Faut-il investir en loi Pinel à Saint Maur des Fossés ?

De nombreux experts croient vraiment qu’investir dans l’immobilier est le meilleur moyen de gagner un revenu passif, d’épargner pour la retraite et de se constituer un portefeuille d’investissement diversifié. L’investissement immobilier est la meilleure forme d’investissement parce que vous pouvez utiliser l’argent d’autres personnes, que cela soit un locataire ou un propriétaire, pour rembourser votre investissement initial tout en augmentant votre flux de trésorerie mensuel.

L’investissement dans l’immobilier est une solution clé en main pour une  stratégie de placement financier pour de nombreuses raisons. La première raison d’investir dans l’immobilier est de générer un revenu passif pour vous-même afin de pouvoir profiter davantage des choses que vous souhaitez. Sinon, l’ajout de biens immobiliers d’investissement à votre portefeuille vous aidera à compenser la volatilité d’autres actifs à haut risque, réduisant ainsi le niveau de risque global de votre portefeuille et vous procurant des rendements plus réguliers.

L’investissement immobilier donne également droit à plusieurs déductions fiscales. Le coût du financement et de l’exploitation de votre propriété peut être déduit des revenus que vous gagnez. Cela comprend les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les frais de gestion de la propriété, les réparations, l’entretien et les autres dépenses connexes qui peuvent être déduits de votre revenu locatif brut, ce qui minimise le montant de l’impôt que vous paierez. Dans d’autres circonstances, vous serez même exonérés totalement d’impôts.

En France, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de réduire les impôts des investisseurs immobiliers, et d’optimiser leurs revenus fonciers. S’ils possèdent plusieurs biens immobiliers, alors les bénéfices imposables s’additionnent plus rapidement. Parmi les outils fiscaux de défiscalisation les plus populaires en France, vous avez la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques. Chaque dispositif a ses propres conditions d’éligibilité, et naturellement ses taux de défiscalisation.

Pour la loi Pinel, il s’agit d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité situé dans une zone éligible (le zonage Pinel), de le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans pour profiter d’une défiscalisation à 12%, 18% ou 21% du montant total de l’investissement. Le zonage Pinel découpe géographiquement le territoire français en différentes zones : A, A bis et B1. Elles regroupent généralement les agglomérations à forte densité démographique et qui affichent un marché immobilier tendu (offres locatives inférieures aux demandes).

Si vous vous posez la question suivante : « faut-il investir en loi Pinel à Saint Maur des Fossés ? », vous devez d’abord savoir si la ville de Saint Maur des Fossés est éligible au dispositif Pinel. Ensuite, il faut considérer les différentes conditions d’éligibilité, notamment le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Cette condition obligatoire a, en effet, un impact considérable sur le rendement locatif potentiel de votre futur investissement. Sinon, il est aussi important d’analyser le niveau de la demande locative dans cette région. Est-il assez élevé pour garantir une mise en location durable de votre bien immobilier ? Pour ce faire, il vous faudra analyser le potentiel locatif de plusieurs quartiers à Saint Maur des Fossés et évaluer la rentabilité potentielle de votre projet en fonction des résultats.

Afin de vous aider dans votre analyse, nous avons compilé les informations suivantes pour vous.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint Maur des Fossés ?

La ville de Saint Maur des Fossés est classée dans la zone A bis de la loi Pinel. Comme l’exige le dispositif Pinel, elle est soumise à la condition de plafonnement du loyer, ainsi que des ressources des locataires. Actuellement, le plafond du loyer pour la zone A bis est de 17,43 euros/m².

Dans la ville de Saint Maur des Fossés, le loyer Pinel à appliquer se détermine avec le coefficient multiplicateur qui est plafonné à 1,2. La formule à utiliser est la suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Prenons l’exemple d’un appartement/maison de 74m² dans la ville de Saint Maur des Fossés, le coefficient multiplicateur à utiliser est de : 0,7 + (19/74) = 0.96.

