Faut-il investir en loi Pinel à Paris ?

Qui ne souhaiterait pas vivre dans la capitale française ? Une grande ville comme Paris, où tout est à portée de main, intéresse toujours. Mais existe-t-il des logements suffisants pour accueillir tous ces gens intéressés par la vie à Paris ? Vous est-il donc avantager d’investir dans l’immobilier à Paris ? Voyons cela de plus près avec cet article.

La loi Pinel, le dispositif fiscal visant la relance de l’investissement immobilier en France, est éligible jusqu’au 31 décembre 2021. Elle permet de bénéficier de grandes réductions d’impôt, proportionnelles au montant et la durée de l’investissement. Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par le dispositif Pinel, il faut également respecter certaines conditions dont le zonage Pinel et le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. En effet, investir dans le neuf locatif avec la loi Pinel nécessite le choix d’une zone éligible. Alors, Paris fait-il partie de ces zones éligibles ? Est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier neuf sous Pinel à Paris ? Découvrons les points importants à retenir sur le sujet dans les paragraphes qui suivent.

Plafonnement des loyers Pinel à Paris : quelle est la réglementation en vigueur ?

Paris fait partie des villes de la zone A bis éligible à la loi Pinel, avec les 29 communes de la petite couronne. Elle compte environ 2 249 975 habitants. Selon la réglementation en vigueur en ce qui concerne le plafonnement des loyers Pinel dans la zone A bis, le barème à appliquer est de 17,17 euros par m².

Il faut, toutefois, savoir que ce barème est révisé tous les ans. Il varie également d’une ville à une autre. On obtient ce barème en appliquant la formule suivante : (19/surface utile) + 0,7 avec un plafonnement à 1,2 du coefficient. Sinon, on obtient la surface utile de la manière suivante : surface habitable + 0,5 x surface des annexes.

Prenons un exemple :

• Vous souhaitez louer un appartement de 55m² avec un balcon de 6m² à Paris
• La surface utile sera alors de : 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Le coefficient multiplicateur sera de : (19/58) + 0,7 = 1,027
• Le barème Pinel pour Paris (zone A bis) est de 17,17 euros/m²
• Le plafond du loyer sera alors de : 58 m² x 1,027 x 17,17 euros/m² = 1022,74 euros

Ce plafonnement est régi par le CGI (code général des impôts), dans son article 199 novovicies au premier alinéa du III. Pour chaque zone éligible, nous avons les plafonnements suivants :

• Zone A bis : 17,17 euros par m²
• Zone A : 12,75 euros par m²
• Zone B1 : 10,28 euros par m²

Depuis 2019, lors de la reconduction de la loi Pinel pour une nouvelle éligibilité de 4 ans, des modifications ont été apportées. Ainsi, les zones B2 et C ne figurent plus parmi les destinations concernées par les avantages fiscaux de la loi Pinel.

Le prix au mètre carré dans le neuf à Paris et son évolution depuis 10 ans

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière instauré par la ministre du Logement, Sylvia Pinel, dans les gouvernements Valls I et II. Elle a été introduite par la loi de finances 2015. Elle a été introduite par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du CGI. Son principe est simple, pour un investissement locatif, le contribuable investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu sous certaines conditions. Les enjeux sont ainsi :

• Le soutien de l’investissement locatif
• Le soutien de la construction de logements dans les zones les plus tendues de France
• L’accession au logement des ménages ayant des difficultés à trouver des logements sur le marché libre
• La défiscalisation pour les ménages fortement fiscalisés

En effet, pour bénéficier de ces avantages fiscaux Pinel, il faut :

• Investir dans le neuf ou en VEFA (état de futur d’achèvement) et dans des biens respectant les normes RT 2012 et le label BBC
• Investir dans des zones éligibles à la loi Pinel (A, A bis, B1, B2 et C)
• S’engager à louer le bien immobilier pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• Respecter le plafonnement des loyers pour chaque zone Pinel
• Respecter le plafonnement des ressources des locataires pour chaque zone Pinel

Le plafonnement des loyers à Paris a grandement évolué depuis la création de la loi Pinel en 2014. En effet, on peut remarquer les différences suivantes :

• 1^er septembre 2014 : 16,72 euros par m²
• 1^er janvier 2015 : 16,82 euros par m²
• 1^er janvier 2016 ou 2017 : 16,83 euros par m²
• 1^er janvier 2018 : 16,96 euros par m²
• 1^er janvier 2019 : 17,17 euros par m²

Selon les experts, investir dans le neuf dans la zone A bis est intéressant car il existe de nombreux ménages demandeurs de logement. De plus, les loyers sont conséquents et permettent de bénéficier d’une meilleure rentabilité locative. Pour garantir cette rentabilité, il est important de bien organiser son investissement. Il faut, par exemple, trouver rapidement de bons locataires. Pour ce faire, il faut investir dans des logements qui soient attrayants, dans un quartier bien en vue, près des transports en commun, des commerces et du centre-ville. Additionnée aux avantages de la défiscalisation Pinel, cette rentabilité augmente considérablement. Pour faire le tri, et choisir le bon quartier à Paris où investir en loi Pinel, n’hésitez pas à consulter un expert dans le domaine.

Investir en loi Pinel à Paris : quel est le rendement attendu en % ?

