Faut-il investir en loi Pinel à Tours ?

Souhaitez-vous placer au mieux votre argent et le fructifier à long terme ? L’investissement immobilier peut être une solution pour vous. Actuellement, beaucoup de Français investissent dans l’immobilier pour ses rendements exceptionnels. En plus de vous bâtir un patrimoine, vous gagnez d’importants revenus supplémentaires. Vous préparez également une meilleure retraite et vous avez la possibilité de réduire vos impôts grâce à un dispositif de défiscalisation immobilière.

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. Elle permet de gagner jusqu’à 21% de réductions fiscales sur le montant total de votre investissement. Pour en profiter, il faut réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf et respecter certaines conditions. Parmi ces règles à suivre, vous devez investir dans une ville qui soit éligible à la loi Pinel.

Faut-il investir en loi Pinel à Tours ? La ville de Tours est éligible au dispositif. Elle fait partie du zonage Pinel, dans la zone B1. Il faut savoir qu’il existe trois zones Pinel bien distinctes : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Les zones C et B2 étaient également éligibles au dispositif Pinel avant le 1^er janvier 2019. Cela a changé lors du nouveau mandat de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2021. En effet, ce dispositif fiscal concerne uniquement les villes françaises où la démographie est importante et où le marché immobilier est tendu. Dans les zones C et B2, les offres ainsi que les demandes en logements sont équilibrées. Elles ont pu bénéficier des avantages Pinel de 2014 à 2016.

Investir en loi Pinel à Tours peut donc être intéressant. Mais pour s’en assurer, il est important de procéder à une analyse plus approfondie. En effet, le potentiel d’un rendement en investissement immobilier dépend de plusieurs paramètres. Et les avantages Pinel dépendent principalement du respect des conditions d’éligibilité, mais aussi du choix de la ville où acquérir ou faire construire son bien immobilier neuf. Si vous souhaitez donc savoir la réelle rentabilité d’un investissement locatif via le dispositif Pinel dans la ville de Tours, il faudra analyser plusieurs points.

Premièrement, il est utile de calculer le loyer Pinel appliqué dans la ville de Tours en respectant le plafonnement des loyers. Ensuite, il faut étudier l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville pendant ces 10 dernières années et prendre en considération le prix du mètre carré dans le neuf actuellement. Après, il faut aussi calculer le rendement en pourcentage attendu d’un tel investissement immobilier et tenir compte du niveau de la demande locative à Tours. Et enfin, il faut déterminer les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Tours. C’est ce que nous allons voir tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Tours ?

L’objectif principal de la loi Pinel est de permettre aux contribuables français à revenus modestes d’accéder plus facilement à une habitation, et à un prix abordable. Afin d’atteindre cet objectif, l’Etat a mis comme condition d’éligibilité au dispositif Pinel le plafonnement du loyer et le plafonnement des ressources des locataires. Aussi, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Tours, vous devez respecter le plafond imposé pour le loyer dans la zone B1 qui est de 10,44 €/m².

Il vous faut donc commencer par calculer le montant du loyer Pinel à appliquer à Tours. La formule est la suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Prenons un exemple. Supposons que vous souhaitez investir à Tours avec un appartement de 40m². Le loyer Pinel que vous devrez appliquer est donc de :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Avec ce plafonnement, le calcul de votre rentabilité annuelle potentielle se présente donc comme suit :

Rentabilité annuelle potentielle = 490, 80 € x 12 mois

Ensuite, pour calculer la rentabilité de votre investissement avec le dispositif Pinel, il faudra multiplier le résultat obtenu par 6, 9 ou 12 ans, en fonction de votre choix en termes de durée d’investissement. A titre de rappel, vous êtes tenus de mettre votre bien Pinel en location pendant une durée minimale de 6 ans. Ce n’est qu’à cette condition que vous bénéficierez de la défiscalisation à un taux de 12%, 18% ou 21%.

Pour cette rentabilité annuelle potentielle, il faut noter que c’est encore un montant brut, c’est-à-dire sans déduction des charges et frais liés à l’investissement. N’oubliez donc pas de le faire pour éviter de fausser vos résultats. Pour être sûr d’avoir une estimation plus précise, il est conseillé d’utiliser directement un simulateur Pinel. Cet outil disponible en ligne est totalement gratuit et ne vous engage en rien. En revanche, il peut vous aider à estimer la rentabilité approximative de votre investissement Pinel à Tours.

