Faut-il investir en loi Pinel à Rennes ?

La ville de Rennes se trouve dans la partie Nord-Ouest de la France. Elle se situe dans la préfecture de la région Bretagne. Rennes est une ville bretonne fortement célèbre pour son immense cathédrale et ses maisons médiévales à colombages. C’est la capitale du peuple gaulois des Redonnes. Depuis toujours, Rennes est une citadelle très avancée. Malgré sa situation charnière, politiquement et géographiquement parlant, la ville de Rennes a su tirer avantage de toutes les circonstances pour accroître son développement.

L’un des berceaux culturels de France, la ville de Rennes est un site touristique incontournable, tant pour les natifs que les touristes étrangers. Elle attire de par son paysage pittoresque pimentée par une touche importante de modernité de nombreuses personnes. En effet, cadres, étudiants ou encore personnes retraitées apprécient fortement le cadre de vie agréable que la ville de Rennes propose. Le nombre est si important que la ville compte aujourd’hui près de 221 500 habitants, avec environ 8 000 habitants en 5 ans.

On peut carrément parler d’une explosion du nombre des habitants à Rennes, mais aussi de ses alentours. Et selon l’INSEE, la ville continue de grossir. La métropole de Rennes est ainsi devenue l’une des plus dynamiques de France, la 4^ème plus exactement. Face à cette explosion démographique, la demande en logements grimpe également. En revanche, les offres n’arrivent généralement pas à suivre. Ce qui a valu l’éligibilité de la ville de Rennes à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière dans le neuf.

Grâce  à la loi Pinel, on peut alors bénéficier d’importants avantages fiscaux en construisant des logements neufs dédiés à la location à Rennes. Mais est-ce rentable dans l’ensemble ? La réponse à cette question dépend spécialement du taux de rendement locatif à Rennes ainsi que du niveau de la demande locative. Elle dépendra également du plafonnement du loyer imposé par la loi Pinel dans la zone B1 où se situe la ville de Rennes, mais aussi du prix du mètre carré dans le neuf dans la région. Aussi, pour savoir s’il faut investir en loi Pinel à Rennes, il faut procéder à une analyse bien définie. C’est justement ce que nous allons voir tout au long de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Rennes ?

La ville de Rennes est éligible à la loi Pinel dans la zone B1. A ce titre, elle est touchée par la condition de plafonnement du loyer imposée par le dispositif Pinel. En effet, plusieurs conditions sont à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, dont le plafonnement des loyers et le plafonnement des ressources des locataires. Pour résumer, voici les conditions importantes à respecter avec la loi Pinel :

Conditions Pinel sur le bien immobilier :

• Bien immobilier acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• Bien immobilier acquis/bâti neuf ou en état d’achèvement (VEFA)
• Bien immobilier respectant certaines performances énergétiques : norme RT 2012 ou label BBC
• Bien immobilier ancien sous certaines conditions :
• Logement ancien faisant l’objet de travaux de transformation pour devenir un logement neuf
• Logement vétuste faisant l’objet de travaux de réhabilitation
• Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement
• Logement ancien ne répondant pas aux caractéristiques de décence décrites dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ne satisfaisant pas les performances techniques de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 avant la réalisation des travaux
• Logement ancien devant être en mesure de satisfaire les conditions pour bénéficier du label HPE (Haute Performance Energétique) rénovation 2009 ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009 après la réalisation des travaux
• Locaux réhabilités ou destinés à l’être, acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et situés exclusivement dans le centre-ville. Les logements doivent faire l’objet de travaux de rénovation. Les locaux doivent également être affectés à un usage autre que l’habitation et faire l’objet de travaux de transformation en logement. Ces travaux doivent être facturés par une entreprise. Le montant des dépenses pour ces travaux doit au moins représenter 25% du coût total de l’opération.
• Logement acquis ou bâti dans une zone éligible au dispositif Pinel : A, A bis et B1
• Le prix au m² du logement ne doit pas excéder 5 500 euros, soit un investissement plafonné à 300 000 euros par an. Il en va de même pour les logements anciens à réhabiliter. Le plafonnement de 300 000 euros par an se compose alors du prix d’achat du logement et le montant des dépenses réalisées pour les travaux.

