Faut-il investir en loi Pinel à Villeurbanne ?

Un investissement Pinel à Villeurbanne est-il rentable ? Est-il judicieux de choisir cette localité pour placer votre argent en construisant des biens immobiliers neufs ? Pour répondre à ces questions, il est important d’analyser plusieurs aspects de la ville dont le niveau de la demande locative ainsi que son potentiel de rendement locatif. Pour ce faire, il est indispensable de comprendre le système de plafonnement des loyers Pinel, mais aussi l’évolution du prix de l’immobilier neuf dans la ville de Villeurbanne.

En règle générale, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de gagner en plus-value immobilière, mais surtout en avantages fiscaux. Aussi, il est presque impossible de ne pas tirer avantage d’un investissement Pinel dans une ville. De plus, ce ne sont pas toutes les villes de France qui sont éligibles. Ce dispositif ne concerne effectivement que les agglomérations fortement peuplées et où les demandes locatives sont largement supérieures aux offres de logements.

La ville de Villeurbanne est classifiée dans la zone B1, elle est donc éligible à la loi Pinel. Un investissement immobilier à Villeurbanne est ainsi rentable, mais à quelle mesure ? Comment le dispositif Pinel impacte-t-il sur les revenus fonciers perçus par les investisseurs ? Quel serait approximativement le rendement en pourcentage auquel il faut s’attendre ? Et dans quels quartiers un investissement Pinel serait-il plus avantageux à Villeurbanne ? C’est ce que nous allons voir tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Villeurbanne ?

Le plafonnement du loyer est une des conditions d’éligibilité à la loi Pinel. Ce plafond est réévalué et réactualisé chaque année pour chaque zone Pinel. A titre d’information, le plafond pour la zone A est de 12,95 €/m², pour la zone A bis 17,43 €/m² et pour la zone B1, ce plafond est de 10,44 €/m². Ainsi, le plafond du loyer appliqué à Villeurbanne est de 10,44 €/m² puisqu’elle fait partie de la zone B1.

Pour calculer le loyer Pinel à appliquer à Villeurbanne, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Pour la surface utile, on doit additionner la surface habitable avec la moitié des surfaces annexes telles que les caves et les balcons. Notez également que ces surfaces annexes sont aussi plafonnées à 8m².

Par exemple, si l’on investit dans un bien immobilier de 40m², on peut calculer le loyer Pinel comme suit :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Pour déterminer l’éventuelle rentabilité de l’investissement, il faut multiplier ce résultat avec le nombre 12, lequel correspond au nombre de mois dans une année. Le montant obtenu doit de nouveau être multiplié par le nombre d’années choisi pour l’investissement Pinel, soit 6, 9 ou 12 ans. Et enfin, pour connaître le montant de la défiscalisation, il faut encore multiplier le résultat avec le taux de défiscalisation correspondant au nombre d’années d’investissement. Pour rappel, le taux de défiscalisation est de 12% pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans d’investissement et 21% pour 12 ans d’investissement.

Notez également que ces calculs ne serviront à rien si les autres conditions d’éligibilité à la loi Pinel ne sont pas respectées. A titre de rappel, ces conditions sont :

• Les investisseurs Pinel doivent être fiscalement domiciliés en France
• Ils doivent acheter ou faire construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2020
• Les biens immobiliers dans lesquels les contribuables investissent doivent se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel : A, A bis et B1
• Les investissements doivent obligatoirement concerner les biens immobiliers neufs, réhabilités, à construire, en VEFA, faisant l’objet de travaux de rénovation, locaux rénovés en logements d’habitation
• Les biens immobiliers doivent respecter les normes en vigueur à savoir le label BBC 2005 et la norme RT 2012 qui se changera en RT 2020 à partir du 1^er janvier 2021
• Les investisseurs Pinel doivent se soumettre aux conditions de plafonnement des loyers et des ressources des locataires pour chaque zone concernée

Le non-respect de l’une de ces conditions peut faire perdre les avantages fiscaux proposés par le dispositif Pinel. Il est ainsi impératif de les suivre à la lettre si vous souhaitez rendre rentable votre investissement Pinel. Sachez également que vous avez droit à 2 bâtiments Pinel par an pour votre investissement. En revanche, vous ne devez pas dépasser le plafond de 300 000 euros pour le montant total d’investissement.

Mais connaître tous ces éléments de plafonnement des loyers, et éventuellement celui des ressources des locataires, dans la zone B1 ne suffira pas à déterminer si un investissement Pinel à Villeurbanne vous est rentable ou pas. Il faut donc procéder à d’autres analyses comme le fait de comprendre l’évolution du prix du neuf au mètre carré dans la ville ces 10 dernières années. Et c’est ce que nous allons aborder dans le paragraphe suivant.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Villeurbanne et son évolution depuis 10 ans ?

