Faut-il investir en loi Pinel à Poitiers ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très populaire. Annoncée le 31 août 2014, puis mise en vigueur le 1^er janvier 2015, la loi Pinel avait un mandat d’application de 4 ans. Mais à cause de sa grande popularité, elle a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2021. Il faut dire que ce dispositif Pinel est avantageux pour tout le monde, à la fois pour l’Etat et les investisseurs, mais aussi pour la population française.

En effet, la loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale dédié aux investisseurs afin de les amener à soutenir la construction immobilière française. L’Etat propose ainsi des avantages fiscaux importants pour les inciter à construire des immeubles de résidences dans certaines villes de France. En effet, ce ne sont pas toutes les agglomérations françaises qui peuvent jouir des avantages de ce dispositif Pinel. Seules celles comprises dans le « zonage Pinel » sont éligibles. Ce zonage Pinel se divise en plusieurs zones à savoir la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Néanmoins, depuis le début de l’année 2019, les deux dernières zones ne sont plus éligibles.

Pour comprendre le zonage Pinel, il faut comprendre que le dispositif Pinel a été mis en place afin de soutenir la construction immobilière en France tout en permettant aux ménages à revenus modestes d’accéder à des logements à des loyers abordables. Ainsi, les villes éligibles sont généralement celles où l’on remarque un marché immobilier tendu. Si vous projetez d’investir dans le locatif à Poitiers, il vous faut poser la question suivante : Poitiers est-elle une ville éligible au dispositif Pinel ? En obtenant la réponse, vous saurez également répondre à cette question : Faut-il investir en loi Pinel à Poitiers ?

Dans tous les cas, sachez qu’un investissement locatif est aujourd’hui le meilleur moyen de placer son argent. En plus de vous bâtir un beau patrimoine, vous enregistrez également des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus et vous avez de quoi préparer une meilleure retraite. De plus, la loi Pinel n’est pas le seul dispositif de défiscalisation immobilière que vous pouvez utiliser pour optimiser vos revenus locatifs. Néanmoins, pour garantir la rentabilité potentielle de votre projet d’investissement locatif, il faut toujours passer par une analyse approfondie. Et c’est justement ce que nous allons voir tout au long de cet article.

Étudions ensemble tous les critères à prendre en compte pour savoir s’il est judicieux d’investir en loi Pinel à Poitiers : plafonnement de loyer, étude de l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans, de la rentabilité en pourcentage, du niveau de la demande locative, etc.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Poitiers ?

Le plafonnement du loyer est une condition obligatoire pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, au même titre que le respect du plafonnement des ressources des locataires. Chaque zone Pinel dispose de son propre plafonnement du loyer et des ressources des locataires :

• Zone A : 12,95 euros par mètre carré
• Zone A bis : 17,43 euros par mètre carré
• Zone B1 : 10,44 euros par mètre carré

La ville de Poitiers se trouve dans la zone B2. Cela signifie qu’elle n’est plus éligible au dispositif Pinel. En d’autres termes, vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Poitiers. En revanche, rien ne vous empêche d’investir dans le locatif dans cette ville et utilisez l’ancien plafonnement du loyer comme base de calcul pour vos futurs revenus locatifs. Le dernier plafonnement du loyer en vigueur pour la zone B2 était de 9,07 euros par mètre carré.

La zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel car l’Etat a estimé que le marché immobilier dans cette localité n’est plus tendu. On remarque donc un équilibre entre le nombre des offres locatives et des demandes de logements dans la ville de Poitiers. Toutefois, la rentabilité est encore intéressante, c’est pourquoi beaucoup d’investisseurs décident d’y placer leur argent durablement. Il faut juste bien étudier tous les paramètres afin de réussir son investissement immobilier à Poitiers.

Parmi les critères d’étude à prendre en compte, il y a le prix au mètre carré dans le neuf appliqué actuellement dans la ville, et aussi l’évolution du prix immobilier dans cette localité depuis 10 ans. Ces deux paramètres vous permettront de savoir si vous avez raison d’investir dans le locatif à Poitiers ou s’il faut revoir le choix de la zone d’investissement. A partir des données obtenues, vous serez également à même de choisir le type de bien immobilier dans lequel placer votre argent pour obtenir un meilleur rendement. Par exemple, vous saurez s’il faut investir dans l’ancien rénové/réhabilité ou dans le neuf, dans la location nue ou dans la location meublée, etc.

