Le secteur immobilier a toujours été un placement idéal pour tous ceux qui souhaitent faire fructifier leur argent. Face à la croissance démographique, la population a toujours besoin de logements. Et malheureusement, ces derniers temps, le nombre des habitations n’arrive pas à concurrencer celui de la demande. Presque toutes les villes de France affichent alors un marché immobilier « tendu ». Ce qui constitue une opportunité d’affaires non-négligeables.
Face à cette tension du marché immobilier dans plusieurs métropoles de France, l’Etat a mis en place différents dispositifs de défiscalisation afin d’inciter les investisseurs à bâtir de nouveaux logements et à les proposer en location. Tel est notamment le cas de la loi Pinel qui a pour objectif de soutenir le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes. Grâce à la loi Pinel, la population peuvent se constituer un patrimoine, devenir propriétaire, préparer sa retraite et réduire ses impôts.
De prime abord, la loi Pinel est avantageuse pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. D’ailleurs, elle est actuellement très populaire pour cette raison. Toutefois, plusieurs paramètres sont à étudier pour pouvoir garantir la rentabilité d’un investissement Pinel. En effet, plusieurs conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, dont le zonage Pinel. Ce zonage détermine la liste des villes dans lesquelles vous pouvez investir avec le dispositif Pinel. Comme celui-ci vise la résolution des tensions du marché immobilier français, certaines villes plus affectées sont classées comme prioritaires. Le zonage Pinel est ainsi divisé en trois grandes catégories : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant 2019, les zones B2 et C étaient également éligibles, mais après le premier mandat de 4 ans, le marché immobilier dans ces villes n’est plus tendu.
La ville de Rouen est classifiée dans la zone B1. Elle est donc éligible au dispositif Pinel. Maintenant, il est question de savoir si un investissement Pinel à Rouen est rentable ou pas. Pour le savoir, il faut analyser plusieurs paramètres comme le plafonnement du loyer Pinel à Rouen, le prix au mètre carré dans le neuf à Rouen, l’évolution du prix de l’immobilier à Rouen, le rendement en pourcentage attendu d’un investissement immobilier à Rouen, le niveau de la demande locative dans la ville et enfin, les meilleurs quartiers où investir à Rouen. C’est ce que nous allons voir un par un tout au long de cet article.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Rouen ?
Plusieurs conditions sont à respecter si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec la loi Pinel. Parmi ces conditions, il y a le respect du plafonnement des loyers et des ressources des locataires établi pour chaque zone éligible. Pour la zone A, par exemple, vous devez respecter le plafond de loyer de 12,75 euros/m². Pour la zone A bis, il faut tenir compte du plafond de 17,17 euros/m². Et pour la zone B1 où se situe la ville de Rouen, le plafond du loyer est de 10,28 euros/m².
Le plafonnement du loyer Pinel permet à l’Etat d’offrir des logements décents aux ménages à revenus modestes. En même temps, il facilite le calcul du rendement locatif auquel un investisseur pourra s’attendre en investissant avec le dispositif Pinel. En effet, en fonction de la durée de son engagement locatif, l’investisseur pourra évaluer le montant total brut de ses futurs revenus fonciers.
Pour calculer ces revenus fonciers Pinel, il faut utiliser plusieurs formules. Tout d’abord, il est utile de calculer la surface utile du bien immobilier. Pour ce faire, voici la formule à suivre :
Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
Ensuite, il faut déterminer le coefficient multiplicateur qui sera utilisé pour la détermination du loyer Pinel. La formule est la suivante :
Coefficient multiplicateur = (19/ surface utile) + 0,7
Pour mieux comprendre, prenez l’exemple d’un appartement de 55 m² avec un balcon de 6 m². Le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Rouen pour ce type de bien immobilier est de :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
- Plafond de loyer à Rouen = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros
Notez que les surfaces annexes sont plafonnées à 8m² et que le plafond pour le coefficient multiplicateur est de 1,2. C’est important pour ne pas faire des calculs erronés. Souvenez-vous également que le résultat que vous obtiendrez à partir de ces formules ne sera encore qu’un montant brut. Pour évaluer la rentabilité nette de votre investissement locatif en loi Pinel à Rouen, il vous faudra encore déduire les différentes charges, mais on verra cela dans les prochains paragraphes.
