Faut-il investir en loi Pinel à Saint Nazaire ?

Depuis quelques années, la loi Pinel est un levier d’investissement très intéressant. Ce dispositif fiscal permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une importante réduction fiscale. Comparé aux autres dispositifs de défiscalisation existant en France, la loi Pinel présente de nombreux atouts qui finissent par séduire bon nombre d’investisseurs, avertis ou amateurs. Mais quels sont ces avantages qui rendent la loi Pinel si populaire ? Est-ce que tout le monde peut, effectivement, gagner avec ce dispositif fiscal ? Comment bénéficier des avantages de la loi Pinel ?

Afin de répondre au mieux à toutes ces questions, essayons de comprendre, au travers de cet article, comment fonctionne la loi Pinel. Quelles sont ses conditions d’éligibilité ? Qui peut en bénéficier ? En effet, le choix du lieu d’investissement est une condition incontournable si l’on veut profiter de tous les avantages de la loi Pinel. Procédons par étape pour découvrir s’il faut investir en Loi Pinel à Saint Nazaire. Analysons premièrement le plafonnement des loyers Pinel à Nazaire. Ensuite, étudions le prix du mètre carré dans le neuf à Saint Nazaire ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville pendant 10 ans. Après, vérifions à quel rendement en pourcentage pourrait-on attendre d’un investissement immobilier à Saint Nazaire. Puis, quel serait le niveau de la demande locative dans la ville, et surtout quels seraient les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Saint Nazaire.

Ces points sont importants dans l’étude du potentiel rendement d’un investissement en loi Pinel à Saint Nazaire. Si vous projetez de placer votre argent dans l’immobilier, via ce dispositif fiscal, entrons immédiatement dans le vif du sujet en commençant par le plafonnement du loyer Pinel imposé dans la ville de Saint Nazaire.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint Nazaire ?

La loi Pinel n’est éligible que dans 3 zones bien distinctes : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Entre 2014 et 2019, les zones C et B2 étaient également éligibles, toutefois après analyse de la concentration et de l’importance des demandes locatives en France, l’Etat a décidé de prioriser les villes qui nécessitent davantage ce coup de pouce. La loi Pinel est alors un dispositif d’incitation fiscale pour promouvoir la construction immobilière dans certaines villes définies comme « tendues ».

La ville de Saint Nazaire est classifiée dans la zone B1. A ce titre, elle est soumise à plusieurs conditions dont le plafonnement des loyers à appliquer et celui des ressources des locataires. Seule la loi Pinel impose ces conditions considérées, aux premiers abords, comme restrictives, mais ce sont les points qui font aussi sa popularité. La question qui se pose est : est-ce que le plafonnement du loyer Pinel à Saint Nazaire impacte sur votre futur investissement immobilier ?

Actuellement, le plafond des loyers dans la zone B1 est de 10,28 euros par mètre carré. Dans la zone A bis, il est fixé à 17,43 euros/m², et dans la zone A, il est à 12,75 euros/m². A noter que ce barème de plafonnement se réactualise chaque année. En se basant sur ce barème, il faut déterminer le loyer Pinel à appliquer à Saint Nazaire en faisant le calcul suivant :

  • Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
  • Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8 m² (balcons, terrasses, caves…)
  • Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Supposons que vous souhaitez investir dans un bien immobilier neuf de 55m², avec un balcon de 6 m², dans la ville de Saint Nazaire, donc la zone B1. Vous obtiendrez alors les résultats suivants :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
  • Plafond de loyer à Saint Nazaire = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,33 euros

Si l’on se réfère à ce plafonnement des loyers Pinel à Saint Nazaire, êtes-vous gagnant ou perdant ? Rappelons que la loi Pinel vous impose un engagement locatif de 6 ans au minimum. Cela signifie que vous devrez louer votre bien immobilier neuf au « loyer Pinel dans la zone B1 » pendant au minimum 6 ans. Ce qui vous donne approximativement les revenus fonciers suivants :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 612,33 euros * 12 * 6 = 44 087,76 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 612,33 euros * 12 * 9 = 66 131,64 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 612,33 euros * 12 * 12 = 88 175, 52 euros

Ensuite, il y a la défiscalisation qui reste l’atout principal du dispositif Pinel. Pour chaque durée d’engagement locatif, il existe déjà un barème de défiscalisation défini : 12% pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans d’investissement et 21% pour 12 ans d’investissement locatif.

Dans l’ensemble, vous n’êtes donc pas perdant si vous investissez en loi Pinel à Saint Nazaire. Néanmoins, l’étude de l’impact du plafonnement du loyer Pinel dans la zone B1 ne suffit pas encore à confirmer que vous avez raison d’investir en loi Pinel à Saint Nazaire. Etudions maintenant le prix du mètre carré et l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville en 10 années.

