Faut-il investir en loi Pinel à Saint-Denis ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’un important taux de réduction fiscale. Outre cet avantage sur les impôts, la loi Pinel permet également d’exploiter une forte rentabilité locative. En effet, les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel favorisent l’accession à un patrimoine, l’encaissement d’un surplus de revenus via les loyers perçus de la mise en location du bien Pinel et évidemment, il y a la défiscalisation.

La loi Pinel a été prorogé jusqu’en 2021. Jusqu’au mois de décembre de cette année, les contribuables français peuvent ainsi profiter des nombreux avantages de ce dispositif. Comme tout dispositif de défiscalisation immobilière en France, ceux qui souhaitent utiliser le dispositif Pinel doivent se soumettre à plusieurs conditions, dont le choix de la zone d’investissement. En effet, le « zonage Pinel » est l’une des conditions principales pour accéder à ses avantages fiscaux.

Quand on parle de zonage Pinel, il s’agit de la liste des villes éligibles au dispositif. Toutes les villes de France ne bénéficient pas toutes des avantages Pinel. Elles sont réparties dans 5 zones bien distinctes : la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Depuis 2009, le début du nouveau mandat de la loi Pinel, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif. L’Etat a revu ses priorités en insistant davantage sur les villes où la demande locative est trop élevée par rapport aux offres de logement. Et la ville de Saint-Denis en fait partie, dans la zone A bis !

Maintenant, la question est de savoir si la ville de Saint-Denis constitue un investissement immobilier idéal. Pour y répondre, procédons par étape. Voyons en détail le rendement en pourcentage attendu d’un investissement Pinel à Saint-Denis en étudiant le plafonnement des loyers imposé dans la ville. Ensuite, étudions le niveau de la demande locative à Saint-Denis. Et enfin, voyons les différents quartiers qui présentent un fort potentiel de rentabilité dans la ville.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Saint-Denis ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Celles-ci concernent à la fois l’investisseur, mais aussi le bien immobilier. Ces conditions sont obligatoires sans quoi on ne peut pas prétendre à un investissement Pinel et tous les avantages qui en découlent.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel sont :

• Etre un contribuable étant fiscalement domicilié en France
• Acheter ou faire construire un bien immobilier dans une zone éligible : A, A bis et B1
• Acheter ou faire construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
• Investir dans un bien immobilier neuf, réhabilité, à construire, en VEFA, faisant l’objet de travaux de rénovation, local rénové en logement d’habitation.
• Investir dans un bien immobilier respectueux des normes et labels en vigueur : BBC 2005, RT 2012 (RT 2020 à partir du 1^er janvier 2021).
• Respecter le plafonnement des loyers établi pour chaque zone Pinel.
• Respecter le plafonnement des ressources des locataires pour chaque zone Pinel.
• Ne pas excéder 2 bâtiments au maximum par an pour son investissement, et ne pas dépasser le plafond de 300 000 euros pour le montant total de son investissement Pinel.

Outre le fait d’être une condition obligatoire à l’accession à la réduction fiscale de la loi Pinel, le plafonnement des loyers Pinel permet également de déterminer, approximativement, l’éventuelle rentabilité d’un investissement immobilier Pinel à Saint-Denis. En effet, les investisseurs peuvent calculer via une formule les gains auxquels ils peuvent prétendre à la fin de leur investissement. Cette formule est la suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

A noter que pour l’année 2020, le plafond du loyer dans la zone A bis où se situe la ville de Saint-Denis est de 17,43 €/m². Le résultat de ce calcul est à multiplier par 12. Ce chiffre correspond au nombre de mois qu’il y a dans une année. Ensuite, l’investisseur aura à calculer le montant du loyer qu’il percevra pendant toute la durée de son investissement, c’est-à-dire 12 mois multipliés par 6, 9 ou 12 ans. Et afin de connaître le montant de la réduction fiscale, il doit encore multiplier le résultat par le taux de défiscalisation correspondant au nombre d’années d’investissement, soit 12%, 18% ou 21%. En déduisant les charges et les dépenses occasionnées tout au long de l’investissement, il pourra alors avoir un aperçu du rendement de son investissement Pinel.

