Faut-il investir en loi Pinel à Strasbourg ?

La ville de Strasbourg intéresse énormément la population française. En effet, la capitale de l’Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine demeure un lieu métropolitain où se côtoie différentes cultures. D’ailleurs, cela se ressent immédiatement à son architecture. Quartiers calmes avec vue panoramique, tel est le paysage qu’offre la ville de Strasbourg. Pas étonnant donc que les gens s’y plaisent.

D’où la question « faut-il investir en loi Pinel à Strasbourg ? ». Elle est, en effet, légitime. Déjà, la ville compte plus de 50 000 habitants, soit 277 270 en 2015, et est donc éligible (zone B1) à la loi Pinel (le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement). Ce qui signifie invraisemblablement que des besoins en logements sont à résoudre. Et c’est sans doute la raison pour laquelle l’Etat l’a intégré dans les zones priorisées par le dispositif Pinel afin d’équilibrer le marché immobilier tendu de Strasbourg.

Mais investir dans le locatif neuf à Strasbourg est-il réellement avantageux pour vous ? Procédons minutieusement à une analyse approfondie des critères de rentabilité d’un investissement Pinel à Strasbourg dans les lignes suivantes.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Strasbourg ?

Pourquoi est-il important de connaître le plafonnement du loyer Pinel à Strasbourg ? Tout simplement parce que votre investissement Pinel est soumis à plusieurs conditions. En effet, si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel (réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par an), vous devez respecter les points suivants :

• Il faut que vous réalisiez un investissement locatif pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Le bien immobilier doit être neuf, en état de futur achèvement (VEFA) ou ancien réhabilité
• Il faut que le logement soit respectueux des normes en vigueur en termes de construction : BBC 2020 et RT 2012
• Il faut que vous respectiez le plafonnement des ressources des locataires et le plafonnement du loyer
• Il faut que vous investissiez dans une zone éligible à la loi Pinel (Zone A, A bis ou B1)

Afin de connaître ce plafonnement du loyer Pinel à Strasbourg, et ainsi connaître votre éventuelle rentabilité d’investissement, vous devez appliquer les formules suivantes :

• Plafond du loyer Pinel à Strasbourg (zone B1) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 10,28 €/m² pour la zone B1

Multipliez ensuite le résultat au nombre de mois pendant lequel vous percevrez un loyer, puis au nombre d’années pendant lequel vous investissez. Déduisez ensuite les charges et appliquez le taux de défiscalisation Pinel correspondant (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans).

Quel est le prix au m² dans le neuf à Strasbourg et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, les prix de l’immobilier dans les grandes métropoles de France ont largement grimpé. Entre 2015 et 2016, les prix ont progressé de 1,5% pendant que le volume a augmenté de 6%. Les villes de Bordeaux et de Strasbourg sont celles où l’on a remarqué la plus forte hausse annuelle des prix des logements individuels. Particulièrement à Strasbourg, ce sont les maisons qui ont enregistré une hausse de 11%.

Et cette progression a encore continué jusqu’à la fin du mois de décembre 2019. En effet, le prix de l’immobilier à Strasbourg a augmenté rapidement, notamment un taux de +5,7% en un an seulement. Au mois de janvier 2019, ce taux ne dépassait pas 1,6%, mais en fin d’année, le prix moyen du m² a été estimé à 3 474 euros, soit une progression de +5,7%.

Actuellement, le prix au m² des biens immobiliers proposés à Strasbourg est de 2 090 euros pour le prix le plus bas, 3 230 euros pour le prix moyen et 5 300 euros pour le prix le plus élevé en ce qui concerne les appartements. Pour les maisons, le prix le plus bas est de 1 490 euros, le prix moyen est de 2 680 euros et le prix le plus élevé est de 4 240 euros.

Afin de vous donner une idée réelle des prix appliqués actuellement en fonction de la typologie du bien, voici les informations à retenir :

• Appartement : 2 090 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 230 euros/m² pour le prix moyen et 5 300 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 1 pièces/ T1 : 2 780 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 080 euros/m² pour le prix moyen et 5 870 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 2 pièces/ T2 : 2 200 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 230 euros/m² pour le prix moyen et 5 300 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 3 pièces/ T3 : 1 960 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 850 euros/m² pour le prix moyen et 4 850 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 4 pièces/ T4 : 1 950 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 880 euros/m² pour le prix moyen et 5 010 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 5 pièces/ T5+ : 2 100 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 510 euros/m² pour le prix moyen et 5 380 euros/m² pour le prix le plus haut.

