Faut-il investir en loi Pinel à Saint-Etienne ?

La commune de Saint-Etienne se situe dans le quart sud-est de la France. Elle se trouve dans le département de la Loire, en région Auvergne-Rhône-Alpes. Selon l’INSEE, Saint-Etienne compte actuellement près de 171 924 habitants (chiffres de 2019). C’est une hausse spectaculaire qui fait de la commune de Saint-Etienne la 13^ème ville la plus grande de France. En 5 ans seulement, une hausse d’environ 2 000 habitants a été enregistrée. Malgré ce renouveau démographique, la commune de Saint-Etienne ne figure plus parmi les zones éligibles à la loi Pinel. En effet, l’Etat estime que le marché immobilier dans ce secteur n’est plus mis à mal.

Faisant partie de la zone B2, après la reconduction de la loi Pinel jusqu’en fin 2021, un recentrage a été établi. Ainsi, certaines zones tendues ne bénéficieront plus des avantages fiscaux du dispositif Pinel. Et la commune Saint-Etienne en fait justement partie. En effet, Saint-Etienne fait partie des villes où le marché immobilier n’est plus considéré comme très tendu. Cela signifie que les offres immobilières répondent désormais au nombre de besoins de logements de la population.

Alors, faut-il investir en loi Pinel à Saint-Etienne ? La réponse est simple, vous ne pouvez pas utiliser le dispositif Pinel pour prétendre à des avantages fiscaux en contrepartie de la construction de logements neufs. Toutefois, rien ne vous empêche de réaliser un investissement rentable dans la région. Ayant bénéficié des impacts de la publicité de la loi Pinel depuis 2014, Saint-Etienne est devenue une ville dynamique où la rentabilité locative peut être prometteuse. Alors, la fin du dispositif Pinel dans la zone B2 ne devrait pas pour autant freiner vos ambitions de réussir un investissement immobilier à Saint-Etienne. Découvrez tout ce dont vous avez besoin de connaître pour débuter votre investissement dans cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint-Etienne ?

Avant la reconduction de la loi Pinel pour un nouveau mandat de 4 ans, c’est-à-dire jusqu’en 2021, la zone B2 était encore éligible, dont la ville de Saint-Etienne. A ce titre, plusieurs conditions devaient être respectées :

• Il faut acquérir ou construire un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020.
• Il faut respecter la limite maximum d’investissement de deux logements par an, et aussi la limite d’un investissement total de 300 000 € par an ainsi qu’un plafond de 5 500 €/m².
• Il faut que le bien acquis soit situé dans une zone éligible : A, A bis et B1
• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Il faut respecter le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement
• Il faut respecter le plafond de ressources du ou des locataire(s).
• Il faut que le locataire, même s’il est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, ne soit pas un membre du foyer fiscal du propriétaire.
• Il faut respecter les normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012 pour les logements.
• Il faut respecter le plafonnement global des avantages fiscaux qui est de 10 000€ / an.

Quand la zone B2 était encore éligible, le plafonnement de loyer dans cette zone était de 8,93 euros par mètre carré en 2019.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint-Etienne et son évolution depuis 10 ans ?

La ville de Saint-Etienne est considérée comme la ville la moins chère de France. En effet, en 10 ans, le prix de l’immobilier dans la ville est en légère régression. Cela signifie que les prix de l’immobilier y sont particulièrement abordables. La ville reste ainsi un atout considérable pour les jeunes ménages et locataires qui veulent devenir propriétaires.