La ville de Villeurbanne a enregistré un taux de croissance de +13,1% dans le secteur immobilier. Tout comme la plupart des grandes villes de France, le prix de l’immobilier a fortement augmenté pendant les 10 dernières années, et spécialement pendant le dernier quinquennat. Le top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté en 5 ans est détenu par les villes de Bordeaux (+38,5%), de Nîmes (+28,2%), de Lyon (+27,7%), de Nantes (+22,5%) et de Brest (+21,8%). Les villes où l’on a pu enregistrées une légère baisse du prix immobilier sont : Mulhouse (-11,1%), Toulon (-7,2%), Perpignan (-6,7%), Le Havre (-4%) et Amiens (-0,2%).

Actuellement, le prix moyen pour un appartement à Villeurbanne est de 4 620 €/m². Et pour une maison, le prix moyen est de 4 230 €/m². En ce qui concerne les biens immobiliers neufs, les prix ont tendance à stagner. En revanche, pour ce qui est des biens anciens, les prix chutent considérablement. En effet, de nombreux travaux de rénovation sont à entamer, notamment ceux pour le chauffage ou le ravalement de façade. Ce serait un atout considérable pour ceux qui pensent investir avec le dispositif Pinel ancien, c’est-à-dire les biens immobiliers rénovés et/ou faisant l’objet de travaux de rénovation. De plus, les prix immobiliers sont intéressants dans ce secteur. En effet, les prix au mètre carré varient entre 1 800 € et 2 400 €.

A Villeurbanne, le parc immobilier compte moins de maisons (6% seulement) mais est essentiellement composé d’appartements (92%). 90% des logements à Villeurbanne sont utilisés comme des résidences principales, 2% comme des résidences secondaires et 8% sont des résidences vacantes. 62% des 146 282 habitants (INSEE 2012) sont des locataires pendant que 36% seulement sont des propriétaires immobiliers. 2% sont des personnes logées gratuitement. 29% de cette population préfèrent les appartements 3 pièces, 23% optent pour les 2 pièces, d’autres 23% choisissent des appartements 4 pièces. 14% des habitants préfèrent louer des habitations d’une pièce. Ce sont généralement les étudiants qui optent pour ce genre de petit studio. Et enfin, 11% de la population aiment les grands logements de 5 pièces ou plus.

Le prix immobilier à Villeurbanne reste intéressant même si l’on constate une hausse fulgurante. En effet, la situation est telle que les offres de logements dans la ville n’arrivent pas à répondre aux nombreux besoins de la population. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle la ville de Villeurbanne fait partie de la zone B1, éligible au dispositif Pinel. Le marché immobilier y est fortement tendu et l’Etat utilise ce dispositif fiscal pour encourager les investissements immobiliers. Vous aurez donc tout à gagner en investissant à Villeurbanne. Déjà, il y a les avantages fiscaux, mais il y aussi la demande locative qui reste élevée.

D’ailleurs, ce dernier point est également un critère non-négligeable pour déterminer si votre investissement Pinel sera rentable à Villeurbanne ou pas. C’est ce que nous allons voir dans les paragraphes suivants. Mais auparavant, essayons de déterminer le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Villeurbanne.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Villeurbanne ?

Avant de vous engager dans un investissement immobilier à Villeurbanne, vous avez besoin de savoir si votre placement financier sera rentable ou non. C’est un souhait fort logique. Afin de vous aider à déterminer le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Villeurbanne, il faut connaître certaines bases.

Déjà, il faut que vous sachiez que deux types de rémunération sont possibles par la location d’un bien Pinel à Villeurbanne. Il s’agit des loyers perçus qui constituent une source supplémentaire de revenus et de la plus-value immobilière obtenue à la revente. Afin de déterminer la rentabilité locative d’un appartement ou d’une maison achetée/construite à Villeurbanne, il faut d’abord déterminer le rendement brut et le rendement net.

Le rendement brut correspond au gain perçu en tenant compte du prix d’achat et des loyers perçus. Le rendement net est égal à la rentabilité moyenne tenant compte de tous les frais liés à l’investissement. Le rendement brut est très facile à calculer, il suffit d’additionner les loyers perçus pendant une année (12 mois) et de rapporter le résultat au coût de l’achat du bien immobilier. Pour ce calcul, on a la formule suivante :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

La différence avec le rendement net est qu’il faut encore déduire tous les frais et charges liés à l’investissement immobilier. Ce sont généralement les frais divers et les charges qui incombent au propriétaire d’une maison ou d’un appartement à Villeurbanne. Ce sont, par exemple :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Il peut exister d’autres charges et frais qu’il faudra déduire des gains obtenus via les loyers perçus car cette liste n’est pas exhaustive. Pour éviter de faire une erreur de calcul, voici la formule à retenir pour déterminer le rendement net :

