Faut-il investir en loi Pinel à Saint- Paul ?

L’investissement dans la pierre est jugé comme fiable par de nombreux Français. En effet, les investisseurs estiment qu’investir dans l’immobilier comporte moins de risques de pertes en capital. C’est la raison pour laquelle les investissements immobiliers font partie des placements préférés des Français.

Beaucoup de contribuables sont également attirés par l’investissement immobilier à cause de son intérêt fiscal. En effet, plusieurs mécanismes de placement sur le long terme sont mis en place par le gouvernement pour inciter les investisseurs à construire des logements puis les mettre en location. C’est ce que l’on appelle « dispositifs de défiscalisation immobilière ».

Grâce à ces dispositifs de défiscalisation immobilière, les investisseurs récupèrent une partie de leur investissement sous forme de réductions d’impôts. L’avantage fiscal obtenu via ces mécanismes fiscaux permet donc aux contribuables investisseurs de payer moins d’impôts sur le revenu pendant une durée déjà déterminée. Le montant de l’avantage fiscal et la durée d’engagement imposée dépendent du dispositif de défiscalisation immobilière choisi.

Il existe plusieurs sortes de dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Parmi les dispositifs fiscaux les plus populaires, vous avez la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Denormandie, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques. La loi Pinel est l’outil fiscal qui propose un avantage fiscal très important. En effet, avec ce dispositif Pinel, vous avez la possibilité de réduire vos impôts jusqu’à 21% du montant total de votre investissement.

Pour bénéficier des nombreux avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. La première est d’investir dans une zone éligible. En effet, toutes les villes de Frances ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Celui-ci est réservé aux métropoles où le marché immobilier est tendu, c’est-à-dire où l’offre est insuffisante comparée à la demande d’habitations. Ainsi, il y a le « zonage Pinel » qui divise la France en trois zones bien distinctes : la zone A, la zone A bis et la zone B1. La ville de Saint-Paul, se trouvant à la Réunion, est classifiée dans la zone B1.

Pour savoir s’il faut investir en loi Pinel à Saint-Paul, il importe de prendre en compte différents paramètres. Il est notamment utile d’analyser l’impact du plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel. C’est la deuxième condition à respecter. Ensuite, il faut étudier l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans et le prix au mètre carré appliqué à Saint-Paul. Après, il est aussi important d’étudier le rendement locatif potentiel de la ville, ainsi que son niveau de demande locative. Et enfin, connaître les meilleurs quartiers où investir à Saint-Paul permet de savoir si un placement financier dans l’immobilier serait avantageux ou pas.

Procédons ainsi, et analysons ces paramètres un par un pour répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Saint-Paul ? ».

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint-Paul ?

Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires est une condition obligatoire pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. Pour la zone B1 dans laquelle se situe la ville de Saint-Paul, ce plafonnement des loyers est estimé à 10,44 euros par mètre carré. Ce qui signifie que les loyers imposés aux locataires ne doivent pas dépasser ce seuil. Ce plafonnement diffère d’une zone Pinel à une autre. Ainsi, pour la zone A bis, le loyer est plafonné à 17,43 euros par mètre carré, et 12,95 euros par mètre carré dans la zone A. Ce sont les plafonds de loyers imposés par la loi Pinel pour l’année 2020, mais ces chiffres sont réactualisés chaque année. Aussi, il est important de rester informés des nouveaux changements régulièrement.

Ce plafonnement des loyers Pinel à Saint-Paul impacte énormément sur la rentabilité potentielle de votre investissement immobilier. En effet, il contribuera à déterminer le montant de vos revenus fonciers mensuels et annuels. Aussi, il faut l’inclure dans vos calculs. Commencez d’abord par calculer la surface utile. Voici la formule à appliquer :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes

Comptez dans les surfaces annexes les terrasses, les balcons et les caves. Sachez que le parking n’est pas compté dans les surfaces annexes. Retenez également que ces dernières sont plafonnées à 8m².

