Faut-il investir en loi Pinel à Versailles ?

La loi Pinel existe depuis 2014. C’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a été mis en vigueur le 1^er janvier 2015. Initialement, il était destiné à un mandat de 4 ans, mais grâce à sa popularité, l’Etat l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Certaines modifications ont été apportées avec cette prorogation. En effet, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis la fin de l’année 2019. Seules les zones A, A bis et B1 bénéficient encore des avantages fiscaux de la loi Pinel. Alors faut-il investir en loi Pinel à Versailles ?

Déjà, il faut savoir si la ville de Versailles est éligible ou non au dispositif Pinel. Après, il faut étudier plusieurs critères, notamment l’impact du plafonnement des loyers et des ressources des locataires sur le rendement locatif potentiel. Ensuite, il faut analyser le prix au mètre carré dans le neuf à Versailles ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans. Il est aussi utile d’estimer le rendement au pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Versailles. L’étude du niveau de la demande locative reste également un critère important pour déterminer s’il vaut la peine d’investir en loi Pinel à Versailles. Et enfin, il est préférable de déterminer au préalable les meilleurs quartiers où investir à Versailles. Cela signifie qu’il sera mieux d’étudier le potentiel locatif de chaque quartier à Versailles.

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui propose d’importants avantages fiscaux. Vous pouvez gagner jusqu’à 21% de taux de réduction d’impôts qui sera déduit du montant total de votre investissement, lequel ne devrait pas dépasser 300 000 euros. Toutefois, il faudra respecter toutes les conditions d’éligibilité imposées par le dispositif. Outre le choix de la zone d’investissement, il faut également respecter les normes de construction du bien immobilier (BBC, RT 2012/2020), investir dans le neuf ou dans l’ancien rénové/réhabilité, s’engager à mettre en location le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale, etc.

Votre projet d’investir en loi Pinel à Versailles peut ainsi rapporter énormément d’argents. Les revenus locatifs via les loyers perçus de vos locataires peuvent être optimisés par les réductions d’impôts. Toutefois, pour éviter les éventuels risques de perte en capital, il est important de réaliser une étude approfondie des réalités sur le terrain. C’est ce que nous allons voir tout au long de cet article. Nous vous aiderons à analyser tous les paramètres pouvant vous aider à déterminer si votre projet d’investissement locatif à Versailles est rentable ou pas.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Versailles ?

Le plafonnement du loyer est l’une des conditions d’éligibilité principales au dispositif Pinel. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez vous conformer au plafonnement du loyer et des ressources des locataires dans chaque zone Pinel. Ce plafond est défini et réactualisé chaque année selon l’étude de l’évolution du marché immobilier dans chaque zone. Pour l’année 2020, le plafond du loyer Pinel par zone se présente comme suit :

• Zone A : 12,95 euros par mètre carré
• Zone A bis : 17,43 euros par mètre carré
• Zone B1 : 10,44 euros par mètre carré

La ville de Versailles est située dans la zone A bis. En ce sens, le plafond des loyers appliqué est 17,43 €/m². Cela signifie que vous ne pouvez pas excéder ce plafond pour les loyers proposés à vos locataires. Pour calculer ce loyer Pinel, il faut préalablement déterminer la surface habitable. Il faut donc prendre en compte les surfaces des annexes comme les balcons, les caves, les vérandas, les greniers aménageables, les sous-sols, etc. Toutefois, ces annexes ne doivent pas faire plus de 8m². Ensuite, il faut déterminer le « coefficient Pinel » selon la formule suivante : (19/surface utile) + 0.7. Ce coefficient Pinel est également plafonné à 1,2. Au final, vous obtiendrez le loyer maximum autorisé par la loi Pinel dans la ville de Versailles, c’est-à-dire la zone A bis.