La formule pour calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Saint Maur des Fossés est donc la suivante :

Loyer Pinel à Saint Maur des Fossés = (17.43€ X 0.96) X 74 = 1 238.2272 € / mois

Pour calculer les revenus fonciers via les loyers perçus, il faut multiplier ce loyer par 12 qui est le nombre de mois dans une année, puis par le nombre d’années que dure l’engagement locatif Pinel :

• Engagement locatif de 6 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 6 ans = 89 152,3584 euros
• Engagement locatif de 9 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 9 ans = 133 728,5376 euros
• Engagement locatif de 12 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 12 ans = 178 304,7168 euros

Grâce à la loi Pinel, les réductions d’impôts correspondant à la durée de l’engagement locatif se présentent comme suit :

• Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
• Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
• Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

La loi Pinel permet ainsi d’enregistrer des revenus locatifs totalement optimisés. Toutefois, il faut encore étudier d’autres paramètres importants comme le prix au mètre carré dans le neuf à Saint Maur des Fossés et son évolution depuis 10 ans. Ce critère permet de savoir si le prix de l’immobilier dans la ville de Saint Maur des Fossés est abordable et si vous pouvez en tirer avantage. Entrons directement dans le vif du sujet dans le prochain paragraphe. Voyons ensemble le prix au m² dans le neuf à Saint Maur des Fossés et son évolution depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint Maur des Fossés et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen pour un appartement dans la ville de Saint Maur des Fossés est de 6 150 euros/m². Pour une maison, le prix moyen est de 6 590 euros/m². Les prix sont généralement variables en fonction du type de biens immobiliers :

• Appartement 1 pièce / T1 : 5 100 €/m² pour le prix le plus bas, 6 550 €/m² pour le prix moyen et 8 070 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 4 870 €/m² pour le prix le plus bas, 6 210 € /m² pour le prix moyen et 7 720 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 4 810 €/m² pour le prix le plus bas, 5 990 €/m² pour le prix moyen et 7 670 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 4 790 €/m² pour le prix le plus bas, 6 030 €/m² pour le prix moyen et 8 110 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 4 320 €/m² pour le prix le plus bas, 5 990 €/m² pour le prix moyen et 8 050 €/m² pour le prix le plus élevé.

En 10 ans, le prix de l’immobilier dans la ville de Saint Maur des Fossés a augmenté de +17,4%. Il y a 5 ans, ce taux a baissé jusqu’à +14,4%, et la tendance est à la baisse depuis. Pour le dernier trimestre de cette année, le prix de l’immobilier est à +1,1%. Le nombre d’acheteurs est supérieur de 10% au nombre de biens à vendre. Ce qui qualifie le marché immobilier de Saint Maur des Fossés de dynamique. Et selon les experts immobiliers, les prix de vente devraient augmenter ces prochains mois alors que les délais de vente devraient diminuer.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint Maur des Fossés ?

En termes de rendement, le taux moyen dans la ville de Saint Maur des Fossés est de 4,15% pour un loyer hors charge de 21,2 euros/m². Comme pour le prix, ce potentiel de rendement locatif varie également en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 24,9 €/m², un taux de rendement moyen de 4,57%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 20,8 €/m², un taux de rendement moyen de 4,02%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 19,1 €/m², un taux de rendement moyen de 3,84%.

On compte près de 5 035 logements pour 10 144 habitants dans la ville de Saint Maur des Fossés. 91,2% de la part du parc immobilier sont constituées de résidences principales contre 1,6% seulement pour les résidences secondaires. La part des logements vacants est de 7,2% et celle des logements sociaux est de 2,7%. 68,1% de la population sont des propriétaires de leur résidence principale, et 29,8% sont des locataires. Pour les taux d’occupation selon la typologie des biens, on a les statistiques suivantes des experts immobiliers :

• Part des résidences principales 1 pièce : 11,1 %
• Part des résidences principales 2 pièces : 20,2 %
• Part des résidences principales 3 pièces : 23,7 %
• Part des résidences principales 4 pièces : 17,2 %
• Part des résidences principales 5 pièces ou plus : 27,8 %

Le revenu médian par ménage dans la ville est de 46 059 euros. Le taux de chômage est à 7,3% et l’évolution de ce taux est de +0,5pt. Pour les habitants de 15 à 64 ans, le taux d’activité est de 77,5%, et l’évolution de ce taux est de +1,3pt.