Conditions Pinel sur la mise en location

• Durée de la mise en location : 6, 9 ou 12 ans
• Plafonnement des loyers : 17,43 euros/m² pour la zone A bis, 12,95 euros/m² pour la zone A, 10,44 euros/m² pour la zone B1 pour l’année 2020. Il faut savoir que ce plafonnement est modulable en fonction de la superficie du logement. Pour faire le calcul, il faut appliquer ce que l’on appelle un « coefficient multiplicateur ». On obtient ce coefficient multiplicateur en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19 ÷ surface habitable du logement. Il faut ensuite arrondir la 2^ème décimale la plus proche. Le coefficient multiplicateur ne doit pas excéder 1,2.
• Plafonnement des ressources des locataires déterminé selon la zone géographique et la composition du foyer.

Afin de déterminer l’éventuelle rentabilité d’un investissement en loi Pinel à Rennes, il est important de connaitre toutes ces conditions d’éligibilité à ce dispositif de défiscalisation. Les formules suivantes vous seront nécessaires pour déterminer le plafonnement du loyer appliqué à Rennes et ainsi estimer votre éventuelle rentabilité locative :

• Plafond du loyer Pinel à Rennes (zone B1) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 10,44 €/m² pour la zone B1
• Rentabilité : barème Pinel pour la zone B1 x 12 (nombre de mois dans une année) x 6/9/12 (nombre d’années correspondant à votre investissement Pinel) x taux de défiscalisation Pinel (12, 18 ou 21%)

Il faut ensuite déduire les charges et les éventuelles dépenses occasionnées tout au long de l’investissement.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Rennes et son évolution depuis 10 ans ?

En 5 ans seulement, le nombre d’habitations à Rennes a augmenté de 4,81% pour une population de 215 366 personnes. 13,90% seulement du parc immobilier sont des maisons. Les appartements prédominent avec un taux de 85,22%. Au total, le parc immobilier à Rennes est composé de 121 335 logements, lesquels n’arrivent pas encore à répondre aux besoins de la population, soit environ 46 338 familles.

A Rennes, les locataires sont plus nombreux que les propriétaires. 35,68% seulement des occupants de logements sont des propriétaires. 91,55% des logements à Rennes sont utilisés comme résidences principales, 6,30% sont des logements vacants et 20,74% sont des logements sociaux. Les logements de 4 pièces sont les plus recherchés avec un taux de 19,91%, suivis des logements de 5 pièces et plus avec un taux de 18,56% et enfin, des studios avec un taux de 15,17%.

Le prix moyen de l’immobilier à Rennes est 3 670 euros par mètre carré pour une maison et 3 630 euros par mètre carré pour un appartement. Ce prix varie énormément en fonction de la typologie du bien immobilier. Voici les dernières statistiques enregistrées par les experts immobiliers à ce sujet :

• Appartement : 2 240 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 630 euros/m² pour le prix moyen et 5 360 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement une pièce ou T1 : 3 090 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 540 euros/m² pour le prix moyen et 6 190 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement deux pièces ou T2 : 2 690 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 860 euros/m² pour le prix moyen et 5 250 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement trois pièces ou T3 : 2 240 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 410 euros/m² pour le prix moyen et 4 980 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 970 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 020 euros/m² pour le prix moyen et 4 760 euros/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 2 010 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 280 euros/m² pour le prix moyen et 5 140 euros/m² pour le prix le plus haut.

En 10 ans, le prix de l’immobilier dans différentes agglomérations de France a évolué en hausse. Entre 2015 et 2016, ce prix a évolué d’environ 1,5% sur l’ensemble du marché immobilier français, même pour les appartements anciens et les maisons anciennes. Un taux de hausse d’environ 20% a été enregistré à Rennes pour les 5 dernières années malgré un recul de 4% au dernier trimestre de l’année 2019 en ce qui concerne les maisons individuelles. Pour les appartements, un taux de croissance de 24% a été remarqué pour la même période de temps. Et sur la période 2019, on enregistre un taux de plus de 10%.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Rennes ?

