Faut-il investir en loi Pinel à Rueil Malmaison ?

L’investissement immobilier reste encore le meilleur placement financier pour de nombreux contribuables. Investir dans la pierre a de sérieux avantages qui ne périssent pas dans le temps : actif tangible et durable, actif à la portée de tous, actif pouvant s’acheter à crédit, investissement rentable, placement financier moins risqué, investissement avec un contrôle total de la part des investisseurs, diversification du portefeuille d’investissement, constitution d’un patrimoine… En même temps, investir dans un bien immobilier permet de s’occuper de sa famille. Si le bien est proposé en location, il permet d’enregistrer des revenus locatifs via les loyers perçus et une fois à la revente, la famille peut en disposer selon ses préférences.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’optimiser les revenus locatifs, donc l’investissement immobilier lui-même. Avec ce dispositif, l’avantage principal est la réduction fiscale. En effet, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 21% (soit environ 63 000 euros) du montant total de votre investissement pour un engagement locatif de 12 ans. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, il faut respecter plusieurs conditions dont l’obligation d’investir dans le neuf et dans une zone éligible (A, A bis et B1), le respect du plafonnement des loyers et des ressources des locataires, etc. Il va s’en dire que ces conditions ont un impact majeur sur la réelle rentabilité de votre projet locatif. En effet, si le loyer est plafonné, est-ce que cela augmenterait, ou à contrario diminuerait, votre rendement locatif ? Et dans ce cas, faut-il investir en loi Pinel à Rueil Malmaison ?

Pour bien répondre à cette question, et estimer si vous avez raison d’investir dans la ville de Rueil Malmaison, il faut procéder à une analyse approfondie. Faisons cette étude étape par étape tout au long de cet article. Commençons déjà par déterminer dans quelle zone Pinel se situe la ville de Rueil Malmaison. Quel est le plafond de loyer appliqué dans cette zone ? Quel serait son impact sur le rendement locatif auquel s’attendre pour un investissement immobilier dans la ville ? Comment est également l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans à Rueil Malmaison ? Quel serait le niveau de la demande locative dans la ville ? Et si c’est intéressant, quels seraient les meilleurs quartiers où investir dans l’immobilier à Rueil Malmaison ?

Ce sont autant d’informations qu’il faudra connaître avant de répondre à la question : « faut-il investir en loi Pinel à Rueil Malmaison ? ». Avec ces renseignements, vous serez en mesure de savoir si vous avez raison de placer votre argent dans le secteur immobilier locatif, et si le dispositif Pinel vous est avantageux ou pas. Ne perdons plus de temps et voyons cela plus en détail dans les paragraphes suivants.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Rueil Malmaison ?

La ville de Rueil Malmaison est classée dans la zone A bis de la loi Pinel. Elle est soumise à la condition de plafonnement du loyer, ainsi que des ressources des locataires, tel que l’exige le dispositif. Le plafond du loyer pour la zone A bis actuellement est de 17,43 euros par mètre carré. Ce chiffre est réactualisé chaque année.

Pour calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Rueil Malmaison, il faut déterminer au préalable le coefficient multiplicateur qui est plafonné à 1,2. La formule à utiliser est la suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Aussi, pour un appartement/maison de 74m² dans la ville de Rueil Malmaison, le coefficient multiplicateur à utiliser est de : 0,7 + (19/74) = 0.96.

Une fois que le coefficient multiplicateur est obtenu, il ne vous reste plus qu’à utiliser la formule suivante pour calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Rueil Malmaison :

Loyer Pinel à Rueil Malmaison = (17.43€ X 0.96) X 74 = 1 238.2272 € / mois

Pour calculer vos revenus fonciers via les loyers perçus, il vous faut multiplier ce loyer par 12 (le nombre de mois dans une année) puis par le nombre d’années que dure votre engagement locatif :

  • Engagement locatif de 6 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 6 ans = 89 152,3584 euros
  • Engagement locatif de 9 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 9 ans = 133 728,5376 euros
  • Engagement locatif de 12 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 12 ans = 178 304,7168 euros

Grâce à la loi Pinel, vous bénéficiez également d’importantes réductions d’impôts qui correspondent aussi à la durée de votre engagement locatif :

  • Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12%
  • Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18%
  • Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21%