Ce calcul qui tient compte du plafonnement du loyer Pinel à Tours peut alors vous servir de base pour déterminer la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier. Certes, cela ne suffira pas à dire si un investissement en loi Pinel à Tours vous est rentable ou pas, mais ce calcul sera un début. En effet, il existe encore d’autres paramètres importants à considérer avant de conclure si oui ou non votre projet d’investissement en loi Pinel à Tours est réellement une bonne idée.

Parmi ces autres critères, il y a l’analyse de l’évolution du prix de l’immobilier à Tours pendant ces 10 dernières années ainsi que le prix au mètre carré actuellement appliqué dans le neuf. Après, il faudra encore voir le rendement en pourcentage auquel vous pouvez vous attendre pour un investissement Pinel à Tours. C’est, d’ailleurs, ce que nous allons voir immédiatement dans les prochains paragraphes.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Tours et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier sur tout le territoire français a considérablement augmenté en 10 ans. On remarque une forte évolution dans toutes les grandes Métropoles de France. Par exemple, à Bordeaux et à Nantes, on enregistre un taux de hausse de +38,5% et +27,7% à Lyon. Il en va de même pour les villes de Nîmes et de Brest avec des taux respectifs de +28,2% et +21,8%. Pour le cas de la ville de Tours, le taux d’évolution est de +8,6%. Ce chiffre est resté plus au moins constant, un avantage exceptionnel pour tous les investisseurs immobiliers.

Actuellement, le prix moyen appliqué pour le mètre carré à Tours est de 2 920 euros pour un appartement et 2 890 euros pour une maison. Selon la typologie des biens immobiliers, les prix se présentent comme suit :

• Appartement une pièce ou T1 : 2 260 €/m² pour le prix le plus bas, 3 240 €/m² pour le prix moyen et 4 500 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 2 060 €/m² pour le prix le plus bas, 3 030 €/m² pour le prix moyen et 4 080 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 720 €/m² pour le prix le plus bas, 2 850 €/m² pour le prix moyen et 4 000 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 440 €/m² pour le prix le plus bas, 2 270 €/m² pour le prix moyen et 3 910 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 440 €/m² pour le prix le plus bas, 2 240 €/m² pour le prix moyen et 4 240 €/m² pour le prix le plus élevé

Le parc immobilier à Tours est essentiellement composé d’appartements avec un taux de 78%, avec seulement 21% de maisons. 90% des logements à Tours sont utilisés comme résidences principales et 2% seulement comme résidences secondaires. On enregistre également un taux de 8% pour les résidences vacantes. Sinon, 33% de la population sont des propriétaires, 66% sont des locataires et 2% sont des logés gratuits.

La population à Tours a une préférence pour les habitations de 3 pièces avec un taux de 24% des demandes locatives. 20% préfèrent les habitations de 4 pièces, 21% optent pour les 2 pièces, 17% choisissent les studios ou les appartements d’une pièce. Et enfin, 18% optent pour les appartements/maisons de 5 pièces ou plus.

Le parc immobilier tourangeau est particulièrement tendu car les offres d’habitations n’arrivent pas à répondre au niveau des demandes locatives. C’est la raison pour laquelle la ville de Tours est éligible au dispositif Pinel. L’évolution en hausse du prix de l’immobilier en 10 ans favorise l’investissement Pinel à Tours. Mais justement, à combien pourrait s’élever le rendement d’un tel investissement immobilier ? C’est ce que nous allons détailler dans le prochain paragraphe. De cette manière, vous saurez exactement à quoi vous attendre en plaçant votre argent dans l’immobilier à Tours.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Tours ?

Les experts annoncent un taux de rendement locatif très appréciable à Tours. En effet, pour un studio, ils arrivent à calculer une rentabilité brute pouvant aller jusqu’à 6,95%. Pour plus de détails, voici les taux de rendement locatif auxquels on peut s’attendre à Tours en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement T1 : 6%
• Appartement T2 : 4,88%
• Appartement T3 : 4 ,43%

Il vous est possible de calculer vous-même le rendement potentiel de votre investissement Pinel à Tours. Pour ce faire, vous devez appliquer les formules suivantes :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Dans un premier temps, vous aurez à calculer le rendement locatif brut. Il vous suffit d’additionner le montant de tous les loyers que vous allez percevoir durant une année et le rapporter au prix d’achat/de construction de votre bien immobilier Pinel. A ce stade, vous obtiendrez uniquement une valeur brute, donc une vision non-réelle de tout le potentiel de rendement de votre investissement. Afin de mieux préciser les calculs, il vous faudra encore déduire les charges, les frais et les autres dépenses liées à votre investissement Pinel. Ce sont principalement :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Une fois que ces frais, charges et autres dépenses seront déduits de la rentabilité locative brute, vous obtiendrez alors l’éventuel rendement locatif net de votre investissement. Il ne vous reste plus qu’à comparer le résultat avec celui des experts et tirer vous-même la conclusion. Généralement, si les experts immobiliers affirment déjà qu’un investissement Pinel à Tours est rentable, c’est que c’est la vérité. Vous aurez juste à vérifier par vous-même ces informations afin de vous tranquilliser l’esprit. C’est tout à fait naturel, il s’agit d’un placement financier important.

