Faut-il investir en loi Pinel à Perpignan ?

Investir dans l’immobilier est un bon moyen de placer son argent et de le fructifier. L’investissement locatif présente, en effet, un sérieux potentiel de rendement que tous convoitent. Et grâce à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement, les gains immobiliers sont optimisés par d’importantes réductions fiscales. La principale raison d’existence de la loi Pinel est de permettre aux contribuables français d’acquérir plus facilement un logement neuf, de construire un patrimoine, de profiter de revenus supplémentaires et de mieux préparer leur retraite. Pour l’Etat, la mise en place de ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de résoudre le problème de tension sur le marché immobilier dans tout le territoire français. En incitant fiscalement les contribuables, l’Etat répond aux problèmes d’offres de logements sur ce marché.

La loi Pinel a été mise en place en 2014 et après une prorogation de son mandat, elle prendra fin le 31 décembre 2021. Elle propose d’importants avantages fiscaux pour les investisseurs respectant les conditions d’éligibilité. Les réductions fiscales peuvent aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement immobilier. Ce qui garantit un important gain, mais cela ne signifie pas à dire qu’un investissement Pinel est rentable. Pour le savoir, il faut encore prendre en compte la ville où se réalisera l’investissement.

En effet, pour bénéficier de la loi Pinel et de ses nombreux avantages, il faut investir dans une ville éligible. Toutes les villes de France ne sont pas concernées par le dispositif Pinel. Seules les zones A, A bis et B1 qui correspondent aux villes à forte démographie et avec un marché immobilier « tendu » sont éligibles. Avant le 1^er janvier 2019, d’autres zones (B2 et C) étaient également éligibles, mais depuis, la situation du marché immobilier est plus équilibrée. Ces zones B2 et C n’ont donc plus besoin de la loi Pinel.

La question qui se pose est : faut-il investir en loi Pinel à Perpignan ? La ville de Perpignan fait déjà partie des villes éligibles au dispositif Pinel. Elle est catégorisée dans la zone B1. Mais pour pouvoir identifier son potentiel de rendement, il faut également analyser certains points comme l’impact de l’application du plafonnement des loyers Pinel sur l’investissement immobilier. Ensuite, il faut également étudier l’évolution du prix de l’immobilier à Metz ces 10 dernières années ainsi que le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville. Il faut aussi se pencher plus sérieusement sur rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Metz. Pour ce faire, l’analyse du niveau de la demande locative à Metz sera indispensable. Et enfin, il est primordial d’étudier le potentiel de chaque quartier où il serait avantageux d’investir dans l’immobilier à Metz.

En procédant méthodiquement, vous pourrez savoir si un investissement Pinel à Metz vous est rentable ou pas. Et justement, c’est ce que nous allons voir, point par point, au travers de cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Perpignan ?

Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires est une condition obligatoire de la loi Pinel. Cela signifie que chaque zone Pinel est soumise à un plafond réactualisé annuellement en ce qui concerne les loyers et les ressources de tous les locataires allant habiter les biens immobiliers Pinel. Cette mesure a été mise en place par l’Etat afin de permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder plus facilement à une habitation. Ce plafonnement entre également dans le cadre de la résolution de la tension du marché immobilier dans certaines agglomérations de France. D’ailleurs, c’est l’objectif principal de la loi Pinel.

Si vous souhaitez investir en loi Pinel à Perpignan, vous êtes donc soumis à ce plafonnement des loyers pour la zone B1. Pour cette zone, le plafond des loyers pour l’année 2020 est fixé à 10,44 €/m². Pour calculer le loyer Pinel à Perpignan, vous pouvez donc appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Prenons un exemple pour que vous puissiez savoir quel est le montant du loyer à appliquer à Perpignan pour vos biens immobiliers. Pour un appartement de 40 m², voici le calcul à faire :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Ainsi, pour tous les biens immobiliers que vous investissez avec la loi Pinel, vous devez appliquer un loyer de 490,70 euros. Sachez toutefois que la limite est de deux investissements Pinel par an et par foyer fiscal. En même temps, le montant de votre investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros. Si jamais vous dépassez ce montant, l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

D’ailleurs, à ce sujet, pour le calcul du montant de défiscalisation auquel vous avez droit, vous devez multiplier le loyer Pinel par 12, le nombre de mois dans une année. Ensuite, vous devez multiplier le résultat par le nombre d’années que vous choisissez pour votre investissement Pinel. Vous avez le choix entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le taux de défiscalisation à rapporter avec le résultat de votre calcul est respectivement 12%, 18% ou 21%.