Face à l’important taux de défiscalisation de la loi Pinel, vos revenus locatifs sont parfaitement optimisés. Toutefois, cela ne suffit pas encore à dire qu’il faut investir en loi Pinel à Rueil Malmaison. En effet, d’autres paramètres importants doivent encore être pris en compte. Tel est, par exemple, le cas du prix au mètre carré dans le neuf à Rueil Malmaison et son évolution depuis 10 ans. C’est ce que nous allons voir immédiatement dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Rueil Malmaison et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix du mètre carré dans le neuf à Rueil Malmaison est de 6 690 euros pour un appartement et 7 040 euros pour une maison. Le prix de l’immobilier peut considérablement varier en fonction de la typologie du bien :

  • Appartement 1 pièce / T1 : 5 430 €/m² pour le prix le plus bas, 7 080 €/m² pour le prix moyen et 8 830 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 2 pièces / T2 : 5 110 €/m² pour le prix le plus bas, 6 770 €/m² pour le prix moyen et 8 320 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 3 pièces / T3 : 4 870 €/m² pour le prix le plus bas, 6 430 €/m² pour le prix moyen et 8 340 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 4 pièces / T4 : 4 840 €/m² pour le prix le plus bas, 6 520 €/m² pour le prix moyen et 8 690 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement 5 pièces / T5+ : 4 840 €/m² pour le prix le plus bas, 7 000 €/m² pour le prix moyen et 9 270 €/m² pour le prix le plus élevé.

Le prix de l’immobilier a connu une forte hausse en 10 ans dans la majorité des grandes villes de France. Tel est notamment le cas à Bordeaux avec un taux de hausse de +38,5%. Les villes de Nîmes, de Lyon, de Nantes et de Brest figurent également parmi les agglomérations où le prix de l’immobilier est très élevé. Dans certaines villes, on rencontre toutefois une légère baisse comme à Amiens, Le Havre, Toulon, Mulhouse ou encore à Perpignan. Néanmoins, en règle générale, on peut affirmer que l’immobilier coûte encore cher en France.

La loi Pinel se positionne alors comme étant le moyen le plus efficace afin de soutenir les nouvelles constructions et offrir un logement aux familles vulnérables. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’Etat a découpé la France en différentes zones Pinel où seules les villes à marché immobilier tendu sont bénéficiaires des réductions d’impôts. Aussi, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Rueil Malmaison, vous aurez toutes les chances de gagner beaucoup d’argents, et surtout d’optimiser ces revenus locatifs avec d’importantes réductions fiscales.

Ce qui nous amène à notre prochain point d’analyse : le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Rueil Malmaison. En effet, c’est un critère non-négligeable puisqu’il s’agit de savoir si votre placement financier vaut réellement la peine d’être réalisé. Entrons dans le détail immédiatement dans ce prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Rueil Malmaison ?

Actuellement, selon les dernières études des experts immobiliers, la ville de Rueil Malmaison offre un taux de rendement locatif potentiel de 3,88% pour un loyer hors charges de 21,6 euros/m². Certes, ce n’est pas le meilleur taux de rendement locatif en France, mais c’est déjà un bon point de départ. De plus, cette rentabilité locative potentielle varie énormément en fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez :

  • Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charges de 26,0 €/m², un rendement moyen de 4,40%.
  • Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charges de 21,5 €/m², un rendement moyen de 3,81%.
  • Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charges de 20,1 €/m², un rendement moyen de 3,75%.

La ville de Rueil Malmaison compte près de 78 797 habitants avec un parc immobilier de 36 270 logements environ. 91% de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 2% sont des résidences secondaires et 7% sont des logements vacants. 46% des habitants sont des locataires contre 52% propriétaires. Le parc immobilier à Rueil Malmaison est également composé en majorité d’appartements avec un taux de 76% contre 23% seulement pour les maisons.

La ville reste néanmoins très attractive. Ce qui n’améliore pas l’équilibre du marché immobilier. Elle attire des visiteurs occasionnels, des touristes, des vacanciers mais aussi de jeunes actifs, des étudiants et des retraités. La ville de Rueil Malmaison compte plus de 150 commerces et 8 hôtels. Ce niveau de la demande locative à Rueil Malmaison est-il assez élevé pour justifier un investissement rentable en loi Pinel ? C’est ce que nous allons découvrir dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Rueil Malmaison ?

