Faut-il investir en loi Pinel à Toulon ?

Toulon est une ville située dans le Sud de la France. C’est une ville portuaire qui attire de nombreux Français et de touristes venus du monde entier. Avec ses belles plages de sable fin, son patrimoine historique et culturel, ses quartiers sublimes et pittoresques, ses diverses activités sportives et culturelles… Toulon propose un cadre de vie exceptionnel.

Beaucoup de Français décident de vivre à Toulon pour le simple plaisir ou par obligation professionnelle et scolaire. Actuellement, la ville compte près de 171 643 habitants, selon les chiffres de l’INSEE recueillis en 2019. Malgré les diverses infrastructures érigées dans la ville, cette évolution de la population créée un problème de logements à Toulon. Ce qui est une opportunité considérable pour un investissement immobilier.

La ville de Toulon figure, d’ailleurs, dans la liste des zones éligibles à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière qui a pour objectif de favoriser les constructions immobilières et d’offrir des logements en location dans les lieux où la demande est forte. En effet, la ville de Toulon fait partie de la zone A au côté des diverses communes de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et des grandes villes comme Marseille ou Lyon.

Le zonage de la loi Pinel est établi en fonction du caractère « tendu » du marché immobilier dans ces villes. Cela signifie que les demandes en logements neufs sont plus élevées qu’ailleurs sur le territoire français. Il serait alors légitime de croire qu’un investissement immobilier locatif à Toulon serait une bonne idée. Toutefois, une analyse approfondie est de rigueur si vous souhaitez réussir votre placement immobilier à Toulon. Afin de vous aider, voyons ensemble les différents points à prioriser pour répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Toulon ? ».

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Toulon ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Parmi ces conditions, vous avez les points suivants :

• Durée de l’investissement : 6, 9 ou 12 ans
• Etat du logement : neuf, en état de futur achèvement, ancien réhabilité ; respect des normes de construction en vigueur à savoir la norme BBC 2020 et la norme RT 2012
• Type de logement : appartement, maison, immeuble
• Autres conditions :
• Construction dans une zone Pinel éligible : A, A bis ou B1
• Respect du plafonnement des loyers et des ressources des locataires

Si toutes ces conditions sont respectées, les investisseurs Pinel peuvent prétendre à une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par an. Plus précisément, les taux de réduction de l’impôt avec la loi Pinel se présentent comme suit :

• Investissement de 6 ans : 12% de réduction d’impôt
• Investissement de 9 ans : 18% de réduction d’impôt
• Investissement de 12 ans : 21% de réduction d’impôt

La ville de Toulon est catégorisée dans la zone A de la loi Pinel. Plusieurs formules doivent être appliquées pour connaître le plafonnement du loyer exigé à Toulon. A partir de ces formules, vous pouvez évaluer votre future rentabilité d’investissement immobilier. Ces formules sont :

• Plafond du loyer Pinel à Toulouse (zone A) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 12,75 €/m² pour la zone A pour l’année 2020

Pour la suite du calcul, il faut multiplier le résultat obtenu par ces formules par le nombre de mois pendant lequel le logement est loué, c’est-à-dire pendant tout le temps que vous percevrez un loyer. Ensuite, multipliez par la durée de votre investissement, c’est-à-dire 6, 9 ou 12 ans. Il faut ensuite déduire les charges et appliquer le taux de défiscalisation relatif à la durée de votre investissement.

A titre de rappel, la réduction fiscale obtenue par la loi Pinel est plafonnée à 5 500 euros par m² pour un montant d’investissement maximal de 300 000 euros.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Toulon et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier est en forte hausse dans presque toutes les grandes villes de France durant ces 10 dernières années. C’est à Paris que les experts enregistrent le prix le plus élevé. En effet, la capitale de France affiche un prix au m² dans le neuf égal à 8 020 €. Ces dernières années, le prix de l’immobilier à Toulon a fortement évolué. Si l’on se réfère uniquement aux derniers chiffres des experts ces 5 dernières années, le nombre de logements de Toulon a progressé de 1,27%. En 10 ans, le prix du m² a connu une forte hausse de 17,3% en 2014. Depuis, le taux est redescendu à 12,5%, puis à – 7,2%. Au 1^er avril 2020, le prix moyen du mètre carré à Toulon pour tous types de biens confondus est de 2 648 €. Pour un appartement, la fourchette de prix est comprise entre 1 490 € (le plus bas) et 3 710 € (le plus haut), avec une moyenne de 2 320 €. Et pour une maison, le prix le plus bas est de 2 360 €/m², le prix le plus élevé est de 5 080 €/m², avec un prix au m² moyen de 3 550 €.