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Généralement, la rentabilité locative est étroitement liée à la qualité de vie dans la ville où l’on investit et aussi à la structure de la population. Pour ce qui est de la ville de Villeurbanne, voici les informations à retenir concernant cette structure de la population :

• Agriculteurs : 0%
• Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 2%
• Cadres, professions supérieures : 12%
• Professions intermédiaires : 17%
• Employés : 18%
• Ouvriers : 11%
• Retraités : 19%
• Autres sans activité : 21%

Selon les experts immobiliers, une rentabilité brute de 5,93% est possible à Villeurbanne. Ils jugent ce taux de rentabilité comme correct pour un bon investissement locatif. Pour plus de détails, voici les taux évoqués par ces experts en termes de rendement locatif pour les appartements et les maisons à Villeurbanne :

• Appartement 4 pièces : 5,93% de rentabilité brute, -18€ cash flow
• Appartement 5 pièces : 5,90% de rentabilité brute, – 28€ cash flow
• Appartement 2 pièces : 5,79% de rentabilité brute, -27 € cash flow
• Appartement 3 pièces : 5,47% de rentabilité brute, -89 € cash flow
• Appartement une pièce : 4,87% de rentabilité brute, – 117 € cash flow
• Maison 4 pièces : 3,42% de rentabilité brute, – 938 € cash flow
• Maison 2 pièces : 0,97% de rentabilité brute, – 3127 € cash flow

Selon les chiffres évoqués par les experts immobiliers, il n’y a pas de raisons qui vous empêchent de réaliser de bonnes affaires immobilières à Villeurbanne. Maintenant, voyons qu’est ce qui justifie cette rentabilité locative en étudiant de plus près le niveau de la demande locative à Villeurbanne.

Quel est le niveau de la demande locative à Villeurbanne ?

La ville de Villeurbanne fait partie de la métropole de Lyon. C’est une commune limitrophe de la capitale des gaulles et constitue la plus grande ville de Rhône, après Lyon. Depuis toujours, la ville de Villeurbanne constitue un excellent choix en termes d’investissement immobilier. Et grâce à la loi Pinel, elle est de nouveau mise sur le devant de la scène en permettant aux investisseurs de gagner de l’argent via l’immobilier ainsi que d’importants avantages fiscaux.

La ville de Villeurbanne attire les promoteurs immobiliers, mais aussi la population en général, pour son dynamisme économique, sa qualité de vie toujours en pleine croissance et sa facilité d’accès. 4 lignes de tramway, 2 lignes de métro et une dizaine de ligne de bus ont contribué à développer la ville. Etant bien desservie, la population apprécie de vivre à Villeurbanne. Elle ne se trouve, en effet, qu’à 10 minutes seulement du centre de Lyon, à 5 minutes du 6^ème arrondissement, à 15 minutes de la Part dieu. Les habitants se sentent ainsi à proximité des grandes autres métropoles. Ce qui convainc de nombreuses personnes de déménager à Villeurbanne. Elles savent qu’elles ne seront jamais loin de leurs autres centres d’intérêts.

Sinon, la ville de Villeurbanne accueille également de nombreux étudiants chaque année, près de 30 000. 5 universités sont disponibles dans la ville, lesquelles sont regroupées dans le campus de renom « la Doua ». De par cette proximité avec le campus, la ville de Villeurbanne est une ville étudiante très prisée. Les petits appartements constituent la priorité des étudiants qui recherchent un logement. On recense d’ailleurs une forte demande locative de la part de cette tranche de la population. Et les vacances locatives sont très rares dans cette ville.

Investir avec la loi Pinel à Villeurbanne répondra ainsi aux nombreuses demandes locatives enregistrées à cause de la forte croissance démographique. Même si la population étudiante est importante, les étudiants ne sont pas les seuls à demander un logement dans la ville. Certes, 90% des studios et des petits appartements sont surtout loués par les étudiants, mais il faut aussi compter le potentiel locatif apporté par les jeunes cadres, les jeunes actifs et aussi les retraités pour les résidences secondaires. Même les grandes surfaces sont intéressantes à Villeurbanne car beaucoup de personnes se ruent actuellement vers la colocation. Ce qu’il faut ainsi retenir c’est qu’à Villeurbanne, la rentabilité est intéressante à cause de la demande locative élevée.

En même temps, il y a l’évolution à la hausse du prix de l’immobilier qui ne peut que contribuer à optimiser la rentabilité d’un investissement locatif à Villeurbanne. Et avec le dynamisme de la ville, et aussi de sa population, de plus en plus d’opportunités s’offrent aux investisseurs immobiliers. Sans parler des nombreux projets de développement déjà instaurés par les autorités locales comme la création du secteur Gratte-ciel centre ou la mise en place du nouveau centre médical Médipole qui se trouve à l’Est de Villeurbanne.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Villeurbanne ?