La ville de Rennes est propulsée sur le podium du classement des villes françaises ayant le plus fort taux d’arrivants selon les chiffres de l’INSEE en 2017. Elle est également considérée comme l’agglomération qui présente les meilleures opportunités d’investissement immobilier. Cette constatation continue d’être en vigueur actuellement. En effet, aujourd’hui, les experts immobiliers annoncent un taux de rentabilité locative potentielle d’environ 5,99% pour un studio, de 5,48% pour un appartement 2 pièces et de 2,83% pour une maison de 4 pièces. La rentabilité locative potentielle globale est estimée à 6%.

Rennes accueille environ 7,6% de nouveaux arrivants et près de 67 000 étudiants par an. Grâce à de nombreux projets d’urbanisme influant sur la dynamique économique de la ville, Rennes est un lieu qui intéresse énormément de personnes. De plus, avec la loi Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction fiscale importante, de se constituer un patrimoine pouvant prendre de la valeur à la revente et de disposer d’un complément de revenus.

La ville de Rennes présente ainsi de nombreux atouts pour réussir un investissement immobilier. La forte attractivité immobilière de Rennes se justifie par les raisons suivantes :

• Rennes est une ville où il fait bon de vivre. Des services sociaux, des établissements médicaux de haut niveau, un réseau de transport en commun performant, une offre de formation diversifiée, une vie culturelle riche… sont autant d’atouts qui renforcent le dynamisme du marché locatif de la ville.
• Rennes est également une ville attractive en termes d’emploi. En effet, c’est la 2^ème ville de France où il fait bon de travailler. Un taux de 6,8% seulement est enregistré en termes de chômage. Les plus gros pourvoyeurs d’emploi sont les services aux entreprises, l’hôtellerie et le numérique. Ce qui attire énormément de jeunes actifs des 4 coins de la France.
• Rennes est aussi une ville étudiante. 3 campus universitaires aménagés dans la ville attirent près de 67 000 étudiants. D’autres écoles de renom y sont également installées. Selon les sondages réalisés par les experts, Rennes reste la 4^ème ville étudiante de France. Ce qui reste un atout considérable pour le marché locatif puisque tous ces étudiants ont besoin de logements.
• C’est aussi une ville innovante et chercheuse
• Il y existe une offre de formation diversifiée
• Et enfin, c’est une ville qui se transforme

Pour justifier ces informations avec des chiffres, voici les pourcentages à retenir en fonction du statut de la population :

• 54% de la population sont des actifs
• 24% de la population sont des étudiants
• 11% de la population sont des chômeurs
• 7% de la population sont des inactifs
• 4% de la population sont des retraités

En ce qui concerne la répartition par catégorie socioprofessionnelle à Rennes, on peut retenir les chiffres suivants :

• 27% de la population sont des cadres
• 27% de la population également sont dans des professions intermédiaires
• 26% de la population sont des employés
• 16% de la population sont des ouvriers
• Et 4% de la population sont des commerçants, des artisans, etc.

Le rendement locatif à Rennes est ainsi assuré. Pour s’en assurer, penchons-nous davantage sur le niveau de la demande locative dans la ville.

Quel est le niveau de la demande locative à Rennes ?

La présence de nombreuses universités de renoms à Rennes contribue à dynamiser son marché locatif avec une forte demande de la part des étudiants. En effet, ces derniers représentent près de 20% de la population totale de la ville. Ils représentent près de 73% de la demande locative de la ville. Rennes est ainsi une ville fortement attractive pour les petits logements comme les chambres ou les studios. Les derniers chiffres des experts stipulent que :

• 15% des baux réalisés à Rennes concernent les chambres
• 38% pour les studios
• 8% pour les appartements T1

En revanche, 35,7% de la population sont locataires de leurs logements. Comme déjà expliqué précédemment, cette population est composée en majorité d’étudiants. Ce qui augmente le potentiel d’affaires de la ville puisque ces étudiants recherchent activement des logements. Et avec le plafonnement du loyer Pinel, investir dans un appartement à Rennes sera plus que rentable à long terme.

Evidemment, pour déterminer cette rentabilité locative, l’étude du niveau de la demande ne suffit pas. Il faut prendre en compte l’état du logement, le niveau de performance énergétique, le fait qu’il soit loué nu ou meublé, la présence d’ascenseur, etc. Grâce à la loi Pinel, ce genre de soucis n’est pas à craindre puisque la construction doit respecter les différentes normes en vigueur. Et que surtout, on investit dans des logements neufs.

