Faut-il investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq ?

La loi Pinel reste sans nul doute le dispositif de défiscalisation immobilière préféré des Français. Depuis son introduction par la loi de Finances en 2015, ce dispositif fiscal a intéressé de nombreux investisseurs immobiliers et, conformément aux attentes de l’Etat, a contribué à améliorer le marché immobilier dans certaines villes de France. Si bien accepté par les investisseurs et la population en général, le dispositif Pinel a bénéficié d’une reconduction en termes de délai d’application en 2019. En effet, programmé prendre fin en décembre 2019, le dispositif Pinel ne prendra fin qu’en décembre 2021.

Certes, la loi Pinel est populaire, elle rapporte énormément d’argents aux investisseurs et permet aux primo-accédants de disposer d’un bien immobilier sans apport via la défiscalisation. Toutefois, son intérêt nécessite une stratégie bien définie. Par exemple, il ne suffit pas simplement d’investir dans l’immobilier neuf dans n’importe quelle ville, il faut respecter plusieurs conditions dont le « zonage Pinel ». Qu’est-ce que c’est ? Il s’agit d’une réorganisation de la carte de France en priorisant les villes où le marché de l’immobilier est considéré comme « tendu ». Ainsi, toutes les villes de France ne sont pas éligibles à la loi Pinel. D’où la question « Faut-il investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq ? ».

Il faut savoir que lors de la prise de la décision de proroger le mandat de la loi Pinel, l’Etat a aussi apporté quelques modifications dans les conditions générales d’éligibilité au dispositif. Les principaux changements concernent justement ce zonage Pinel. Face à la grande popularité du dispositif, les investisseurs se sont rués vers les villes qu’ils jugeaient à fort rendement locatif, si bien que celles-ci bénéficient maintenant d’un marché immobilier « sain ». Ce marché étant équilibré dans les zones C et B2, ceux-ci ne sont désormais plus éligibles à la loi Pinel. La ville de Villeneuve d’Ascq en fait-elle partie ? Telle est la première question à poser.

Afin de vous aider à mieux évaluer le potentiel de votre projet d’investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq, décortiquons ensemble, au travers de cet article, tous les critères à prendre en compte. Rappelons les différentes conditions d’éligibilité de la loi Pinel et étudions spécialement l’impact du plafonnement des loyers dans la ville à Villeneuve d’Ascq, si celle-ci est éligible au dispositif. Ensuite, voyons ensemble le prix actuel de l’immobilier dans le neuf dans la ville ainsi que son évolution ces 10 dernières années. Il est aussi important d’étudier en détail le rendement locatif potentiel à Villeneuve d’Ascq, le niveau de la demande locative ainsi que les meilleurs quartiers où il serait judicieux d’investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq. Sans plus attendre, entrons dans le vif du sujet !

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Villeneuve d’Ascq ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, notamment une importante réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement, il faut respecter plusieurs conditions.

Premièrement, il faut investir dans des biens neufs ou en VEFA qui respectent les normes BBC 2005 ou RT 2012, ou les normes BBC rénovation 2009 et Label HPE rénovation 2009 dans le cas d’un logement en cours de travaux de rénovation. Il est aussi obligatoire que le bien immobilier soit acquis entre le 01 septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Ce bien immobilier doit se trouver dans une zone éligible à savoir les zones A, A bis et B1. Il faut le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans à titre de résidence principale pour le locataire. Et surtout, il faut respecter les plafonnements de loyers et de ressources des locataires imposés dans la zone d’investissement.

Et justement, en ce qui concerne la ville de Villeneuve d’Ascq, elle est classifiée dans la zone B1 et soumise au plafond de loyer de 10,28 euros le mètre carré. Juste à titre d’informations, ce plafond est fixé à 12,75 euros/m² dans la zone A, et à 17,43 euros/m² dans la zone A bis. Est-ce que ce plafonnement de loyers a un impact significatif sur votre futur investissement en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq ? Oui car vous ne pouvez pas imposer votre propre loyer si vous utilisez le dispositif Pinel comme levier d’investissement. Vous devez vous conformer à ce barème de plafonnement qui est réactualisé régulièrement en fonction de l’évolution du marché.