Après ce premier calcul, procédez par la suite à la détermination du « coefficient multiplicateur ». Pour l’obtenir, utilisez la formule suivante :

(19/ surface utile) + 0.7

Ce coefficient multiplicateur est également plafonné à 1,2. Il sert à déterminer le montant du loyer Pinel que vous devez appliquer dans une zone Pinel. Pour prendre un exemple concret, considérez que vous possédez un appartement de 55m² avec un balcon de 6m² dans la ville de Saint-Paul, c’est-à-dire la zone B1. Dans ce cas précis, vous aurez à faire les calculs suivants :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Saint-Paul = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros

Pour respecter les conditions d’éligibilité à la loi Pinel, vous vous engagez à louer le bien immobilier pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Dans ce cas, le montant approximatif de vos revenus fonciers se détermine comme suit :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros

Dès ce premier calcul, vous constaterez qu’un investissement Pinel, quelle que soit votre durée d’investissement, est rentable. Toutefois, l’impact du plafonnement des loyers sur vos revenus fonciers ne suffit pas encore à confirmer qu’il faut investir en loi Pinel à Saint-Paul. Pour être totalement sûr, il faut aussi étudier l’évolution du prix de l’immobilier à Saint-Paul depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré dans le neuf appliqué dans la ville. C’est ce que nous allons analyser dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint-Paul et son évolution depuis 10 ans ?

Les prix de l’immobilier à la Réunion, notamment dans la ville de Saint-Paul, suivent la tendance en France. En effet, ils sont en hausse comme dans les villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes, Brest, Besançon, Aix-en-Provence, Saint-Etienne, Grenoble et Orléans. Les seules villes où l’on a rencontré une légère baisse du prix de l’immobilier sont Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre et Amiens. La ville de Saint-Paul se trouvant dans la zone B1 se présente ainsi comme une belle opportunité pour réaliser un investissement Pinel.

Ainsi, investir en loi Pinel en Outre-mer est également une bonne chose. Reste à savoir comment mener à bien votre projet d’investissement locatif à Saint-Paul. Déjà, sachez qu’actuellement, le prix moyen pour un appartement neuf est de 4 850 euros le mètre carré. Le prix le plus bas est de 4 000 euros/m², et le prix le plus haut est de 5 270 euros/m². Quant aux maisons, le prix moyen est de 3 140 euros le mètre carré avec un prix le plus bas de 1 600 euros/m² et un prix le plus haut de 3 630 euros/m².

Sinon, les terrains et les appartements anciens constituent également une opportunité d’affaires que vous pourriez saisir, en même temps que votre investissement Pinel à Saint-Paul. La tendance des prix des terrains à Saint-Paul est environ de 250 euros/m². Le prix le plus bas pour les terrains est de 130 euros/m², et le prix le plus haut est de 330 euros/m².

Pour que vous soyez sûr de la rentabilité de votre investissement à Saint-Paul, il faut encore approfondir votre analyse. En effet, il faudra encore prendre en compte la tendance de prix appliquée pour chaque type de bien immobilier, et surtout analyser le comportement des locataires. La rentabilité locative est souvent associée aux préférences des locataires. Pour ce faire, il sera important de demander l’avis des experts immobiliers à Saint-Paul.

Pour l’heure, vous savez maintenant que la ville de Saint-Paul est intéressante pour un projet d’investissement en loi Pinel. Toutefois, pour en être réellement certain, il est préférable d’approfondir notre étude. Voyons donc dans le prochain paragraphe le rendement auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Saint-Paul.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint-Paul ?

Investir dans l’immobilier à Saint-Paul est fortement rentable selon les derniers chiffres des experts immobiliers. En effet, investir dans un appartement dans la ville vous propose un taux de rentabilité locative moyenne de 7,44%. Pour la rentabilité la plus basse, vous pouvez encore gagner 4,57%. Et dans les meilleures conditions, vous pouvez obtenir jusqu’à 14,15% de taux de rentabilité locative. Quant aux maisons, ce taux est estimé à 6,22% pour la rentabilité moyenne, 3 ,36% pour la rentabilité basse et 28,36% pour la rentabilité haute. Et avec les nombreux avantages de la loi Pinel, vous ne pourrez qu’enregistrer un fort rendement locatif.