Sinon, plusieurs autres paramètres doivent être pris en compte pour pouvoir déterminer le rendement locatif potentiel d’un investissement immobilier dans une ville. Il faut notamment prendre en compte la qualité de vie, l’avenir des quartiers de la ville, le réseau de transports en commun, la croissance démographique, ainsi que le pouvoir d’achat de la population. Pour le cas de la ville de Tours, sa population est essentiellement composée de retraités et de personnes sans activité avec un taux respectif de 24% et de 22%. Les employés ne constituent que 16% de la population, 11% pour les ouvriers, 14% pour les professions intermédiaires, 10% pour les cadres et les professions supérieures, et 2% pour les artisans, les commerçants et les chefs d’entreprise. La ville de Tours ne compte pas d’agriculteurs exploitants.

Ces paramètres seront de nouveau repris quand il s’agira d’étudier le niveau de la demande locative dans la ville. Et c’est justement ce que nous allons voir dans le nouveau paragraphe qui suit.

Quel est le niveau de la demande locative à Tours ?

La ville de Tours est considérée comme une ville dynamique tournée vers l’avenir. Elle compte près de 135 480 habitants et reste la plus grande commune, la plus grande aire urbaine et aussi la plus grande unité urbaine dans le Centre. Si vous souhaitez réaliser un placement rentable et performant, il faut choisir la ville de Tours.

La ville de Tours est la capitale des Châteaux de la Loire. Elle est également classée « Ville d’Art et d’Histoire ». C’est une destination touristique très prisée. Châteaux, sites troglodytiques, berges à visiter à vélo, beaux paysages à perte de vue… constituent les principaux centres d’intérêts à Tours. C’est ce qui attire les visiteurs et les touristes. La ville compte, d’ailleurs, un grand nombre de touristes chaque année grâce à son aéroport international assurant une liaison avec le Sud de la France, l’Angleterre ou encore le Portugal. La ville de Tours se trouve également à proximité de Paris grâce à sa gare SNCF. Ce qui augmente l’interaction entre la population de Tours et celle des autres métropoles voisines.

La ville de Tours présente ainsi de nombreux atouts : touristiques, économiques et culturels. Plusieurs sites historiques et culturels attirent de nombreux visiteurs comme le Vieux Tours, les monuments historiques, la Tour Charlemagne, le pont Wilson, les hôtels particuliers médiévaux et Renaissance, la Tour de l’Horloge… La ville de Tours est également une terre viticole et est reconnue pour ses vignes. C’est également une terre d’art culinaire qui impressionne beaucoup de gens dans le monde.

Du point de vue économique, la ville de Tours est le premier employeur dans la région du Centre. En effet, le Centre Hospitalier Universitaire de Tours enregistre près de 7 000 salariés. Il y a également la base aérienne BA 705 et la SNCF et ses nombreux établissements. Sinon, le secteur poids-lourd est également représenté dans la ville par la société Michelin. En effet, la ville de Tours est le 2^ème siège de production français de la célèbre entreprise Michelin. Sinon, Tours reste également une ville dynamique. On y compte de nombreuses entreprises, des centres de formation et des pôles de recherche.

Et enfin, concernant les atouts culturels, on peut citer les différentes manifestations qui se tiennent à Tours comme le festival Aucard de Tours, le festival Terres du Son ou encore le « Tours sur Loire » qui attirent de nombreux visiteurs dans la ville chaque année. On peut également apprécier un grand théâtre, un centre dramatique régional et de nombreux musées dans la ville. C’est un pôle de la Musique ancienne en France qui est reconnu dans le monde entier.

Investir en loi Pinel à Tours est ainsi une bonne idée. Le niveau de la demande locative est élevé car la population y trouve tout ce dont elle a besoin : un cadre de vie agréable, une qualité de vie exceptionnelle, des centres d’intérêts, des emplois, etc. Beaucoup sont séduits par l’idée de vivre à Tours. Ce qui reste un avantage pour tous investisseurs souhaitant placer son argent dans des biens immobiliers Pinel à Tours.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Tours ?

