Faut-il investir en loi Pinel à Saint Pierre ?

La majorité des gens investissent dans l’immobilier pour le flux régulier de liquidités qu’ils gagnent sous forme de revenus locatifs. Ce revenu passif est une énorme motivation pour se lancer et acheter sa première propriété à louer. Selon l’endroit où vous vous trouvez, vous pourriez gagner un revenu important pour couvrir vos dépenses et vous faire gagner de l’argent supplémentaire. Les avantages de l’investissement dans l’immobilier sont ainsi nombreux. En plus d’offrir une sécurité financière à long terme aux investisseurs, il permet également de gagner d’importantes réductions fiscales. En France, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont mis en place par l’Etat afin de soutenir les projets immobiliers et pallier au manque de logement. Parmi les dispositifs fiscaux les plus populaires auprès des investisseurs, vous avez : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, les statuts LMNP et LMP, etc.

La loi Pinel est la plus populaire car elle permet plusieurs avantages : importante réduction pouvant aller jusqu’à 63 000 euros, possibilité de devenir propriétaire sans apport, constitution d’un patrimoine durable, préparation à la retraite et enfin un moyen d’aider et de protéger sa famille. Avec la loi Pinel, il est facile d’obtenir un crédit immobilier auprès des banques et des diverses institutions financières. Toutefois, pour bénéficier de ces avantages du dispositif Pinel, il faut respecter plusieurs conditions dont le « zonage Pinel ». Cela signifie, en effet, que certaines villes avec un marché immobilier tendu sont les seules bénéficiaires de ce dispositif fiscal. Alors, vous faites bien de poser la question : « faut-il investir en loi Pinel à Saint Pierre ? ».

Pour répondre à cette question, il est important de procéder par étape. Il faut notamment commencer par bien analyser le marché et voir si le dispositif Pinel suffira à apporter la rentabilité que vous espérez pour votre investissement immobilier. Il faut, par exemple, vérifier si la ville de Saint-Pierre est éligible au dispositif Pinel. Ensuite, il faut savoir si le plafonnement du loyer, tel que l’exige la loi Pinel, a un impact positif sur votre investissement locatif à Saint-Pierre. Il est aussi très utile d’évaluer l’évolution du prix de l’immobilier, notamment le coût du mètre carré dans le neuf, depuis 10 ans dans la ville de Saint-Pierre. Le niveau de la demande locative est-il assez élevé pour prétendre à un bon rendement locatif ? Si tel est le cas, quels seraient les meilleurs quartiers où investir avec la loi Pinel à Saint-Pierre ?

Pour que vous puissiez correctement répondre à la question « Faut-il investir en loi Pinel à Saint Pierre ? », ces paramètres d’analyse seront nécessaires. Et c’est ce que nous allons décortiquer tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint- Pierre ?

La ville de Saint-Pierre est située à la Réunion et classifiée dans la zone B1 de la loi Pinel. En ce sens, et comme pour toutes les zones éligibles au dispositif Pinel, Saint-Pierre est soumis au plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Ce plafond est fixé à 10,44 euros par mètre carré. Notez, toutefois, que le plafonnement des loyers est réactualisé chaque année en fonction de l’état du marché. En effet, n’oublions pas que la loi Pinel est un dispositif fiscal dédié à soutenir les constructions immobilières. Le but de l’Etat est d’améliorer le marché en proposant plus de biens immobiliers accessibles aux contribuables à des prix abordables.

Pour déterminer le loyer à appliquer dans la zone B1, et donc la ville de Saint-Pierre, il faut ajouter le coefficient multiplicateur au plafond Pinel. On obtient ce coefficient multiplicateur en utilisant la formule suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Notez que ce coefficient est également plafonné à 1,2. En supposant que vous souhaitez mettre en location un appartement de 63m² à Saint-Pierre, vous devez appliquer le loyer suivant :

Loyer Pinel à Saint-Pierre = (10.44€ X 1) X 63 = 657.72 € / mois

Comme déjà annoncé précédemment, le plafonnement du loyer tel que l’exige la loi Pinel impactera sur vos revenus fonciers. En effet, il détermine le montant de vos éventuels gains en fonction de la durée de votre engagement locatif :

• Pour un engagement locatif de 6 ans = 657,72 euros x 12 mois x 6 ans = 47 355,84 euros
• Pour un engagement locatif de 9 ans = 657,72 euros x 12 mois x 9 ans = 71 033,76 euros
• Pour un engagement locatif de 12 ans = 657,72 euros x 12 mois x 12 ans = 94 711,68 euros