Ce calcul vous permet de déterminer le rendement potentiel brut auquel vous pouvez prétendre avec votre investissement immobilier en loi Pinel à Perpignan. Toutefois, celui-ci ne permet pas encore de déterminer si un investissement Pinel à Perpignan est le bon projet qu’il vous faut. En effet, déjà, il ne s’agit encore à ce stade que du montant brut. Pour avoir le montant net, il est encore indispensable de déduire les frais et les charges liées à l’investissement. Il est également utile d’analyser d’autres points comme l’évolution du prix de l’immobilier à Perpignan durant ces 10 dernières années ainsi que le prix du mètre carré dans le neuf que l’on applique actuellement.

Retrouvons tout de suite ces points dans les prochains paragraphes pour continuer notre analyse sur un projet d’investissement en loi Pinel à Perpignan.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Perpignan et son évolution depuis 10 ans ?

Généralement, les prix de l’immobilier sur le territoire français ont fortement augmenté. Les experts immobiliers enregistrent une évolution moyenne de +11% du prix immobilier dans toute la France en 10 ans. Pour certaines villes, cette augmentation continue encore. C’est notamment le cas dans les villes de Bordeaux et Nantes où l’on enregistre encore un taux de +38,5%. Il y a aussi la ville de Nîmes (+28,2%), de Lyon (+27,7%) et de Brest (+21,8%). Dans certaines métropoles, on enregistre néanmoins une forte baisse comme à Perpignan avec un taux de -6,7%, à Mulhouse avec un taux de -11,1%, à Toulon avec un taux de -7,2%, à Le Havre avec un taux de -4% et à Amiens avec un taux de -0,2%.

On remarque parfaitement bien que les prix immobiliers sont assez chers dans plusieurs agglomérations françaises. Ce qui n’est pas une mauvaise chose pour les investisseurs immobiliers. La situation est plus inconfortable pour les ménages à revenus modérés qui recherchent désespérément un logement alors que les offres sur le marché sont insuffisantes. Heureusement qu’il y a la loi Pinel qui vient équilibrer la situation. En effet, avec le dispositif Pinel, l’Etat propose des logements à loyers modérés pour les ménages à revenus faibles. Il vient ainsi résoudre la tension qui existe sur l’ensemble du marché immobilier. Pour ce faire, Il incite les investisseurs immobiliers à bâtir de nouvelles constructions immobilières dans les villes les plus concernées par cette tension du marché immobilier, comme à Perpignan.

Dans la ville de Perpignan, le prix moyen de l’immobilier appliqué est de 1 490 euros le mètre carré pour un appartement. Pour une maison, ce prix est de 1 890 euros le mètre carré. Toutefois, ce prix peut varier en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 090 €/m² pour le prix le plus bas, 1 650 €/m² pour le prix moyen et 2 510 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 020 €/m² pour le prix le plus bas, 1 660 €/m² pour le prix moyen et 2 470 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 900 €/m² pour le prix le plus bas, 1 430 €/m² pour le prix moyen et 2 470 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 890 €/m² pour le prix le plus bas, 1 350 €/m² pour le prix moyen et 2 250 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 870 €/m² pour le prix le plus bas, 1 400 €/m² pour le prix moyen et 2 510 €/m² pour le prix le plus élevé.

A Perpignan, le parc immobilier est composé d’appartements (71%) et de maisons (28%). 55% des habitants sont des locataires et 43% seulement sont des propriétaires. 2% de la population sont des personnes logées gratuitement par l’Etat. La population a une préférence pour les habitations de 3 pièces (33%) et de 4 pièces (27%). 18% des habitants optent pour les habitations de 5 pièces et plus, 17% aiment les 2 pièces et 6% seulement choisissent les maisons/appartements d’une pièce.

Maintenant, étudions dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel vous pouvez prétendre via un investissement Pinel à Perpignan.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Perpignan ?

Avec votre investissement immobilier à Perpignan, vous pouvez prétendre à deux types de rémunération : les revenus fonciers via les loyers perçus et la plus-value immobilière perçue à la revente du bien immobilier. En investissant avec la loi Pinel, vous bénéficiez en plus des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement.

Pour calculer le rendement locatif potentiel de votre investissement Pinel, vous aurez besoin des formules suivantes :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

La première vous permet d’obtenir le pourcentage en rentabilité locative brute. Il faut additionner le montant des loyers perçus en une année et rapporter le résultat avec le prix d’achat ou de construction du bien immobilier Pinel. Ensuite, il y a la seconde formule qui vous permet d’avoir le pourcentage en rentabilité locative nette. En effet, avec le rendement locatif brut, vous ne disposerez pas d’une vision réelle de vos gains potentiels. Pour se rapprocher de la réalité, et éviter de vous induire en erreur, il faut se baser sur la rentabilité locative nette potentielle. Pour ce faire, vous devez déduire du montant brut les frais, les charges et les autres dépenses qui sont liés à votre investissement. Ces dépenses sont :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Dans l’ensemble, un investissement locatif à Perpignan est rentable. Les experts immobiliers avancent un taux de rendement locatif potentiel d’environ 10,32%. C’est l’un des taux les plus élevés en France. Celui-ci diffère en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement T1 : 9,96%
• Appartement T2 : 8,07%
• Appartement T3+ : 7,37%