Afin de vous aider à étudier au mieux la faisabilité de votre projet d’investissement locatif à Poitiers, voyons dans le prochain paragraphe toutes les données dont vous avez besoin concernant l’évolution du prix de l’immobilier à Poitiers depuis 10 ans.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Poitiers et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen pour un appartement à Poitiers est de 1 700 euros/m² contre 1 790 euros/m² pour une maison. En 10 ans, le prix de l’immobilier a augmenté de +5,5% dans la ville de Poitiers. C’est une tendance générale dans toutes les villes de          France. Le prix de l’immobilier est élevé dans cette ville et reste bénéfique pour les investisseurs souhaitant gagner des revenus supplémentaires via les loyers perçus. Le marché de l’immobilier reste dynamique et tend à s’équilibrer concernant l’offre et la demande. C’est d’ailleurs pourquoi la loi Pinel n’est plus éligible dans la ville de Poitiers. Néanmoins, on remarque un nombre d’acheteurs supérieur de 15% au nombre de biens à vendre dans la ville. Ce qui est une opportunité d’affaires non négligeable pour tous ceux qui souhaitent placer judicieusement leur argent. Le prix de l’immobilier en fonction de la typologie du bien se présente comme suit :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 310 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 850 euros/m² pour le prix moyen et 2 480 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 250 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 760 euros/m² pour le prix moyen et 2 340 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 070 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 570 euros/m² pour le prix moyen et 2 310 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 850 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 410 euros/m² pour le prix moyen et 2 330 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 880 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 380 euros/m² pour le prix moyen et 2 240 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Quel que soit votre profil, que vous soyez un propriétaire, un primo accédant ou un investisseur, il y a plusieurs informations que vous devez connaître sur la ville de Poitiers. Par exemple, on compte près de 54 784 logements dans la ville. 88% de ces habitations sont des résidences principales, 3% sont des résidences secondaires et 9% sont des logements vacants. 71% du parc immobilier de Poitiers sont des appartements contre 29% pour les maisons. Sinon, 68% des habitants sont des locataires et 30% seulement sont des propriétaires. Face à la demande locative, votre projet d’investissement locatif, dans l’ancien ou dans le neuf, sera très bien accueilli par les habitants.

De plus, les prix de vente devraient augmenter dans les prochains mois selon les prévisions des experts immobiliers. Quant au délai de vente, il devrait diminuer. Ce qui constitue un atout considérable pour la réalisation de votre projet. Toutefois, notez bien que d’autres paramètres doivent encore être pris en compte pour déterminer si votre projet d’investissement locatif à Poitiers est rentable ou pas. Il faut notamment étudier la question du rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier dans la ville. C’est ce que nous allons immédiatement voir dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Poitiers ?

Selon les dernières études des experts immobiliers, le taux de rendement moyen pour un investissement locatif à Poitiers est de 7,67%. Ce taux varie évidemment en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement T1 : 8,79% de rendement moyen pour 13,6 euros/m² de loyer hors charge
• Appartement T2 : 7,30% de rendement moyen pour 10,7 euros/m² de loyer hors charge
• Appartement T3+ : 6,93% de rendement moyen pour 9,1 euros/m² de loyer hors charge

Ce sont surtout les petits studios qui intéressent le plus les habitants de la ville de Poitiers. Vous gagnerez donc un meilleur rendement locatif en investissant dans ce type de logements. Encore une fois, sachez que vous avez le choix entre l’investissement dans le neuf et celui dans l’ancien rénové/réhabilité. Vous pouvez également proposer une location nue ou une location meublée selon vos préférences. Restez toutefois en adéquation avec les besoins des locataires de la ville. C’est la garantie d’un investissement locatif réussi.

Même si vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Poitiers, vous pouvez toujours profiter des avantages d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme le dispositif Monuments Historiques, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP, etc. Le taux de défiscalisation varie énormément en fonction de la durée obligatoire de l’engagement locatif pour chaque dispositif. Cette défiscalisation contribuera à optimiser vos revenus locatifs. Aussi, il faudra bien choisir votre dispositif.

Sinon, le niveau de la demande locative est un autre critère important à prendre en compte pour savoir si vous avez raison d’investir dans le locatif à Poitiers. Etudions-le ensemble dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Poitiers ?

La ville de Poitiers se trouve à seulement 80 minutes de Paris. Elle dispose ainsi d’un emplacement stratégique pour attirer de nombreuses personnes. C’est une ville en pleine expansion et qui est aussi tournée vers l’avenir. Elle a développé continuellement ses activités économiques ces dernières années et devient l’une des villes avec moins de 120 000 habitants les plus dynamiques de France. Sinon, la ville de Poitiers dispose également d’un rayonnement international, grâce notamment à son important secteur industriel et technologique. Elle attire ainsi de nombreux habitants et touristes chaque année.