Selon ces premiers calculs, il est évident qu’un investissement locatif est rentable. Il vous permet de gagner beaucoup d’argents via les loyers perçus. Et si l’on applique en même temps les taux de défiscalisation Pinel en Outremer, la zone où se trouve la ville de Saint-Pierre, vous optimiserez facilement vos gains :

• Engagement locatif de 6 ans pour un taux de défiscalisation de 23%
• Engagement locatif de 9 ans pour un taux de défiscalisation de 29%
• Engagement locatif de 12 ans pour un taux de défiscalisation de 32%

Néanmoins, ces informations ne suffisent pas encore à dire s’il faut investir en loi Pinel à Saint-Pierre ou non. En effet, il faut encore étudier d’autres paramètres dont le prix du mètre carré dans le neuf à Saint-Pierre et son évolution en 10 ans. Nous allons immédiatement voir ce point dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint-Pierre et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix du mètre carré dans le neuf est de 2 490 euros pour un appartement et  2 110 euros pour une maison. Ce prix varie parfois en fonction de la typologie du bien immobilier, comme l’indique ces derniers résultats de sondage des experts immobiliers :

• Appartement 1 pièce / T1 : 1 730 €/m² pour le prix le plus bas, 2 430 €/m² pour le prix moyen et 3 470 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 1 820 €/m² pour le prix le plus bas, 2 600 €/m² pour le prix moyen et 4 140 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 1 670 €/m² pour le prix le plus bas, 2 420 €/m² pour le prix moyen et 3 660 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 1 640 €/m² pour le prix le plus bas, 2 500 €/m² pour le prix moyen et 3 510 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 1 170 €/m² pour le prix le plus bas, 2 230 €/m² pour le prix moyen et 4 010 €/m² pour le prix le plus élevé.

Généralement, le prix de l’immobilier sur tout le territoire français a explosé en 10 ans. Ce sont surtout les grandes villes qui ont connu les prix les plus élevés. Ce qui n’empêche pas les autres régions d’être victimes de cette hausse de prix. En ce qui concerne Saint-Pierre, les pays d’Outremer ont aussi connu quelques augmentations du prix de l’immobilier, notamment le prix du neuf. Toutefois, la situation semble maintenant se stabiliser. Et d’ailleurs, cette hausse de prix n’a jamais freiné les investisseurs. Au contraire, c’est un critère très positif pour la rentabilité de leur investissement locatif. Et justement, c’est là qu’intervient la loi Pinel.

A titre de rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui incite les investisseurs à placer leur argent dans le secteur immobilier. Le but est d’équilibrer le marché immobilier dans certaines villes de France et d’Outremer, notamment la ville de Saint-Pierre. Voilà pourquoi le zonage Pinel ne concerne que les villes où le marché immobilier est considéré comme « tendu ». Le combo de l’investissement locatif et de la défiscalisation Pinel demeure ainsi une opportunité d’affaires à ne pas négliger. D’ailleurs, voyons dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour son investissement immobilier à Saint-Pierre.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint Pierre ?

Selon les derniers sondages des experts immobiliers, la ville de Saint-Pierre affiche un taux de rendement très élevé, près de 5,83% pour un loyer moyen hors charges de 12,1 euros/m². Ce rendement varie beaucoup en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer moyen hors charges de 16,8 €/m², un taux de rendement moyen de 8,28%
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer moyen hors charges de 12,8 €/m², un taux de rendement moyen de 5,92%
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer moyen hors charges de 11,1 €/m², un taux de rendement moyen de 5,48%

Le rendement locatif dépend du type de bien immobilier dans lequel vous investissez. La tendance reste en général très optimiste pour garantir un investissement locatif rentable. De plus, sachez que la ville de Saint-Pierre compte environ 35 136 logements dont 92% sont des résidences principales et 2% seulement sont des résidences secondaires. La ville compte néanmoins 7% de logements vacants.

La ville compte également près de 84 063 habitants dont 51% sont des propriétaires et 45% des locataires. Les maisons sont les plus nombreuses dans le parc immobilier de Saint-Pierre avec un taux de 67% contre 33% seulement pour les appartements.