Toutes ces données vous permettront de calculer au mieux le rendement locatif potentiel de votre projet d’investir en loi Pinel à Saint Maur des Fossés. Afin de parfaire votre analyse, étudions également le niveau de la demande locative dans la ville. Voyons cela dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Saint Maur des Fossés ?

Selon les avis généraux des experts, la ville de Saint Maur des Fossés est un lieu idéal pour investir dans le locatif. Que cela soit pour une location vide, une location meublée, un investissement dans un logement étudiant ou encore l’achat d’immeuble ou de bureau, la ville propose de nombreux atouts forts considérables. Parmi ces avantages, on peut notamment citer : les rendements attractifs, la demande locative élevée, la mise de fonds réduire, etc. Grâce au dispositif Pinel, vous aurez encore plus de chances d’optimiser vos revenus locatifs.

La situation géographique de la ville de Saint Maur des Fossés lui est un grand avantage. C’est une banlieue parisienne située dans le département de Val-de-Marne, à seulement 14 km à l’Est du centre de Paris. La ville attire de nombreuses personnes pour son charme, ses valeurs, sa tranquillité et sa sécurité. Ce sont surtout les cadres parisiens qui préfèrent habiter dans cette région de la France. Ils viennent généralement y travailler et vivre en toute sérénité en famille.

Saint Maur des Fossés est une commune avec un charme de « village » qui plaît beaucoup aux habitants. Le décor composé d’église, de petits commerces, de café avec terrasse… suscite immédiatement le bien-être. C’est une ville agréable située aux bords de Marne, donc idéale pour les petites promenades en amoureux ou en famille. La ville dégage une aura exceptionnelle qui se fait remarquer dès les premiers coups d’œil. C’est pour cet aspect de « bon vivre » que beaucoup de gens recherchent un logement dans la ville de Saint Maur des Fossés. Quant aux monuments historiques comme l’Eglise de Saint Nicolas ou le Saint Maur des Fossés (ancien abbaye Saint-Pierre du Fossé construit au 7^ème siècle), ils attirent également de nombreux touristes chaque année.

La ville de Saint Maur des Fossés abrite de nombreuses sociétés (7 500). On compte notamment près de 1 500 commerces, 1 700 d’activités artisanales et de services  et environ 700 entreprises œuvrant dans l’univers du bâtiment et une centaine de sociétés liées à l’automobile. Le taux de chômage dans la ville est inférieur à 8,9% et les habitants vivent de revenus assez confortables.

Sinon, la ville est très bien desservie. On peut y accéder par différents moyens : en voiture avec l’autoroute A4, en train avec le RER A proposant différentes gares (Saint-Maur-Créteil ; Le Parc Saint Maur ; Saint-Maur-Champigny et La Varenne-Chennevières), et en bus (07- 107 – 111 – 112 – 116 – 208 (a,b et s) – 317 – 306 – TVM). Grâce à cette bonne desserte, le flux de visiteurs est très élevé dans la ville de Saint Maur des Fossés.

De nouveaux projets d’urbanisme viennent également renforcer l’attractivité de la ville. En effet, un PLU (plan local d’urbanisme) a été élaboré et mis en vigueur depuis le 28 novembre 2016, et amélioré en octobre 2019, pour offrir un meilleur cadre de vie à la population. Plusieurs objectifs sont liés à ce PLU : affirmation de la responsabilité écologique de la ville, confirmation du caractère résidentiel historique de Saint Maur des Fossés, rééquilibrage démographique de 83 000 habitants connu dans les années 80 et confortation de la vocation économique de la ville. Saint Maur des Fossés reste dynamique, ce qui séduit beaucoup de nouveaux arrivants.

La beauté et le dynamisme de la ville de Saint Maur des Fossés déteignent évidemment sur le niveau de la demande locative. Les taux de vacance sont faibles dans la région. Les prix stabilisés induisent un rendement attractif. Aussi, vous aurez tout à fait intérêt à investir en loi Pinel à Saint Maur des Fossés. Il ne vous reste plus qu’à sélectionner les meilleurs quartiers où investir à Saint Maur des Fossés.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Saint Maur des Fossés ?

