Faut-il investir en loi Pinel à Vitry sur Seine ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à certains ménages d’accéder à des logements aux loyers abordables. Ce dispositif fiscal a été mis en place par l’Etat afin de soutenir la construction immobilière en France. La loi Pinel a commencé à être connue le 31 août 2014, mais a été mise en vigueur le 1er janvier 2015. Forte de sa popularité, l’Etat a décidé de prorogé le mandat d’application du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021. Grâce à des avantages fiscaux importants, l’Etat incite les investisseurs immobiliers à promouvoir la construction d’immeubles de résidences. L’intérêt de la loi Pinel est qu’elle dispose également d’une dimension environnementale et sociale.

Pour bénéficier de ces avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Déjà, il faut savoir que ce dispositif fiscal ne s’applique que dans certaines villes de France uniquement. Pourquoi ? Parce que l’Etat entend rééquilibrer le marché immobilier tendu de certaines régions. Ainsi, on dispose de ce que l’on appelle « zonage Pinel ». C’est une découpe géographique de la France où sont regroupées toutes les villes à forte demande locative mais pas assez d’offres d’habitation. Avant 2019, le zonage Pinel était composé de la zone A, A bis, B1, B2 et C. Mais pour le nouveau mandat d’application, la loi Pinel n’est éligible que dans les zones A, A bis et B1. « Faut-il investir en loi Pinel à Vitry sur Seine ? » est donc une question légitime. C’est la base même de la réussite de votre projet d’investissement en loi Pinel dans cette ville.

D’autres conditions sont également à respecter comme le plafonnement des loyers et des ressources des locataires, la limitation de l’investissement à 300 000 euros par an, le plafonnement du prix de l’immobilier au mètre carré à 5 500 euros, la mise en location obligatoire du bien immobilier (6, 9 ou 12 ans), le type de logements (normes BBC et norme RT 2012/2020), etc. Afin de vous aider à analyser au mieux la faisabilité de votre projet d’investir en loi Pinel à Vitry sur Seine, étudions ensemble tous les critères à prendre en compte. Commençons par analyser l’impact du plafonnement du loyer Pinel à Vitry sur Seine. Ensuite, étudions le prix au mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans. Puis, penchons-nous davantage sur le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Vitry sur Seine, ainsi que le niveau de la demande locative. Et enfin, déterminons ensemble les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Vitry sur Seine.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Vitry sur Seine ?

Le plafonnement du loyer est l’une des conditions principales d’éligibilité à la loi Pinel. Cela signifie que vous devez vous conformer aux limitations concernant les loyers à proposer à vos locataires. Ce plafonnement des loyers, et aussi des ressources des locataires, est défini et réactualisé chaque année en fonction de la situation réelle du marché immobilier dans la zone où vous souhaitez investir. Il est donc important de se renseigner avant la réalisation de son projet d’investissement locatif car ce plafonnement du loyer impacte directement sur vos revenus fonciers.

Le plafonnement du loyer est ainsi différent selon la zone d’investissement. Pour la zone A, où se trouve la ville de Vitry sur Seine, le plafond du loyer est de 12,95 euros/m². Pour la zone A bis, le plafond est de 17,43 €/m² et 10,43 €/m² pour la zone B1. Ces limitations doivent être respectées à la lettre dans vos calculs du loyer Pinel à proposer à vos locataires. Le non-respect de cette condition vous exclut évidemment du droit aux réductions d’impôts du dispositif Pinel.

Pour calculer le loyer Pinel, il faut calculer la surface du logement. Il s’agit ici de la « surface habitable ». Ensuite, on calcule la « surface pondérée ». Cela signifie que l’on rajoute la surface des annexes comme les sous-sols, les caves, les balcons, les greniers aménageables, les vérandas, etc. Notez toutefois que la surface des annexes ne doit pas dépasser 8m² par logement. Il faut ensuite multiplier le plafond du loyer de la zone où vous investissez (A pour la ville de Vitry sur Seine) par un « coefficient Pinel ». Ce coefficient Pinel se calcule comme suit : (19/surface utile) + 0.7. Ce coefficient Pinel est également plafonné à 1,2. C’est ainsi que vous obtiendrez le montant du loyer maximal au m² de votre logement dans la ville de Vitry sur Seine, en zone A. Pour calculer le loyer maximum autorisé par mois en Pinel dans cette ville, il vous suffit de multiplier ce résultat avec la surface pondérée.