Pour prendre un exemple, supposons que vous investissez dans un appartement de 55 m² dans la ville de Versailles. Ce bien immobilier est doté d’une véranda de 6m². Vous aurez donc à faire les calculs suivants :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone A bis = 17,43 euros/m²
• Plafond de loyer à Versailles = 58m² x 1.027 x 17,43 euros/m² = 1 038,23 euros

Pour estimer vos revenus locatifs potentiels, il faut prendre en compte la durée de votre engagement locatif. A titre de rappel, vous avez le choix entre une durée locative de 6, 9 ou 12 ans. Vous aurez alors les résultats suivants :

• Engagement Pinel de 6 ans = 1 038,23 euros * 12 * 6 = 74 752,56 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 1 038,23 euros * 12 * 9 = 112 128,84 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 1 038,23 euros * 12 * 12 = 149 505,12 euros

Rappelez-vous qu’à ce stade, il ne s’agit encore que d’un calcul approximatif de vos éventuels revenus fonciers. Pour obtenir les résultats de calculs réels, il faut encore déduire certaines charges des revenus fonciers. Sachez également qu’il ne s’agit ici que de la première étape dans votre analyse de la rentabilité d’un projet d’investir en loi Pinel à Versailles. Dans le prochain paragraphe, essayons d’étudier votre rendement potentiel en analysant le prix au mètre carré dans le neuf et l’évolution du prix de l’immobilier à Versailles depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Versailles et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen pour un appartement est de 7 460 euros/m² contre 7 730 euros/m² pour une maison. Le prix de l’immobilier a augmenté dans toutes les villes de France. En 10 ans, celui-ci a augmenté de +10% dans la ville de Versailles. Ce qui constitue un intérêt considérable pour tous ceux qui souhaitent placer durablement leur argent. Ce prix varie en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement une pièce ou T1 : 5 870 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 920 euros/m² pour le prix moyen et 9 950 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 5 460 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 420 euros/m² pour le prix moyen et 9 350 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 5 440 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 240 euros/m² pour le prix moyen et 9 180 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 5 330 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 390 euros/m² pour le prix moyen et 9 430 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 5 120 euros/m² pour le prix le plus bas, 7 520 euros/m² pour le prix moyen et 9 690 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Le marché immobilier à Versailles reste dynamique et attire de nombreux investisseurs. De plus, le nombre d’acheteurs est supérieur de 11% au nombre de biens à vendre dans la ville. Ce qui suppose une forte rentabilité locative. Et avec la loi Pinel, vous êtes sûrs d’optimiser vos revenus locatifs rapidement via les loyers perçus, et de gagner énormément d’argent à la revente du bien immobilier, lorsque le délai d’engagement locatif imposé par le dispositif sera terminé.

On compte près de 41 656 logements à Versailles actuellement. 88% de ces habitations sont utilisées comme des résidences principales, 4% de résidences secondaires et 8% sont des logements vacants. Le parc immobilier à Versailles est composé à 88% d’appartements contre 11% seulement pour les maisons. Et 50% des habitants sont des locataires contre 44% qui sont des propriétaires.

La ville de Versailles reste attractive et compte énormément de visiteurs. On y recense notamment 14 hôtels et plus de 279 commerces. La ville compte également près de 85 771 habitants dont 10% sont des étudiants. Ce sont des informations qui vous seront utiles lors de l’analyse du rendement locatif potentiel de votre investissement, mais aussi du niveau de la demande locative dans la ville. Elles vous permettront également de répondre à la question : « Faut-il investir en loi Pinel à Versailles ? ».

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Versailles ?

Selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers, le rendement locatif potentiel à Versailles est moyen : 3,71%. Ce n’est pas le plus élevé en France mais ce taux représente un avantage considérable pour tout investisseur immobilier. Pour plus de détails, voici les taux de rendement moyen selon le type de bien immobilier :

• Appartement T1 : 4,35% de rendement moyen pour 28,7 euros/m² de loyer hors charge
• Appartement T2 : 3,76% de rendement moyen pour 23,3% euros/m² de loyer hors charge
• Appartement T3+ : 3,48% de rendement moyen pour 21 euros/m² de loyer hors charge

En analysant les données sur terrain, les experts immobiliers sont à même d’annoncer une éventuelle hausse des prix de vente et une diminution considérable des délais de vente. Face aux besoins de la population, investir en loi Pinel à Versailles reste rentable. De plus, le pouvoir d’achat de la population jeune (67,5% sont des jeunes de plus de 25 ans et 32,5% sont des jeunes de moins de 25 ans) conforte cette rentabilité d’investissement potentielle. D’ailleurs, le taux d’activité des habitants de 15 à 64 ans s’élève à 73,8% dans la ville de Versailles, le revenu annuel médian par ménage est de 44 324 euros, et le taux de chômage est de 8,2%.

