Faut-il investir en loi Pinel à Reims ?

Reims est une ville très riche en histoire. Elle est la capitale de la Gaule Belgique qui est aussi la cité des sacres, la ville des bâtisseurs. En effet, pendant près de 1000 ans, c’est à Reims, dans la Cathédrale Notre-Dame, que les rois français étaient couronnés. Elle se situe dans le nord-est de la France, plus précisément dans la région Champagne-Ardenne. La ville de Reims est surtout populaire pour sa production de champagne. De nombreuses séances de dégustations y sont réalisées chaque année.

Ainsi, la ville de Reims est un site touristique qui attire de nombreux visiteurs par an. Elle dispose également d’un cadre de vie calme, serein, moderne et sécurisé. Après la révolution industrielle, l’apparence de la ville a été bouleversée. Des riches hôtels particuliers ont été bâtis et éclipsés les maisons à pans de bois. Bien que certains quartiers aient gardé cette apparence pittoresque, la ville de Reims est actuellement très moderne avec ses grandes bâtisses, ses infrastructures routières comme le TGV, ses universités, ses bureaux, etc. C’est également l’un des berceaux de l’aéronautique en France.

La ville de Reims compte aujourd’hui près de 183 113 habitants (source de 2019). Sa population est composée essentiellement de jeunes avec un taux de 28,2% pour les personnes âgées entre 15 et 29 ans (source de 2016) et 18,7% pour les personnes âgées de 30 à 44 ans (source de 2016). Grâce à son cadre de vie agréable, ses sites touristiques, son marché de l’emploi et ses diverses universités, Reims attire énormément de visiteurs. Plusieurs personnes migrent également dans le nord-est de la France pour y établir leurs foyers.

Cette forte migration de la population impacte énormément le marché immobilier à Reims. Celui-ci est considéré comme tendu et suscite particulièrement l’intérêt de l’Etat. Grâce à la loi Pinel, l’Etat soutient les constructions immobilières réalisées à Reims en favorisant l’offre de logements à la location en contrepartie d’avantages fiscaux importants. La ville de Reims est éligible à ce dispositif de défiscalisation immobilière. Elle est catégorisée dans la zone B1.

Cette situation à Reims suffit-elle à dire qu’il serait rentable d’investir en loi Pinel à Reims ? Il est difficile de répondre à cette question sans une analyse approfondie. Pour ce faire, plusieurs éléments sont à prendre en compte comme le système de plafonnement du loyer pour la zone B1 où se trouve la ville de Reims, le prix du mètre carré dans le neuf, le taux de rendement locatif et le niveau de la demande locative.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Reims ?

La ville de Reims est éligible à la loi Pinel et ses avantages fiscaux. Elle entre dans la liste des villes de la zone B1. Pour investir avec la loi Pinel, il faut se conformer à plusieurs conditions. En effet, pour pouvoir bénéficier des différents avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation, il faut investir dans le bon type de logement, le mettre en location pour la durée convenue et respecter certains plafonnements.

Pour plus de détails, voici les nombreuses conditions d’éligibilité à la loi Pinel :

• Le bien immobilier doit être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• Le bien immobilier doit respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 (remplacée par la réglementation thermique RE 2020)
• Le bien immobilier doit être loué à nu en qualité de résidence principale
• Le bien immobilier doit se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel : A, A bis et B1
• La mise en location du bien immobilier doit se conformer aux plafonnements imposés pour le loyer et les ressources des locataires
• L’investisseur doit être un contribuable domicilié en France ou un non-résident Schumacker
• L’investisseur doit respecter certaines conditions financières :
• Il doit être solvable
• Il ne doit pas avoir un taux d’endettement supérieur à 33%
• Il doit disposer de revenus fixes, réguliers et satisfaisants
• L’investisseur doit respecter le plafonnement imposé pour le montant de son investissement : 300 000 euros par an au maximum et 5 500 euros par m² au maximum.

En ce qui concerne principalement le plafonnement du loyer, celui-ci est fixé en fonction de la zone dans laquelle le logement se situe et sa surface. Pour le calculer, on applique les différentes formules suivantes :

• Plafond du loyer Pinel à Reims (zone B1) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 10,44 €/m² pour la zone B1
• Rentabilité : barème Pinel pour la zone B1 x 12 (nombre de mois dans une année) x 6/9/12 (nombre d’années correspondant à votre investissement Pinel) x taux de défiscalisation Pinel (12, 18 ou 21%)

Le résultat obtenu par ces calculs doit encore être déduit des charges et des dépenses liées à l’investissement.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Reims et son évolution depuis 10 ans ?