Le nombre de transactions immobilières réalisées dans la ville de Rennes a augmenté grâce à la présence de la ligne grande vitesse ou LGV. Cette ligne permet aux habitants de faire le trajet Paris-Rennes en seulement une heure et vingt-cinq minutes. En même temps, on constate aussi que le loyer à Rennes connaît une augmentation d’environ 1% chaque année.

Evidemment, certains quartiers sont plus prometteurs que d’autres. Il est ainsi essentiel de procéder à une étude de marché bien approfondie afin de déterminer le meilleur endroit où réaliser son investissement locatif.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Rennes ?

Plusieurs quartiers de Rennes présentent une forte activité locative. C’est notamment le cas des quartiers suivants :

La gare de Rennes

Ce quartier est une option idéale pour tout achat immobilier. En effet, c’et une localisation géographique très intéressante. La gare de Rennes est le cœur du projet EuroRennes. C’est un projet visant à modifier le quartier. Avec les travaux de rénovation envisagés, le marché immobilier en sera avantageusement boosté. En même temps, il y a l’arrivée de la ligne grande vitesse qui attirera de plus en plus de monde à Rennes. Et cela, sans compter les organisations qui viendront optimiser l’économie de la ville.

Le quartier Beaulieu

Ce quartier se trouve à proximité des écoles et des universités. Il intéresse ainsi énormément les personnes en quête de logements, principalement la population estudiantine. On y trouve, en effet, 35,6% de cette population, soit environ 3 000 étudiants. Toutefois, il faut savoir que ce quartier ne dispose pas de services de proximité et de commerces, sinon trop peu. Malgré cela, c’est une zone très lucrative pour un investissement locatif. Le prix de l’immobilier y est très attractif.

Le centre-ville

Le centre-ville est l’hypercentre de Rennes. C’est un centre historique et culturel qui attire de nombreux touristes. De nombreux commerces sont disponibles dans cette zone comme des cafés, des commerces ou encore des bars. Une flambée des prix de l’immobilier y est remarquée comme dans tous les centres-villes de France. En effet, devenir propriétaire dans le centre-ville de Rennes coûte relativement cher. Mais c’est justement tout l’intérêt d’y investir avec la loi Pinel.

Le quartier de Villejean-Beauregard

Ce quartier se trouve un peu plus loin de la ville de Rennes, en périphérie. Malgré cette distance, ce quartier propose de nombreux atouts. Déjà, c’est une grande communauté étudiante. De plus, même s’il est déjà bien desservi par un transport urbain, une nouvelle ligne de métro améliore le quotidien des habitants. On peut y investir dans le neuf comme dans l’ancien avec le dispositif Pinel. Ce quartier est la preuve concrète de la mutation de la ville de Rennes et de son fort potentiel pour un investissement immobilier.

Les quartiers résidentiels

Sinon, il y a également les quartiers résidentiels de Rennes, lesquels sont des endroits privilégiés par les familles. Ils se trouvent dans le Sud de Rennes. Ce sont des quartiers paisibles et calmes. Les pavillons et les immeubles y sont très recherchés. C’est une opportunité considérable si vous recherchez à accroître la rentabilité de votre placement immobilier. De plus, en tenant compte du niveau de la demande locative, c’est une affaire qui marche.

Conclusion

Un investissement immobilier à Rennes avec la loi Pinel est une affaire qui rapporte. Si vous vous y prenez bien avec l’étude du marché, votre investissement vous sera rentable très rapidement. Rappelez-vous que pour réussir son placement financier dans la pierre, il est important de se faire accompagner par des experts du domaine. Fiez-vous toujours à l’expérience des experts immobiliers pour trouver le type de biens qu’il vous faut. Laissez-vous également guider par eux pour trouver la zone où vous devez investir à Rennes. Quoi qu’il en soit, n’ayez aucune crainte, les risques sont minimes en ce qui concerne ce genre d’investissement. Grâce aux garanties de la loi Pinel, vos avantages fiscaux seront assurés pendant toute la durée de votre investissement immobilier.