Toutes ces données vous permettront d’évaluer au mieux le rendement potentiel de votre investissement immobilier à Versailles. Mais le principal avantage est la défiscalisation Pinel qui optimisera assurément vos gains fonciers. En même temps, vous bénéficiez d’une autre garantie concernant la perception de vos revenus supplémentaires puisque vos locataires seront liés à vous selon un contrat de bail commercial. Le financement de votre projet d’investir en loi Pinel à Versailles sera également simplifié puisque les banques seront ravies de la garantie exprimée à partir de l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.

Même si l’on remarque ici que le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Versailles est intéressant, cela ne suffit pas encore à confirmer que votre projet est rentable. Il reste encore un critère important à étudier. Il s’agit du niveau de la demande locative à Versailles. A partir de cette donnée, vous saurez enfin s’il faut investir en loi Pinel à Versailles. Pour ne plus perdre de temps, étudions ce paramètre immédiatement dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Versailles ?

Versailles fait partie des 30 villes où il faut investir en Île-de-France. Cette ville présente de nombreux avantages à la fois économiques, culturels et sociaux. La ville de Versailles se trouve à seulement 13 kilomètres de Paris Porte de Saint-Cloud et du périphérique. C’est l’une des villes les plus prisés par les ménages parisiens. On y retrouve, en effet, de nombreux appartements et maisons, à la fois anciens et neufs. La ville de Versailles demeure donc un emplacement idéal pour investir en loi Pinel.

Versailles est surtout célèbre pour son histoire. Elle attire ainsi de nombreux habitants et touristes. Son célèbre château est connu dans le monde entier. Quant à ses jardins typiquement français, ils embellissent magnifiquement la ville et contribuent à y créer un cadre de vie de qualité pour ses habitants. En effet, il fait « bon vivre » à Versailles. On y apprécie une qualité de vie et une tranquillité inégalables. Le dynamisme touristique est en plus rehaussé par la présence de différents commerces et marchés, ainsi que d’une grande diversité culturelle. En effet, on peut y apprécier des stades, des théâtres, un conservatoire et une école Beaux-Arts.

Surnommée la « ville du Roi Soleil », Versailles se trouve assez loin de la Capitale mais reste très bien desservi. Ce qui ne manque pas de renforcer ses opportunités économiques et d’augmenter la demande immobilière. En revanche, les offres locatives sont très rares. D’où d’ailleurs l’éligibilité de la ville de Versailles au dispositif Pinel. L’Etat souhaite, via ce dispositif de défiscalisation immobilière, équilibrer le marché immobilier à Versailles et permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à un logement à des loyers abordables.

Versailles est alors une ville propice à l’investissement locatif car la demande y est très élevée. En même temps, c’est une ville qui est très marquée par de nombreux projets d’aménagement. En effet, elle est connue pour son urbanisme moderne. Dernièrement, on a, par exemple, pu apprécier la restauration de l’ancien Hôpital Richaud, de l’allée Le Nôtre ou encore la création de nouveaux logements sociaux. En simultanée avec ces projets de réaménagements de la ville, le patrimoine culturel de Versailles continue de constituer un intérêt touristique pour de nombreux visiteurs. Ce combo tend vers une meilleure image de la ville, une hausse de la demande locative et un meilleur cadre de vie pour la population.

Les habitants de Versailles se sentent ainsi proches des commodités et des services dont ils ont besoin au quotidien. Ils peuvent également se déplacer très facilement vers les grandes villes, notamment vers Paris, la Capitale de France. Plusieurs personnes entrent également à Versailles pour travailler ou faire du tourisme. Ce sont surtout les familles souhaitant rester à proximité de la Capitale qui sont les plus intéressées par un logement à Versailles. Sinon, les retraités occupent également une bonne part dans le nombre de demande locative. Ils apprécient particulièrement les espaces verts de la ville qui leur confèrent un cadre de vie agréable.