Pour mieux étudier la rentabilité locative d’un investissement immobilier à Saint-Pierre, il est aussi utile d’analyser le niveau de la demande locative. La ville est très attractive et compte environ 55 commerces et 4 hôtels. Elle attire également de nombreuses personnes, vacanciers, touristes et étudiants. Voyons cela en détail dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Saint-Pierre ?

Pour investir à la Réunion et profiter d’une bonne défiscalisation, il est réellement important de faire le bon choix en ce qui concerne le type de bien immobilier. En effet, c’est ce bien immobilier, appartement ou maison, studio ou logement de plusieurs chambres, qui déterminera votre rendement locatif. Sachez également que chaque territoire a ses propres spécificités. Voilà pourquoi, il fut important d’étudier les prix moyens des biens en location. Toutefois, on verra cet autre détail dans le prochain paragraphe, lorsque l’on parlera des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Saint-Pierre.

Pour l’instant, étudions le niveau de la demande locative à Saint-Pierre. Il faut préciser que la Réunion est considérée comme une destination parfaite pour un investissement immobilier. Ne parlons pas encore des importantes réductions fiscales promises par le dispositif Pinel (jusqu’à 32% contre 21% en Métropole). Parlons simplement de l’attractivité du pays et de ses nombreuses villes comme Saint-Pierre.

Le besoin en logements à Saint-Pierre reste très élevé avec la croissance démographique, la diminution de la taille des ménages ainsi que la baisse du nombre d’occupants par logement. Selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers, l’île de la Réunion, dans son ensemble, affiche un besoin pour environ 7 700 logements par an jusqu’en 2035. Qu’il s’agisse de logements neufs ou réhabilités, les besoins sont énormes. Cette pénurie de logements induit forcément une forte demande locative sur tout le territoire de la Réunion. D’où d’ailleurs l’éligibilité de la ville de Saint-Pierre dans la zone Pinel en Outremer.

De l’autre côté, l’île de la Réunion séduit de nombreuses personnes pour diverses raisons. La ville de Saint-Pierre offre, par exemple, de multiples avantages : géographiques, environnementaux, économiques et culturels. Située à 9 180 km de Paris, dans l’Océan Indien et à l’Est de Madagascar, l’île de la Réunion fait partie de l’archipel des Mascareignes. Elle fait un total de 2 512 km² de superficie pour environ 859 959 habitants (janvier 2020). L’île est surtout connue pour ses beaux paysages naturels : côtes rocheuses, ensembles volcaniques, nature paradisiaque, faune et flore typique des régions tropicales. Ce beau décor attire ainsi près de 430 000 touristes chaque année.

Cette attractivité touristique, associée à la croissance démographique, constitue un critère positif pour encourager l’investissement immobilier sur l’île de la Réunion, et principalement dans la ville de Saint-Pierre. Le dynamisme de son économie reste d’ailleurs insufflé par le secteur du tourisme et de l’investissement immobilier locatif. Il ne faut, cependant, pas oublier les autres secteurs d’activités qui impactent aussi sur l’économie croissante de la Réunion comme le développement des énergies renouvelables, l’aquaculture, l’informatique ou encore son réseau de transports maritimes. En effet, le port de la Réunion est le seul port français qui sert de gare maritime, port de plaisance, port de commerce, port de pêche et base navale.

Sinon, la Réunion dispose également d’un beau patrimoine culturel. Sa population reste cosmopolite et met en avant des héritages culturels variés. A la Réunion, ce sont des fêtes et des festivals qui rythment la vie de tous les jours. Parmi les évènements culturels les plus célèbres, on a le Leu Tempo Festival qui se tient à Saint-Leu, le Grand Boucan, etc.

Pour tous ces atouts exceptionnels, l’île de la Réunion et la ville de Saint-Pierre attirent énormément d’investisseurs, immobiliers ou dans d’autres secteurs d’activités. Et il faut l’avouer, ce n’est pas très difficile d’y investir grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat comme la loi Girardin ou encore la loi Pinel Outremer. Maintenant que vous savez qu’il est intéressant d’investir en loi Pinel à Saint-Pierre, découvrons ensemble dans le dernier paragraphe tous les meilleurs quartiers où investir dans l’immobilier dans la ville.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Saint-Pierre ?

