Faut-il investir en loi Pinel à Tampon ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui existe depuis 2014 et qui a été mis en vigueur le 1er janvier 2015. La loi Pinel était initialement prévue pour un mandat de 4 ans. Toutefois, à cause de sa popularité, mais surtout du déséquilibre flagrant du marché immobilier dans certaines villes de France (demandes supérieures aux offres immobilières), l’Etat l’a prorogée jusqu’au 31 décembre 2021. Certaines modifications ont été apportées avec cette prorogation. Par exemple, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis la fin de l’année 2019. Seules les zones A, A bis et B1 bénéficient encore des avantages fiscaux de la loi Pinel. Alors faut-il investir en loi Pinel à Tampon ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord déterminer si la ville de Tampon est éligible ou non au dispositif Pinel. Après, il faut étudier plusieurs critères, notamment l’impact du plafonnement des loyers et des ressources des locataires sur le rendement locatif potentiel. Ensuite, il faut analyser le prix au mètre carré dans le neuf à Tampon ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans. Il est aussi utile d’estimer le rendement au pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Tampon. L’étude du niveau de la demande locative reste également un critère important pour déterminer s’il vaut la peine d’investir en loi Pinel à Tampon. Et enfin, il est préférable de déterminer au préalable les meilleurs quartiers où investir à Tampon. Investir en loi Pinel à Tampon n’est donc pas un projet qui se réalise sur un coup de tête. Il faut étudier et analyser plusieurs éléments.

Certes, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui propose d’importants avantages fiscaux. Vous pouvez gagner jusqu’à 21% de taux de réduction d’impôts qui seront déduits du montant total de votre investissement, lequel ne devrait toutefois pas dépasser 300 000 euros. Pour en bénéficier, il faudra néanmoins respecter toutes les conditions d’éligibilité imposées par le dispositif. Outre le choix de la zone d’investissement, il faut également respecter les normes de construction du bien immobilier (BBC, RT 2012/2020), investir dans le neuf ou dans l’ancien rénové/réhabilité, s’engager à mettre en location le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale, etc.

Donc oui, votre projet d’investir en loi Pinel à Tampon peut vous rapporter beaucoup d’argents. Les revenus locatifs via les loyers perçus de vos locataires peuvent être optimisés par les réductions d’impôts. Toutefois, dans tout projet, il faut toujours étudier les risques éventuels de perte en capital. Aussi, il est important de réaliser une étude approfondie des réalités sur le terrain. C’est ce que nous allons voir tout au long de cet article. Nous vous aiderons à analyser tous les paramètres pouvant vous aider à déterminer si votre projet d’investissement locatif à Tampon est rentable ou pas.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Tampon ?

La ville de Tampon de l’île de la Réunion est classifiée dans la zone B1 de la loi Pinel. En ce sens, et comme pour toutes les zones éligibles au dispositif Pinel, Tampon est soumis au plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Ce plafond est fixé à 10,44 euros par mètre carré. Ce plafond reste également variable chaque année en fonction de l’état du marché et de la décision des responsables de l’aménagement du territoire français. En effet, la loi Pinel est un dispositif fiscal dédié à soutenir les constructions immobilières. En ce sens, le but ultime de l’Etat est d’améliorer le marché immobilier français en proposant plus de biens immobiliers accessibles aux contribuables, et cela à des prix abordables.

Ainsi, pour déterminer le loyer à appliquer dans la zone B1, et donc dans la ville de Tampon, il faut d’abord rechercher puis ajouter le coefficient multiplicateur au plafond Pinel. On obtient ce coefficient multiplicateur en utilisant la formule suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Celui-ci est également plafonné à 1,2. En supposant que vous souhaitez mettre en location un appartement de 75m² à Tampon, vous devez appliquer le loyer suivant :

Loyer Pinel à Tampon = (10.44€ X 0,95) X 75 = 743,85 € / mois

Comme déjà annoncé précédemment, selon la loi Pinel, le plafonnement du loyer impactera sur vos revenus fonciers. En effet, le montant de vos éventuels gains sera déterminé en fonction de la durée de votre engagement locatif :

