La popularité du dispositif Pinel n’est plus à prouver. C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus prisé actuellement. Comparé aux autres outils fiscaux permettant de bénéficier d’une importante réduction d’impôts comme la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments historiques, le PERP, les contrats d’assurance-vie…, la position de la loi Pinel auprès des investisseurs reste inégalée. Et c’est justement la raison pour laquelle l’Etat a décidé de la prolonger pour un nouveau mandat. Actuellement, la loi Pinel est encore éligible jusqu’au 31 décembre 2021.
Avec la loi Pinel, les contribuables peuvent se constituer un patrimoine, devenir propriétaire, préparer leur retraite et réduire leurs impôts jusqu’à 21% du montant total de leur investissement. En revanche, pour bénéficier de tous ces avantages, plusieurs conditions sont à respecter, à la fois en ce qui concerne les biens immobiliers, et aussi la situation personnelle de l’investisseur. Il faut notamment respecter le zonage Pinel qui délimite les villes dans lesquelles vous pouvez investir. Ce zonage Pinel se divise en trois grandes parties, à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1. Depuis 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel.
La question que l’on pose est : « faut-il investir en loi Pinel à Orléans ? ». Pour répondre à cette question, il est important d’analyser plusieurs paramètres. Déjà, sachez que la ville d’Orléans est classifiée dans la zone B1. Elle est donc éligible à la loi Pinel. Mais le fait d’investir dans cette métropole ne suffit pas à garantir une rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Il faut encore analyser l’impact du plafonnement du loyer Pinel à Orléans sur vos revenus fonciers, le prix au mètre carré dans le neuf et l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans, le rendement en pourcentage auquel s’attendre, le niveau de la demande locative et les meilleurs quartiers pour investir à Orléans.
C’est ce que nous allons découvrir tout au long de cet article pour vous permettre de décider si un investissement Pinel à Orléans vous est favorable ou non.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Orléans ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôts. C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus avantageux actuellement. De plus, la loi Pinel s’adresse à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France, quel que soit leur budget d’investissement. En effet, il est possible d’investir en loi Pinel avec ou sans apport. Toutefois, pour bénéficier de ses nombreux avantages, il faut respecter plusieurs conditions.
Le plafonnement du loyer et des ressources des locataires figurent parmi les conditions obligatoires de la loi Pinel. D’un côté, ce plafonnement permet de donner une chance aux ménages modestes d’accéder à un logement. Et de l’autre, il permet aux investisseurs immobiliers d’évaluer le rendement de leur investissement, même si cela est encore approximatif. En effet, le calcul du loyer Pinel contribue à évaluer la rentabilité d’un investissement locatif dans une ville éligible.
Ce plafonnement du loyer et des ressources des locataires varie en fonction des zones Pinel et est réactualisé chaque année. Actuellement, le plafond pour chaque zone Pinel se présente comme suit :
- Zone A : 12,75 euros/m²
- Zone A bis : 17,17 euros/m²
- Zone B1 : 10,28 euros/m²
Pour calculer le loyer Pinel à appliquer dans la ville d’Orléans qui fait partie de la zone B1, vous pouvez utiliser les formules suivantes :
Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
Coefficient multiplicateur = (19/ surface utile) + 0,7
Pour le cas d’un appartement de 55m² doté d’un balcon de 6m², vous avez à faire les calculs suivants :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
- Plafond de loyer à Orléans = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros
Retenez que les surfaces annexes sont les caves, les balcons et les terrasses. Elles sont plafonnées à 8m². Quand au coefficient multiplicateur, il est plafonné à 1,2. En réalisant ces calculs, vous pouvez obtenir le montant approximatif de vos revenus fonciers en investissant avec la loi Pinel. En effet, en fonction de la durée de votre engagement locatif, vous pouvez obtenir les résultats suivants :
- Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 mois * 6 = 44 088,48 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 mois * 9 = 66 132,72 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 mois * 12 = 88 176, 96 euros
Connaître le plafonnement du loyer dans une zone Pinel permet ainsi de déterminer si votre projet d’investissement apportera la rentabilité que vous espérez. Toutefois, cela ne sera pas suffisant pour vous lancer. En effet, il vous faudra encore analyser d’autres paramètres qui impacteront sur votre rentabilité locative comme le prix au mètre carré dans le neuf à Orléans, puis l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville depuis 10 ans. Voyons cela immédiatement dans le prochain paragraphe.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Orléans et son évolution depuis 10 ans ?
Les prix des logements ont explosé durant les 10 dernières années dans les grandes métropoles de France. Les experts enregistrent notamment un taux de hausse d’environ 21% pour les 5 dernières années pour les villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes et Brest. Les taux de hausse immobilière pour ces villes sont respectivement : +38,5%, +28,2%, +27,7%, +22,5% et +21,8%. Pour certaines localités comme Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre ou Amiens, les prix immobiliers ont, au contraire, baissé. Et dans d’autres villes, les prix n’ont pas beaucoup progressé. Tel est notamment le cas à Besançon, Aix-en-Provence, Saint-Etienne, Grenoble et Orléans.