La demande locative est très élevée dans la ville de Poitiers parce qu’elle bénéficie aussi d’un paysage agréable et attractif. Elle allie notamment le dynamisme des grandes villes et la tranquillité des villes de provinces. Ce petit contraste est considéré comme son principal atout et plaît énormément aux habitants. La ville de Poitiers est également une ville où il fait « bon vivre ». Et en règle générale, cela suffit aux habitants pour élire leur futur lieu d’habitation. Que cela soit sur le plan économique, culturel ou touristique, la ville de Poitiers dégage un certain charisme qui séduit plus d’un.

Parmi les atouts économiques de la ville de Poitiers, on peut notamment citer son offre immobilière florissante, le développement croissant de ses entreprises, son attirail commercial modernisé, et surtout, il y a son dynamisme associatif, commercial et partenariat exceptionnel. Sinon, la ville de Poitiers se compose également de 12 communes à vocation économique. Et elle continue de se développer. En effet, de nombreux quartiers sont réaménagés et de nouvelles zones d’activités sont créées. Poitiers est ainsi une ville tournée vers l’avenir et qui place le confort ainsi que la satisfaction de sa population au premier plan. En plus d’ériger toutes les infrastructures nécessaires pour attirer de nouveaux investisseurs, la ville améliore également le cadre de vie de sa population.

Sinon, la ville de Poitiers reste également une ville touristique très prisée en France. Ce secteur a surtout connu un grand bond en avant avec l’implantation du Futuroscope en 1987. Depuis, cette ville attire de nombreux visiteurs du monde entier. Sinon, la ville compte également de nombreux monuments historiques qui séduisent à chaque fois les touristes. On peut, par exemple, citer le Baptistère Saint Jean, la Chapelle privée de l’Eglise Saint Nicolas, l’Abbaye du déambulatoire, la célèbre Cathédrale Saint Pierre, le Palais des Comtes, etc. Ce qui a contribué à renforcer le secteur hôtelier.

La ville de Poitiers dispose également de nombreux atouts culturels. Les reliques de Saint Hilaire ou de Sainte Radegonde attirent, par exemple, de nombreux pèlerins chaque année. Elle compte également plusieurs musées qui lui ont valu d’être considérée comme une « ville d’art et d’histoire ». Parmi les musées les plus célèbres de Poitiers, il y a le musée Rupert de Chièvres et le musée Saint Croix. On y expose généralement les œuvres des grands artistes du XVIème et XVIIIème siècles. Le spectacle de rue, le jazz et le cinéma sont également des manifestations culturelles très populaires dans la ville de Poitiers.

En somme, la ville de Poitiers dispose de plusieurs éléments qui attirent énormément les habitants. Avant, les offres de logements n’arrivaient pas à répondre au nombre des demandes locatives. Mais grâce à la loi Pinel et de ses nombreux avantages fiscaux, le marché immobilier a été équilibré. Maintenant, le dispositif Pinel n’est plus applicable dans la ville de Poitiers. En revanche, vous pouvez toujours bénéficiez d’un fort taux de rentabilité locative tout en bénéficiant d’importantes réductions d’impôts. Il vous suffit de choisir un autre dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le statut LMNP, le dispositif Monuments Historiques…

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient de votre investissement locatif. Cette réduction est étalée sur 9 ans, mais elle ne doit pas dépasser 300 000 euros. La condition principale de la loi Censi-Bouvard est d’investir dans une résidence de services comme un EHPAD, une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou d’affaires dans la ville de Poitiers.

Sinon, il y a aussi la loi Malraux qui vous permet de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés sur un immeuble ancien, si celui-ci est situé dans un secteur sauvegardé. Avec la loi Malraux, vous devez investir dans la restauration d’un immeuble ancien situé dans une zone prédéfinie. Elle a justement été mise en place pour faciliter la rénovation de parcs immobiliers vétustes.

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel vous permet d’investir dans une résidence de services et de bénéficier d’importants avantages fiscaux. Vous pouvez, par exemple, récupérer la TVA initialement investie grâce à la technique de l’amortissement. Vous pourrez également profiter de loyers peu fiscalisés. Ce qui ne manquera pas d’optimiser vos revenus locatifs.

Et enfin, il y a le dispositif Monuments Historiques qui a été mis en place pour restaurer des biens historiques ou de grande valeur architecturale. Avec le dispositif Monuments Historiques, il est possible de déduire du revenu l’ensemble des travaux réalisés sur le bien immobilier. Cette déduction est alors réalisée sur une période de 3 ans. Vous pourrez aussi réduire ou annuler votre revenu imposable.

