Faut-il investir en loi Pinel à Roubaix ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont des outils fiscaux mis en place par l’Etat afin d’inciter les investisseurs dans leur objectif de favorisation et de soutien des constructions immobilières. Il existe plusieurs sortes de dispositifs de défiscalisation immobilière en France et leurs intérêts fiscaux diffèrent d’un outil à un autre. En effet, en contrepartie de l’investissement réalisé, le contribuable bénéficie d’une récupération d’une partie du montant de son placement sous forme de réduction d’impôts. Celle-ci dépend de la durée d’engagement locatif imposée par le dispositif fiscal qu’il aura choisi.

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus célèbre en France. Elle permet aux investisseurs de gagner jusqu’à 21% de réductions fiscales. Elle permet également d’acquérir un beau patrimoine immobilier, de percevoir des rentrées d’argent supplémentaires via les loyers perçus et de préparer la retraite. On peut, en plus, investir dans la loi Pinel avec ou sans apport puisque l’investissement sera remboursé à terme par les loyers que les investisseurs percevront mensuellement.

En revanche, pour prétendre aux nombreux avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Par exemple, il est obligatoire d’investir dans une zone éligible, c’est-à-dire dans une ville qui fasse partie du « zonage Pinel ». Le zonage Pinel est une délimitation des villes pouvant jouir de l’incitation fiscale du dispositif Pinel. Ce zonage regroupe en général toutes les villes de France où le marché immobilier est considéré comme « tendu ». Cela signifie que pour les villes inclues dans le zonage Pinel, les demandes locatives sont plus importantes que les offres d’habitation. Et l’outil Pinel sert justement à équilibrer cette situation.

Vous vous posez alors la question suivante : « faut-il investir en loi Pinel à Roubaix ? ». Pour répondre à cette question, il faut procéder à une analyse approfondie de plusieurs paramètres. Le premier critère auquel il faut répondre est de savoir si la ville de Roubaix est éligible au dispositif Pinel ou non. En se référant à la liste des villes éligibles à la loi Pinel, la ville de Roubaix présente toutes les caractéristiques (un marché immobilier tendu, une forte concentration de la population…) l’incluant dans la liste des villes bénéficiaires du dispositif Pinel. Elle fait alors partie de la zone B1.

Vous pouvez ainsi investir en loi Pinel à Roubaix et prétendre à ses nombreux avantages fiscaux. Toutefois, un tel projet vous est-il rentable ? Une analyse est indispensable pour pouvoir répondre correctement à cette question. En effet, il faut encore étudier l’impact du plafonnement des loyers, qui est une condition obligatoire de la loi Pinel, sur vos revenus fonciers. Il est aussi important d’analyser l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans et faire un petit calcul à partir du prix au mètre carré appliqué dans le neuf actuellement. Ensuite, il faut aussi calculer le rendement potentiel d’un investissement immobilier à Roubaix et analyser le niveau de demande locative de la ville. Et enfin, il faut essayer d’identifier les meilleurs quartiers où investir à Roubaix.

Pour que vous soyez rassurés concernant la rentabilité de votre projet d’investir en loi Pinel à Roubaix, analysons un par un ces points et critères tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Roubaix ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très populaire actuellement. Toutefois, pour profiter de ses nombreux avantages, il faut respecter plusieurs conditions. Parmi celles-ci, il y a l’obligation de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires pour chaque zone Pinel. En effet, chaque zone éligible au dispositif Pinel est soumise à un plafond des loyers et des ressources des locataires. Ces plafonds diffèrent ainsi d’une zone à une autre et sont réévalués chaque année. Pour l’année 2020, le plafond établi pour le loyer dans la zone A est de 12,95 euros/m², de 17,43 euros/m² pour la zone A bis et de 10,44 euros/m² pour la zone B1.