Pour une première estimation de votre éventuelle rentabilité locative, vous pouvez multiplier le loyer Pinel par le nombre de mois dans une année, puis par le nombre d’années de votre engagement locatif. Voici les résultats que vous pouvez obtenir :
- Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros
Selon ces résultats, on peut déjà dire qu’un investissement en loi Pinel à Rouen vous serait profitable. Surtout, si l’on compte également les importantes réductions fiscales pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. Toutefois, cela ne serait pas suffisant pour affirmer que la loi Pinel utilisée à Rouen apportera la rentabilité locative que vous espérez. En effet, il faut encore étudier d’autres paramètres comme le prix au mètre carré dans le neuf à Rouen ainsi que l’évolution du prix immobilier dans la ville depuis 10 ans. Voyons cela immédiatement dans le prochain paragraphe !
Quel est le prix au m² dans le neuf à Rouen et son évolution depuis 10 ans ?
A Rouen, la demande en logements est supérieure à l’offre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville est éligible au dispositif Pinel, dans la zone B1. Le prix de l’immobilier a considérablement augmenté durant les 10 dernières années. En effet, en 2010, on a enregistré un taux d’augmentation de 135% sur 10 ans à Rouen. Depuis, les prix ont baissé de 5% pour les appartements, et d’environ 1% pour les maisons. Toutefois, ces prix pratiqués sur le marché immobilier restent encore très élevés en 2020. Et c’est une tendance que l’on remarque dans plusieurs autres métropoles de France.
En effet, sur les derniers 5 ans, le prix de l’immobilier a explosé de plus de 21% dans les villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes et Brest. On enregistre néanmoins une légère diminution du prix de l’immobilier dans les métropoles telles que Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou encore Amiens. Et les prix ont stagné dans les villes comme Besançon, Aix-en-Provence, Saint-Etienne, Grenoble ou encore Orléans. Pour la ville de Rouen, le taux d’augmentation du prix de l’immobilier en 5 ans est de +8,8%. Ce qui est déjà beaucoup pour garantir un important rendement locatif.
Actuellement, le prix au mètre carré le plus bas pour un appartement à Rouen est de 1 430 euros, le prix le plus haut est de 3 280 euros. Le prix moyen est donc de 2 330 euros/m². Pour le cas d’une maison, le prix au mètre carré le plus bas est de 1 370 euros, le prix le plus haut est de 3 350 euros et le prix moyen est de 2 210 euros. Ce prix de l’immobilier au mètre carré dépend essentiellement du type de bien immobilier dans lequel vous investissez.
Ainsi, les prix par typologie de bien immobilier se présentent comme suit :
- Appartement une pièce ou T1 : 1 790 euros pour le prix au m² au plus bas, 2 680 euros pour le prix au m² moyen et 3 620 euros pour le prix au m² au plus haut.
- Appartement deux pièces ou T2 : 1 540 euros pour le prix au m² au plus bas, 2 340 euros pour le prix au m² moyen et 3 180 euros pour le prix au m² au plus haut.
- Appartement trois pièces ou T3 : 1 310 euros pour le prix au m² au plus bas, 2 170 euros pour le prix au m² moyen et 3 050 euros pour le prix au m² au plus haut.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 1 150 euros pour le prix au m² au plus bas, 2 060 euros pour le prix au m² moyen et 3 020 euros pour le prix au m² au plus haut.
- Appartement cinq pièces ou T5 : 1 230 euros pour le prix au m² au plus bas, 2 070 euros pour le prix au m² moyen et 3 080 euros pour le prix au m² au plus haut.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Rouen ?
En termes de rendement locatif à Rouen, les experts avancent les chiffres suivants :
- Appartement T1 : 7,67% pour un loyer hors charge de 17,1 euros/m²
- Appartement T2 : 6,44% pour un loyer hors charge de 12,5 euros/m²
- Appartement T3 : 5,85% pour un loyer hors charge de 10,6 euros/m²
Investir à Rouen promet ainsi un bon rendement locatif. Le risque est moindre pour un investissement immobilier dans la ville car on peut toujours revendre rapidement si cela est nécessaire. Toutefois, avec la loi Pinel, vos revenus fonciers seront garantis, du moins pour la durée de votre investissement locatif, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En plus du marché immobilier très actif, vous bénéficiez encore des importantes réductions d’impôts.
Ce sont surtout les petits studios qui sont les plus prisés dans la ville. Ce sont les types de biens immobiliers qui intéressent le plus la population. Ils rapportent près de 7,67% de rendement moyen. Après les petits studios, vous avez aussi les appartements 2 pièces qui rapportent près de 6,44% de rendement moyen. Ces types d’habitation intéressent fortement les étudiants préférant la colocation, mais aussi les jeunes familles avec ou sans enfants.