La ville de Rueil Malmaison est attractive pour de nombreuses raisons. Cette commune du département des Hauts-de-Seine dispose de plusieurs atouts considérables qui plaisent à la population. Déjà, il y a son cadre de vie agréable et tranquille, son patrimoine historique riche, son économie dynamique et évidemment, son marché immobilier intéressant.

La ville de Rueil Malmaison est celle qui est la plus étendue des Hauts-de-Seine. Elle se trouve à seulement 8 kilomètres de la Capitale et est limitrophe d’autres grandes villes telles que les Yvelines, Saint-Cloud, Suresnes, Nanterre, Bougival, Chatou ou encore La Celle-Saint-Cloud. La ville dispose d’un paysage exceptionnel, notamment les berges aménagées pour la promenade qui se trouvent sur sa partie Ouest. Rueil Malmaison est aussi réputée pour son calme et sa tranquillité. Il y fait bon vivre dans un environnement paisible tout en étant à proximité des commodités de la grande ville. En effet, on profite de nombreux espaces verts et d’une forêt domaniale à Rueil Malmaison. Sinon, on y apprécie également d’autres atouts comme le niveau de sécurité élevé, la propreté et la bonne réputation de la ville.

Sinon, la ville de Rueil Malmaison est aussi dotée de plusieurs infrastructures comme les établissements scolaires, les réseaux de transport, les équipements sportifs et de santé, etc. C’est une ville moderne tournée vers l’avenir. De nouveaux projets d’aménagement pour un développement durable sont en cours de réalisation dans la ville comme l’application téléchargeable par les habitants afin de signaler d’éventuels problèmes de voirie ou de dégradation. Ce projet met en avant l’intérêt de la ville pour les technologies numériques. En même temps, la ville de Rueil Malmaison accueille près de 6 000 entreprises, 5 établissements de santé avec un hôpital public, un Institut de formation aux soins infirmiers ainsi qu’une Ecole Nationale Supérieure du Pétrole et des Moteurs.

Le patrimoine historique de Rueil Malmaison est également très riche. Son histoire est particulièrement liée à la période du Premier Empire. La présence du domaine de Joséphine de Beauharnais et du Château de la Malmaison en est la preuve. C’est dans ce domaine que les gens peuvent visiter le Musée Napoléon.

Que cela soit dans l’ancien ou dans le neuf, investir en loi Pinel à Rueil Malmaison est avantageux. La ville dispose ainsi d’un niveau élevé de la demande locative vu tous ses nombreux atouts. Cette demande est forte à la fois pour la location et l’achat de logements. En effet, les quartiers en plein développement attirent énormément les gens et les investisseurs immobiliers. Les résidences sont, en plus, de qualité et respectent les normes en vigueur comme la RT 2012. Elles disposent d’une architecture moderne, innovante et contemporaine, les caractéristiques d’une maison qui plaisent énormément à la population d’aujourd’hui.

A Rueil Malmaison, les investissements immobiliers sont épargnés des crises. En effet, le prix de l’immobilier y est abordable, et donc accessible à tous. Et avec la loi Pinel comme levier de développement du secteur immobilier, il n’y a vraiment pas de quoi s’inquiéter. Ainsi, les opportunités sont nombreuses dans la ville, c’est le moment de se lancer. Choisissez bien les quartiers où investir en loi Pinel à Rueil Malmaison pour augmenter vos revenus locatifs. Pour vous donner une idée des bons emplacements, voyons plus en détail le potentiel des quartiers de la ville dans le prochain et dernier paragraphe de notre analyse.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Rueil Malmaison ?