Ce taux de rendement locatif potentiel est intimement lié à d’autres paramètres comme l’avenir du quartier où vous investissez et de la ville de Perpignan, de la qualité de vie, de la croissance démographique, de l’évolution du réseau de transports en commun et du pouvoir d’achat de la population. Ce sont des éléments qui permettent de déterminer le niveau de la demande locative à Perpignan. Si cette demande locative est élevée, on peut facilement estimer que le rendement locatif sera également important. Voyons cela immédiatement dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Perpignan ?

La ville de Perpignan fait partie des villes les plus peuplées de France. Elle est également l’une des villes où investir dans l’immobilier locatif. En effet, elle affiche un fort potentiel de rendement locatif qui est justifié par une demande locative très élevée. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle elle est éligible dans les zones Pinel, notamment dans la zone B1. Son marché immobilier est très tendu car le niveau de la demande locative à Perpignan est bien plus élevé que celui des offres de logements.

On peut expliquer ce fort taux de demande locative par les nombreux atouts que présente la ville de Perpignan. En effet, on peut citer des atouts économiques, des atouts touristiques et des atouts culturels. La ville de Perpignan est la troisième ville qui connaît une forte progression de population en France. Elle attire de nombreux habitants chaque année. La plupart sont des étudiants qui suivent des formations dans les deux grandes écoles supérieures de la ville. Ce sont le Polytech Montpellier qui est délocalisé à Perpignan pour sa filière énergies renouvelables et la haute école d’Art. La ville de Perpignan reste également l’une des principaux lieux donneurs d’emplois en France. Trois grandes usines de chocolaterie et de confiserie sont implantées dans la ville, et elle reste actuellement la première plateforme de fruits et légumes d’Europe.

Plusieurs secteurs d’activités renflouent l’économie de Perpignan. Il y a notamment le secteur du transport et de la logistique, principalement le transport de marchandises tant au niveau national qu’international. Il  a également le commerce de gros de fleurs, de fruits, de légumes ainsi que des matériels agricoles et des matériaux de construction. Les entreprises de services enregistrent également un chiffre d’affaires important qui booste l’économie comme la restauration, la sécurité ou encore l’informatique. En somme, Perpignan est un siège d’activités commerciales dynamiques et florissantes.

Sinon, la ville de Perpignan est également une destination touristique très prisée chaque année, que cela soit par les Français ou par les étrangers. Elle se démarque surtout par ses maisons catalanes car elle est une ancienne ville forteresse. On la surnomme également « Perpignan la Catalane » car elle reliait la péninsule Ibérique et le Sud de la France. Elle était alors la capitale de la Catalogne Française. Aujourd’hui, on peut encore admirer la beauté des architectures françaises bâties dans cette métropole. Celle-ci se compose alors d’architecture catalane et espagnole et reste un réel plaisir des yeux qui comblera les amateurs d’arts ou les simples visiteurs. Parmi les monuments historiques célèbres de Perpignan, on compte la Loge de mer de style gothique, la Cathédrale Saint Jean Baptiste de style gothique méridional, le Palais des Rois de Majorque du XIVème siècle ou encore l’Hôtel de ville du XIVème siècle.

Quant au côté culturel, Perpignan n’a rien à envier aux autres métropoles de France. Son marché médiéval est un réel patrimoine culturel puisque l’on y reconstitue plusieurs états médiévaux comme le combat des chevaliers. Sinon, de nombreux musées sont également à visiter à Perpignan. Et enfin, la ville est aussi un lieu de rencontres musicales en tout genre, mais surtout de la musique contemporaine et du jazz. De nombreuses manifestations musicales orientées vers ces styles de musique y sont régulièrement organisées.

La ville de Perpignan a donc tout pour offrir une qualité de vie exceptionnelle à ses habitants. Le seul problème est que le niveau des offres locatives reste insuffisant comparé à la demande. Ce qui constitue une réelle opportunité d’affaires qu’il ne faut pas négliger. Ainsi, investir en loi Pinel à Perpignan se présente comme un bon moyen d’optimiser votre placement financier. Il ne vous reste plus qu’à choisir le quartier où vous allez investir. Et justement, voyons dans ce dernier paragraphe les meilleurs quartiers où investir avec la loi Pinel à Perpignan.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Perpignan ?