Généralement, avec le plafonnement auquel vous êtes soumis avec la loi Pinel, vous serez confrontés aux mêmes contraintes de loyer dans tous les quartiers de Saint-Pierre. En effet, pour un bien immobilier de la même taille, que vous aurez pourtant payé moins cher, vous serez soumis à la même condition de plafonnement du loyer. Ce qui n’empêche pas de bien choisir votre lieu d’investissement car c’est à la revente du bien immobilier, sorti de la défiscalisation, que vous pourrez faire la différence en termes de plus-values immobilières. Aussi, ne négligez aucun détail pour votre investissement locatif.

A Saint-Pierre, les logements de type T3 et T4 sont principalement ce qui manque, même si la pénurie de logements est quasi-généralisée. Afin de choisir le meilleur emplacement pour votre investissement Pinel, il est recommandé de choisir un terrain/un bien situé près des écoles, des transports en commun ou des voies de circulation, des commodités de la ville, etc. Voici quelques idées de quartier où investir en loi Pinel à Saint-Pierre :

Le quartier de Pierrefonds

Le quartier de Pierrefonds se situe au Sud Ouest de la ville. On l’appelle comme cela car il s’est constitué autour de l’usine Pierrefonds. En se développant, il a accueilli un aéroport international qui affiche un grand trafic commercial. Devenu très populaire, le quartier de Pierrefonds ne cesse de se développer. Il compte actuellement une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) et a dernièrement fait l’objet d’un réaménagement important. La population est particulièrement intéressée par le fait de vivre dans ce quartier à cause de sa proximité avec les divers services, les infrastructures de transport et de commerce. La population a une moyenne d’âge de 33 ans et enregistre des revenus modérés. Généralement, ce sont les familles qui apprécient vivre dans le quartier de Pierrefonds de la ville de Saint-Pierre, et elles sont habituellement propriétaires de leurs logements.

Le quartier des Bois d’Olives

Les Bois d’Olives est un quartier historique situé au Nord Ouest de la ville de Saint-Pierre. C’est une zone résidentielle très recherchée et qui affiche de nombreux avantages. Parmi ses atouts indéniables, il y a le climat, la tranquillité, la température et le charme d’une petite ville à la campagne. Sinon, le quartier des Bois d’Olives est très urbanisé. On y compte un lycée professionnel, des terrains de sports, des lotissements, des logements sociaux, des résidences et de belles villas… La moyenne d’âge de la population est de 32 ans. Les habitants vivent aux Bois d’Olives en famille avec des revenus modérés. Ils sont également, et d’ordre général, propriétaires de leurs logements. Le quartier des Bois d’Olives reste également attrayant pour ses commerces, ses infrastructures d’éducation, de santé et de culture.

Le quartier de la Ravine des Cabris

Le quartier de la Ravine des Cabris est situé au Nord-nord Ouest de la ville de Saint-Pierre, entre la ligne des Bambous et la ligne Paradis, à une altitude de 250 mètre. C’est un quartier très plaisant où les rues et les ensembles collectifs ont justement été aménagés pour le bien-être de la population. En front de mer, les zones commerçantes sont créées en parfaite harmonie avec les logements sociaux. Le quartier est également populaire pour ses nombreux et divers espaces verts et jardins. La moyenne d’âge de la population dans le quartier de la Ravine des Cabris est de 33 ans. La population y vit généralement en famille. Dans ce quartier, 12% du parc immobilier sont des appartements contre 88% pour les maisons. Les logements sociaux sont de l’ordre de 5%. Ce sont plus les employés et les ouvriers qui vivent dans el quartier de la Ravine des Cabris. Plusieurs infrastructures de commerce, d’éducation, de santé et de culture y sont représentées.

Conclusion

Maintenant que nous avons étudié tous les paramètres, on peut affirmer qu’il vous serait avantageux d’investir en loi Pinel à Saint-Pierre. En plus de bénéficier d’importantes réductions d’impôts (jusqu’à 32% pour 12 ans d’engagement locatif) avec la loi Pinel, vous profiterez également du fort taux de rendement locatif potentiel de la ville. Toutefois, retenez que cette étude ne devrait, en aucun cas, substituer une étude sur le terrain. Afin de garantir la rentabilité de votre investissement locatif à Saint-Pierre, n’hésitez pas à contacter un expert immobilier dès maintenant. Quant aux avantages du dispositif Pinel, c’est réellement le moment, ou jamais, d’en profiter. En effet, rappelons-le, la loi Pinel n’est de nouveau applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Vous voulez en profiter ? Investissez en loi Pinel à Saint-Pierre maintenant !