Cette régression du prix de l’immobilier à Saint-Etienne peut s’expliquer par le fait que l’offre est bien supérieure à la demande. En 2015, on a même compté près de 12 000 logements vacants, soit un taux d’environ 12%. Ce taux est largement supérieur comparé aux autres métropoles de France. En effet, la tendance du taux de vacances en France Métropolitaine est en moyenne de 8,3%. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle l’Etat a considéré que la ville de Saint-Etienne ne peut plus bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

En effet, la loi Pinel a pour objectif de :

• Stimuler la construction de logements dans les zones à forte demande locative
• Encourager l’investissement dans la pierre
• Etendre l’offre de logements locatifs pour les ménages qui enregistrent des revenus intermédiaires

Et comme l’offre est largement supérieure aux demandes locatives dans la ville de Saint-Etienne, les objectifs de l’Etat se concentrent maintenant dans d’autres agglomérations plus nécessiteuses. Ce sont notamment les villes de plus de 50 000 et 250 000 habitants et où le marché immobilier est tendu.

Quoi qu’il en soit, le prix au mètre carré dans le neuf à Saint-Etienne reste rentable pour tous ceux qui seraient intéressés par la réalisation d’un projet immobilier. Le prix moyen pour une maison est de 1 730 euros par mètre carré, et 1 000 euros par mètre carré pour un appartement. Selon la typologie du bien, les prix varient de la manière suivante :

• Appartement : 610 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 1 000 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 590 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.
• Appartement une pièce ou T1 : 630 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 1 090 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 800 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 590 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 970 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 480 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 610 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 970 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 530 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 640 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 1 010 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 580 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 620 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 1 020 euros par mètre carré pour le prix moyen et 1 570 euros par mètre carré pour le prix le plus élevé.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint-Etienne ?

La ville de Saint-Etienne affiche un rendement locatif très haut, mais varie en fonction de plusieurs paramètres. En effet, la rentabilité locative oscille entre 1,66% et 10,12%. Pour déterminer cette rentabilité locative d’un bien immobilier, il faut comprendre qu’elle dépend du type de location : colocation, location saisonnière, immeuble de rapport, etc.

Pour faire le calcul de cette rentabilité locative, il faut commencer par déterminer ce que l’on appelle la « rentabilité brute » qui servira d’indicateur de départ. Il s’agit du ratio comprenant le total des loyers perçus sur un an divisé par le montant des frais d’acquisition, puis multiplié par 100. Pour obtenir la valeur de la rentabilité brute, il faut ainsi déduire le montant total des frais d’acquisition de la recette des loyers. Ce sont :

• Les charges non-récupérables sur la location comme les assurances pour le prêt immobilier, les assurances propriétaire non-occupant, les frais d’agence, les charges de copropriété, la gestion locative…
• Le montant des impôts fonciers annuels
• L’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2% : micro-BIC, régime réel, LMNP, déficit foncier…
• Les frais de notaire

Pour déterminer la valeur de la rentabilité nette annuelle de son investissement locatif, il faut encore appliquer d’autres calculs, notamment le cash-flow, le VAN ou le TRI. Ces calculs permettent alors de déterminer l’effet de levier d’un crédit immobilier et ainsi savoir à hauteur de combien l’investissement rapporte-t-il à l’investisseur immobilier. Ces calculs correspondent aux flux de trésorerie entrants et sortants remarqués sur le compte de l’investisseur (cash-flow), et du taux de rentabilité interne (TRI) désignant le rendement d’un bien immobilier sur plusieurs années en se basant sur les cash-flow accumulés.

Le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Saint-Etienne dépend également de plusieurs autres critères, notamment de la typologie du bien immobilier et du niveau de la demande locative. Selon les experts, le rendement en pourcentage d’un investissement locatif en fonction de la typologie de bien à Saint-Etienne se présente comme suit :

• Appartement : 10,19%
• Appartement T1 : 12,70%
• Appartement T2 : 10,85%
• Appartement T3 : 9,34%

Pour le cas de la ville de Saint-Etienne, ce sont les appartements qui sont les plus prisés. Ils constituent, en effet, 78% environ de son parc immobilier. 11% seulement sont des maisons. Il faut également savoir que 86% de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 3% sont des résidences secondaires et on enregistre un taux de vacance locative de 12%. 4% seulement de la population à Saint-Etienne sont des propriétaires, 56% sont tous des locataires et 3% sont des logés gratuits.