L’étude de la rentabilité est une des priorités que tous investisseurs immobiliers doivent avoir. En effet, pour rendre justice à son projet d’investissement, il faudrait pouvoir réaliser un gain annuel important. De nombreux facteurs favorisent l’importance de la rentabilité immobilière de la ville de Saint-Paul. On peut notamment citer sa démographie dynamique, son économie florissante, sa forte demande en logement et ses différents programmes spécialement dédiés aux investisseurs.

Pour calculer le rendement locatif brut, il faut diviser le gain annuel (loyer mensuel multiplié par 12 mois) par le prix d’achat et multiplier le résultat obtenu par 100. Et avec le plafonnement des loyers pour les villes éligibles à la loi Pinel, vous constaterez rapidement que votre projet d’investissement locatif a toutes les chances de rapporter gros.

Sachez toutefois qu’à ce stade, il ne s’agit encore que de la rentabilité brute. En effet, pour avoir une idée de la valeur approximative réelle de vos gains, il faudra encore déduire les différentes charges. Ce sont généralement :

• Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
• Les charges de copropriété
• Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
• Les frais d’entretien et de réparation
• Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
• Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
• Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.

Quel est le niveau de la demande locative à Saint-Paul ?

La situation de l’offre et de la demande à Saint-Paul, la Réunion, est très contrastée. En effet, depuis quelques années, on remarque une forte hausse de la demande de logements. Le développement du marché immobilier n’arrive pas à faire face à la croissance démographique de la ville. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Saint-Paul est éligible à la loi Pinel. En effet, on remarque une forte baisse de la construction, une baisse du volume de ventes et une baisse des prix, et ce malgré le soutien du marché immobilier par les dispositifs de défiscalisation.

Actuellement, la ville de Saint-Paul fait donc face à un haut niveau de la demande locative. Le besoin en logements est très conséquent. C’est donc le moment idéal pour investir en loi Pinel à Saint-Paul. Pour justifier cet investissement, sachez qu’environ 356 849 logements sont construits à Saint-Paul. 89,4% du parc immobilier sont composés de résidences principales, 2,2% seulement sont des résidences secondaires et 8,4% sont des résidences vacantes. 51,8% de la population à Saint-Paul sont des propriétaires, 44,3% sont des locataires. Les habitants ont une grande préférence pour les maisons plutôt que les appartements.

L’investissement en Outre-mer est un bon moyen pour doper la rentabilité d’un placement dédié à la défiscalisation. D’ailleurs, la loi Pinel Outre-mer est bien plus avantageuse en termes de réduction fiscale. En effet, les taux de réduction d’impôts sont de 23, 29 ou 32% pour 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif. En plus de cette forte défiscalisation, le taux de rendement locatif potentiel est également très élevé. En effet, la ville de Saint-Paul dispose de plusieurs atouts qui ne manquent pas de séduire les investisseurs. Parmi les points d’encouragements pour un projet d’investir en loi Pinel à Saint-Paul, il y a le dynamisme de l’économie, l’attractivité touristique et la croissance démographique.

Avec le développement des énergies renouvelables, l’aquaculture, le tourisme et l’essor d’autres secteurs comme l’informatique, la ville de Saint-Paul attire de nouveaux habitants chaque année. Déjà, l’île de la Réunion enregistre près de 430 000 touristes chaque année, mais en plus, de jeunes cadres se ruent là-bas pour y trouver un meilleur cadre de vie. Ces dernières années, le marché immobilier à Saint-Paul est ainsi inondé par de nouvelles demandes de logements. Or, les offres sont inexistantes. Voilà pourquoi votre projet d’investir en loi Pinel à Saint-Paul tombe à pic. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour le réaliser et en tirer pleinement avantage.

La demande de logements locatifs à Saint-Paul reste croissante. Les étudiants et les jeunes cadres préfèrent davantage les logements de type T3 et T4. En plus des avantages de la loi Pinel, vous pouvez également profiter d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière et investir, par exemple, dans la location saisonnière. En effet, à titre de rappel, la loi Pinel requiert que le bien immobilier dans lequel vous investissez soit utilisé comme résidence principale. Ce qui ne vous empêche pas d’investir dans d’autres types de bien immobilier si votre budget vous le permet. N’hésitez pas à en parler avec votre banquier, les entités financières sont plus disposées à offrir des crédits immobiliers si la demande locative élevée est utilisée comme garantie.