Il existe certains quartiers qui proposent des prix plus raisonnables, principalement pour les biens immobiliers anciens. Tel est notamment le cas pour les quartiers se trouvant aux environs de la gare ou dans le secteur de l’Esplanade. En 5 ans, le prix de l’ancien a évolué de 15%, soit environ 3% par an.

Toutefois, selon une étude rapportée par les notaires de France en mois de décembre 2015, Strasbourg reste bien loin des autres métropoles en termes de progression du prix de l’immobilier. En effet, la première place est occupée par la capitale, Paris, avec un prix de 8 020 euros le mètre carré. Ensuite viennent les villes de Bordeaux, Lyon, Lille et Nice.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Strasbourg ?

En règle générale, la conjoncture à Strasbourg favorise toujours l’investissement immobilier, notamment l’investissement locatif. Selon les chiffres publiés par les experts, le taux de rendement locatif à Strasbourg selon la typologie des biens se présente comme suit :

• Appartement : 4,95%
• Appartement T1 : 4,93%
• Appartement T2 : 5,01%
• Appartement T3 : 4,72%

A Strasbourg, 29,2% de la population sont propriétaires immobiliers pendant que 70,8% sont locataires. Ces derniers se départagent les logements comme suit :

• T1 : 14,6% de la population
• T2 : 20,1% de la population
• T3 : 28,5% de la population
• T4 : 21,0% de la population
• T5 : 15,8% de la population

La ville de Strasbourg est considérée comme une localité à haut potentiel pour l’investissement locatif. En effet, pour les investisseurs souhaitant élargir ses investissements dans les métropoles les plus attractives et dynamiques, et surtout réussir ses placements locatifs, Strasbourg se présente comme la ville idéale. La valeur de l’immobilier français y est toujours sure.

Avec la loi Pinel, et sa condition de plafonnement des loyers, Strasbourg affiche un loyer moyen par m² de 11,7 euros. Ce qui permet de viser une rentabilité brute d’environ 4,8%. La hausse régulière de son marché immobilier, plus de 15% en 10 ans, est un critère séduisant pour tout investisseur immobilier recherchant une grande rentabilité.

Pour calculer le loyer à appliquer dans la zone B1, il faut prendre en compte plusieurs paramètres dont la surface et le plafond des loyers imposé par la loi Pinel. Prenons l’exemple d’un appartement de 50m² avec 6m² de balcon. La surface à prendre en compte est ainsi : 50 + (6/2) = 53m². Le plafond du loyer dans la zone B1 en 2020 est de 10,44 euros/m². Ce qui donne le résultat suivant (10,44 x (0,7 + 19/53)) x 53 = 585,63 euros. Le loyer maximal pour ce type d’appartement est alors de 585,63 euros. Ce qui est un tarif raisonnable qui ne manquera pas de convaincre les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Le neuf et l’ancien intéressent particulièrement les locataires à Strasbourg, d’où l’intérêt d’investir via le dispositif Pinel. A titre de rappel, la loi Pinel permet d’investir dans les biens immobiliers neufs et anciens, sous certaines conditions. Parmi celles-ci, il y a l’obligation d’investir dans l’une des zones éligibles : A, A bis et B1 où est catégorisée la ville de Strasbourg. Ce zonage a été choisi minutieusement afin de répondre à la forte demande locative de la population. Le rendement locatif est ainsi garanti puisque le marché reste favorable.

Toutefois, il est important de savoir que cette rentabilité diffèrera en fonction de plusieurs autres paramètres comme la typologie du bien (maison, appartement, avec ou sans terrain), les caractéristiques de ce bien et le quartier d’investissement. Il est vivement recommandé de passer par des experts immobiliers afin de se rendre compte du potentiel réel d’un bien. Sinon, il est aussi possible de simuler le rendement locatif du bien via un outil en ligne. Par exemple, pour étudier la rentabilité de votre investissement Pinel à Strasbourg, vous pouvez utiliser un simulateur Pinel.

A titre de rappel, la loi Pinel permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux fixés en fonction de la durée de l’engagement locatif :

• 6 ans : 12% de réduction d’impôts
• 9 ans : 18% de réduction d’impôts
• 12 ans : 21% de réduction d’impôts

Quel est le niveau de la demande locative à Strasbourg ?

