Fiscalité plus-value immobilière lmnp

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans le meublé, vous pouvez choisir entre deux statuts : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le régime micro-BIC concerne les investisseurs ayant un revenu foncier de moins de 32 900 euros, après soustraction des charges annuelles (LMP).
Les régimes pour les LMNP est le réel (régime BIC réel), c'est-à-dire ceux qui gagnent plus de 32 900 euros.
Ils doivent déclarer réellement leurs charges (assurances, intérêts d’emprunt, etc.) tout comme leurs revenus locatifs pour avoir le résultat imposable.

L’investissement immobilier est certainement le meilleur moyen de réduire légalement son impôt sur les revenus. Que vous choisissez d’investir dans la location en meublé ou celle à nu, de nombreux outils de défiscalisation sont mis à votre disposition. Pour en savoir plus, consultez notre article : à qui s’adresser pour défiscaliser ?

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Les régimes d’imposition en LMNP

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans le meublé, vous pouvez choisir entre deux statuts : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Le régime micro-BIC concerne les investisseurs ayant un revenu foncier de moins de 32 900 euros, après soustraction des charges annuelles (LMP). S’il y a un amortissement (réalisé par un Centre de Gestion Agréé), il faudra les déduire du premier résultat. Ensuite, il faut reprendre le calcul en ajoutant les revenus du même foyer fiscal (retranché de la tranche imposable sur l’impôt sur le revenu ou IR).

Le LMNP n’est pas un commercial, il n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Les régimes pour les LMNP est le réel (régime BIC réel), c’est-à-dire dédiés à tous ceux qui gagnent plus de 32 900 euros. Ils doivent déclarer réellement leurs charges (assurances, intérêts d’emprunt, etc.) tout comme leurs revenus locatifs pour avoir le résultat imposable. Celui-ci sera comptabilisé dans le montant du revenu total. On retrouve le même mode de fonctionnement que dans le régime réel de la location nue et pour une résidence principale.

Et si le résultat est négatif, le contribuable pourra importer dessus son bénéfice pendant 9 ans.

Comment réussir votre investissement dans l’immobilier via les outils de défiscalisation ? La réponse dans cet article : qu’est ce que la défiscalisation ?

Imposition des plus values

Le propriétaire d’une location meublée en LMNP peut décider de vendre son bien et de réaliser une plus value immobilière. C’est la différence entre le prix d’achat initial et le prix à la revente, moins les charges. Elle sera soumise au régime des plus values immobilières privées et à un abattement. L’amortissement doit également être pris en compte.

Pour les plus values réalisées avant le 1er septembre 2013, l’abattement est de 2 % par année à partir de la 5ème année. Elles ne seront plus imposables à partir de la 30ème année de détention.

Il est conseillé de faire appel à un comptable pour calculer les amortissements et d’attendre au moins 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale de taxe sur les plus values. C’est le même principe que pour l’exonération des plus values sur une résidence principale.

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Spécificités en LMNP

Le régime fiscal pour un investissement locatif en LMNP présente des avantages fiscaux intéressants. D’abord, comme nous l’avons dit, les déficits fonciers sont imputables sur une décennie environ. Ceci, sur les bénéfices de même nature pour la même année d’imposition.

Ensuite, les abattements diminuent au cours des années. Ils sont dégressifs et à la 30ème année, vous serez totalement exonéré. En plus, le taux de réduction pour l’IR est de 19% depuis le 1er janvier 2011 sans les prélèvements sociaux. Ces cotisations (CSG et CRDS) sont de 15,5%. L’ensemble des charges fiscales et sociales forme un taux de 34,5%. Mais même avec les cotisations sociales, le bénéfice reste important.

En LMP, les plus values sont soumises au régime des plus values professionnelles. Elles pourront être totalement exonérées si le loueur est enregistré depuis au moins 5 ans et si les recettes annuelles brutes sont inférieures à 90 000 euros.

FAQ

Avec la loi Pinel, vous pouvez investir dans la location nue sur des logements neufs ou en VEFA. En effet, c’est rentable car vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale pouvant atteindre un taux de 21% pour 12 ans d’investissement locatif. De plus, la loi Pinel n’est éligible que dans certaines zones, celles où la demande locative est supérieure à l’offre. Une garantie de rendement de plus !

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