autre que la plus value dégagée par la vente du bien commun.

La détermination des prix à appliquer est fonction de la durée de détention (à partir de la date de cession ou de l’acquisition de l’usufruit) et surtout de l’âge de l’usufruitier si les droits sont acquis suite à une succession. Chacun des héritiers sera imposé différemment en fonction de sa part.

Le prix de chaque droit n’est autre que la valeur vénale retenue dans l’acte d’achat si les vendeurs ont eu leurs droits séparément comme pour une donation. Ainsi sera calculée la plus value.

Mais l’administration fiscale peut également prendre la valeur réelle du bien en pleine propriété pour déterminer la plus value. A cette plus value (conjointe) sera appliqué un abattement de 10 % par année écoulée à partir de la cinquième année de détention.

La vente séparée

Le droit en nue-propriété peut être vendu séparément du droit en usufruit. Le barème fiscal est utilisé pour évaluer le prix de ce droit en tenant compte de l’âge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’utilise pas le bien comme son habitation personnelle, il n’a pas droit à une exonération et reste soumis à l’impôt sur les plus values. L’imposition classique des plus values lui est applicable. Il faudra compter les charges et les amortissements pour déterminer la valeur imposable aux revenus fonciers. Si c’est une SCI redevable de l’impôt sur les sociétés, elle demeure également soumise à l’impôt sur les plus values.

L’usufruitier peut aussi opter pour la cession de sa part sur la résidence principale avant l’extinction de l’usufruit. Dans ce cas, il est le seul à bénéficier de l’exonération fiscale parce que l’État souhaite l’aider à se constituer une assurance-vie.

La valeur imposable reste la valeur mentionnée dans l’acte. La plus value serait le surplus entre la valeur supposée du bien à la cession des droits et la valeur à la vente.

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