Si vous décidez d’investir en loi Pinel à Villeurbanne, sachez que certains quartiers sont plus intéressants que d’autres. Toutefois, tout dépendra de vos objectifs d’investissement. Il faut également tenir compte de la valeur des biens immobiliers construits dans le futur. En effet, l’avantage avec la loi Pinel ne réside pas uniquement aux réductions d’impôts, il y a aussi la plus-value immobilière attendue à la revente.

Aussi, pour vous aider à mieux étudier le montage de votre projet d’investissement immobilier locatif à Villeurbanne, voici la liste des meilleurs quartiers où investir à Villeurbanne :

République et Flachet

Ces stations sont situées de part et d’autres de la station Gratte-Ciel. Elles bénéficient donc de l’influence du quartier Gratte-Ciel ainsi que du centre-ville de Villeurbanne. De nombreuses opportunités immobilières sont ainsi à saisir dans les stations République et Flachet. C’est une station résidentielle et commerçante.

Charpennes

La station de Charpennes se trouve à la limite du 6^ème arrondissement de Lyon et au croisement stratégique de la ligne A et de la ligne B. Elle est également particulière pour ses nombreux commerces qui attirent les habitants. De nombreuses opportunités d’investissement immobilier, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, sont également disponibles dans la station de Charpennes.

Le quartier Gratte-Ciel

Le Gratte-ciel est le centre-ville de Villeurbanne. Il a été récemment réinventé pour répondre aux besoins de modernité de la population. Ce fut un projet de développement visant à redonner un nouveau charme au quartier. Actuellement, le Gratte-ciel est un quartier qui témoigne la réussite urbaine de la ville de Villeurbanne. Rénovation de centre scolaire, de stade, nouveaux aménagements, logements neufs… plusieurs travaux ont été réalisés pour plaire aux habitants ainsi qu’aux visiteurs. Investir dans ce quartier est très intéressant puisque c’est celui qui est le plus fréquenté par la population. C’est également dans ce quartier que l’on enregistre le plus d’opportunités d’achat immobilier.

Laurent-Bonnevay

La station de transfert Laurent-Bonnevay se trouve au bout de Villeurbanne. Son développement est étroitement lié à celui du quartier Carré de Soie. L’investissement dans des programmes immobiliers neufs est particulièrement propice dans cette station de transfert vers d’autres lignes afin de rejoindre les communes voisines.

Conclusion

La ville de Villeurbanne est un bon investissement pour la location. Que vous choisissez d’opter pour la location nue ou meublée, votre rentabilité locative sera garantie. Ainsi, investir en loi Pinel à Villeurbanne ne peut que vous être bénéfique. En effet, avec la loi Pinel, vous investissez dans le neuf et proposez des biens immobiliers de qualité respectueux des normes en vigueur. Les locataires se rueront dessus. Ce qui sera une garantie exceptionnelle pour votre rentabilité locative.

En même temps, avec la loi Pinel, vous profitez d’importants avantages fiscaux grâce à votre investissement dans le neuf. Pour rappel, en fonction de la durée de votre investissement (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez bénéficier de 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôts. De plus, vous pouvez l’associer à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme le déficit foncier, par exemple.

A la fin de la durée réglementaire du dispositif Pinel, vous avez de grandes chances d’enregistrer une forte plus-value immobilière à la revente de vos biens immobiliers. En effet, la population à Villeurbanne dispose d’un pouvoir d’achat assez souple permettant l’acquisition d’un bien immobilier. Beaucoup souhaitent se constituer un patrimoine et se préparer à la retraite. Aussi, que vous revendiez vos biens immobiliers Pinel pour servir de résidence principale ou de résidence secondaire, vous trouverez facilement des acquéreurs.

Il n’y a donc aucune raison d’hésiter à investir en loi Pinel à Villeurbanne. Il vous suffit de vous lancer. Et c’est ce qu’il y a de bien avec la loi Pinel, vous n’avez pas besoin d’avoir un grand fond d’investissement. Vous pouvez opter pour l’emprunt immobilier. Les banques restent, en effet, plus favorables aux demandes de crédits immobiliers en vue d’investir avec la loi Pinel. Présentez dès maintenant votre projet d’investissement immobilier dans le neuf via le dispositif Pinel à votre banquier. Il sera ravi de vous aider à le financer. N’oubliez pas non plus de demander des conseils auprès d’un expert immobilier. Il est toujours judicieux de disposer d’informations actualisées pour réussir son investissement.