Les appartements de 3 pièces sont ceux qui rapportent le plus puisqu’ils sont plus recherchés par la population avec un taux de 30% des demandes locatives. Ensuite, il y a les appartements de 4 pièces avec un taux de 26%, les appartements de 2 pièces et de 5 pièces ou plus avec un taux chacun de 18%. Et enfin, les studios sont aussi prisés, mais à un taux de 7% seulement.

Le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier locatif à Saint-Etienne dépend également du niveau de vie de la population. Les revenus perçus par chaque contribuable de la ville servent ainsi à comprendre sa capacité à louer un bien immobilier ou à devenir acquéreur. A Saint-Etienne, la structure de la population se présente comme suit :

• 29% sont des retraités
• 21% sont sans activités
• 15% sont des employés
• 13% sont des ouvriers
• 13% sont en professions intermédiaires
• 7% sont des cadres et exercent des professions supérieures
• 3% sont des artisans, des commerçants ou des chefs d’entreprise
• Et il n’y a pas d’agriculteurs exploitants

La structure économique de la ville de Saint-Etienne est composée de la manière suivante :

• 0% agriculture, pêche et sylviculture
• 5% industrie
• 9% construction
• 71% commerce, transports et services
• 15% administration, enseignement, santé et social

Compte-tenu de ces données statistiques, et de l’analyse de l’évolution du prix de l’immobilier à Saint-Etienne, on peut affirmer que la ville offre un taux de rendement locatif assez élevé. Cela est une opportunité non négligeable pour tout investisseur souhaitant optimiser son placement immobilier. Toutefois, il est toujours recommandé de se faire accompagner par des experts immobiliers. En effet, devenir rentier immobilier comporte souvent des risques. Et comme la ville de Saint-Etienne n’est plus éligible à la loi Pinel, il faudra choisir entre un investissement financé par les emprunts immobiliers ou un investissement sans apport. Le calcul de la rentabilité locative évoluera en fonction du choix de l’investisseur. Tout dépend au final des objectifs d’investissement locatif de l’investisseur. Et les experts immobiliers sont les mieux placés pour adopter les bonnes stratégies visant un meilleur rendement locatif sur le long terme.

Quel est le niveau de la demande locative à Saint-Etienne ?

La ville de Saint-Etienne est très attractive pour de nombreuses raisons : prix de l’immobilier très bas, offre culturelle importante, rentabilité locative forte… Plusieurs personnes sont intéressées de vivre à Saint-Etienne pour le cadre de vie agréable que la ville propose.

Il faut savoir que Saint-Etienne n’est pas une grande ville estudiantine. En effet, les étudiants ne constituent que 14% de la population stéphanoise, soit environ 20 000. La ville dispose de 6 universités et de campus universitaires, ainsi que de 14 bibliothèques. Les petits appartements et les studios enregistrent ainsi un niveau de demande locative très faible comparé aux autres métropoles de France. Toutefois, depuis quelques années, on commence à apprécier l’afflux d’étudiants dans la ville pour se partager un T2, ou même un T3 et T4. Cela constitue un atout considérable pour le marché locatif stéphanois.

Comme il fait bon vivre à Saint-Etienne, les jeunes couples et les retraités sont fortement intéressés par la vie en ville. Même si plusieurs disposent déjà de maisons en périphérie, beaucoup redécouvrent les plaisirs et les différentes commodités de la ville, et les apprécient : 133 restaurants, 41 bars, 76 cafés, 23 pubs et 77 fast-food. Ces personnes louent dans le centre afin d’être plus proches de leurs activités, loisirs et centres d’intérêt. Et avec les différentes transformations réalisées dans la ville, plusieurs personnes s’y sentent en confort et en sécurité : 3 gares, 312 arrêts de bus et 29 arrêts de tramway. On compte également 2 hôpitaux, 9 cabinets médicaux tenus par des médecins généralistes ou spécialistes, 56 pharmacies et parapharmacies, 1 dentiste et chirurgien dentiste ainsi que 3 cabinets de vétérinaires.