La ville de Roubaix est classifiée dans la zone B1. Elle est donc soumise au plafonnement du loyer à 10,44 euros par mètre carré. Cela signifie que pour établir le loyer Pinel à proposer aux locataires, il faut tenir compte de ce plafond. Ainsi, le montant de vos revenus fonciers approximatifs dans l’année dépend de ce plafond du loyer. Pour ce faire, il faut commencer par calculer la « surface utile ». Voici justement la formule à utiliser :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes

Par « surfaces annexes », on pense aux caves, aux balcons ou encore aux terrasses. Néanmoins, faites bien attention, les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes en loi Pinel. Et notez également qu’elles sont plafonnées à 8m². Aussi, tenez-en compte dans le calcul de vos potentiels revenus fonciers.

Ensuite, il faut aussi calculer le « coefficient multiplicateur » afin de déterminer le montant du loyer Pinel à appliquer dans une zone. Il est plafonné à 1,2 et se calcule par la formule suivante :

Coefficient multiplicateur = (19/ surface utile) + 0.7

Pour prendre un exemple concret dans la détermination du loyer Pinel dans la ville de Roubaix, dans la zone B1, supposons que vous investissez dans un appartement de 55m² avec un balcon de 6m². Les calculs à faire et les résultats auxquels s’attendre sont :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Roubaix = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros

La loi Pinel impose un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans de la part de tous les investisseurs sans quoi, il n’y a pas d’avantages fiscaux. Selon la durée d’investissement locatif que vous choisissez, voici les calculs de vos potentiels revenus fonciers :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros

Jusque là, il s’agit encore d’une estimation de vos potentiels revenus fonciers. Cela signifie qu’il est encore impossible d’affirmer qu’investir en loi Pinel à Roubaix est réellement rentable ou pas, même si vous apercevez déjà une lueur d’espoir. En effet, pour éviter les risques de perte en capital, ou un mauvais choix d’emplacement, il est préférable d’étendre l’analyse. Dans le prochain paragraphe, étudions l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville de Roubaix depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré appliqué dans le neuf.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Roubaix et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier dans plusieurs villes de France, si ce n’est la majorité, a considérablement augmenté en 10 ans. En effet, les prix immobiliers ont augmenté jusqu’à +38,5% dans certaines agglomérations. Tel est notamment le cas dans les villes comme Bordeaux (+38,5%), Nîmes (+28,2%), Lyon (+27,7%), Nantes (+22,5%) et Brest (+21,8%). Dans certaines régions, les prix n’ont que modérément augmenté comme à Besançon (+6,6%), Aix-en-Provence (+6,1%), Saint-Etienne (+6%),  Grenoble (+3,7%) et à Orléans (+2,5%). L’immobilier est cher en France, ce qui est une situation qui ne déplaît pas aux investisseurs. Toutefois, même si le prix de l’immobilier est élevé, il existe quand même quelques régions où ce prix est devenu stable ou a baissé, grâce notamment à la volonté de l’Etat à équilibrer le marché immobilier via des outils fiscaux comme la loi Pinel. En effet, on remarque une nette baisse des prix immobiliers dans les villes comme Mulhouse (-11,1%), Toulon (-7,2%), Perpignan (-6,7%), Le Havre (-4%) et Amiens (-0,2%).

Pour le cas de la ville de Roubaix, les prix sont évidemment très élevés, mais moins chers que dans d’autres régions de France. Pour un appartement, le prix moyen au mètre carré est de 1 710 euros, et pour une maison, il est de 1 330 euros. Selon la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez, les prix appliqués peuvent varier. Aussi, n’hésitez pas à demander des informations actualisées auprès d’experts immobiliers. Cela vous permettra d’étudier au mieux le rendement locatif potentiel de votre investissement locatif en loi Pinel à Roubaix.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Roubaix ?

Selon les derniers chiffres des experts immobiliers, la rentabilité brute possible dans la ville de Roubaix s’élève à 8,12%. Il s’agit ici du taux de rendement potentiel pour une maison de 4 pièces. Avec la forte demande locative dans la ville, l’une des raisons qui justifient son éligibilité au dispositif Pinel, vos gains fonciers ne pourront être qu’importants. En effet, la population à Roubaix est constituée à 37,1% d’actifs et à 17,5% de retraités.