Selon le dernier bilan réalisé par les notaires de France, le marché immobilier résidentiel est en hausse dans certaines villes. Cette tendance à la hausse est remarquée depuis quelques années pour la plupart d’entres elles. Selon leur rapport établi à la fin de l’année 2019, les appartements anciens dépassent les maisons anciennes en termes de nombre de ventes réalisées sur une année. Depuis l’année 2003 jusqu’en 2019, les appartements anciens sont passés de 55% à 115,7% contre 68% à 110,7% pour les maisons anciennes dans cette même période. Ce qui donne une augmentation d’environ +4% pour le prix des appartements anciens contre +2% ou +3% pour les maisons anciennes.

Toutefois, même si la tendance générale est satisfaisante, la ville de Reims enregistre une légère baisse du prix de l’immobilier sur un an. En effet, un taux de -2,7% a été avancé par les experts. Malheureusement, pour cette année, la ville de Reims est la seule à connaître cette baisse. Les plus fortes hausses sont remarquées dans les villes de Nantes et Lyon avec un taux de hausse de +10%, Rennes avec un taux de +7,6%, Saint-Etienne avec un taux de + 7,7%, Paris à +6,3%, Toulouse à +5,7%, Nice à +3,8% et Orléans avec un taux de + 3,4%. Néanmoins, cette baisse reste légère et les experts ne craignent pas pour le potentiel d’affaires du secteur immobilier de la ville de Reims.

En 10 ans, le prix de l’immobilier à Reims est en constante baisse. Mais depuis quelques années, la courbe des prix semble remonter la pente, pour le grand bonheur des investisseurs immobiliers. Plusieurs paramètres ont eu un impact considérable sur l’évolution du marché immobilier rémois, que cela soit pour la hausse ou la baisse des prix. Il faut les étudier un par un pour déterminer la réelle rentabilité de la ville en termes d’investissement immobilier.

Quoi qu’il en soit, actuellement, le prix moyen pour une maison est de 2 190 euros par mètre carré, et de 2 220 euros par mètre carré pour un appartement. Pour plus de détails, voici les chiffres à retenir :

• Appartement : 1 480 €/m² pour le prix le plus bas, 2 220 €/m² pour le prix moyen et 3 250 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement une pièce ou T1 : 1 720 €/m² pour le prix le plus bas, 2 560 €/m² pour le prix moyen et 3 560 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 600 €/m² pour le prix le plus bas, 2 250 €/m² pour le prix moyen et 3 190 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 480 €/m² pour le prix le plus bas, 2 140 €/m² pour le prix moyen et 3 050 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 360 €/m² pour le prix le plus bas, 1 970 €/m² pour le prix moyen et 3 100 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 330 €/m² pour le prix le plus bas, 2 060 €/m² pour le prix moyen et 3 290 €/m² pour le prix le plus haut.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Reims ?

Malgré cette diminution des prix au mètre carré à Reims pendant une période de 10 ans, la demande locative reste néanmoins très élevée. Les logements sont insuffisants et les offres ne comblent pas les demandes de la population. La loi Pinel a justement été créée pour proposer plus d’offres immobilières dans les zones où la demande est trop forte, dont la ville de Reims dans la catégorie B1. Cela signifie que les chances d’y réaliser un fort rendement locatif sont élevées, mais restent conditionnées.

Selon les analyses des experts, les chiffres de rendement en pourcentage suivants ont été révélés au grand public :

• Appartement : 6,34% de taux de rendement locatif moyen
• Appartement T1 : 7,18% de rendement locatif moyen
• Appartement T2 : 6,35% de taux de rendement locatif moyen
• Appartement T3+ : 5,60% de rendement locatif moyen

Pour déterminer ce taux de rendement locatif potentiel dans la ville de Reims, il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Par exemple, il faut connaître le marché immobilier rémois, et surtout la composition de son parc immobilier. A Reims, les appartements sont plus nombreux que les maisons. Le parc immobilier est, en effet, composé de 78% d’appartements et seulement 21% de maisons. 91% de ce parc immobilier sont des logements utilisés comme résidences principales, 1% sont des résidences secondaires et 7% sont des résidences vacantes.