La ville de Saint Maur des Fossés, c’est 8 quartiers, 2 cantons, 75 833 habitants environ selon les derniers sondages réalisés en 2019, 186 km de rues, 12 km de berges, 1 126 hectares, 4 stations de RER, 5 ponts, 285 km d’égouts, 6 300 foyers lumineux éclairant les places et les rues, 59 carrefours équipés de feux tricolores, 9 marchés quotidiens sauf le lundi et 1 320 commerçants et artisans.

Parmi ces 8 quartiers de la ville de Saint Maur des Fossés, voici ceux qui disposent du meilleur potentiel locatif selon les experts immobiliers :

La Varenne

La Varenne est un quartier huppé et calme. Il est l’un des plus recherchés dans la ville de Saint Maur des Fossés. Situé aux bords de la Marne, le quartier de la Varenne offre un paysage verdoyant et agréable à sa population. Il attire ainsi une clientèle d’exception composée généralement de cadre à revenus confortables. Les gens vivant dans le quartier de la Varenne sont en majorité des familles propriétaires de leurs logements. Le parc immobilier est composé de maisons à 43% et d’appartements à 57%. La part des logements sociaux dans le quartier est de 3%. C’est un quartier très bien desservi et disposant de plusieurs infrastructures de services, de commerce, d’éducation et de santé. Pour investir dans le quartier de la Varenne, il faut compter entre 3 800 et 11 000 euros par mètre carré pour une maison et entre 3 600 et 7 500 euros par mètre carré pour un appartement.

Champignol

Le quartier de Champignol se démarque principalement des 7 autres quartiers de Saint Maur des Fossés par ses allures de villages et ses petites maisons, ainsi que son marché. C’est un quartier à l’ambiance huppée, et très recherché par la population. Dans le quartier de Champignol, ce sont surtout les cadres qui sont les plus représentés. Ils vivent majoritairement en famille, bénéficient de revenus confortables et sont propriétaires de leur logement. Le parc immobilier dans le quartier de Champignol est composé à 63% de maisons contre 37% seulement pour les appartements. La part de logements sociaux est de 4%. La tranche d’âge moyenne est de 41 ans. Très bien desservi, notamment par la gare, le quartier de Champignol affiche un niveau de demande locative très élevé à Saint Maur des Fossés. Pour investir dans ce quartier, il faut débourser en moyenne 5 600 euros/m² pour une maison, et 4 800 euros/m² pour un appartement.

Adamville

Le quartier d’Adamville est le cœur de la ville de Saint Maur des Fossés. Il se trouve en plein centre de la ville et enregistre ainsi un grand flux d’interaction des habitants. En effet, c’est dans ce quartier que l’on peut voir diverses attractions culturelles comme le cinéma, le théâtre, la bibliothèque ou encore le conservatoire de musique. On y retrouve également différentes commodités comme les écoles, les crèches, les commerces de proximité, etc. Le quartier d’Adamville est dynamique et vivant, et c’est ce qui plaît à la population. La tranche d’âge moyenne dans le quartier est de 42 ans. Les cadres sont les plus nombreux à y habiter. Ils y vivent majoritairement en étant célibataires. Sinon, la plupart des habitants d’Adamville sont des locataires de leur logement. Le parc immobilier est composé de 68% d’appartements contre 32% seulement de maisons. La part pour les logements sociaux est de 5%. Pour investir dans le locatif à Adamville, il faut compter en moyenne 5 200 euros/m² pour une maison, et 4 700 euros/m² pour un appartement.

Conclusion

D’après toutes les informations que nous avons pu recueillir dans cette étude, vous pouvez maintenant vous assurer que votre projet d’investir en loi Pinel à Saint Maur des Fossés est rentable. En plus d’enregistrer des revenus locatifs importants, vous bénéficiez également de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement, selon la durée d’engagement locatif Pinel que vous aurez choisie. Le niveau de la demande locative à Saint Maur des Fossés est très élevé, et la ville dispose d’un potentiel locatif très fort. A la fin de votre engagement Pinel, vous pouvez d’ores et déjà espérer une forte plus-value immobilière à la revente. Sinon, le prix de l’immobilier reste encore souple dans la ville, ce qui ne manquera pas d’augmenter votre rendement locatif. Afin de vous guider dans toutes les démarches à suivre pour votre défiscalisation Pinel, contactez un gestionnaire de patrimoine qualifié dès maintenant !