Imposition loyers perçus sci

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés pour être imposables.
L’impôt à payer est différent selon les associés, en fonction des parts sociales.
L’imposition se fait sur chacun d’entre eux à titre individuel. C’est le principe de transparence.

Tout contribuable en France est soumis à l’impôt sur les revenus. Personne ne peut y échapper. En revanche, il est possible de réduire le montant. En investissant, par exemple, dans l’immobilier, vous disposez de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent vous faire bénéficier jusqu’à moins 21% d’impôts. Pour en savoir plus, consultez notre article : ne pas déclarer ses revenus locatifs : quels sont les risques ?

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Le principe de transparence

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés pour être imposables. L’impôt à payer est différent selon les associés, en fonction des parts sociales. L’imposition se fait sur chacun d’entre eux à titre individuel. C’est le principe de transparence.

Aucune SCI n’est de type commercial parce qu’elle travaille dans la gestion commune des biens immobiliers. Dans la pratique, les résultats sont déclarés et les revenus locatifs sont divisés entre les associés proportionnellement à leurs parts.

La déclaration est pourtant obligatoire, sur le formulaire 2072-S ou 2072-C. La SCI doit répondre aux critères d’éligibilité : bien acquis en pleine propriété mais non nue-propriété ou en usufruit, associé personne physique, etc.

Votre résidence principale peut devenir votre source de réduction fiscale. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Robien ?

L’imposition des associés

L’associé est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers selon régime fiscal et toujours sous le BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les dividendes perçus de la SCI sont ajoutés à son revenu personnel. Le taux marginal d’impôt sur le revenu peut être de 14 %, de 30 % ou même de 41 % suivant ses revenus. Plus ils seront élevés, plus l’imposition est élevée (pour la SCI).

Ainsi, les loyers perçus dans le cadre de la société affectent la part imposable mais aussi le taux d’imposition. Pour les charges déductibles (taxe foncière, frais des travaux, assurances, …), elles dépendront aussi des revenus de la location.

Si elles sont plus importantes que les loyers, chaque associé peut intégrer jusqu’à 10 700 euros au déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global du même foyer fiscal de l’associé.

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L’impôt sur les sociétés

L’imposition d’une SCI à l’impôt sur les sociétés est une autre alternative. Ce sont les associés qui le décident parce que la société le sera à vie.

La fiscalité d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés dépend du bénéfice car le taux varie selon les tranches d’imposition. Il est de :

  • 15 % pour un bénéfice entre 0 euro et 38 120 euros,
  • 28 % pour un bénéfice entre 38 120 euros et 500 000 euros,
  • 33,33 % si plus de 500 000 euros.

La première étape consiste à appliquer le taux d’imposition par tranche. La seconde étape concerne les associés. C’est ainsi qu’une SCI soumise à cet impôt est doublement imposée.

Les associés sont imposés sur leurs parts du bénéfice, après application d’un abattement forfaitaire de 40%. Le taux peut ainsi diminuer si les associés ont des revenus fonciers (personnels) élevés. Les frais d’amortissement sont également à soustraire des revenus.

Certaines SCI peuvent être assujetties à la TVA si elles gèrent une location meublée à usage professionnel. Si la location concerne une exploitation agricole, aucune TVA n’est perçue par le fisc.

En cas de vente et de plus-value, ce n’est pas non plus la SCI qui est redevable des impôts mais les associés. Mais ces plus values immobilières peuvent être exonérées comme pour la cession d’une résidence principale ou un bien ayant été détenu depuis plus de 22 ans. Les biens vendus à moins de 15 000 euros sont généralement exonérés.

FAQ

Depuis le 1er janvier 2018, la loi Pinel est reconduite pour un nouveau mandat de 4 ans. Ce qui signifie que vous pouvez investir jusqu’au 31 décembre 2021.

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