Fiscalité résidences étudiantes

Les résidences étudiantes doivent être équipées pour pouvoir recevoir les étudiants (personnes inscrites dans un établissement d’études secondaires ou supérieures).
On peut investir dans les résidences étudiantes avec soit la loi Censi-Bouvard, soit le régime LMNP.
Les avantages fiscaux sont nombreux et diversifiés.

Les rentes foncières et les rentes foncières sont enregistrés sous le régime des Bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ce régime permet de nombreux avantages, dont un abattement exceptionnel permettant de réduire considérablement ses impôts sur le revenu. Pour en savoir plus sur ce domaine du placement locatif, consultez notre article : contribution sur les revenus locatifs : comment rédiger son bail commercial ?

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La résidence étudiante : une résidence de services

Les résidences étudiantes doivent être équipées pour pouvoir recevoir les étudiants (personnes inscrites dans un établissement d’études secondaires ou supérieures).

Pour le fisc, tout repose sur les équipements et la fonctionnalité effective des lieux car cela détermine la qualité de la location et le mode de défiscalisation à appliquer. Le nombre de locataires est également déterminant. Il faut au moins qu’ils soient constitués d’étudiants, à 70%.

Ces logements étudiants doivent donc être munis de toutes les commodités nécessaires comme une cuisine, une salle de bain, une laverie, etc. Il faut d’ailleurs que les services habituels dans un meublé (accueil, petit déjeuner, linge de maison, conciergerie) soient compris pour que l’administration fiscale accorde les réductions d’impôts liées au statut d’investissement locatif dans une de ces résidences pour étudiants.

Il faut aussi tenir compte des loyers applicables pour une résidence étudiante. De plus, le niveau de qualité du bien, le standing et la proximité des grandes infrastructures apportent une valeur ajoutée à ce genre de location. Certains investisseurs choisissent les grandes villes, d’autres vont directement dans les villes universitaires. Cela permet d’éviter les vacances locatives et les déficits fonciers.

L’investissement locatif est très large. Chacun peut y réaliser d’importants bénéfices. Il suffit juste de trouver le bon dispositif de défiscalisation immobilière pour optimiser au maximum ses rendements fonciers. Pour prendre un exemple de dispositif de défiscalisation, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Borloo ?

La loi Censi-Bouvard

Ce dispositif offre des réductions d’impôts sur le revenu aux personnes qui choisissent d’investir dans l’immobilier, principalement dans une résidence de services neuve.

Un logement étudiant devient par définition un investissement immobilier s’il remplit toutes les conditions d’éligibilité. Il est assimilable à une location meublée et la durée de location est fixée à 9 ans. Les loyers rentrent dans le régime BIC et ne sont pas considérés comme des rendements fonciers.

Les avantages fiscaux sont nombreux :

  • réduction d’impôts de 11% sur le montant de l’investissement à condition de respecter le plafond de 300 000 euros,
  • récupération de l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat, pour un taux de 19,6%, 6 mois après la livraison,
  • déduction des frais et charges réels,
  • déduction à 100% des intérêts d’emprunts.

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Le régime LMNP

En LMP (Loueur Meublé Professionnel), les revenus annuels doivent dépasser les 23 000 euros avec une obligation de s’inscrire au RCS. Mais les investisseurs dans une résidence pour étudiant sont soumis au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce ne sont pas des commerciaux et ils ne sont pas inscrits au RCS.

La loi fixe les rendements locatifs à moins de 23 000 euros par an et souligne le caractère social de ce type de logement. Tout comme les résidences seniors, il ne s’agit pas réellement de faire des profits mais d’aider les autres. L’administration fiscale accorde donc des économies d’impôts pour favoriser ce genre d’initiative.

En LMNP et pour une résidence étudiante, un investisseur a droit à :

  • une récupération de la TVA de 19,6% sur le montant de l’investissement de départ,
  • une déduction des charges réelles,
  • un bail au nom du propriétaire (qui ouvre droit à des loyers),
  • un amortissement réputé différé sur le prix du bien (jusqu’à 30 à 40 ans de détention),
  • un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus.

FAQ

Oui, vous pratiquerez alors ce que l’on appelle l’ « indivision ». C’est un régime où il n’y a pas de réduction d’impôt sur les frais de comptabilité. Mais, vous n’aurez qu’à faire une seule déclaration pour vos revenus.

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