Certains quartiers de la ville de Tours affichent un meilleur taux de rendement locatif potentiel que d’autres. Pour optimiser vos chances d’enregistrer un beau profit locatif, il est ainsi recommandé d’investir dans ces quartiers. Ce sont :

Le quartier de la Cathédrale

Le quartier de la Cathédrale se situe dans le centre-ville de Tours. Il est célèbre pour ses musées, ses restaurants, ses bars et ses autres boutiques et commerces en tout genre. Ce sont surtout les jeunes étudiants et les célibataires qui sont intéressés par le fait de vivre dans le quartier de la Cathédrale. Considéré comme animé d’une ambiance unique et dynamique, ce quartier est très prisé. Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier est d’environ 2 440 euros dans ce quartier.

Le quartier de Velpeau

Le quartier de Velpeau se trouve à proximité de la gare. C’est un quartier très prisé par les habitants parce qu’il compte beaucoup d’écoles. Il se distingue également par son charme authentique que beaucoup souhaitent rénover et moderniser. Les prix pour ces types de logements sont vraiment abordables dans le quartier de Velpeau. Avec la loi Pinel, vous pouvez également investir dans l’ancien à rénover, mais sous certaines conditions. Pour plus de rendement locatif, envisager le quartier de Velpeau vous serait peut-être bénéfique. Pour le prix de l’immobilier dans ce quartier, il faut compter environ 2 235 euros/m² pour un appartement, et 2 517 euros/m² environ pour une maison.

Le quartier des Prébendes

Le quartier des Prébendes est un quartier calme et tranquille. Certains le considèrent même comme un quartier « bourgeois ». Ce sont donc les familles avec de jeunes enfants qui sont les plus intéressées par le fait d’y vivre. Moins bruyant que le quartier de la Cathédrale, ce lieu est idéal pour un investissement immobilier locatif. Vous attirerez ainsi les locataires qui apprécient les grands espaces afin d’accueillir leurs enfants, par exemple. L’investissement Pinel dans le neuf est vraiment parfait dans ce quartier des Prébendes. Le prix de l’immobilier au mètre carré varie entre 1 656 euros et 3 312 euros.

Les nouveaux quartiers

La ville de Tours bénéficiait dernièrement de différents projets d’aménagement urbain d’anciens sites industriels et militaires. Ce qui a valu la création de nouveaux quartiers à fort potentiel immobilier. Tel est notamment le cas des quartiers « Quartier de la Création », « Deux Lions » ou « Monconseil ». Dans ces nouveaux quartiers, on retrouve l’Ecole Supérieure des Beaux-Arts, l’Ecole d’Arts Graphiques Brassart, le département d’Histoire de l’Art ainsi que de nombreux bureaux et établissements scolaires et universitaires. On y compte également de nombreux commerces. Ce qui les rend très attractifs pour la population.

Le quartier de Chanceaux-sur-Choisille

Le quartier de Chanceaux-sur-Choisille se situe un peu en périphérique, mais propose également un cadre de vie exceptionnel plaisant à la population. Beaucoup préfèrent y vivre parce qu’ils ne se sentent pas éloignés du centre-ville grâce au réseau de transports en commun bien fourni. C’est donc un lieu qu’il faudra envisager pour votre investissement Pinel à Tours.

Conclusion

Après analyse de tous les critères de réussite d’un investissement immobilier à Tours, on peut conclure qu’un investissement Pinel vous serait rentable dans la ville. Déjà, vous profitez des importantes réductions fiscales du dispositif Pinel puisque la ville de Tours est éligible à cet outil fiscal. En même temps, le niveau de la demande locative dans la ville est très élevé et contribue à augmenter le potentiel de rendement locatif à Tours. Les risques sont minimes puisque le dispositif Pinel vous préserve déjà des vacances locatives grâce au bail commercial. Il ne vous reste donc plus qu’à vous lancer dans la réalisation de votre projet d’investir en loi Pinel à Tours. Sachez aussi qu’en choisissant d’investir avec la loi Pinel, les banques sont plus favorables aux crédits immobiliers. C’est le moment de commencer votre placement et de profiter de tous les avantages proposés. Notez que la loi Pinel n’est éligible que jusqu’au 31 décembre 2021. Après cette date, le choix du dispositif fiscal qui la remplace est encore incertain.