Certains quartiers de la ville de Saint-Paul sont pourtant plus intéressants que d’autres. En effet, le potentiel de rendement locatif n’est pas le même pour chaque secteur. Aussi, pour mener à bien votre projet d’investissement, faites une étude plus approfondie des meilleurs quartiers où investir à Saint-Paul.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Saint-Paul ?

La ville de Saint-Paul offre un cadre de vie agréable avec ses magnifiques plantations de canne à sucre, ses massifs volcaniques et sa forêt tropicale. En général, Saint-Paul est fortement recherché par les étudiants, les touristes et les travailleurs. Le quartier de Saint-Paul dispose d’une belle vue avec ses plages, ses pistes de randonnée et ses nombreux accès vers la montagne. En d’autres termes, c’est une commune très agréable qui plaît tant aux habitants qu’aux visiteurs. C’est l’emplacement stratégique idéal pour investir en loi Pinel en Outre-mer.

Plusieurs quartiers offrent un beau potentiel locatif à Saint-Paul comme le centre-ville, l’Etang Saint-Paul, le Plateau Caillou, le Bellemène, l’Hermitage- La Saline Les Bains, la Plaine de Saint-Paul, etc. Chaque secteur dispose de ses propres atouts. Il est donc important de les analyser un par un pour savoir s’il est judicieux d’investir en loi Pinel dans le quartier ou pas.

Le quartier de Bellemène

Ce quartier de Bellemène est un lieu agréable perché sur la colline. On y profite d’un climat moins sec comparé à celui qui se produit sur le littoral. Les gens apprécient particulièrement le calme de ce quartier ainsi que son beau paysage. Les jeunes actifs comme les retraités sont les plus intéressés par une habitation dans ce secteur.

Le quartier L’Hermitage ou Hermitage

Le quartier Hermitage est une station balnéaire très prisée par la population. C’est la plus longue de l’île et aussi l’un des quartiers qui offrent la meilleure vue. On y apprécie le récif corallien ainsi que l’arrière plage boisée qui s’étend sur plusieurs kilomètres. Le quartier l’Hermitage est aussi l’un des meilleurs lieux touristiques de l’île de la Réunion. En vérité, c’est sa principale activité. On y retrouve ainsi de nombreuses villas et résidences de haut standing, mais aussi dédiées à la location saisonnière.

Le quartier La Saline ou La Saline Les Bains

Le quartier La Saline se trouve sur la route nationale 1 qui longe le littoral. Il se trouve ainsi au bord de l’océan indien. C’est un quartier tourné vers l’avenir. C’est surtout le secteur du tourisme qui est le plus développé dans ce secteur. On y apprécie plusieurs mois d’ensoleillement. Ce qui constitue un avantage exceptionnel du quartier en termes de demande locative. En effet, ce genre de quartier attire davantage les locataires. Le paysage est magnifique et le cadre de vie est agréable.

Le quartier Saint-Gilles Les Bains

Le quartier Saint-Gilles Les Bains est situé sur la côte Ouest de l’île. C’est le lieu de prédilection des pêcheurs à la ligne. C’est également le coin de baignade des familles. En résumé, c’est un endroit charmant où il est agréable de vivre. Le quartier s’est magnifiquement développé et reste apprécié par les habitants. En plus d’être particulièrement touristique, ce quartier est également très bien desservi et attire donc de nombreux visiteurs chaque année.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Saint-Paul est une bonne idée pour de nombreuses raisons. Toutefois, la plus importante est la réduction fiscale énorme qu’offre le dispositif Pinel en Outre-mer. En effet, vous pouvez gagner jusqu’à 32% de réduction d’impôts pour 12 années d’engagement locatif. En même temps, il y a la forte rentabilité estimée pour un investissement immobilier locatif à Saint-Paul et le niveau élevé de la demande locative. Un projet d’investissement immobilier à Saint-Paul peut ainsi rapporter gros. Toutefois, rien ne valent les conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine pour vous guider dans la réalisation de votre projet.