Il est très important de bien choisir l’emplacement de votre investissement locatif à Rueil Malmaison. C’est une condition primordiale pour enregistrer une rentabilité locative élevée. En effet, le mieux serait de choisir un quartier où le niveau de la demande locative est important. Pour cela, plusieurs critères doivent être pris en compte comme la desserte, la proximité avec les commerces et les autres commodités de la vie urbaine. Dans ce cadre, plusieurs quartiers de Rueil Malmaison sortent du lot et affichent un grand potentiel locatif. Ce sont :

Le quartier Buzenval

Le quartier Buzenval à Rueil Malmaison fait partie des territoires historiques avec du caractère. En effet, il se démarque par son côté « semi-rural ». Grâce aux nombreuses sociétés et commerces qui y sont implantés, le développement économique de ce quartier est très apprécié. La tranche d’âge moyenne dans le quartier est de 38 ans. Il attire énormément les cadres qui se plaisent d’être à proximité des infrastructures de transport, d’éducation, de santé et de culture. Le parc immobilier dans le quartier Buzenval est majoritairement composé d’appartements avec un taux de 57% contre seulement 43% pour les maisons et 18% pour les logements sociaux. Pour investir dans le quartier Buzenval, il faut compter environ 5 100 euros pour un appartement et 6 500 euros pour une maison.

Le quartier Les Martinets

Le quartier Les Martinets est l’un des territoires les plus huppés de la ville de Rueil Malmaison. Dans le secteur « Belle Rive » situé sur les bords de Seine, on peut retrouver de grandes demeures de caractère. La tranche d’âge moyenne dans ce quartier est de 41 ans. Les cadres y sont beaucoup représentés avec des revenus très confortables. Le parc immobilier se compose d’appartements à 74%, de maisons à 26% et de logements sociaux à 10%. Pour investir dans le quartier Les Martinets, il faut débourser en moyenne 5 800 euros/m² pour un appartement et 6 900 euros/m² pour une maison. Les prix de l’immobilier y sont très élevés.

Le quartier Plaine-Gare

Le quartier Plaine-Gare est aussi un quartier huppé. Il est très apprécié de la population, mais aussi des visiteurs. Ce sont surtout les cadres parisiens qui sont intéressés par le cadre de vie agréable du quartier. Ils s’y plaisent à cause de la proximité des écoles, des crèches mais aussi des commerces. Dans ce quartier Plaine-Gare, le parc immobilier se compose d’appartements à 79%, de maisons à 21% et de logements sociaux à 28%. Les prix de l’immobilier sont très variés dans cette région. Pour une maison, il faut débourser entre 3 400 et 9 300 euros/m². Et pour un appartement, il faut compter entre 3 600 et 7 100 euros/m². En moyenne, le prix est donc de 5 400 euros pour un appartement, et 5 900 euros pour une maison.

D’autres quartiers intéressants

Sinon, il existe également d’autres quartiers qui présentent des atouts que vous pourriez considérer. Tel est notamment le cas des Villages des coteaux et du Mont-Valérien qui se trouvent en bordure de Suresnes. On y retrouve des immeubles récents de faible hauteur ainsi que des maisons de ville très jolies et confortables. Ou alors, il y a aussi le quartier des Hauts-de-Reuil qui est le futur éco-quartier emblématique de Rueil Malmaison. On y construit actuellement près de 2 000 nouveaux logements, des complexes sportifs, des écoles et des équipements culturels. Ces différents projets de construction seront à proximité du nouveau métro du « Grand Paris Express : Rueil-Malmaison-Suresnes ». Les travaux de construction sont progressivement réalisés jusqu’en 2025. Sinon, vous avez aussi le quartier du Bord-de-Seine où l’on construit généralement des pavillons modernes.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Rueil Malmaison est ainsi un projet très rentable. Il vous suffit de vous lancer pour profiter de tous les avantages d’un investissement locatif et d’une défiscalisation Pinel. Pour rappel, les réductions d’impôts via le dispositif Pinel peuvent s’élever jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. Ces réductions fiscales ne manqueront donc pas d’optimiser vos revenus locatifs déjà élevés à Rueil Malmaison à cause du bon niveau de la demande locative dans la ville.

Ne perdez pas de temps pour investir en loi Pinel à Rueil Malmaison. Les opportunités actuelles sont à profiter au maximum. Et puis, la loi Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Au-delà de cette date, vous ne pourrez plus profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Afin de mettre toutes les chances de réussite de votre côté, n’oubliez pas de faire appel à un gestionnaire de patrimoine qualifié et expérimenté. Il saura vous guider et vous conseiller dans les démarches à entreprendre afin de profiter au maximum de votre défiscalisation Pinel. Il saura également vous conseiller d’autres stratégies d’investissement locatif à Rueil Malmaison, peut-être avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques, la loi Malraux ou encore les statuts LMNP et LMP.