Pour prendre un exemple, imaginons que vous allez investir dans un appartement de 55m² avec un balcon de 6m². En appliquant la méthode de calcul citée précédemment, vous obtiendrez les résultats suivants :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone A = 12,95 euros/m²
  • Plafond de loyer à Vitry sur Seine = 58m² x 1.027 x 12,95 euros/m² = 771,37 euros

En fonction de la durée de votre engagement locatif pour le dispositif Pinel, vos revenus fonciers se présentent alors comme suit :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 771,37 euros * 12 * 6 = 55 538,64 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 771,37 euros * 12 * 9 = 83 307,96 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 771,37 euros * 12 * 12 = 111 077,28 euros

Jusque-là, les résultats promettent un gain foncier important. Toutefois, ce n’est encore que la première étape. Pour évaluer correctement si vous devez investir en loi Pinel à Vitry sur Seine, il faudra encore analyser le prix au mètre carré dans le neuf et l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans. Voyons cela immédiatement dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Vitry sur Seine et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Vitry sur Seine est de 3 710 euros contre 4 560 euros pour une maison. Généralement, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté en 10 ans dans la majorité des villes de France. Pour la ville de Vitry sur Seine, on enregistre notamment une hausse de +18,3% en 10 ans. Ce prix a, néanmoins, baissé ces 5 dernières années. En effet, les experts immobiliers avancent un taux de croissance de +13%.

Le prix de l’immobilier dans le neuf à Vitry sur Seine varie également selon la typologie du bien immobilier. On a notamment les données suivantes :

  • Appartement une pièce ou T1 : 3 350 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 680 euros/m² pour le prix moyen et 6 100 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 3 150 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 120 euros/m² pour le prix moyen et 5 210 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 2 840 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 620 euros/m² pour le prix moyen et 4 640 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 2 650 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 300 euros/m² pour le prix moyen et 4 290 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5+ : 2 370 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 140 euros/m² pour le prix moyen et 4 530 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 38 387 logements à Vitry sur Seine. 95% de ces habitations sont utilisées comme des résidences principales et 1% seulement sont des résidences secondaires. En revanche, on compte un taux de 4% pour les logements vacants. Sinon, le parc immobilier à Vitry sur Seine est composé d’appartements à 77% et de maisons à seulement 20%. 60% des habitants de la ville sont des locataires et 35% seulement sont des propriétaires.

En 10 ans, le prix de l’immobilier reste encore très élevé dans la ville de Vitry sur Seine. Sachez toutefois que ce prix dépend également de l’état du bien immobilier. En proposant des logements respectueux des normes de construction modernes telles que l’exige la loi Pinel, vous êtes sûrs d’attirer de nombreux locataires. Justement, pour étudier ce paramètre en détail, voyons dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Vitry sur Seine. Ensuite, étudions le niveau de la demande locative dans la ville de Vitry sur Seine.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Vitry sur Seine ?

Selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers, voici les indicateurs de l’investissement locatif à Vitry sur Seine selon le type de bien et le loyer appliqué au mètre carré :

  • Appartement T1 : 7,03% de rendement moyen pour 27,4 euros/m² de loyer hors charge
  • Appartement T2 : 5,91% de rendement moyen pour 20,3 euros/m² de loyer hors charge
  • Appartement T3 : 5,65% de rendement moyen pour 17,1 euros/m² de loyer hors charge

En général, le rendement locatif moyen potentiel pour tout type de bien immobilier à Vitry sur Seine est de 6,25%. Ce taux est assez élevé comparé à celui des autres villes de France. Ce qui suppose un rendement locatif intéressant pour vous. Et avec les avantages fiscaux de la loi Pinel, vous optimiserez assurément vos gains fonciers. De plus, selon les derniers sondages des experts, le nombre d’acheteurs est supérieur de 12% au nombre de biens à vendre dans la ville de Vitry sur Seine. Ce qui est une opportunité d’affaires à ne pas manquer.

