- Dans le cadre d’un investissement locatif, le système fiscal qui s’applique pour un résident français et celui pour un expatrié non résident se ressemble sur de nombreux points.
- Lorsque l’immeuble et le domicile fiscal se trouvent en France, l’imposition sur les revenus tirés de la location reste le même.
- Le calcul se fait selon le barème progressif et le quotient familial du propriétaire.
- Des différences peuvent être constatées : taux minimum d’imposition de 20 % sur les revenus fonciers (location nue), ou BIC (location meublée) des non-résidents, prélèvements sociaux de 17.2 %.
Dans une location en meublé, vous avez la possibilité d’enregistrer de nombreux avantages. En effet, avec les rentes locatives que vous allez percevoir sur votre habitation principale, vous disposerez d’une rentabilité financière stable et durable. Et en plus, vos rendements fonciers peuvent être défiscalisés. Pour en savoir plus, consultez notre article : Revenus fonciers : qu’en est-il de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
Fiscalité résident et non résident : quelle différence ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, le système fiscal qui s’applique pour un résident français et celui pour un expatrié non résident se ressemble sur de nombreux points. Lorsque l’immeuble et le domicile fiscal se trouvent en France, l’imposition sur les revenus tirés de la location reste le même.
Le calcul se fait selon le barème progressif et le quotient familial du propriétaire. Cependant, quelques différences sont constatées, telles que l’application d’un taux minimum d’imposition de 20 % sur les rentes foncières (location nue), ou BIC (location meublée) des non-résidents. Qui plus est, leurs avis d’imposition portent la mention « application du taux minimum de 20 % ». Enfin, des prélèvements sociaux de 17.2 % s’y ajoutent.
Pour savoir comment optimiser vos rendements fonciers pour un investissement dans le locatif, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Robien ?
Les régimes fiscaux applicables aux rendements locatifs d’un non résidents
Deux régimes fiscaux existent pour la location et les revenus qu’ils fournissent. Lorsque le non-résident choisit la location nue (ou vide), il a le choix entre le régime micro foncier ou le régime réel.
Pour pouvoir profiter du régime micro foncier, les revenus annuels issus de la location ne doivent pas dépasser les 15 000 €. Après la déduction d’un abattement forfaitaire pour charges de 30 % des revenus annuels, le revenu net est ainsi ajouté aux autres revenus de l’investisseur.
Le régime réel, quant à lui, s’applique de plein droit dans le cas où les rendements locatifs annuels du propriétaire excèdent 15 000 €. Cette situation survient également si l’investisseur choisit un dispositif fiscal excluant le micro-foncier (comme le dispositif Robien).
Dans ce cas de figure, le propriétaire non résident a la possibilité de déduire de ses rendements locatifs les différentes charges liées à son investissement immobilier. Pour faire sa déclaration sous ce régime, il n’a qu’à remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S, à l’annexer à la déclaration d’impôt sur le revenu.
Quand il s’agit d’une location en meublé, deux possibilités d’imposition existent : le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire s’établit lorsque les rendements locatifs sont inférieurs à 32 900 €. Ainsi, un abattement forfaitaire couvrant les charges déductibles de 50 % s’applique.
Quant au régime réel, celui-ci s’applique de plein droit lorsque les rendements locatifs dépassent ce plafond. La déclaration se fait dans le formulaire complémentaire 2042C (cadre 5-rubrique B) si vous êtes un résident fiscal français. Par contre, vos rendements locatifs sont à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR si vous êtes déjà à l’étranger.
Quelle fiscalité choisir ?
Le statut loueur en meublé non professionnel permet à un propriétaire non résident de bénéficier de charges déductibles en déficit direct (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt, frais d’agence, taxe foncière, notaire, etc.) ou des charges amortissables (travaux, meubles, prix du bien acheté, etc.).
Cela lui permet ainsi d’avoir une base de rendements locatifs imposables ramenée à 0 € durant plusieurs années. De ce fait, la location en meublé est plus avantageuse dans la mesure où le propriétaire est en mesure d’allouer 100 % de ses revenus à l’augmentation de son épargne ou au remboursement de son crédit.
Enfin, s’il choisit de vendre sa propriété (résidence principale ou secondaire, quelques impôts français peuvent s’appliquer sur ses plus values immobilières.
FAQ
Oui, il n’y a aucun problème à détenir un bien immobilier à plusieurs. Pour ce faire, il faut appliquer le mécanisme de l’indivision. De cette manière, une seule déclaration fiscale sera utilisée. En revanche, avec ce régime, vous ne bénéficierez pas de réduction d’impôt pour les frais de comptabilité. En effet, en indivision, il est impossible de créer volontairement un régime micro.
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