Pour plus de détails, voici les prix qui se pratiquent à Toulon actuellement :

• Appartement 1 pièce/ T1 : 1 610 € pour le prix m² bas, 2 530 € pour le prix m² moyen et 4 000 € pour le prix m² haut.
• Appartement 2 pièces/ T2 : 1 410 € pour le prix m² bas, 2 380 € pour le prix m² moyen et 3 830 € pour le prix m² haut.
• Appartement 3 pièces/ T3 : 1 470 € pour le prix m² bas, 2 290 € pour le prix m² moyen et 3 600 € pour le prix m² haut.
• Appartement 4 pièces/ T4 : 1 520 € pour le prix m² bas, 2 240 € pour le prix m² moyen et 3 490 € pour le prix m² haut.
• Appartement 5 pièces/ T5 : 1 400 € pour le prix m² bas, 2 310 € pour le prix m² moyen et 3 890 € pour le prix m² haut.

Les maisons sont les plus nombreuses à Toulon, notamment celles avec un prix au m² compris entre 1 500 et 3 250 euros. Elles constituent près de 71% du parc immobilier de la ville. Ensuite, il y a les appartements de 3 250 à 5 000 euros qui occupent près de 51% des logements à Toulon.

Certes, Toulon ne fait pas partie du top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté ces 5 dernières années. Elle est loin derrière Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes et Brest. Au contraire, Toulon fait partie du top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus baissé en 5 ans avec Mulhouse, Perpignan, Le Havre et Amiens. En revanche, elle propose de sérieuses opportunités qu’il vaille la peine d’être analysées. La ville présente encore de sérieux atouts pour attirer la population, et la demande locative reste encore très élevée. Ce qui constitue un intérêt non négligeable pour entamer un investissement immobilier à Toulon.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Toulon ?

Malgré la baisse du prix au mètre carré remarquée à Toulon, la ville reste encore un atout majeur pour réussir un investissement immobilier locatif. D’ailleurs, elle ne serait pas incluse dans la liste des zones éligibles à la loi Pinel si ce n’était pas le cas. En même temps, les chiffres concernant le rendement dévoilés par les experts immobiliers confortent cette hypothèse. Pour l’année 2020, un fort taux de rendement est enregistré pour chaque type de bien immobilier :

• Appartement : 6,43%
• Appartement T1 : 7,35%
• Appartement T2 : 6,85%
• Appartement T3 : 5,84%

A Toulon, 90 999 logements composent le parc immobilier. 51,93% des occupants de ces logements sont des propriétaires. Dans le département de Var, les appartements sont les plus nombreux avec un taux de 77,35%. Les maisons individuelles sont moins populaires, ou n’existent pas vraiment dans la ville de Toulon. En effet, elles ne constituent que 22,43% du parc immobilier toulonnais.

La population toulonnaise est composée par 44 111 familles dont 20,3% sont des familles monoparentales, 37% sont des couples avec au moins un enfant, et 42,7% sont des couples sans enfant. C’est également une population relativement jeune de moins de 30 ans (33,4%) avec beaucoup de projets. 6,2% de la population sont des étudiants qui profitent des services et infrastructures de la ville. Les personnes de plus de 75 ans ne constituent que 10,3% de la population. En revanche, des salariés en CDI, des cadres et des fonctionnaires constituent la part majoritaire de la population. Une part qui aspire à un meilleur cadre de vie, à une vie plus stable, et à une éventualité d’accroître leur patrimoine.

Le parc immobilier toulonnais se départage comme suit :

• Résidences principales : 88%
• Résidences vacantes : 9%
• Résidences secondaires : 3%
• Propriétaires (appartements et maisons confondus) : 46%
• Locataires (appartements et maisons confondus) : 52%
• Logés gratuits : 2%
• Appartements : 77%
• Maisons : 23%
• Appartement T1 : 7%
• Appartement T2 : 18%
• Appartement T3 : 34%
• Appartement T4 : 26%
• Appartement T5+ : 15%