Ainsi, même si vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Poitiers, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous aider à optimiser vos gains fonciers. Vos revenus locatifs seront conséquents étant donné la forte demande locative, mais aussi les taux de défiscalisation existants. Il vous suffit de choisir le meilleur dispositif adapté à vos besoins. N’hésitez pas à demander conseils auprès d’un gestionnaire de patrimoine qualifié et expérimenté. Sinon, pour vous simplifier la tâche dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif à Poitiers, voyons ensemble la liste des meilleurs quartiers où investir à Poitiers dans ce prochain et dernier paragraphe.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Poitiers ?

Certains quartiers sont plus dynamiques que d’autres à Poitiers. Ce sont les secteurs qu’il est intéressant de voir en premier lieu pour le choix du meilleur emplacement de votre investissement locatif. Certains quartiers se démarquent notamment pour leur cadre de vie, leurs atouts économiques, culturels ou sociaux, etc. Ils présentent ainsi un fort potentiel locatif et enregistrent généralement un meilleur niveau de demande locative adapté à votre projet d’investir en loi Pinel à Poitiers. Voici donc la liste des meilleurs quartiers où investir à Poitiers :

Le centre-ville de Poitiers

Le centre-ville de Poitiers est un lieu incontournable pour tous ceux qui souhaitent investir dans le locatif. En effet, c’est un secteur très animé puisqu’il constitue le lieu de rencontre de la population. On y retrouve notamment de nombreux commerces, services, brasseries et restaurants. Ce quartier offre également un grand nombre de logements haut de gamme. Son patrimoine architectural est reconnu pour être diversifié et remarquable. Pour son dynamisme et sa convivialité, le quartier du centre-ville de Poitiers attire de nombreuses familles, et surtout les jeunes actifs. La vie y est également très simple car on peut se déplacer avec différents types de moyens de locomotion : à pieds, à vélo ou avec les transports en commun.

Le quartier Le Plateau

Le quartier Le Plateau se situe en plein cœur de la ville de Poitiers. Ce quartier s’étend sur 100 hectares. C’est l’un des quartiers les plus petits de la ville. On y recense des maisons comme des appartements. Les locataires préfèrent davantage les maisons typiques qui s’élèvent sur trois niveaux comportant chacun deux pièces. Pour investir dans le quartier Le Plateau, il faut compter environ 1 783 euros/m² pour une maison et près de 1 715 euros/m² pour un appartement.

Le quartier La Gibauderie

Le quartier La Gibauderie se trouve sur le côté Sud Est du Centre-ville de Poitiers, tout près du centre hospitalier régional et du campus universitaire. C’est un quartier pavillonnaire résidentiel qui compte beaucoup de commerces et de grandes surfaces. Ce sont surtout les familles qui apprécient de vivre dans ce quartier. La présence du parc de la Gibauderie attire également plusieurs jeunes familles avec des enfants. Sinon, le prix moyen pour un appartement est de 1 637 euros/m². Pour une maison, il faudra débourser environ 1 672 euros/m².

Le quartier Pont Neuf/ Montbernage

Ce quartier se situe à l’Est du Centre-ville de Poitiers. On l’appelle également le quartier « Bobo » car il attire surtout les familles aisées et les jeunes cadres de 35 ans comme âge moyen. Celles-ci sont séduites par la tranquillité et la beauté du quartier. Dans ce quartier, le parc immobilier est composé d’appartements à 62% et de maisons à 38%. On compte également 4% de logements sociaux. On y retrouve également des logements neufs, mais aussi des biens immobiliers anciens restaurés. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 1 515 euros/m².

Le quartier Mingot/Breuil/Saint Eloi

Ce quartier fait également partie des plus prisés par les locataires. Il dispose d’un emplacement stratégique qui favorise l’investissement locatif. En effet, le niveau de la demande locative y est très élevé. Ce sont surtout les jeunes et les célibataires qui sont intéressés par les logements proposés dans ce quartier. Dans ce quartier, un grand parc urbain fait office de décor qui plaît énormément aux habitants. Dans ce quartier, on compte 35% de maisons, 65% d’appartements et 34% de logements sociaux. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 1 100 euros/m².

Conclusion

Ainsi, investir en loi Pinel à Poitiers est un projet viable, et surtout rentable. Il est juste important de bien respecter les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel et de choisir le bon emplacement pour la construction de vos biens immobiliers. Pour s’assurer que votre projet immobilier soit une réelle réussite et vous procure les gains fonciers que vous espérez, il est fortement recommandé de se faire aider par un expert en gestion du patrimoine. Ce spécialiste saura analyser les données réelles du marché immobilier à Poitiers et vous prodiguer les meilleurs conseils d’investissement locatif dont vous avez besoin. Il pourra également vous aider dans le choix de la durée de votre engagement locatif, et donc le choix de votre taux de défiscalisation Pinel, en fonction du comportement locatif des habitants. De cette manière, vos gains seront garantis.