Le marché immobilier à Vitry sur Seine reste donc dynamique. Les experts anticipent une hausse des prix dans les prochains mois. Ils prévoient également une diminution du délai de vente. Votre projet d’investir en loi Pinel à Vitry sur Seine sera donc renforcé par ce taux de rendement locatif potentiel déjà élevé. Ce qui signifie que vous avez toutes les chances de gagner beaucoup d’argents en plaçant votre argent dans la pierre dans la ville de Vitry sur Seine.

Evidemment, pour conforter cette idée, il serait encore plus judicieux d’analyser le niveau de la demande locative dans la ville. C’est ce que nous allons étudier dans le prochain paragraphe. Avant d’entrer dans les détails, sachez déjà que la ville de Vitry sur Seine compte environ 113 commerces et 4 hôtels. 8% des habitants (92 530 selon les derniers chiffres de l’INSEE) sont des étudiants. Ce qui suppose déjà une forte demande locative à Vitry sur Seine.

Quel est le niveau de la demande locative à Vitry sur Seine ?

La ville de Vitry sur Seine a la chance de disposer d’un emplacement géographique exceptionnel (à 4 km seulement de Paris), d’une économie dynamique et d’une forte urbanisation. Ces critères contribuent à augmenter son taux de demande locative. En effet, les habitants apprécient particulièrement le paysage contemporain de la ville avec ses commerces de proximité, ses infrastructures de qualité et son activité économique. On y apprécie également un cadre de vie agréable.

Le principal attrait de la ville de Vitry sur Seine reste évidemment son réseau de transport qui la relie à la Capitale. On y recense, en effet, un RER, un tramway et un métro. La ville est donc l’alternative idéale pour tous ceux qui recherchent un logement non loin de la Capitale où le marché immobilier est déjà saturé. Or, la ville de Vitry sur Seine se transforme régulièrement pour s’adapter aux besoins de sa population. De nombreuses activités industrielles s’y sont concentrées depuis plusieurs années maintenant. Elles changent l’image de la ville et contribuent également à donner des emplois aux habitants.

Sinon, la ville de Vitry sur Seine utilise également une grande partie de sa superficie pour des espaces verts. Les familles avec enfants apprécient vraiment ce genre de paysage. Le patrimoine environnemental de la ville est très riche, notamment avec le parc des Lilas, et plait énormément aux habitants comme aux visiteurs. Tout ce cadre agréable et évolutif augmente donc le nombre des demandes locatives à Vitry sur Seine. La ville reste moderne avec des infrastructures diverses qui sont principalement dédiées au bon vivre de la population et des touristes. On y retrouve également un agencement équilibré avec l’existence de différents équipements culturels, sociaux et sportifs. Et surtout, de nouveaux projets d’urbanisme, comme le projet « Grand Paris », sont mis en place régulièrement pour répondre aux besoins de la population.

Plusieurs types d’investissement locatif peuvent ainsi être réalisés dans la ville de Vitry sur Seine. Vous pouvez notamment investir en location vide, en location meublée, en logement étudiant ou encore en achat immeuble/bureau. Si vous choisissez le dispositif Pinel, sachez toutefois que la condition principale est d’investir dans le neuf et pour une location nue. Si vous optez pour la location meublée, la loi Censi-Bouvard ou le statut LMNP sera plus approprié. Investir en loi Pinel à Versailles présente de plus nombreux avantages et garantit une plus grande rentabilité locative. En effet, les locataires recherchent généralement un logement neuf respectueux des normes en vigueur. Et c’est justement le type de logements que la loi Pinel impose.

La ville de Vitry sur Seine attire ainsi de nombreuses personnes. Et beaucoup d’investisseurs ne ratent pas cette occasion de faire de bonnes affaires en investissant dans l’immobilier. Ils ne le feraient pas si le marché immobilier à Vitry sur Seine n’était pas rentable. Et en prime, investir en loi Pinel à Vitry sur Seine leur procure d’autres avantages fiscaux très importants. En d’autres termes, la ville de Vitry sur Seine est une valeur certaine pour un placement locatif en immobilier neuf.

Maintenant que vous avez obtenu votre réponse à la question « Faut-il investir en loi Pinel à Vitry sur Seine ? », il ne vous reste plus maintenant qu’à déterminer les meilleurs quartiers où investir. Voyons cela dans ce dernier paragraphe de notre analyse.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Vitry sur Seine ?