A Toulon, les meilleurs taux d’occupation, et donc les meilleurs rendements, sont dans les petites et moyennes surfaces. D’autres propriétaires sont plus intéressés par la location meublée à des touristes de passage, des étudiants, etc. Les biens immobiliers anciens constituent également une bonne opportunité et les travaux à réaliser, parfois très lourds, sont une raison de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. Certains quartiers restent évidemment plus avantagés que d’autres en termes de prix moyens de location. Selon les derniers chiffres enregistrés, ces prix varient comme suit :

• Appartement T1 : 420 euros par mois, soit 7,1%
• Appartement T2 : 525 euros par mois, soit 18,5%
• Appartement T3 : 770 euros par mois, soit 34,1%
• Appartement T4 : 1 000 euros par mois, soit 25,1%
• Appartement T5 : 1 200 euros par mois, soit 15,2%

La ville de Toulon est très attractive pour un investissement immobilier. Le taux de rendement le prouve. Et avec le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel qui est de 10,28 € par mètre carré pour la zone B1, la rentabilité de son investissement locatif à Toulon est presque garantie.

Quel est le niveau de la demande locative à Toulon ?

La ville de Toulon dispose d’une démographie toujours en augmentation régulière. Selon les statistiques, Toulon est la 15^ème ville la plus peuplée de France. En 2014, les habitants toulonnais étaient de 165 584. C’est une ville dynamique qui attire de nouveaux habitants chaque année. En effet, le marché actif de Toulon affiche un fort potentiel. La demande de logements reste en hausse et on trouve de moins en moins de logements vacants.

Toulon dispose de toutes les commodités nécessaires à la vie de tous les jours comme les établissements de santé, scolaires, les équipements culturels et sportifs… En plus, c’est une station balnéaire qui offre un cadre de vie confortable, surtout que plusieurs opérations d’aménagement sont en cours actuellement. En effet, Toulon se dote d’une nouvelle image afin de plaire davantage aux investisseurs et aux touristes. Les rénovations et les réhabilitations effectuées dans la ville ont impacté favorablement le marché immobilier. Celui-ci offre actuellement de belles opportunités aux acheteurs, mais aussi aux personnes souhaitant vivre à Toulon.

Les cadres et les étudiants constituent les principaux demandeurs de logements à Toulon. Et comme les loyers sont moins élevés à Toulon, plutôt que dans d’autres villes de France, la demande locative est encore plus élevée. D’ailleurs, les permis de construire délivrés dans la ville ont augmenté ces dernières années. Faisant partie de la zone B1 éligible à la loi Pinel, et donc bénéficiant des procédures simplifiées pour réaliser un investissement immobilier locatif et d’importants avantages fiscaux, les loyers imposés de 12,75 €/m² contribuent à renforcer l’attrait de la ville de Toulon.

Toulon dispose d’une économie dopée par les services et la base navale. Elle est avantagée par son cadre de vie particulièrement agréable. C’est également une ville estudiantine en plein développement. Beaucoup de personnes sont intéressées par l’activité économique du secteur des services toulonnais. Le secteur industriel y est très puissant, mais pas uniquement. Il y a aussi le port militaire, le commerce, la recherche, l’administration et le tourisme. Près de 27 000 sociétés employant environ 125 000 salariés sont dénombrés à Toulon car la ville accueille plusieurs laboratoires de recherche et d’entreprises innovantes. Ses ports de plaisance sont également très favorables pour augmenter le nombre de ses touristes grâce aux croisières méditerranéennes.

Sinon, Toulon est également une grande cité universitaire. Près de 10 000 étudiants sont répartis dans plusieurs campus de la ville. Selon les chiffres de l’INSEE, les étudiants représentent 10% des habitants de Toulon. Depuis 2014, de nouvelles constructions d’université et d’établissements scolaires ont été réalisées afin d’augmenter le nombre d’étudiants que la ville accueille. Ces logements neufs bâtis permettent aux étudiants de vivre et d’étudier dans les meilleures conditions possibles. Les nouvelles constructions concernent principalement des établissements d’enseignement en droit, en sciences et techniques, en sciences économiques, en sciences humaines, en sport… 35 hectares abritent une université répartie sur 4 sites qui offrent également des formations de haut niveau dans le domaine de la défense nationale, de l’ingénierie et de la mer.