La question qui se pose est : est-ce que ce plafonnement est préjudiciable à votre rendement locatif Pinel à Villeneuve d’Ascq ? Pas forcément, tout dépend des autres critères relatifs à la bonne rentabilité locative d’une ville comme le dynamisme du marché immobilier, l’accessibilité des prix de l’immobilier… Prenons un exemple, supposons que vous investissez dans un appartement neuf de 55m² avec un balcon de 6m². En vous basant sur ce barème Pinel, vous aurez à appliquer la formule suivante :

• Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
• Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8 m² (balcons, terrasses, caves…)
• Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Ce qui donne le calcul suivant avec notre exemple :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Villeneuve d’Ascq = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,33 euros

Avec le dispositif Pinel, vous devez respecter la durée d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. En supposant que vous mettez votre bien en location pour un loyer de 612,33 euros par mois, vous obtiendrez approximativement les revenus locatifs suivant :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,33 euros * 12 * 6 = 44 087,76 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,33 euros * 12 * 9 = 66 131,64 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,33 euros * 12 * 12 = 88 175, 52 euros

A cela s’ajoute bien évidemment les taux de défiscalisation, qui sont les plus importants actuellement, de 12% pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Déjà, vous remarquerez que votre investissement est rentable. Néanmoins, ce calcul ne suffit pas encore à fixer si vous avez raison d’investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq, il faut encore prendre en compte d’autres critères importants. Justement, étudions ces critères un à un dans les prochains paragraphes. Commençons par analyser le prix du mètre carré dans le neuf à Villeneuve d’Ascq et son évolution depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Villeneuve d’Ascq et son évolution depuis 10 ans ?

Le marché immobilier à Villeneuve d’Ascq est très dynamique. La tendance est à la hausse en 10 ans avec un taux de +11,2%. Et si l’on prend les chiffres récents obtenus des analyses des experts immobiliers, ces prix de l’immobilier tendent encore à monter avec un taux de +18,2% pour ces 5 dernières années, +10,2% en 2 ans, +2,6% en 1 an et +0,3% en 3 mois. Les prix de l’immobilier supposent déjà un fort rendement locatif pour votre futur projet d’investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq.

Actuellement, le prix moyen du mètre carré pour un appartement à Villeneuve d’Ascq est de 3 140 euros, et pour une maison, il est de 2 720 euros. Ces prix peuvent, néanmoins, sensiblement varier en fonction de plusieurs critères comme l’emplacement du bien immobilier, son état et son type. Pour vous donner une idée du cours de l’immobilier dans la ville de Villeneuve d’Ascq, voici les prix actuels en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement 1 pièce / T1 : 2 800 €/m² pour le prix le plus bas,  5 310 €/m² pour le prix moyen et 12 110 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 2 510 €/m² pour le prix le plus bas, 3 310 €/m² pour le prix moyen et 4 900 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 2 240 €/m² pour le prix le plus bas, 3 020 €/m² pour le prix moyen et 4 640 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 2 090 €/m² pour le prix le plus bas, 2 630 €/m² pour le prix moyen et 3 740 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 2 020 €/m² pour le prix le plus bas, 2 750 €/m² pour le prix moyen et 4 350 €/m² pour le prix le plus élevé.

Le marché immobilier à Villeneuve d’Ascq est ainsi très dynamique. Toujours selon le sondage effectué par les experts immobiliers, le nombre d’acheteurs est supérieur de 10% dans la ville, d’où son éligibilité à la loi Pinel. Et ces prix devraient encore augmenter dans les prochains mois tandis que les délais de vente devraient diminuer. Qu’est-ce que cela suppose-t-il pour votre projet d’investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq ? Est-ce que vous pouvez alors prétendre à un potentiel rendement locatif positif ? Voyons immédiatement cela dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Villeneuve d’Ascq ?

Le rendement locatif potentiel dans la ville de Villeneuve d’Ascq est également étudié en fonction de la typologie du bien immobilier. Selon les statistiques des experts immobiliers, ce taux de rendement locatif potentiel se présente comme suit :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 20,2 €/m², un taux de rendement moyen de 4,55%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 13,4 €/m², un taux de rendement moyen de 4,84%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 11,6 €/m², un taux de rendement moyen de 4,62%.

Quel est le niveau de la demande locative à Villeneuve d’Ascq ?

La cité de Villeneuve d’Ascq est nouvellement créée. En effet, elle est le résultat de la fusion de plusieurs villages situés à proximité de la Belgique et de Lille. Elle dispose également d’un emplacement stratégique en étant situé à l’intersection des autoroutes menant à Paris et à Bruxelles. Très bien desservie, la ville de Villeneuve d’Ascq enregistre alors un flux démographique très important, et bon nombre de ses visiteurs sont charmés par son paysage exceptionnel, sa modernisation ainsi que par le bon vivre qui y règne.

Villeneuve d’Ascq est une commune à taille humaine qui profite des avantages de la grande ville comme le dynamisme économique, les offres de services et la desserte en transports. Près de 9 345 entreprises siègent à Villeneuve d’Ascq. Ce sont des sociétés spécialisées dans différents secteurs d’activité comme les banques, assurances et services financiers ; la construction, le bâtiment et les travaux publics ; la mécanique et la métallurgie ; le matériel électrique, électronique et optique ; etc.