Sinon, 28% seulement de la population rémoise sont des propriétaires de logements. La grande majorité, c’est-à-dire environ 71% sont des locataires. Et 2% de la population bénéficient de l’aide de l’Etat en étant des logés gratuitement. Les locataires recherchent davantage les appartements et maisons avec 3 pièces (25%), puis à 4 pièces (23%), 5 pièces ou plus (22%). Ceux qui recherchent des logements à deux pièces constituent 18% de la population, et 12% apprécient mieux les studios ou appartements d’une pièce.

Pour comprendre la dynamique du marché immobilier à Reims, il faut également se pencher sur les sources de revenus de la population. Il est important de savoir si les Rémois disposent des moyens nécessaires pour louer ou devenir propriétaires de logements Pinel. Savoir la structure de la population rémoise reste ainsi très importante. Voici les données qu’il faut alors prendre en compte :

• 23% de la population sont sans activité
• 21% sont des retraités
• 18% sont des employés
• 14% sont dans des professions intermédiaires
• 13% sont des ouvriers
• 9% sont des cadres et dans des professions supérieures
• 2% sont des artisans ou des commerçants ou encore des chefs d’entreprise
• Mais il n’y a pas d’agriculteurs exploitants

Cette structure se justifie par le fait que l’activité économique de la ville de Reims est composée essentiellement de :

• Commerce, transports et services avec un taux de 70%
• Administration, enseignement, santé et social avec un taux de 17%
• Construction avec un taux de 8%
• Industrie avec un taux de 4%
• Agriculture, sylviculture et pêche avec un taux de seulement 1%

En analysant bien ces chiffres, il est possible d’affirmer que la ville de Reims est idéale pour réussir un investissement immobilier locatif. Selon des analyses approfondies, les experts ont pu dégager un taux de rendement locatif potentiel d’environ 7,31% pour les studios et de 6,15% pour les appartements de 2 pièces.

De plus, si l’on se base sur les différents attraits de la ville, ceux qui amènent plusieurs Français à établir domicile, venir travailler ou étudier à Reims, ce rendement locatif potentiel élevé est largement justifié. En effet, le niveau de la demande locative à Reims est fortement élevé pour de nombreuses raisons. C’est justement ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Reims ?

La ville de Reims dispose de 3 gares qui permettent à la population rémoise et des communes alentours d’interagir. Elle compte également une université, un campus universitaire, 3 bibliothèques publiques qui attirent énormément d’étudiants. En même temps, les différents services de commodité sont nombreux : 48 restaurants, 6 bars, 3 cafés, 3 pubs et 6 fast-foods. Sinon, la ville dispose également d’une salle de cinéma et de 2 musées pour attirer des touristes. Et enfin, la ville compte un hôpital, 9 pharmacies et parapharmacies ainsi qu’un cabinet de vétérinaire.

Plusieurs projets d’innovation sont en cours dans la ville, dont le projet « Reims 2020 ». De nombreux travaux sont ainsi réalisés afin de permettre à la ville de Reims et de sa population de se moderniser, et mieux se développer. Grâce à ce projet, par exemple, des laboratoires high-tech, des équipements de loisirs sur un site unique, de nouvelles cliniques… serviront à répondre aux besoins de la population. Outre l’aspect touristique du projet, il créera également de nouveaux emplois. Et dans tous les cas, le nombre de personnes nécessitant un logement augmentera.

Sinon, il faut aussi savoir que Reims est un pôle universitaire important. Près de 35 000 étudiants sont enregistrés dans la ville. Ils suivent des cours de commerce, de science Po, etc. Ce qui reste un atout considérable pour rentabiliser un investissement locatif. En effet, pour être prêts de leurs écoles, les étudiants deviennent plus autonomes et recherchent activement des logements. Certains habitent seuls pendant que d’autres préfèrent la colocation afin de réduire les dépenses.

Comme déjà mentionné, Reims est une ville touristique fortement attrayante. Elle dispose notamment d’une importante richesse architecturale grâce à ses nombreux monuments comme la Cathédrale Notre-Dame, la Basilique Saint-Rémi, le Palais de Tau ou encore le musée-abbaye Saint-Rémi. Reims reste une ville médiévale et antique. Et elle est classée « ville d’art et d’histoire ». Elle attire énormément de touristes chaque année. Ce qui reste un atout non négligeable pour le dynamisme du marché immobilier.