Les projets d’urbanisme et de réhabilitation sont conformes aux besoins d’innovation de la population. La ville jouissant d’un taux d’ensoleillement élevé, de climat méditerranéen, de beaux paysages préservés, de belles plages, de monuments historiques et de superbes panoramas est bien desservie. En somme, vivre à Toulon est le rêve de beaucoup de personnes. La demande locative est assez importante pour réaliser une belle rentabilité immobilière. Quoi de plus naturel que de permettre à tout un chacun de réaliser ce rêve en proposant des logements confortables, durables et abordables !

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Toulon ?

La ville de Toulon est une terre d’accueil idéale pour un investissement locatif florissant. Ville ensoleillée toute l’année, beaux paysages, belles plages, cadre de vie agréable, secteurs services diversifiés, écoles et universités, bureaux en tout genre, commerces, aéroports et autres moyens de transports… Toulon est un lieu de vie idéal pour tout le monde : étudiants, jeunes actifs, cadres, retraités…

Investir dans l’immobilier locatif à Toulon reste ainsi une belle opportunité pour placer judicieusement son argent, le faire fructifier et bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Comme dans toutes les agglomérations, certains quartiers sont plus recherchés que d’autres par les locataires. Aussi, si vous êtes maintenant prêts à investir en loi Pinel à Toulon, ci-après la liste des quartiers recommandés par les experts :

Le Mourillon

Le Mourillon est un quartier très recherché à Toulon. Situé au bord de la mer, c’est un quartier résidentiel avec beaucoup d’attraits. Le prix de l’immobilier est plus cher. En effet, pour disposer d’une maison ou d’un appartement à Le Mourillon, il faut compter entre 3 000 € et 3 500 € le mètre carré.

Le centre-ville

Le centre-ville de Toulon est également un quartier favorable à un investissement locatif Pinel rentable. Il se démarque surtout par la présence de restaurants, de marché et de différents commerces. C’est un peu comme le cœur de la ville où tout le monde se côtoie au quotidien. Ainsi, le centre-ville offre de belles opportunités immobilières non-négligeables. Le prix de l’immobilier y est, d’ailleurs, très abordable. Il faut compter entre 1 500 € et 1 600 € par mètre carré.

Les hauteurs de la ville

Les hauteurs de la ville offrent également de belles opportunités immobilières. Elles se trouvent à proximité du centre-ville et restent très fréquentées par les familles. Selon les experts, c’est l’un des quartiers qui propose le plus de perspectives pour défiscaliser avec la loi Pinel. Les hauteurs de Toulon sont marquées par des immeubles de type haussmanienn. Les appartements et les maisons individuelles y sont également très recherchés. Le prix de l’immobilier varie de 2 000 € à 2 300 € par mètre carré.

Font-Pré

Le quartier de Font-Pré a récemment été aménagé. Démarqué par ses zones piétonnes, ses espaces verts et son côté écologique, le quartier enregistre une forte demande locative. Depuis 2018, la date de fins des travaux réalisés, le quartier de Font-Pré attire déjà un grand nombre d’investisseurs immobiliers, mais aussi de locataires. C’est un lieu idéal pour débuter un investissement immobilier locatif.

Pont-du-Las

Le quartier Pont-du-Las est surtout attribué aux primo-accédants car les prix de l’immobilier y sont plus abordables. De plus, le quartier se trouve à proximité du centre-ville et de ses diverses animations. Le quartier de Pont-du-Las est ainsi un placement judicieux pour tout investisseur souhaitant bâtir des logements, trouver acquéreurs et bénéficier des taux de réduction d’imposition de la loi Pinel.

D’autres quartiers sont mentionnés par les experts comme étant intéressants. Tel est notamment le cas des quartiers comme le Mourillon-la-Mitre, la Serinette-la-Barre, la Corniche du Mont Faron, le Cap Brun-le Petit bois ou encore le centre historique de Toulon. Afin de garantir une bonne rentabilité locative, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des conseillers expérimentés pour son investissement ou pour son achat immobilier à Toulon.

Donc, au final, investir en loi Pinel à Toulon reste une bonne idée. En plus des avantages fiscaux obtenus grâce au respect des nombreuses conditions établies par ce dispositif de défiscalisation, vous bénéficiez également de tous les éléments nécessaires pour réussir votre investissement : forte demande locative, ville évolutive, population jeune et dynamique, prix immobilier rentable… Investir à Toulon, cette capitale économique du Var, ne peut donc qu’être avantageuse pour vous. Alors pourquoi encore attendre ? Il vous suffit de vous lancer dans votre projet immobilier Pinel à Toulon pour profiter de tous ces avantages !