  • Pour un engagement locatif de 6 ans = 743,85 euros x 12 mois x 6 ans = 53 557,2 euros
  • Pour un engagement locatif de 9 ans = 743,85 euros x 12 mois x 9 ans = 80 335,8 euros
  • Pour un engagement locatif de 12 ans = 743,85 euros x 12 mois x 12 ans = 107 114,4 euros

Il est évident qu’un investissement locatif est rentable selon ces premiers calculs. Investir en loi Pinel vous permet ainsi de gagner beaucoup d’argents, notamment par les loyers perçus. Et en même temps, vous bénéficiez d’importantes réductions fiscales, via la loi Pinel en Outremer, correspondantes à la durée de votre engagement locatif :

  • Engagement locatif de 6 ans pour un taux de défiscalisation de 23%
  • Engagement locatif de 9 ans pour un taux de défiscalisation de 29%
  • Engagement locatif de 12 ans pour un taux de défiscalisation de 32%

Néanmoins, ces informations ne suffisent pas encore à dire s’il faut investir en loi Pinel à Tampon ou non. D’autres paramètres sont encore à étudier. En effet, il faut encore analyser le prix du mètre carré dans le neuf à Tampon et son évolution en 10 ans. Et c’est ce que nous allons justement voir dans ce prochain paragraphe.

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Loi pinel
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Quel est le prix au m² dans le neuf à Tampon et son évolution depuis 10 ans ?

Pour un appartement, le prix moyen est de 1 380 euros/m² à Tampon. Pour une maison, le prix moyen est de 1 730 euros/m². En 10 ans, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté dans toutes les villes de France. Mais il faut noter que ces prix varient selon l’état et la typologie du bien immobilier. Selon les dernières études des experts immobiliers, ces prix se présentent comme suit :

  • Appartement une pièce ou T1 : 1 150 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 440 euros/m² pour le prix moyen et 1 830 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 1 090 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 390 euros/m² pour le prix moyen et 1 960 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 1 010 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 260 euros/m² pour le prix moyen et 1 860 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 1 020 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 480 euros/m² pour le prix moyen et 2 100 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5+ : 670 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 080 euros/m² pour le prix moyen et 1 710 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 33 007 logements à Tampon. 90% du parc immobilier sont des résidences principales, 3% sont des résidences secondaires et 6% sont des logements vacants. 43% de la population sont des locataires et 52% sont des propriétaires. Sinon, 78% des habitations à Tampon sont des maisons et 21% seulement sont des appartements.

Afin de savoir encore mieux si un projet d’investir en loi Pinel à Tampon est une bonne idée ou pas, étudions ensemble le rendement locatif potentiel de cette ville. Voyons ensemble dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier locatif à Tampon.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Tampon ?

Selon les experts, la ville de Tampon affiche un fort potentiel de rentabilité locative. Celui-ci dépend néanmoins de plusieurs critères dont la typologie du bien immobilier. Les chiffres des experts à ce sujet se présentent comme suit :

  • Appartement T1 : 11,47% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 13,8 euros/m²
  • Appartement T2 : 9,91% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 11,5 euros/m²
  • Appartement T3 : 9,15% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 9,6 euros/m²

La ville de Tampon à la Réunion attire énormément de gens. Autrefois, elle était le fief des fonctionnaires français. En effet, elle dispose d’un cadre de vie paisible et confortable, idéal surtout pour les jeunes trentenaires.

Tampon compte, selon le dernier recensement en 2015, près de 76 796 habitants. Son parc immobilier se compose depuis cette date de 7 010 appartements et de 25 589 maisons. Les demandes locatives sont très élevées dans la région, d’où d’ailleurs son éligibilité au dispositif Pinel Outremer. Sinon, c’est l’une des villes des DOM qui affiche un prix immobilier abordable, environ 1 550 euros en moyenne.

Le rendement locatif potentiel à Tampon est assez élevé avec un taux de 11,47%. Il faut avouer que les taxes locales sont assez souples : taxe d’habitation à 18,10%, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) à 30,05%, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNPB) à 36,33%, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à 16,70% et la taxe sur les logements vacants (TLV) à 18,10%. Bon nombre d’investisseurs immobiliers, débutants ou expérimentés, s’intéresse donc à la ville de Tampon pour y placer et faire fructifier leur argent.