Plusieurs quartiers se démarquent dans la ville de Vitry sur Seine, avec des taux de rendement locatif élevés. Tel est notamment le cas du quartier Plateau/Moulin Vert, le quartier du Fort et le quartier Vitry-Sud-Ardoines.

Le quartier Plateau/Moulin Vert

Le parc départemental des Lilas s’étend sur près de 7 hectares aménagés et 100 hectares de nature sauvage. Il attire de nombreux promoteurs immobiliers. Le quartier Plateau/Moulin Vert est le quartier qui s’est créé autour du parc des Lilas. Il a contribué à la grande transformation de la ville de Vitry sur Seine. On y retrouve de nombreux logements neufs qui n’arrivent pas encore à répondre aux besoins de la population. Ce sont surtout les familles avec enfants qui apprécient de vivre dans ce quartier à cause notamment des aires de jeux et des jardins potagers. Pour investir dans le neuf dans le quartier Plateau/Moulin Vert, il faut compter environ 3 300 euros/m². Sinon, vous pouvez également investir en loi Pinel à Vitry sur Seine mais dans l’ancien. Il faudra alors débourser environ 4 000 euros/m².

Le quartier Vitry-Sud-Ardoines

Le quartier Vitry-Sud-Ardoines a été créé avec la ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) Rouget de L’isle. Il se démarque par ses nombreuses constructions de logements neufs aux architectures modernes. Dernièrement, le quartier s’est encore développé avec la mise en place du tramway Paris-Orly. Le quartier Vitry-Sud-Ardoines se développe donc régulièrement et reste tourné vers l’avenir pour augmenter la satisfaction de ses habitants. Il attire d’ailleurs de nouveaux arrivants chaque année. Le besoin en logement est alors élevé dans ce quartier. Pour un appartement, le prix immobilier varie entre 2 600 euros/m² et 4 600 euros/m². Pour une maison, il faut débourser entre 3 100 euros/m² et 4 700 euros/m².

Le quartier du Fort

Le quartier du Fort a également été créé avec une ZAC, mais celle de Concorde Stalingrad. C’est un quartier qui a été redynamisé pour convenir aux attentes et aux besoins des habitants. On y retrouve alors un meilleur cadre de vie grâce à l’implantation de nouveaux logements, écoles et commerces. La qualité de vie y est meilleure et modernisée. C’est ce qui attire plusieurs types de profil de locataires : célibataire, couple avec ou sans enfants, jeunes familles, retraités, etc. Pour un appartement dans le quartier du Fort, il faut débourser entre 2 600 euros/m² et 4 600 euros/m². Pour une maison, il faut compter environ entre 3 100 euros/m² et 4 700 euros/m².

Conclusion

Investir en loi Pinel à Vitry sur Seine est donc un bon projet qui vous rapportera assurément beaucoup d’argents. Maintenant, vous disposez de toutes les informations nécessaires pour réussir votre investissement locatif. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer. D’ailleurs, souvenez-vous que le dispositif Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021.

Lorsque vous investissez en loi Pinel à Vitry sur Seine, faites bien attention à respecter toutes les conditions d’éligibilité au dispositif. Au besoin, faites-vous accompagner par un gestionnaire de patrimoine professionnel et expérimenté. Il vous aidera dans toutes les démarches à suivre pour bâtir votre patrimoine immobilier. Il saura également vous conseiller dans le choix des types d’investissements à réaliser, mais surtout dans la préparation de vos dossiers fiscaux. Il pourra notamment vous aider à remplir vos déclarations fiscales en intégrant vos réductions d’impôts via le dispositif Pinel.

Les conseils d’un expert en immobilier sont importants car ils vous guideront vers les programmes les plus intéressants et pour que vous puissiez réussir votre investissement Pinel à Vitry sur Seine. Ils disposent des compétences nécessaires pour effectuer des recherches rapides et des comparaisons fiables avant de vous conseiller. Cela vous fera gagner du temps, mais surtout de l’argent. Essayez simplement de dénicher des experts fiables qui ne vous factureront pas trop de frais de gestion ni de dossiers supplémentaires.