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Loi pinel
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Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint Nazaire et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier à Saint Nazaire a connu une hausse durant les 10 dernières années, comme ce fut le cas dans nombreuses villes de France. Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 2 930 euros, et 2 560 euros pour une maison. Les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté dans certaines villes de France, les offres locatives devenaient de moins en moins abondantes face à une démographie très élevée. Ce qui a amené l’Etat à créer le dispositif Pinel afin de promouvoir la construction immobilière en incitant fiscalement les investisseurs.

Les prix de l’immobilier à Saint Nazaire dépendent de plusieurs critères, comme le quartier où se situe le bien immobilier, son état et son type. Selon les derniers chiffres des experts immobiliers, les prix de l’immobilier à Saint Nazaire se présentent actuellement comme suit :

  • Appartement 1 pièce / T1 : 2 260 €/m² pour le prix le plus bas,  3 160 €/m² pour le prix moyen et 4 300 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 2 pièces / T2 : 1 970 €/m² pour le prix le plus bas, 3 000 €/m² pour le prix moyen et 4 830 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 3 pièces / T3 : 1 870 €/m² pour le prix le plus bas, 2 870 €/m² pour le prix moyen et 4 360 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 4 pièces / T4 : 1 830 €/m² pour le prix le plus bas, 2 760 €/m² pour le prix moyen et 4 480 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 5 pièces / T5+ : 1 590 €/m² pour le prix le plus bas, 2 490 €/m² pour le prix moyen et 4 240 €/m² pour le prix le plus élevé.

Comparé aux autres villes de France, le prix de l’immobilier à Saint Nazaire est raisonnable. Et grâce à la loi Pinel, elle est la 20ème ville de France où il faut investir. Certains quartiers sont plus recherchés et connaissent une augmentation de prix. Avant de vous lancer dans votre projet d’investir en loi Pinel à Saint Nazaire, étudions d’abord ensemble le rendement potentiel d’un investissement immobilier à Saint Nazaire dans ce prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint Nazaire ?

Selon les experts, le taux de rendement moyen dans la ville de Saint Nazaire est de 4,62% pour 11,3 euros/m² de loyer hors charge. Comme pour le prix de l’immobilier, ce taux varie essentiellement en fonction des types de biens immobiliers. Actuellement, voici les chiffres recueillis par les experts immobiliers :

  • Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 14,4 €/m², un taux de rendement moyen de 5,47%.
  • Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 11,7 €/m², un taux de rendement moyen de 4,69%.
  • Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 9,8 €/m², un taux de rendement moyen de 4,08%.

Le rendement locatif dépend de plusieurs paramètres dont le niveau de la demande locative. Pour le cas de la ville de Saint Nazaire, cette demande est assez élevée compte tenu de la forte attractivité de la région. Découvrons ensemble les intérêts de la ville de Saint Nazaire dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Saint Nazaire ?

La ville de Saint Nazaire, capitale navale de la France, est un lieu de vie très apprécié de la population. Située dans le département de la Loire-Atlantique, cette petite commune d’environ 69 350 habitants est le lieu de construction des plus grands navires du monde, ceux de plus de 300 mètres. Le prix de l’immobilier (+13,5% en 2019) dans cette région française et attire de nombreux acheteurs.

Territoire industriel exceptionnel, la ville de Saint Nazaire dispose d’un emplacement fortement stratégique favorisant la construction de biens immobiliers répondant aux besoins de la population. Grâce aux infrastructures aéronautiques et navales, son fond de mer, plages et criques agréables et propice aux balades, ses nombreux espaces verts et sportifs, sa ville fleurie… la qualité de vie à Saint Nazaire  plaît à tout le monde : célibataire, famille avec ou sans enfants, sportifs, retraités, étudiants, etc.

La ville de Saint Nazaire dispose ainsi de plusieurs atouts, à la fois économiques, touristiques et culturels. Le chantier STX France figure parmi les plus grandes infrastructures de la ville et compte plusieurs centres Airbus. Grâce à son pôle universitaire, Saint Nazaire accueille près de 5 000 étudiants chaque année. En effet, l’université est membre de l’Université de Nantes qui reçoit plus de 35 000 étudiants.

De nombreux sites et lieux touristiques rehaussent également l’intérêt de la ville. On peut notamment y visiter le mémorial du Lancastria, l’écomusée, l’Espadon ou encore l’Escal’Atlantic de Saint Nazaire. Sinon, divers pistes piétons y sont également accessibles et attirent énormément de touristes en quête d’aventures. De plus, la ville est très bien desservie, ce qui facilite les déplacements. En effet, la ville de Saint Nazaire dispose d’un aéroport ouvert au trafic à 5 km au Sud-Est, d’une gare TGV, d’un réseau routier avec les deux voies express RN 17 et RD 213, et enfin des transports urbains.