Toutefois, bien qu’un investissement immobilier dans la ville de Tampon soit potentiellement rentable, sachez que pour le moment, vous ne disposez que du rendement locatif brut potentiel. Afin d’obtenir une idée de vos futurs gains, il faudra encore enlever toutes les charges déductibles des revenus fonciers. Parmi ces charges déductibles, vous avez les points suivants :

  • Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
  • Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
  • Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les charges de copropriété
  • Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
  • Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.

Sachez également que le taux de rendement locatif potentiel est extrêmement lié au niveau de la demande locative dans une région. Si dans vos études, vous vous apercevez que beaucoup de gens recherchent activement des logements dans la ville de Tampon, c’est que vous avez raison d’y investir votre argent. Certes, d’un point de vue technique, la ville de Tampon affiche un marché immobilier tendu, avec un dépassement exagéré des demandes locatives comparées aux offres. En effet, sans quoi, la ville ne serait pas éligible au dispositif Pinel. Toutefois, afin de réellement apporter une réponse sans équivoque à votre question : « faut-il investir en loi Pinel à Tampon ? », le mieux serait de continuer notre analyse. Aussi, voyons dans le prochain paragraphe le niveau de la demande locative à Tampon.

Quel est le niveau de la demande locative à Tampon ?

La ville de Tampon est jeune et dynamique. Les habitants, ainsi que les visiteurs et touristes, s’accordent à dire qu’il fait bon vivre dans la ville. Beaucoup de gens de la Métropole viennent s’installer à Tampon et y être plus tranquilles. L’île de la Réunion en général attire la population. Il y règne une fraîcheur qui n’existe pas en France. Il n’est donc pas étonnant que la ville de Tampon soit si attractive pour la location.

La qualité de vie dans la ville de Tampon est ainsi très appréciée, mais ce n’est pas le seul atout de la ville. La ville dispose également d’un beau paysage composé de jardins fleuris et de décor naturel et préservé. C’est l’endroit idéal pour les retraités qui souhaitent se reposer, les jeunes familles avec des enfants et même les célibataires qui veulent un bon départ dans la vie.

Charmante et agréable, la ville de Tampon attire de nouveaux arrivants chaque année. Le tourisme tient ainsi une grande place dans l’économie de la ville. En effet, de nombreux projets de développement et d’aménagement touristique ont été réalisés sur l’île de la Réunion, et la ville de Tampon en bénéficie, forcément. Les infrastructures d’hébergement et de restauration, la diversification des produits touristiques ainsi que le développement d’autres secteurs touristiques ont connu une nette amélioration afin de garantir une croissance rapide et continue de la fréquentation touristique sur l’île de la Réunion.

Néanmoins, le tourisme n’est pas le seul secteur florissant. En effet, on compte près de 10 015 entreprises implantées dans la ville de Tampon qui se composent comme suit : 786 établissements et 9 229 sièges. La majorité de ces sociétés existe à Tampon depuis des décennies et dispose d’une grande notoriété. Elles proposent de nombreux emplois à la population, et proposent même d’autres postes pour les étrangers, ou les habitants de la Métropole. De plus, selon les dernières études réalisées entre juillet 2020 et septembre 2020, l’indice de performance des entreprises dans la ville de Tampon est de 0,69%. C’est ce que l’on appelle l’ « indice de dynamisme ». Ce qui reflète parfaitement bien la bonne conjoncture entrepreneuriale dans la ville. Ces entreprises sont généralement orientées vers le commerce et la construction, les secteurs agricoles et l’industrie agroalimentaire.

Le centre ville de Tampon est mieux desservi que les autres quartiers. Toutefois, dans le but d’améliorer la fluidification du transport dans la ville, un projet de mise en place d’une voie express est en cours de réalisation jusqu’en 2022. Avec cette voie express, les autorités locales espèrent améliorer la connexion entre les différents pôles d’attractivité dans la ville de Tampon comme la future gare routière de la Châtoire, le site de Florilège, la clinique Durieux ou encore l’université. Il s’agit ici d’un projet visant à améliorer la desserte en bus, mais aussi de délester au maximum le trafic. La mise en place de cette voie express est également accompagnée d’un projet de réalisation d’une piste cyclable sur la voie verte bordant la circulation. La ville de Tampon est ainsi en plein développement, et disposera sous peu d’une nouvelle image ne manquant pas d’attirer d’autres arrivants.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Tampon ?