Strasbourg compte environ 276 170 habitants. Avec ce dépassement du plafond de 250 000 habitants, elle est catégorisée dans la zone B1 et bénéficie des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel. Se trouvant à la 7^ème place du top 10 des villes où investir dans l’immobilier, Strasbourg présente un fort taux de demande locative.

La ville de Strasbourg est, en effet, une ville très dynamique et affiche une économie forte. C’est une ville qui se tourne vers l’avenir et se développe continuellement afin d’améliorer le cadre de vie de qualité faisant déjà sa popularité. Ainsi, de nouvelles perspectives sont continuellement proposées aux habitants : emplois, activités culturelles, etc. En même temps, la ville de Strasbourg est aussi considérée comme la « capitale de l’Europe ». C’est une région historique et culturelle qui accueille diverses institutions européennes et internationales. Elle est aussi la 2^ème ville diplomatique de France après Paris. Elle accueille de multiples évènements comme le Parlement Européen, la Cour européenne des Droits de l’Homme…

L’intérêt de la ville de Strasbourg pour un investissement locatif se trouve également dans d’autres domaines. En effet, elle est aussi la capitale économique de la région Grand-Est. Près de 3 000 entreprises sont présentes dans la préfecture du Bas-Rhin. Ces entreprises se spécialisent dans différents secteurs comme les hautes technologies, les sciences, la pharmaceutique…

La ville de Strasbourg est également bien desservie d’où l’affluence de la population. Elle est située à moins de 2 heures du TGV de Paris. Elle compte un aéroport qui accueille près de 2 millions de passagers par an. En même temps, elle dispose d’un circuit ferroviaire accessible à tout moment et un nœud autoroutier.

18,2% de la population de la ville de Strasbourg sont des étudiants. Plusieurs grandes écoles et universités attirent les étudiants et les jeunes cadres : l’Institut des Sciences Politiques, l’Epitech, l’Ecole d’Architecture (ENSAS), l’Ecole de Management de Strasbourg (EM Strasbourg), l’Ecole Nationale d’Administration (ENA). C’est la raison pour laquelle la ville de Strasbourg est considérée comme l’une des principales villes étudiantes de France.

Grâce à tout ce potentiel, Strasbourg attire un nombre croissant d’habitants, jeunes actifs, cadres ou personnes à la retraite recherchant un havre de paix. La qualité de vie y est incontestable grâce aux transports écologiques et denses via le tramway et les lignes de bus. Les quartiers priorisent également l’écologie et la protection de l’environnement. Ce qui est un critère qui intéresse énormément la population actuellement.

Il est facile de comprendre la hausse du niveau de la demande locative à Strasbourg et les prérogatives de l’Etat de l’inclure dans les zones éligibles à la loi Pinel. La location nue fait principalement grimper la demande locative dans cette localité. Appartement ou maison, le choix appartient aux investisseurs. Dans tous les cas, la garantie de l’investissement immobilier locatif est assurée grâce à cette forte demande.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Strasbourg ?

Strasbourg offre ainsi un bon potentiel en termes d’investissement locatif. Toutefois, certains quartiers sont plus rentables que d’autres. Voici les principaux quartiers qu’il faut considérer pour réussir son investissement locatif à Strasbourg :

Le quartier de l’Orangerie

C’est un quartier très recherché par les locataires à cause de l’ensemble des commodités qu’il propose. En effet, c’est l’un des quartiers les plus huppés de Strasbourg. Il accueille de nombreux représentants diplomatiques chaque année. Il ne connaît donc jamais de crise.

Endroit calme, transports, commerces et écoles sont les principaux atouts du quartier de l’Orangerie. Il est situé à seulement quelques minutes du centre-ville. Et en plus d’être un quartier d’affaire, il se distingue également par la beauté architecturale et aussi la modernité de ses bâtiments, de la beauté de son par et de la quantité de services et activités qu’il propose à sa population.

Les prix de l’immobilier dans le quartier de l’Orangerie se situent entre 3 536 et 3 740 euros par mètre carré.

Le quartier de l’Hypercentre

L’hypercentre est le cœur de Strasbourg. C’est le centre-ville historique qui attire particulièrement les Strasbourgeois de souche. L’hypercentre est un quartier très animé où étroites ruelles bordées de maisons à colombages et bâtiments en vieilles pierres éblouissent. Combiné aux infrastructures modernes, ce décor ancien ne fait que susciter l’envie de la population d’immigrer vers Strasbourg.