Côté culturel, la ville de Saint Nazaire dispose d’une bibliothèque de quartier, de bibliobus et de médiathèque centrale. On y décompte plusieurs musées renfermant de grandes richesses historiques de la ville. Un conservatoire de musique et de danse fait également partie des infrastructures culturelles et de loisirs de la ville. Et comme dans les autres régions développées de France, on peut y apprécier un cinéma multiplexe, une discothèque ainsi que de nombreux bars.

La ville de Saint Nazaire suscite ainsi l’intérêt des investisseurs et beaucoup d’actifs cherchent à s’y loger. Le marché locatif de la ville est assez actif, les tarifs sont accessibles et attirent de nouveaux habitants chaque année. Investir en loi Pinel à Saint Nazaire, dans le neuf ou dans l’ancien, semble alors être une très bonne idée. Il ne vous reste plus maintenant qu’à trier les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Saint Nazaire. Et c’est justement ce que nous vous proposons dans le prochain paragraphe.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Saint Nazaire ?

Le choix de l’emplacement de votre investissement locatif à Saint Nazaire est très important. En effet, il s’agit d’un critère à prendre en compte pour générer une bonne rentabilité locative, au même titre que le choix du dispositif défiscalisant et du statut des revenus locatifs. De préférence, choisissez un emplacement situé près des commerces, des écoles, des universités et des transports. Si votre bien immobilier peut être construit à proximité de bases de loisirs comme les parcs, les gymnases ou les piscines, ce serait l’idéal.

Dans la ville de Saint Nazaire, plusieurs quartiers se démarquent car regroupent tous ces atouts principaux. Afin de vous aider dans le choix de votre emplacement d’investissement locatif, voici la liste des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Saint Nazaire :

Le Saint Nazaire Est

Le Saint Nazaire Est propose un paysage magnifique et tranquille. C’est, en effet, un quartier calme et boisé qui appelle à la sérénité. Il est surtout recherché par les familles en quête de verdure et de tranquillité. Malgré que le quartier Saint Nazaire Est soit situé à proximité de l’aéroport Saint Nazaire Montoir, il n’est pas caractérisé par le tapage habituel que l’on rencontre dans ce genre de localité. Villas et rues calmes sont ses principaux paysages.

Le Saint Nazaire Ouest

Sur le côté Ouest de la ville de Saint Nazaire, un fort potentiel locatif est également remarqué. Les actifs en quête de logements dans cette partie de la ville sont surtout les célibataires, les couples et les jeunes. Le quartier dispose d’une ambiance citadine avec ses nombreux commerces. Situé à proximité des nouveaux quartiers, c’est aussi un quartier très dynamique qui plaît énormément à la population et où vous pourrez optimiser facilement votre investissement.

Le Saint Nazaire Centre

Le Centre de Saint Nazaire se démarque principalement par ses commerces et services, ainsi que par la forte concentration de transports en commun. Le quartier représente d’ailleurs le dynamisme de la ville. C’est un quartier verdoyant, dynamique et urbain qui attire surtout les jeunes actifs.

Conclusion

Maintenant que nous avons étudié chaque critère relatif à un bon investissement locatif, on peut enfin répondre à la question : faut-il investir en loi Pinel à Saint Nazaire ? La réponse est ainsi évidente, vous avez raison de penser à placer votre argent dans le secteur immobilier, en utilisant le dispositif Pinel, dans la ville de Saint Nazaire. En plus de l’accessibilité des prix immobiliers, vous disposez également d’un fort potentiel locatif qui boostera assurément vos revenus fonciers. Et à côté, il y a encore les nombreuses réductions fiscales auxquelles vous avez droit avec la loi Pinel.

Pour débuter votre investissement locatif, pensez à réunir d’autres informations, récentes et réactualisées, relatives à la demande locative recensée dans un quartier. Déterminez vos réels besoins et organisez vos objectifs en fonction de votre capacité financière. N’hésitez pas à prendre l’avis des experts immobiliers sur place afin de mieux choisir l’emplacement de votre investissement locatif.

Quant au calcul de votre défiscalisation Pinel, n’hésitez pas à faire une simulation Pinel gratuite. Ce genre d’outil vous permettra d’évaluer vos gains fonciers potentiels, ainsi que les éventuels risques de votre investissement. Il vous sera également possible de déterminer s’il vous faut investir dans des appartements ou dans des maisons neuves à Saint Nazaire.