Le plafonnement des ressources des locataires, ainsi que celui des loyers, varie régulièrement. Il est ainsi primordial d’intégrer cette variation dans le calcul du rendement de votre investissement en loi Pinel. Il est aussi utile de savoir que le taux de rendement à la location à Paris, et en règle générale, ne dépasse pas 4% (taux moyen de 3,86%). En revanche, en tant que propriétaire-investisseur, vous bénéficiez d’autres atouts exceptionnels dont :

• La facilité de louer votre bien pendant une longue durée (6, 9 ou 12 ans)
• La valorisation assurée de votre bien immobilier
• La défiscalisation

Afin d’optimiser cette rentabilité, il convient de bien choisir le quartier où investir en Pinel à Paris. Les arrondissements touristiques sont, par exemple, moins intéressants que les quartiers d’affaires. De même que les 2^ème et 3^ème arrondissements proposent le meilleur marché en termes de petites surfaces comme les chambres de bonne, les studios, les appartements T2… En effet, les prix y sont particulièrement élevés. Sinon, les quartiers se trouvant dans le 9^ème et 10^ème arrondissement sont très populaires. Vous pouvez y réaliser un bel investissement qui rapporte puisque les prix d’acquisition y sont raisonnables.

Selon les experts, la meilleure rentabilité de la loi Pinel vient avec un investissement dans le nord de Paris, notamment à La Chapelle, à Crimée, ou dans les Batignoles. Ces quartiers sont en pleine rénovation et demeurent de belles opportunités d’affaires. Et pour la location, le quartier de la Goutte-d’Or reste le plus attractif, avec un taux de rendement locatif de 4,88%.

Quel est le niveau de la demande locative à Paris ?

Aujourd’hui, des journalistes spécialisés et les professionnels de l’immobilier proposent des classements des meilleures villes pour un investissement locatif. Ces classements sont généralement disponibles en début d’année. Evidemment, ces analyses restent uniquement informatives afin de vous guider dans votre investissement. En effet, ce ne sont pas des informations immuables.

Afin de préparer ces classements, ces professionnels se reposent sur différents critères. Parmi ces points à considérer, il y a l’attractivité économique, l’emploi, la démographie, les infrastructures en évolution, la notion de « bon vivre », etc. En fonction de vos besoins, en tant qu’investir, vous pouvez compléter ces classements par d’autres analyses approfondies. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les renseignements d’INSEE.

Paris répond à plusieurs de ces critères. C’est pour cela qu’il est l’une des villes qui attire le plus la population. La ville de Paris propose, en effet, une forte demande locative. En même temps, elle offre également une plus-value assurée à la revente et un faible taux d’intérêts. Cela n’empêche, toutefois, pas de faire de Paris la ville la plus chère du monde.

En ce qui concerne les types de logements les plus prisés, les studios ont tendance à dominer à Paris. Ce type de logements représente près de 45% du marché immobilier dans la capitale française. Ce sont, généralement, les étudiants provinciaux qui recherchent un logement dans la ville. Ce sont les appartements de type T2 qui sont les plus sollicités avec un taux de demande locative de 29%. Ensuite, viennent les appartements T1 avec 4% et T3 avec un taux de 2%.

Les meilleurs quartiers pour investir avec la loi Pinel à Paris

Ainsi, pour bien investir avec la loi Pinel dans la ville de Paris, il faut sélectionner les bons quartiers, dont ceux qui proposent le meilleur taux de demande locative. Parmi ces quartiers, vous avez le 9^ème arrondissement qui se trouve tout près de l’hyper centre de Paris. De nombreuses choses peuvent intéresser les locataires (la Trinité, Notre-Dame de Lorette…). De plus, c’est l’un des quartiers résidentiels de la capitale. Cet arrondissement est aussi appelé « arrondissement de l’Opéra ».

Ensuite, il y a aussi le 10^ème arrondissement qui se démarque par son animation. C’est un quartier paisible et populaire, lequel attire énormément de locataires actuellement. La demande locative y est, effectivement, très élevée. Cet arrondissement est aussi appelé « arrondissement de l’Entrepôt ».

Le 11^ème arrondissement est aussi un quartier à considérer pour votre futur investissement en Pinel. C’est également un quartier calme avec beaucoup de surfaces à louer. En revanche, il n’est pas très touristique. On l’appelle également l’ « arrondissement de Popincourt ».

Le 13^ème arrondissement est intéressant car on bénéficie d’une moyenne de 7 000 euros par m² pour le prix de l’immobilier. En cherchant bien, vous pouvez même trouver un prix de 6 000 euros/m². On appelle aussi ce quartier l’ « arrondissement des Gobelins ».

Sinon, le 15^ème arrondissement est aussi populaire pour ses grands appartements et son calme légendaire. C’est le quartier que les familles françaises privilégient. D’ailleurs, c’est le quartier le plus peuplé de Paris. En effet, il compte près de 238 000 personnes. On l’appelle également l’ « arrondissement de Vaugirard ».

Le choix du quartier dépend donc de vos préférences et de votre budget d’investissement. Sachez toutefois que pour faire le bon choix, et ainsi garantir votre rentabilité, il est utile de se reposer sur plusieurs critères de sélection :

• Meilleur rendement locatif
• Progression des prix immobiliers
• Forte demande locative
• Stabilité du marché immobilier

Pour vous aider, faites appel à la lumière d’un expert en investissement Pinel. Ou alors, n’hésitez pas à utiliser les simulateurs disponibles en ligne afin d’évaluer votre investissement, et surtout sa rentabilité. C’est totalement gratuit et cela vous permet de calculer au mieux la rentabilité de votre investissement à Paris. Vous pouvez, par exemple, la comparer avec celle d’autres zones éligibles à la loi Pinel (Zone A, Zone B1).