Toutefois, même si l’on dispose d’un chiffre approximatif, il serait imprudent de croire immédiatement à une rentabilité fixe. En effet, d’autres paramètres sont encore à prendre en compte avant d’affirmer qu’un investissement Pinel à Saint-Denis est réellement rentable. Mais connaître le montant du loyer à appliquer dans la ville de Saint-Denis est une première étape pour s’assurer d’aller dans une bonne direction en investissant dans l’immobilier.

Pour estimer au mieux cet avantage foncier, il est aussi possible d’utiliser un simulateur Pinel en ligne. C’est gratuit et plus précis.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Saint-Denis et son évolution depuis 10 ans ?

A Saint-Denis, le prix moyen du mètre carré dans le neuf pour un appartement et une maison est de 3 720 €. Sur 10 ans, le prix de l’immobilier à Saint-Denis a connu une hausse, pas fulgurante mais une hausse quand même. On peut dire que ce prix suit la tendance qui souffle dans l’Hexagone avec une évolution à la hausse de +11%.

Actuellement, le prix au m² dans le neuf à Saint-Denis en fonction de la typologie du bien se présente comme suit :

• Appartement : 2 370 €/m² pour le prix le plus bas, 3 720 €/m² pour le prix moyen et 4 770 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement une pièce ou T1 : 2 310 €/m² pour le prix le plus bas, 3 800 €/m² pour le prix moyen et 4 970 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement deux pièces ou T2 : 2 520 €/m² pour le prix le plus bas, 3 840 €/m² pour le prix moyen et 4 800 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement trois pièces ou T3 : 2 460 €/m² pour le prix le plus bas, 3 720 €/m² pour le prix moyen et 4 680 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 2 190 €/m² pour le prix le plus bas, 3 460 €/m² pour le prix moyen et 4 730 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 950 €/m² pour le prix le plus bas, 3 720 €/m² pour le prix moyen et 4 890 €/m² pour le prix le plus haut.

Le parc immobilier de la ville de Saint-Denis est composé en majorité d’appartements avec un taux de 89% contre 8% seulement pour les maisons. 93% de ces logements sont utilisés comme des résidences principales, 1% seulement sont des résidences secondaires et 6% sont des résidences vacantes. 74% de la population sont des locataires et 23% sont des propriétaires. 3% des habitants sont des personnes logées gratuitement par l’Etat.

La population a une préférence pour les appartements 3 pièces ou T3. En effet, 30% des habitants choisissent ce type de logement. 29% de la population optent pour les 2 pièces, 20% choisissent des appartements T4, 13% préfèrent les studios et 7% optent pour les T5+. Le marché immobilier à Saint-Denis est encore très tendu car les offres immobilières n’arrivent pas à répondre aux besoins de la population composée de près de 108 274 habitants (INSEE 2012). La démographie dans la ville évoluant à toute vitesse, la situation ne va pas en s’améliorant. D’où l’intégration de Saint-Denis dans la liste des villes éligibles à la loi Pinel dans la zone A Bis.

Le prix de l’immobilier vous est favorable que vous décidiez de vendre ou de louer un logement. Que vous soyez propriétaire ou locataire, les logements Pinel seront intéressants dans la ville de Saint-Denis. Toutefois, il est préférable de contacter un agent immobilier pour disposer des prix actualisés au moment de votre investissement. De cette manière, vous aurez des informations à jour et pourrez évaluer au mieux la réelle rentabilité de votre placement financier.

Le prix de l’immobilier est un critère permettant de dire s’il est judicieux d’investir en loi Pinel à Saint-Denis. Toutefois, il ne suffit pas. Il faut encore étudier le rendement en pourcentage d’un investissement Pinel dans la ville et analyser le niveau de la demande locative. Ces deux autres paramètres vous feront comprendre si vous êtes sur la bonne voie ou non. Etudions cela en détail dans les prochains paragraphes.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Saint-Denis ?

Pour calculer le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Saint-Denis, il faut calculer la rentabilité locative. Comme il s’agit d’un investissement Pinel, les biens immobiliers seront obligatoirement proposés à la location. A ce titre, les investisseurs percevront des loyers qui serviront de revenus supplémentaires.