La ville de Rouen compte aujourd’hui près de 113 313 habitants. 56% de la population sont des actifs, 19% des étudiants, 4% des retraités, 13% des chômeurs et 8% des inactifs. Le marché immobilier y est très tendu car la majorité de cette population est à la recherche d’un logement. Et malheureusement, le nombre de propriétaires y est très réduit. La loi Pinel se présente ainsi comme une alternative avantageuse pour pallier à ce problème. Du côté de l’Etat, de la population, mais aussi celui des investisseurs immobiliers, la loi Pinel est une opportunité qu’il faut absolument saisir. D’autant plus qu’elle n’est en vigueur que jusqu’au 31 décembre 2021.
Sinon, si l’on se réfère à la répartition par catégorie socioprofessionnelle de la population à Rouen, on peut également estimer un fort taux de rendement locatif. En effet, la population à Rouen est composée de personnes ayant une profession intermédiaire (28,3%), d’employés (28,3%), de cadres (24,2%), d’ouvriers (15,2%) et d’artisans, commerçants (4%).
Certes, il ne s’agit ici que du rendement locatif brut. Pour calculer le montant du rendement locatif net, il faudra encore déduire les charges et autres frais liés à votre investissement. Quels sont ces charges déductibles des revenus fonciers ? Ce sont :
- Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
- Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
- Les charges de copropriété
- Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
- Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
La liste des charges déductibles des revenus fonciers n’est pas exhaustive. De nouvelles mises à jour peuvent être réalisées dans le Code Général des Impôts (CGI). Il est ainsi important de rester informés en suivant régulièrement les actualités.
Quel est le niveau de la demande locative à Rouen ?
La ville de Rouen se trouve à seulement deux heures de la capitale française. C’est la 2ème commune de Normandie et le 1er port international exportateur de produits céréaliers. Elle compte une population jeune et dynamique, et abrite de nombreux centres d’intérêts économiques et touristiques, ainsi que de nombreux commerces. On reconnaît le plus souvent la ville de Rouen, ou la « ville aux cent clochers », par l’architecture de ses maisons qui reprend les charmes de la période Moyenâgeuse. On y retrouve notamment des églises gothiques, des ruelles pavées ainsi que des maisons en pans de bois.
Rouen est ainsi une ville avec un cadre exceptionnel qui attire de nombreuses personnes, natives ou étrangères. Elle séduit également de nombreux touristes par ses monuments historiques comme la cathédrale Notre-Dame et sa flèche de fonte. C’est d’ailleurs la plus haute qui existe en France. Et en même temps, plusieurs investisseurs immobiliers s’y intéressent à cause de ses nombreux atouts.
En effet, l’investissement immobilier à Rouen est attractif pour plusieurs raisons. Premièrement, la ville compte plusieurs infrastructures scolaires dont 36 écoles maternelles, 34 écoles primaires, 13 collèges et 11 lycées. Elle attire également près de 34 000 étudiants de l’enseignement supérieur. 4 instituts chargés d’enseignement et 6 UFR composent l’université de Rouen-Normandie. On compte également le campus Saint-Marc de Rouen qui est très prisé. Un projet d’investissement locatif à Rouen se présente ainsi comme une solution idéale pour répondre aux besoins en logements de ces nombreux étudiants. Ils constituent d’ailleurs la grande part de demande locative des appartements une pièce ou des studios à Rouen.
Sinon, l’autre atout considérable de la ville de Rouen et qui augmente le niveau de sa demande locative est l’accessibilité. En effet, Rouen bénéficie d’une bonne accessibilité grâce aux nombreuses infrastructures installées. On y retrouve notamment la gare de Rouen Rive-Droite qui est desservie par des trains Intercités Normandie, des TER et aussi des TGV. Il y a également les autoroutes A150, A13 et A28. On peut également accéder à la ville en avion puisqu’elle dispose de l’aéroport Rouen Vallée de Seine qui se trouve à seulement 9 km à l’est de la ville. Sinon, on peut aussi accéder à la ville de Rouen en bateau et débarquer au Grand Port Maritime de Rouen. C’est une escale populaire pour les grands navires de croisières. Ce qui ne manque pas d’attirer de nombreux touristes dans la ville. Et enfin, quatre lignes de TEOR, deux lignes de tramway, 34 lignes régulières de bus et 42 lignes de transports scolaires desservent la ville.