Villeneuve d’Ascq est une métropole performante, accueillante et surtout active. Située à seulement 15 minutes de la Gare TGV Lille-Europe, et à 10 minutes seulement de l’aéroport de Lesquin, la ville dispose de plusieurs infrastructures de transport comme le bus, le métro, le tramway et le TER. En même temps, de grands projets d’urbanisme sont en cours de réalisation afin de réaménager les boulevards urbains et ré-améliorer la desserte en bus, cela dans le but de perfectionner davantage la qualité de vie de la population.

Dans tous les cas, les infrastructures modernes existant actuellement constituent un cadre de vie idéal pour les étudiants. Grâce à ses campus universitaires, Villeneuve d’Ascq compte près de 20 000 étudiants, et le nombre ne cesse de s’accroître. Les jeunes et les jeunes actifs sont particulièrement séduits par la diversification des services proposés dans la ville comme le centre commercial d’ampleur métropolitaine, les zones d’activités économiques avec un cinéma, les espaces verts ainsi que les nombreux équipements culturels.

La ville de Villeneuve d’Ascq est ainsi un emplacement idéal pour investir en loi Pinel et diversifier votre patrimoine. Les opportunités pour réussir son investissement locatif sont nombreuses. Découvrons ensemble dans le dernier paragraphe de notre étude les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Villeneuve d’Ascq ?

La rentabilité moyenne des investissements immobiliers à Villeneuve d’Ascq est satisfaisante, autour de 5,50%. Pour s’en assurer, il est toutefois primordial de bien choisir l’emplacement de son investissement car chaque quartier dispose de son propre potentiel de rendement locatif. Afin de vous aider dans ce choix, voici nos recommandations en termes de meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq :

Le quartier de la Brigode

Le quartier de la Brigode est calme et verdoyant. Situé en centre-est de la ville de Villeneuve d’Ascq, ce quartier attire énormément les habitants, principalement les familles de cadres et les grands actifs. Ce quartier huppé de Villeneuve d’Ascq compte environ 6 732 habitants avec une tranche d’âge moyenne de 38 ans.

Le quartier de la Brigode propose un parc immobilier composé majoritairement de maisons à 70% contre 30% seulement pour les appartements. Les logements sociaux occupent 22% des parts de ce parc immobilier. Pour l’achat d’un appartement, le prix moyen au mètre carré est de 2 590 euros, et pour une maison, il faut compter environ 2 649 euros.

Le quartier Pont de bois/ Hôtel de ville

Le quartier Pont de bois est très dynamique. C’est le carrefour des réseaux de bus et est desservi par la station de métro la plus fréquentée de la ville. Le quartier abrite également l’Université de Lille 3 et, forcément, les étudiants sont les habitants majoritaires. Néanmoins, le quartier reste également convoité par les ouvriers et les employés. Les différentes infrastructures de commerce, d’éducation, de santé et de culture se trouvant dans le quartier contribuent à en faire un cadre de vie idéal pour les 8 925 habitants.

Pour le parc immobilier du quartier Pont de bois, il est composé à 98% d’appartements, contre 2% seulement pour les maisons. Sinon, la part des logements sociaux reste également très élevée dans ce quartier puisqu’il est estimé à 83%. Néanmoins, sachez que le quartier Pont de bois est le territoire le plus convoité de Villeneuve d’Ascq, le niveau de la demande locative y est ainsi très élevé. Pour un appartement, le prix moyen en mètre carré est de 1 942 euros contre 2 305 euros pour une maison.

Le quartier de Triolo

Le quartier résidentiel de Triolo est calme et bien desservi. Il dispose également de plusieurs commerces de proximité afin de faciliter le quotidien des habitants d’un âge moyen de 33 ans. Les 8 444 habitants de ce quartier sont généralement des ouvriers et des employés. Ils sont surtout des locataires.

En effet, le parc immobilier du quartier de Triolo est composé essentiellement d’appartements avec un taux de 74% contre 26% seulement pour les maisons. 63% restent toutefois la part en logements sociaux. Pour investir dans le locatif dans le quartier de Triolo, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 2 381 euros, et pour une maison, il faut débourser environ 2 309 euros/m².

Conclusion

Faut-il investir en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq ? C’est même conseillé vu les nombreuses opportunités disponibles dans la ville. En plus de la forte rentabilité locative et du niveau de la demande locative, vous pouvez encore optimiser votre investissement par la défiscalisation Pinel pouvant aller jusqu’à 21%. Vous diversifiez votre patrimoine en acquérant un bien immobilier sans apport, et la plus-value immobilière à la revente reste également très satisfaisante. Il n’y a vraiment pas de quoi hésiter. Investissez en loi Pinel à Villeneuve d’Ascq dès maintenant, le dispositif Pinel ne prend plus effet au-delà du 31 décembre 2021.