Pour calculer cette rentabilité locative, il faut déterminer le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut est obtenu en tenant compte du prix d’achat et de ces loyers perçus des locataires. Le rendement net, quant à lui, se détermine en fonction des frais liés à l’investissement. En détail, pour calculer le rendement brut, il faut prendre le gain des loyers pendant 12 mois, c’est-à-dire une année, puis le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier Pinel. Pour simplifier, on peut utiliser la formule suivante :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

En ce qui concerne le rendement net, il faut prendre en compte toutes les charges liées à l’investissement ainsi que les divers frais qui peuvent exister. Ce sont principalement les charges et les frais suivants :

• Les frais d’entretien divers
• Les frais de gestion du bien par une société
• L’assurance loyers impayés
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les vacances locatives
• Les taxes foncières
• Les frais de financement

Ces frais sont ainsi à retirer des loyers perçus. On obtient alors la formule suivante :

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Afin de déterminer un rendement locatif le plus exact possible, il est conseillé d’utiliser un simulateur en ligne. Il en existe plusieurs sur internet et généralement, ils sont gratuits et sans engagement. Les utiliser vous permettra d’avoir une idée de la potentielle rentabilité qu’aura votre investissement locatif via le dispositif Pinel.

Sinon, plusieurs experts publient déjà le fruit de leurs analyses sur internet. L’on sait, par exemple, qu’à Saint-Denis, le rendement locatif brut potentiel de 6,87%. Les chiffres parlent d’eux-mêmes et confirment qu’un investissement immobilier à Saint-Denis est rentable. Par exemple, voici les taux de rendement locatif pour les appartements et les maisons à Saint-Denis :

• Appartement 3 pièces : 6,87% de rentabilité brute, +105 € cash flow
• Maison 5 pièces : 5,26% de rentabilité brute, – 141€ cash flow
• Maison 4 pièces : 5,15% de rentabilité brute, – 163€ cash flow

Investir dans l’immobilier à Saint-Denis présente ainsi de nombreux avantages. Outre cette rentabilité locative, il y a encore la possibilité de gagner en plus-value lors de la revente du bien immobilier. Une maison de 4 pièces affiche une évolution de +62,74% en cas de revente. De plus, à en juger par la structure de la population, le pouvoir d’achat s’y prête fortement à l’acquisition ou à la location d’un logement. En effet, à Saint-Denis, 23% de la population sont des employés, 13% sont dans des professions intermédiaires, 17% sont des ouvriers, 7% sont des cadres ou dans des professions supérieures, 3% seulement sont des artisans ou des commerçants ou des chefs d’entreprise. En revanche, on compte 23% de la population qui sont sans activité et 14% sont des retraités. Il n’y a pas d’agriculteurs à Saint-Denis.

Bien exploitées, ces données vous permettront de monter correctement votre projet d’investissement immobilier à Saint-Denis. Et grâce à la loi Pinel, vous disposez d’autres avantages comme la facilitation du choix de la zone où investir, l’accession à des emprunts immobiliers, la jouissance d’importants avantages fiscaux, etc.

Afin de confirmer si un investissement Pinel est réellement rentable à Saint-Denis, voyons ensemble le niveau de la demande locative dans la ville !

Quel est le niveau de la demande locative à Saint-Denis ?

Saint-Denis dispose d’un atout considérable, la ville se situe dans un emplacement géographique unique. Le dynamisme de la ville ne cesse de grandir et attire de nombreuses personnes chaque année. Ce sont surtout les appartements et les maisons de 4 pièces et plus qui constituent les fortes demandes locatives à Saint-Denis. La ville bénéficie justement de la loi Pinel et de ses avantages car l’offre de logements y est insuffisante. Son marché immobilier est considéré comme « tendu » et c’est la raison pour laquelle le gouvernement a décidé de l’inclure dans la liste des zones éligibles au dispositif Pinel.

Le niveau de la demande locative à Saint-Denis est très élevé. Les experts considèrent même la ville comme étant un « eldorado immobilier ». Elle intéresse particulièrement les jeunes acquéreurs. De plus, l’allongement des lignes de métro ainsi que les nombreux projets de rénovation urbaine ne font que renforcer l’attractivité de Saint-Denis. Investir dans l’immobilier à Saint-Denis reste ainsi une opportunité à ne pas rater, d’autant plus que le risque locatif y est très négligeable, un faible score de 1,5 sur 5.

41% de la population à Saint-Denis sont des propriétaires. Et face aux prix abordables de l’immobilier, l’investissement Pinel se présente comme étant une réelle opportunité d’acheter un logement et de bâtir un patrimoine. Le parc immobilier de la commune de Saint-Denis est composé à 94% de résidences principales, la preuve que la population recherche quelque chose de stable pour leur famille.