Et enfin, et non pas des moindres, le niveau élevé de la demande locative à Reims est justifié par le fait qu’elle soit une ville active et dynamique. Il y fait bon de vivre tout simplement. La ville est bien desservie grâce aux nombreuses infrastructures érigées : réseau de transport dont le tramway et les lignes de bus, le train, etc. Et à vrai dire, rien ne manque à Reims pour disposer d’un cadre de vie calme, paisible et sécurisé.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Reims ?

Certains quartiers de Reims offrent plus de potentiels que les autres. Ils sont plus intéressants, et donc plus recherchés. Le savoir vous permettra de mieux orienter votre futur investissement locatif. Ces quartiers prometteurs sont donc :

Le centre-ville

Les petites surfaces sont les plus recherchées dans le centre-ville de Reims. On y retrouve de très belles constructions qui font le charme et l’attraction du quartier. Du fait qu’il soit un quartier résidentiel, le centre-ville attire ainsi de nombreux touristes chaque année. Le centre-ville se situe à proximité de la gare et est doté d’un riche patrimoine exceptionnel. En effet, on peut y apprécier des façades qui datent du XIXème siècle. C’est un endroit idéal pour investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel. Comme le quartier abrite de nombreux commerces et services de commodité, les gens adorent y vivre. Selon la qualité du bien, il faut compter entre 2 000 et 3 400 euros le mètre carré.

Les quartiers Saint Rémi et Croix Rouge

Ces deux quartiers sont intéressants à cause du nombre d’étudiants qui sont intéressés par eux. En effet, après le développement de l’école de commerce Néoma, mais aussi après l’arrivée de Science Po Paris dans le campus de Reims, les étudiants ont afflués dans la ville. On compte notamment des étudiants français mais aussi étrangers. Afin de poursuivre leurs études convenablement, ces jeunes recherchent des logements. Le type d’hébergement qu’ils préfèrent reste la colocation. Toutefois, il y en a qui peuvent se permettre de louer seul un appartement ou un petit studio. Et avec la loi Pinel, on peut louer son logement à des membres de sa famille, comme des ascendants ou des descendants. Il faut juste que ces personnes bénéficiaires ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Dans ces deux quartiers, le prix moyen du mètre carré s’élève à 1 868 euros.

Le quartier de Clairmarais

Le quartier de Clairmarais a accueilli très récemment un nouveau tramway. Ce qui a l’avantage de faciliter les déplacements de la population vers le centre-ville. On peut dire que le quartier de Clairmarais est un nouveau quartier. Les logements neufs et anciens y sont très intéressants. De plus, il fait l’objet d’un vaste plan de construction et de rénovation du bâti. Les prix immobiliers moyens sont de 2 400 euros par mètre carré pour le neuf, et 1 600 euros par mètre carré pour l’ancien.

Le quartier de Jean-Jaurès

Jean-Jaurès fait partie des quartiers résidentiels de Reims. De ce fait, il est très apprécié. Les maisons comme les appartements y sont très recherchés. Les prix de l’immobilier sont abordables et séduisent de plus en plus d’investisseurs. Les prix au mètre carré avoisinent les 2 083 euros pour une maison, et 1 967 euros.

Le quartier de Cernay

C’est un quartier calme où il fait bon de vivre. Il abrite près de 80 commerces de proximité, des restaurants et un hypermarché. Il y existe également de nombreux espaces verts. Le quartier de Cernay est populaire pour son paysage verdoyant et son ambiance huppée. Les appartements et les maisons y sont très prisés. Et malheureusement, les offres n’arrivent pas à répondre au nombre de demandes. Il serait donc très intéressant d’y investir avec la loi Pinel. Dans ce quartier, 34% des habitants sont tous des propriétaires de logement.

Conclusion

De nombreux quartiers de la ville de Reims présentent un fort taux de rendement locatif. Le niveau de la demande locative est élevé dans la majorité des quartiers de la ville. Réussir son investissement locatif via la loi Pinel à Reims est ainsi garanti. Toutefois, pour amoindrir les risques, il est toujours recommandé de se faire aider par des experts immobiliers. Connaissant parfaitement le marché immobilier rémois, ils vous seront d’une grande aide pour la réalisation de votre projet immobilier.