La ville de Saint-Etienne reste également une ville touristique. Elle dispose de 5 musées, 20 théâtres et 3 cinémas. L’affluence des touristes constitue également une grande part des demandes locatives saisonnières dans la ville.

Néanmoins, la répartition des types de logement est inégale dans la ville. Ce qui complique parfois le choix de bon nombre d’investisseurs. C’est la raison pour laquelle il est important de se fier au jugement et à l’expérience des experts immobiliers.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Saint-Etienne ?

Les loyers sont très abordables à Saint-Etienne. Toutefois, dans certains quartiers, cela l’est encore plus que d’autres. En effet, certains endroits sont plus favorisés, plus recherchés, plus intéressants… que d’autres. Et pour garantir une meilleure rentabilité locative, l’emplacement est un critère incontournable. Et même si la loi Pinel n’est plus applicable à Saint-Etienne, il est toujours possible de bénéficier d’avantages fiscaux via d’autres dispositifs de défiscalisation. La location meublée permet, par exemple, de profiter d’une fiscalité plus avantageuse que celle proposée par la location nue. La rentabilité de la location meublée est également plus élevée puisqu’il est possible d’élever les loyers entre 10% et 30%.

En plus de l’emplacement du logement, il faut également veiller à respecter les normes de construction et à offrir le meilleur niveau de confort possible. Ce sont les conditions pour obtenir une bien meilleure rentabilité brute. L’état général du bien immobilier compte énormément dans sa mise en location. En effet, il sera plus facile de trouver des locataires si le logement est confortable et sécurisé.

Pour que votre investissement immobilier locatif vous soit rentable, ci-après la liste des meilleurs quartiers où investir à Saint-Etienne :

Le centre-ville

Comme dans toutes les métropoles françaises, le centre-ville est le quartier le plus fréquenté et animé. Le centre-ville stéphanois est riche en patrimoine exceptionnel et compte plusieurs commerces en tout genre, boutiques, restaurants, bars… C’est le lieu de retrouvailles de la majorité de la population, jeunes ou âgés, actifs ou retraités. C’est ainsi un des meilleurs endroits pour réaliser un investissement locatif rentable.

Les quartiers résidentiels

Parmi les quartiers résidentiels de Saint-Etienne, il y a Crêt-de-Roc et Cours Fauriel. Le quartier Crêt-de-Roc bénéficie du dynamisme du centre-ville puisqu’il se trouve à quelques pas seulement. C’est également un quartier calme avec plusieurs espaces verts, des appartements rénovés… En même temps, c’est un éco-quartier qui séduit fortement les familles avec des enfants. La demande locative y est plus élevée que dans les autres quartiers de Saint-Etienne.

Sinon, le quartier Cours Fauriel reste également un atout considérable pour réussir son investissement immobilier à Saint-Etienne. En effet, il a la réputation d’offrir un cadre de vie exceptionnel à ses habitants. C’est aussi un quartier fortement prisé par les familles et les jeunes cadres, mais aussi les retraités. C’est un coin calme et agréable qui séduit de nombreuses personnes. Les appartements et les maisons y bénéficient d’un prix raisonnable. Aussi les chances d’y réaliser un rendement locatif élevé sont plus élevées.

Conclusion

Ainsi, investir à Saint-Etienne avec la loi Pinel n’est plus possible. Toutefois, plusieurs autres dispositifs de défiscalisation vous permettent de bénéficier d’autres avantages fiscaux. Tel est notamment le cas avec les statuts LMNP et LMP (loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel), ou encore la loi Censi-Bouvard, ou peut-être la loi Monuments Historiques si vous souhaitez investir dans l’ancien. Sinon, la possibilité d’obtenir un fort taux de rendement locatif sans dispositif de défiscalisation est également possible vu le prix abordable de l’immobilier à Saint-Etienne. Dans tous les cas, soyez toujours accompagnés et conseillés par des experts immobiliers. Cela vous permettra d’amoindrir les risques associés à votre investissement.