Les quartiers de chaque ville où vous pouvez investir en loi Pinel diffèrent en termes de potentiel de rendement locatif. En effet, certains sont plus prometteurs car plus convoités par les locataires, et d’autres le sont moins. Afin d’analyser au mieux la rentabilité de votre projet d’investissement locatif à Perpignan, voici la liste des quartiers où il serait intéressant d’investir avec la loi Pinel :

La place de la République

La place de la République est un quartier qui est situé en plein dans l’ancien centre de Perpignan. C’est une place emblématique qui est entourée de magnifiques rues piétonnes. Elle attire énormément de locataires car le charme du quartier est tout simplement époustouflant. On y retrouve notamment de nombreuses terrasses, un manège ainsi qu’un grand marché. C’est aussi un quartier bien desservi. En effet, la gare de la SNCF se situe à seulement 1,5 kilomètre de là. La place de la République est ainsi un lieu idéal pour votre investissement Pinel. Elle attire de nombreux jeunes actifs ainsi que des familles avec des enfants qui apprécient à la fois le charme du quartier et aussi son calme.

La place de Catalogne

La place de Catalogne est également un quartier qui se trouve dans l’ancien centre de Perpignan. En revanche, elle est plus animée et affiche un plus grand trafic. Cela s’explique avec la présence du grand magasin FNAC dans le quartier. Avec les nombreuses lignes de bus qui desservent la place, les locataires apprécient d’y vivre. Ils profitent de la beauté de la place tout en restant à proximité des autres quartiers. Ce qui est un confort que beaucoup de locataires recherchent.

Le quartier Le Vernet

Le quartier Le Vernet se trouve dans le Nord de la ville de Perpignan. C’est un quartier entouré de nombreux commerces et qui est donc, fortement animé. Il a récemment bénéficié de la réalisation de plusieurs projets d’aménagements visant à le dynamiser davantage. On a notamment installé deux nouveaux stades, un espace aquatique, un lycée et un hôpital. On peut découper le quartier Le Vernet en trois grandes parties : le Bas-Vernet, le Moyen Vernet et le Haut-Vernet. Quel que soit l’endroit que vous choisissez, le niveau de la demande locative y est très élevé. Les immeubles résidentiels, les HLM, les pavillons… y sont très prisés.

Le quartier Moulin à vent

Le quartier Moulin à vent se situe dans le Sud de Perpignan. Il a été créé dans les années 60. Il est célèbre car il abrite la population « pied-noir ». Ce sont des personnes qui sont parties d’Algérie et qui ont choisi de loger dans ce quartier. Fort par son identité culturelle, le quartier Moulin à vent séduit de nouveaux habitants chaque année. Les personnes âgées sont surtout celles qui apprécient vivre dans cette communauté. Sinon, il y a aussi un fort taux de population étudiante dans le quartier Moulin à vent. En effet, la faculté de Perpignan se trouve à proximité et accueille près de 10 000 étudiants par an. En même temps, le quartier séduit les locataires car il abrite de nombreux commerces, des promenades ainsi que plusieurs parcs. La qualité de vie y est exceptionnelle. D’où l’intérêt de répondre aux besoins de la population en leur offrant des habitations de qualité, tout en profitant d’un meilleur rendement locatif.

Le quartier de Saint Martin et le quartier Mailloles

On retrouve de nombreux centres d’intérêts dans ces deux quartiers juxtaposés. En effet, on y trouve, par exemple, les lycées Bon-Secours et Arago. Ce sont des quartiers modernes qui accueillent également de nombreux étudiants à l’affût des dernières actualités et innovations. De nombreux commerces se trouvent également à proximité et permettent aux habitants de vivre dans un cadre confortable et valeureux. Les villas sont des logements propres au quartier de Saint-Martin qui est considéré comme le quartier résidentiel de Perpignan. Dans ces deux quartiers, votre investissement locatif en loi Pinel augmentera assurément de valeurs.

Le quartier Saint Assiscle

Le quartier Saint Assicle se trouve à l’Ouest de la ville de Perpignan. Il est marqué par une population dense qui aime habiter dans de jolies maisons. C’est également un quartier résidentiel qui attire de nombreux locataires. Le niveau de la demande locative a considérablement augmenté depuis la mise en place des lignes de TGV. Actuellement, ce quartier calme de Saint Assiscle figure parmi les lieux à fort potentiel locatif de Perpignan. C’est donc un endroit à prioriser pour votre investissement Pinel.

Conclusion

De nombreux atouts font de la ville historique de Perpignan le lieu idéal pour un investissement en loi Pinel rentable. La rentabilité locative est certainement le principal critère qui justifie la pertinence d’un tel projet d’investissement. En même temps, il y a le renforcement de la jouissance d’importants revenus fonciers grâce au plafonnement du loyer Pinel ainsi que du niveau de la demande locative à Perpignan. Comme notre étude l’a démontré, investir en loi Pinel à Perpignan est plus qu’une bonne idée. Toutefois, pour être sûr de la réussite de votre projet, n’hésitez pas à demander conseil à un expert immobilier patrimonial. Il saura vous accompagner et vous conseiller à chaque étape de votre projet.