Chaque quartier dispose de son propre potentiel de rendement locatif. Il est donc important de s’y pencher plus sérieusement avant d’entamer un quelconque projet d’investissement locatif. Pour le cas de la ville de Tampon à la Réunion, plusieurs quartiers sortent du lot. Afin de vous donner une idée des meilleurs emplacements où réaliser votre projet d’investir en loi Pinel à Tampon, voici nos conseils :

Le centre-ville

Le quartier du centre de Tampon est situé à environ 500m d’altitude. Il surplomb légèrement les quartiers de la ligne des 400 mètres. On le reconnaît facilement à son dynamisme et à l’animation qui y règne. En effet, ce quartier se distingue par le grand nombre de commerçants qui y est concentré. Sinon, le centre-ville de Tampon bénéficie également d’un environnement agréable et aéré. C’est un lieu fortement prisé par les chercheurs de logements, et forcément par les investisseurs immobiliers, notamment à cause de sa proximité avec le centre de Saint-Pierre via la N3. On y retrouve différents types de logements, de tout standing.

Les 400/ la Châtoire/ Terrain Fleuri/ La Pointe/ Bérive les Bas/ Dassy

Ce sont des secteurs proches des centres économiques du littoral sud de la ville de Tampon. Ils se situent à la frontière entre la ville de Saint-Pierre et le centre-ville de Tampon. Ce sont des quartiers résidentiels et préservés qui bénéficient d’un climat plus frais à cause de leur situation géographique légèrement en altitude. Ce sont également des quartiers bien desservis, et qui attirent donc de nombreuses personnes. On peut également caractériser ces quartiers d’urbains et mixtes à cause de leur urbanisation importante. Tous types de personnes apprécient de vivre dans ces quartiers, notamment les retraités, les célibataires ainsi que les familles avec ou sans enfants. Sinon, on y dénombre également une bonne part de logement social entre les maisons (en majorité) et les appartements qui composent leur parc immobilier.

Les quartiers Onzième/Douzième/Trois Mares

Ces quartiers se trouvent sur la N3 et portent le nom du kilométrage sur lequel ils sont situés. Les quartiers Onzième et Douzième sont très proches du centre-ville et bénéficient donc de son dynamisme et de son animation. Quant au quartier des Trois Mares, il se trouve au Nord Ouest du centre-ville. Il est fortement apprécié des étudiants, notamment à cause de la proximité avec le Campus Sud de l’Université de la Réunion. Sinon, on y apprécie également de nombreuses infrastructures modernes. Ces quartiers sont semi-urbains et mixtes. Les appartements y sont peu nombreux comparés au nombre de maisons.

Les quartiers de Pontho/Pont d’Yves/Bois Court

Le quartier de Bois Court surplomb le Bras de la Plaine. Il est ainsi plus excentré mais attire quand même un grand nombre de personnes. Quant aux quartiers de Pontho et de Pont d’Yves, ils sont situés à l’Ouest de la ville de Tampon. Ils surplombent les secteurs du Quatorzième et des Trois Mares et restent proches du centre-ville. Ils se distinguent principalement par leur environnement naturel et préservé. Dans ces quartiers, les maisons sont en majorité. Il y a très peu d’appartements et presque aucun logement social.

Conclusion

La ville de Tampon est ainsi un lieu idéal pour investir en loi Pinel. D’après toute l’étude que nous avons réalisée, vous aurez toutes les chances de gagner beaucoup d’argents en investissant dans le neuf dans cette ville. Outre le rendement locatif potentiel très élevé, vous disposez également des importantes réductions fiscales de la loi Pinel qui, rappelons-le, sont plus élevées en Outremer (jusqu’à 32%). Ainsi, on peut donc conclure que pour répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Tampon ? », il n’y a vraiment pas à hésiter. Rappelez-vous simplement que la loi Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. N’est-ce donc pas le moment de foncer ? N’hésitez pas à prendre conseils auprès des experts immobiliers sur place pour affiner votre projet et détenir toutes les informations nécessaires à sa réalisation.