La population a une préférence particulière pour les appartements/maisons de 5 pièces avec un taux de demande locative de 36,4%. Ensuite, il y a le choix pour les habitations de 4 pièces et de 3 pièces qui disposent respectivement d’un taux de demande locative de 21,2% et de 21,6%. Après, les habitants de Roubaix sont nombreux à rechercher des habitations de 2 pièces avec un taux de 14,6%. Et enfin, il y a les studios ou les appartements T1 qui ne constituent que 6,2% de la demande.

Dans tous les cas, le taux de rendement locatif potentiel devrait largement vous convaincre d’investir dans l’immobilier à Roubaix. De plus, avec les nombreux avantages de la loi Pinel, vos revenus fonciers seront très conséquents. Ce qui justifie davantage l’intérêt d’un projet d’investissement locatif dans la ville. Sachez également que la population à Roubaix est composée d’étudiants à 11,1% et de personnes au foyer à 8,9%. Elle compte également une forte concentration de chômeurs, avec un taux de 16,5%, mais tous sont en quête d’habitation. Ce qui est un avantage à saisir pour votre investissement immobilier à Roubaix.

Ce rendement en pourcentage potentiel est ici une estimation brute. Il résulte du calcul de vos gains annuels (loyer x 12 mois)/100. Pour évaluer le rendement net potentiel, il faudra encore déduire certaines charges de vos revenus fonciers. Ce sont généralement :

• Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
• Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
• Les charges de copropriété
• Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
• Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.

Quel est le niveau de la demande locative à Roubaix ?

L’investissement locatif à Roubaix est rentable. Et pour cause, la ville bénéficie d’une position géographique idéale. En effet, elle est une ville d’histoire et d’art qui bénéficie d’une renommée mondiale pour son beau patrimoine architectural et industriel. C’est également le cœur des échanges européens. En même temps, la ville de Roubaix se caractérise par une forte présence d’étudiants à cause des nombreuses universités qui existent. Et surtout, la ville est bien desservie. Elle se situe à seulement 10 minutes de la ville de Lille en bus ou en tramway.

Située entre Bruxelles, Londres et Paris, la ville de Roubaix est très attractive. Les étudiants ne sont pas uniquement les principaux intéressés par une location dans la ville. Les jeunes actifs, les cadres et les jeunes familles constituent également une grande part de la demande locative dans la ville. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Roubaix figure dans la liste des villes les plus rentables de France pour un investissement locatif. Et avec le dispositif Pinel, la ville de Roubaix en zone B1 permet de se constituer rapidement un patrimoine tout en bénéficiant d’importantes réductions d’impôts.

A Roubaix, la plupart des habitants sont des personnes fortunées. L’acquisition de maisons à plusieurs millions d’euros n’est donc pas un frein pour la population. Malheureusement, ce sont les offres de biens immobiliers qui sont rares. Investir dans le neuf permet donc d’équilibrer au mieux ce marché immobilier devenu si tendu depuis plusieurs années. Et c’est le moment idéal pour investir car, n’oubliez pas, que la loi Pinel n’est valable que jusqu’au 31 décembre 2021.

La ville de Roubaix figure ainsi parmi les villes les plus populaires de France qui offrent de sérieuses opportunités à saisir pour un emplacement durable dans la pierre. Certes, les écarts de prix peuvent être énormes, mais avec une bonne analyse du marché immobilier ainsi que du niveau de la demande locative, votre projet sera fortement rentable. Dans tous les cas, un investissement Pinel à Roubaix est une bonne idée. En plus des revenus complémentaires, vous constituez également un patrimoine, vous bénéficiez des réductions fiscales et vous pouvez préparer votre retraite. Il vous suffit de bien choisir les quartiers où investir en loi Pinel à Roubaix.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Roubaix ?