D’autres personnes sont intéressées par l’idée de vivre à Saint-Denis à cause de son développement économique remarquable. En effet, c’est à Saint-Denis que l’on enregistre la plus forte progression en termes d’emplois. Comparée à la tendance nationale, la progression à Saint-Denis est de +15%. L’avancée économique de la ville de Saint-Denis s’explique par l’existence de près de 550 entreprises qui emploie environ 20 000 salariés. Et selon les prévisions actuelles, ce chiffre pourrait s’élever jusqu’à 1 300 entreprises. Ce qui signifie une création d’environ 50 000 emplois. Les salariés auront besoin de logements et disposeront des moyens nécessaires pour se les permettre.

Investir en loi Pinel dans cette localité ne peut donc qu’être bénéfique. Sachez également que la ville de Saint-Denis dispose de 6 pôles économiques très importants : la zone de la Plaine Saint-Denis, la zone aéroportuaire de Paris-Charles-de-Gaulle, le secteur de l’aéroport du Bourget/le Blanc-Mesnil/Aulnay-sous-Bois, le secteur central de la Seine-Saint-Denis et le secteur de Montreuil/Rosny-sous-Bois/Bagnolet.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Saint-Denis ?

La ville de Saint-Denis présente ainsi de nombreux atouts pour réussir un projet d’investissement locatif. On peut ainsi citer les atouts économiques et culturels. Certains quartiers de la ville de Saint-Denis restent, toutefois, plus avantageux que d’autres. Aussi, il est ainsi important de les étudier un à un afin de dénicher le meilleur emplacement pour votre investissement locatif en loi Pinel. Par exemple, les quartiers suivants présentent de plus belles opportunités pour votre investissement locatif :

Le quartier de Confluence- Pleyel :

C’est un quartier qui a été récemment rénové. C’est un lieu très plaisant où il fait évidemment bon de vivre. Les travaux de rénovation ont pour but de booster le confort des habitants. Dans le quartier de Confluence- Pleyel, vous pouvez apprécier un parc de 5 hectares, de nombreux espaces verts et des berges de Seine réaménagées. C’est également un quartier très bien desservi, notamment grâce à la gare de Saint-Denis qui accueille le tramway ligne 8, le RER D, etc. Le quartier de Confluence- Pleyel est, ainsi, un bel endroit pour investir dans le locatif. Le rendement est assez élevé pour rendre votre projet intéressant.

Le quartier Mutualité :

Ce quartier de la Mutualité présente également des atouts considérables pour que vous puissiez réussir votre investissement locatif en loi Pinel. En effet, ce quartier est une zone pavillonnaire calme, très confortable pour les habitants. Ce quartier dispose des infrastructures nécessaires pour en faire un lieu de vie très convivial. Les gens apprécient particulièrement vivre dans le quartier Mutualité car il est bien desservi et présente de nombreux centres d’intérêts comme les divers établissements de commerce.

Le quartier Mutualité, appelé également « Floréal-Allende-Mutuelle », se trouve au nord-est de Saint-Denis, à la frontière du parc départemental de la Courneuve. Plusieurs équipements culturels et sociaux y sont érigés et rendent le quartier encore plus dynamique. L’ambiance y est particulièrement accueillante. Ce qui rend le quartier encore plus intéressant pour un investissement locatif.

Conclusion

Pour répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Saint-Denis ? », la réponse est simple, c’est : Oui. Vous aurez tout à gagner en utilisant le dispositif Pinel pour rentabiliser votre investissement locatif dans cette ville. En plus de la forte estimation pour la rentabilité locative, vous bénéficiez également des réductions fiscales importantes pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. En même temps, vous avez aussi la possibilité d’attirer les faveurs des banques pour financer votre projet d’investissement. En effet, les banques aident facilement ceux qui souhaitent investir dans la loi Pinel à cause de la garantie de rentabilité.

Quelle que soit la ville où vous souhaitez investir en loi Pinel, cet investissement vous sera rentable. Pour le cas de la ville de Saint-Denis, vous connaissez déjà les opportunités qui vous sont offertes. Si vous avez envie de savoir le potentiel d’autres villes, n’hésitez pas à consulter nos autres articles. Et si besoin, n’hésitez pas non plus à utiliser notre simulateur Pinel pour estimer votre éventuel gain d’investissement.