En même temps, la ville de Rouen dispose également d’une économie florissante. Elle est notamment le siège de la Chambre régionale de commerce et d’industrie de Normandie, de la Chambre de commerce et d’industrie territoriale de Normandie ainsi que de nombreuses mutuelles. Plusieurs entreprises y sont également installées comme Daiwa France, Segafredo-Zanetti France, Cap Seine, Mamie Nova ou encore Ferrero France. Ces sociétés offrent de nombreuses opportunités d’emploi à la population. D’autres personnes se rendent même dans la ville de Rouen pour bénéficier de cette sécurité professionnelle. Ce qui est un plus considérable pour le niveau de la demande locative dans la ville.
Ainsi, la ville de Rouen est parfaitement adaptée pour réaliser un investissement locatif rentable. Si vous vous posiez la question au tout début, maintenant vous savez qu’investir en loi Pinel à Rouen est sans aucun doute une très bonne idée de placement financier. De plus, la ville est en perpétuelle évolution et de nombreux projets innovants sont discutés régulièrement. Vous avez donc toutes les chances d’augmenter votre patrimoine, de gagner beaucoup d’argent et de réduire considérablement vos impôts. Trouver un locataire pour votre bien immobilier Pinel ne sera aucunement une difficulté à Rouen. Il ne vous reste plus qu’à trouver l’endroit idéal où bâtir ou acquérir un logement neuf à Rouen. Et c’est ce que nous allons voir dans ce dernier paragraphe. Pour vous simplifier la tâche, retrouvez dans ce qui suit les meilleurs quartiers où investir à Rouen.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Rouen ?
Le choix du quartier où investir à Rouen impacte considérablement sur vos revenus fonciers. En effet, certains territoires offrent davantage un cadre de vie paisible que d’autres, et intéressent plus les locataires. Afin d’optimiser vos chances de réussir votre investissement locatif à Rouen, il est donc indispensable d’étudier toutes les possibilités en choisissant le meilleur quartier où investir. Parmi les propositions des experts sur le sujet, voici la liste des quartiers à prioriser pour un investissement Pinel à Rouen :
Le centre historique
Ce quartier se situe sur la rive droite de la Seine. Cette partie de la ville est caractérisée par ses secteurs résidentiels très recherchés. Le centre historique de Rouen est majoritairement composé de petites et moyennes surfaces. Il reste un lieu très touristique et attire de nombreux visiteurs chaque année. Il se distingue surtout par ses rues piétonnes très dépaysantes, ses maisons de ville à colombages et ses vieilles pierres. Il offre à ses habitants un cadre dynamique adapté aux étudiants et aux jeunes cadres. On y recense notamment de nombreux restaurants, cafés et bars ainsi que divers commerces qui alimentent le quotidien de la population.
La Place de Saint-Marc
Le quartier de la Place de Saint-Marc attire surtout les familles et les étudiants en médecine. Il est aussi connu pour son marché dominical, ses bars et ses petits restaurants. Etant donné le nombre d’étudiants dans la ville de Rouen, ce quartier très apprécié par eux constitue un lieu idéal pour acquérir un bien immobilier et défiscaliser avec la loi Pinel. Le rendement locatif y est plus intéressant.
Les abords de la gare et la Place de Boulingrin
Ce sont les travailleurs qui doivent se rendre à Paris quotidiennement, les étudiants et les familles qui sont plus intéressés par le quartier se trouvant aux abords de la gare. Il est certain que la cause est la commodité qu’offre le lieu aux habitants. Sinon, ce quartier présente également un cadre de vie plaisant, calme et paisible. En effet, il se distingue principalement par ses belles avenues et ses jolies rues. On y retrouve surtout des petits immeubles et des maisons anciennes. Et c’est un quartier très bien desservi par les transports en commun.
Les quartiers de Saint-Sever, de Saint-Clément et le Jardin des Plantes
Ces quartiers se trouvent sur la rive gauche de la Seine qui est une localité plus industrielle. On y retrouve de nombreuses résidences neuves et récentes. Les coûts de l’immobilier y sont nettement moins chers que sur la rive droite et attirent davantage les familles. Ces quartiers se distinguent également par leurs atouts culturels, économiques ou naturels. Ce sont des quartiers offrant une valeur sûre pour un investissement locatif rentable avec la loi Pinel.