En effet, de nombreux sites historiques sont accessibles comme le Palais Rohan, la cathédrale Notre Dame de Strasbourg ou encore le musée historique de la ville. En même temps, une multitude de commerces et de services reste à proximité.

Les immeubles neufs tout comme les anciens sont vivement recherchés au quartier de l’Hypercentre de Strasbourg. Les studios sont les plus convoités par les couples, les célibataires et aussi les investisseurs.

Les prix de l’immobilier dans ce quartier restent toutefois conditionnés par d’autres paramètres comme les rues, les types d’appartement et les immeubles. En moyenne, pour un appartement, il faut compter environ 2 643 euros par mètre carré. Et pour une maison, le prix varie entre 1 999 euros et 3 998 euros par mètre carré.

Le quartier de la gare

Le quartier de la gare se trouve à l’Ouest du centre historique. C’est également un quartier très recherché. C’est un secteur bien desservi par le tramway et les lignes de bus permettant alors de bien circuler dans le quartier.

Le quartier de la gare est considéré comme « vivant et commerçant ». En ce sens, il attire énormément d’actifs et reste très animé. De plus, il se trouve à seulement quelques minutes de la ville de Metz, Nancy et de la capitale, Paris.

Les deux-pièces et les petits studios sont les types de logements très convoités dans le quartier de la gare. Idéal pour l’investissement locatif, le quartier de la gare propose un prix moyen d’environ 2 524 euros par m² pour un appartement. Pour une maison, il faut compter environ 2 194 euros par m².

Le quartier de l’Esplanade

Le quartier de l’Esplanade est un quartier assez récent mais affiche déjà un fort potentiel locatif. De nombreux centres universitaires et écoles qui attirent plusieurs milliers d’étudiants français, mais aussi étrangers, ainsi que leurs familles.

Le quartier est desservi par 3 lignes de tramway et plusieurs lignes de bus. Les habitants peuvent se déplacer facilement, à l’intérieur du quartier mais aussi dans toute l’agglomération strasbourgeoise.

Le coût de l’immobilier dans le quartier de l’Esplanade reste raisonnable. Comme c’est un quartier étudiant, les résidences étudiantes sont les plus recherchées. Ce qui n’empêche pas les locataires de rechercher les petits pavillons et les zones résidentielles. Le prix de l’appartement dans le quartier de l’Esplanade est d’environ 2 377 euros par mètre carré.

Le quartier Robertsau

Le quartier Robertsau se situe dans la région Nord de Strasbourg. Il se distingue principalement par ses petits immeubles datant des années 1980 et de ses nombreuses maisons à colombages. On y retrouve, toutefois, des maisons et appartements modernes qui contribuent à renforcer le charme du quartier. De plus, il abrite des espaces verts exceptionnels, lesquels renforcent l’intérêt des familles et des jeunes couples pour cette localité.

Le quartier Robertsau a un aspect de village avec ses serres et ses anciennes fermes. Mais une touche de modernité l’embellit davantage. Une ligne de tramway et plusieurs lignes de bus déplacent la population vers le centre-ville et ses centres d’intérêts : bureaux, commerces, services…

Le quartier Robertsau est un quartier étudiant. Il abrite notamment les étudiants d’aides-soignants. Et malheureusement, les offres n’arrivent pas encore à combler les demandes locatives. Ce qui est un avantage considérable pour tout investisseur soucieux de réaliser un profit dans l’investissement locatif.

Le prix au mètre carré est largement supérieur à celui du centre-ville dans le quartier Robertsau. Pour un appartement, il faut compter environ 2 960 euros par m². Et pour une maison, le prix avoisine les 3 218 euros par m².

Conclusion

Quel que soit le quartier que vous choisissez, sachez que la ville de Strasbourg est idéale pour réaliser un investissement locatif rentable. Toutefois, avoir toutes ces informations en main ne vous dispense pas de l’avis d’un expert. Afin de minimiser les risques de perte, et garantir la rentabilité de votre placement financier, il est vivement recommandé de collaborer avec un expert immobilier, un spécialiste de la loi Pinel. C’est la seule manière pour vous d’accéder aux avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Les simulateurs Pinel en ligne peuvent vous donner une idée des avantages que vous pourrez tirer de votre investissement locatif, mais les conseils d’un expert vous seront également essentiels.