Aussi, un investissement immobilier à Versailles est très favorable. Mieux, investir en loi Pinel à Versailles est fortement rentable. Après étude de tous les indicateurs de performances, on peut maintenant affirmer que vous avez tout intérêt à investir avec la loi Pinel dans la ville de Versailles. Outre les revenus supplémentaires, il y a évidemment les importantes réductions d’impôts, jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. Ensuite, il y a aussi la facilité d’accès à un crédit immobilier auprès des banques et des institutions financières en prenant comme garantie la durée de l’engagement locatif. D’après cette analyse, il ne vous reste donc plus qu’à vous lancer pour profiter au maximum des avantages fiscaux de la loi Pinel. Retrouvez les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Versailles dans le prochain et dernier paragraphe.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Versailles ?

Trois quartiers se distinguent à Versailles : le quartier Notre-Dame, le quartier Clagny-Glatigny et le quartier Saint-Louis. Toutefois, les autres quartiers de la ville sont urbanisés et présentent également un potentiel locatif élevé. Aussi, vous pouvez investir dans le locatif dans le quartier des Chantiers, de Montreuil, de Bernard de Jussieu, de Porchefontaine ou encore de Satory. Retenez simplement qu’il vous sera utile de faire une étude sur terrain afin de connaître les réelles tendances immobilières dans ces secteurs. Mais maintenant, voici la liste des meilleurs quartiers pour investir à Versailles :

Le quartier Notre-Dame

Le quartier de Notre-Dame est certainement le plus ancien de la ville de Versailles. Il se trouve à proximité du célèbre Château de Versailles. C’est un quartier historiquement célèbre. En effet, c’est le premier quartier qui a été construit par Louis XIV dans son projet de « Ville Nouvelle ». Ce quartier de Notre-Dame est ainsi célèbre pour sa place du marché, ses boutiques d’antiquaires, sa rue de la Paroisse. Notre-Dame reste le quartier pittoresque et l’un des plus commerçants de Versailles. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 8 889 euros/m² pour une maison et près de 6 978 euros/m² pour un appartement.

Le quartier Clagny-Glatigny

Le quartier de Clagny-Glatigny fait partie des quartiers les plus aisés de Versailles. On y retrouve de belles villas ainsi que de beaux hôtels. Ce sont les cadres qui sont les plus intéressés par une habitation dans le quartier Clagny-Glatigny. Et ils constituent une grande part de la demande locative dans la ville de Versailles. Dans ce quartier, le parc immobilier est composé d’appartements à 82% et de maisons à seulement 18%. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 5 375 euros/m².

Le quartier de Saint-Louis

Le quartier de Saint-Louis est célèbre pour ses rues qui reflètent le patrimoine historique de la ville de Versailles. C’est un quartier calme et volupté qui attire de nombreux habitants. L’une des activités populaires dans ce quartier est la balade à pieds en toute tranquillité et sécurité. L’architecture des habitations confère un certain charme au quartier et contribue à le rendre encore plus attractif. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 6 436 euros/m² pour un appartement et près de 8 949 euros/m² pour une maison.

Le quartier des Chantiers

Le quartier des Chantiers est également un bon emplacement pour un investissement locatif en loi Pinel. Il se démarque surtout par la présence de la gare de Versailles-Chantiers qui favorise le flux de la population. Sinon, le quartier des Chantiers est également bien desservi, notamment par la TGV. Ce qui est un autre atout considérable pour un projet locatif car cela permet la libre circulation des habitants, et donc favorise la hausse de la demande locative.

Conclusion

Ainsi, investir en loi Pinel à Versailles est un projet rentable. Vous pouvez gagner beaucoup d’argents via les revenus locatifs, mais aussi avec les réductions d’impôts. Le dispositif Pinel est un excellent levier d’investissement pour tous ceux qui souhaitent placer durablement leur argent. De plus, c’est un projet sur le long terme (6, 9 ou 12 ans) qui ne comporte pas beaucoup de risques. C’est donc l’outil fiscal idéal pour booster vos revenus fonciers, bâtir votre patrimoine et préparer votre retraite. Sinon, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent également comme la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP, etc. N’hésitez pas à faire une simulation gratuite en ligne pour estimer vos gains fonciers potentiels avant de choisir votre dispositif de défiscalisation.