Pour réussir un investissement locatif dans la ville de Roubaix, ou n’importe où en France, il faut toujours se baser sur certains paramètres comme les prix immobiliers, les loyers, l’attractivité de la zone d’investissement, le niveau de la demande locative, etc. Il est important de prendre en compte tous ces critères si vous souhaitez que votre investissement soit rentable et justifie vos efforts financiers. Pour le cas de la ville de Roubaix, certains quartiers sont donc plus intéressants que d’autres. Ce sont surtout des zones qui intéressent les locataires, étudiants ou jeunes actifs ou jeunes familles. Pour espérer un fort taux de rendement locatif, il est préférable de bâtir ou d’acquérir vos logements neufs en Pinel dans les quartiers suivants :

Le quartier de l’Union

Le quartier de l’Union était auparavant une ancienne friche industrielle. Il est devenu un éco-quartier après plusieurs travaux d’aménagement. On peut actuellement y apprécier de nombreuses activités économiques, des espaces verts, des espaces de loisirs et surtout, des logements neufs respectant les normes de construction en vigueur. Le quartier de l’Union est ainsi le modèle-type d’une ville durable. Ce qui a l’avantage d’attirer énormément les habitants. Pour tout type de bien, les prix de l’immobilier varient entre 800 et 2 200 euros par mètre carré.

Le secteur Barbieux

Le secteur Barbieux reste, sans doute, le quartier le plus prisé de la ville de Roubaix. La population affectionne particulièrement ce quartier pour son cadre de vie agréable mais aussi, pour la beauté de son parc, le « Central Park des Flandres ». On peut, en effet, apprécier la nature au milieu de belles constructions immobilières. Ce qui est un luxe que l’on ne retrouve pas forcément dans les autres quartiers, ni même dans les autres villes de France. C’est dans ce quartier que l’on peut apprécier les plus belles vues et les maisons les plus chères de la ville de Roubaix. Pour un appartement ou une maison, les prix au mètre carré dans le secteur Barbieux varient entre 960 et 2 500 euros.

Le nouveau Roubaix

Le quartier du « nouveau Roubaix » se caractérise principalement par sa proximité avec les commerces de la ville, dont l’usine de Roubaix. On y enregistre également une forte demande locative car le quartier offre un cadre de vie fortement attractif. En plus des nombreuses activités économiques, les habitants y apprécient également les activités culturelles. En effet, on y organise régulièrement plusieurs types d’évènements culturels. C’est aussi l’un des quartiers les plus huppés de la ville de Roubaix à cause de sa position stratégique. Pour investir dans ce quartier du « nouveau Roubaix », il faudra débourser entre 800  et 1 900 euros par mètre carré.

Conclusion

Pour résumer, investir en loi Pinel à Roubaix est une opportunité à saisir. Si vous êtes un investisseur qui souhaite augmenter vos revenus fonciers, votre projet a toutes les chances d’aboutir. L’intérêt d’utiliser le dispositif Pinel pour votre investissement locatif réside principalement dans la réduction d’impôts. Celle-ci est toujours associée à une forte rentabilité locative puisque le dispositif Pinel lui-même vous oriente vers les villes rentables grâce au zonage Pinel. Le risque de perte en capital n’existe donc pas si vous investissez en loi Pinel.

Toutefois, quelques mises en garde sont de rigueur. En effet, il est toujours important de connaître la réalité du marché immobilier avant de vous lancer. Si vous choisissez la ville de Roubaix pour votre investissement locatif, vous devez obtenir les informations réelles de la part des experts immobiliers sur place. De cette manière, vous disposerez de toutes les données nécessaires pour vous aider à réussir votre projet d’investir en loi Pinel à Roubaix. En effet, un changement significatif sur les prix appliqués dans la ville suffirait à changer les taux de rentabilité locative de votre projet.

N’hésitez pas à confirmer le potentiel de la ville de Roubaix pour un investissement locatif en loi Pinel en utilisant un simulateur en ligne. C’est un outil gratuit qui vous permettra d’évaluer, en temps réel, les possibilités de gains auxquelles vous pouvez prétendre. Ou sinon, n’hésitez pas à confier votre projet d’investir en loi Pinel à Roubaix à un gestionnaire de patrimoine expérimenté. Travaillant régulièrement avec les experts immobiliers, il saura exactement comment mener votre projet à bien. Il peut également vous conseiller sur les démarches fiscales à entreprendre pour profiter de vos réductions fiscales via le dispositif Pinel.