Ainsi, pour le cas de la ville d’Orléans, les prix de l’immobilier n’ont pas beaucoup progressé en 5 ans. Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 2 050 euros, le prix le plus bas est de 1 270 euros, et le prix le plus haut est de 2 790 euros. Pour le cas d’une maison, le prix moyen au mètre carré est de 2 230 euros, le prix le plus bas est de 1 490 euros et le prix le plus haut est de 3 390 euros. Ces prix varient généralement en fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez. Selon les dernières études réalisées par les experts immobiliers sur place, voici les prix appliqués à Orléans selon la typologie du bien immobilier :
- Appartement une pièce ou T1 : 1 490 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 220 euros/m² pour le prix moyen et 2 880 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement deux pièces ou T2 : 1 500 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 130 euros/m² pour le prix moyen et 2 790 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement trois pièces ou T3 : 1 220 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 950 euros/m² pour le prix moyen et 2 750 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 1 080 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 790 euros/m² pour le prix moyen et 2 700 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 060 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 790 euros/m² pour le prix moyen et 2 680 euros/m² pour le prix le plus haut.
De prime abord, les chiffres semblent indiquer un fort potentiel de rentabilité locative à Orléans. Et en investissant en loi Pinel, vous bénéficiez encore d’une possibilité d’optimiser votre rendement. En effet, mis à part vos revenus fonciers, vous obtenez également un fort taux de défiscalisation. Vous pouvez bénéficier jusqu’à 21% de réduction d’impôts si toutes les conditions de la loi Pinel sont respectées.
La hausse des prix de l’immobilier reste ainsi favorable aux investisseurs immobiliers, mais est-ce suffisant. Jusqu’ici, en étudiant l’impact du plafonnement de la loi Pinel sur le rendement locatif, et l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans à Orléans, les chances sont du côté des investisseurs. Toutefois, il faut encore analyser d’autres paramètres importants comme le rendement en pourcentage auquel s’attendre d’un investissement immobilier à Orléans. Et c’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Orléans ?
Selon les experts, la ville d’Orléans affiche un fort potentiel de rentabilité locative. Celui-ci dépend néanmoins de plusieurs critères dont la typologie du bien immobilier. Les chiffres des experts à ce sujet se présentent comme suit :
- Appartement T1 : 8,00% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 14,8 euros
- Appartement T2 : 6,76% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 12 euros
- Appartement T3 : 6,29% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 10,2 euros
Investir à Orléans promet ainsi de grands bénéfices. La vente de nombreux studios à la fin de l’année 2018 permet aux experts immobiliers de statuer sur la forte rentabilité locative potentielle de la ville. A part les studios, les appartements 2 pièces affichent également un taux de rentabilité potentielle très élevé. Le marché immobilier à Orléans est très actif et convient parfaitement aux investisseurs immobiliers qui souhaitent augmenter leurs revenus fonciers. Et grâce à la loi Pinel, ils peuvent les optimiser davantage en bénéficiant d’importantes réductions fiscales.
La ville d’Orléans fait partie de la zone B1, éligible au dispositif Pinel. Cela signifie qu’elle dispose d’un marché immobilier tendu où les demandes d’habitations sont plus nombreuses que les offres proposées. Les quelques 118 601 habitants d’Orléans ne sont pas tous logés. Beaucoup sont également des locataires mais ne disposent pas encore de la possibilité de devenir propriétaires. C’est une situation qui devrait radicalement changer si vous projetez d’investir en loi Pinel à Orléans.
En effet, grâce au dispositif Pinel, vous proposerez des logements que vous mettrez en location à la population. Vous percevrez alors des revenus fonciers réguliers via les loyers perçus. Selon vos choix, vous pouvez investir dans d’autres outils fiscaux comme les contrats d’assurance ou les comptes d’épargnes afin de mieux préparer votre retraite, ou réinvestir dans l’immobilier via d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. A la fin de l’engagement locatif Pinel (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez toujours bénéficier d’une plus-value immobilière intéressante à la revente du bien immobilier. Si c’est le choix que vous faites, les habitants d’Orléans seront ravis de vous racheter leurs maisons.
Quoi qu’il en soit, un investissement immobilier dans la ville d’Orléans est rentable à bien des égards. Certes, pour le moment, vous ne disposez que du rendement locatif brut potentiel, mais en enlevant toutes les charges déductibles des revenus fonciers, vous aurez une idée plus précise de vos gains éventuels. Parmi ces charges déductibles, vous avez les points suivants :
- Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
- Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
- Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les charges de copropriété
- Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
- Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
Quel est le niveau de la demande locative à Orléans ?
Selon les avis unanimes des experts immobiliers, la ville d’Orléans est favorable aux investissements immobiliers. Son niveau de demande locative est assez élevé pour garantir des revenus fonciers importants. On parle généralement d’une forte demande locative estudiantine car la ville d’Orléans attire de nombreux étudiants, près de 20 000 au dernier sondage réalisé par les experts.
Sinon, Orléans compte énormément d’habitants, plus de 113 130. Ce qui lui vaut d’être la 32ème commune la plus peuplée de France actuellement. La ville se caractérise également par une population jeune de moins de 20 ans. Et, on compte près de 1 800 naissances par an. La croissance démographique de la ville d’Orléans est très élevée et contribue à accentuer la tension du marché immobilier.
Toutefois, la ville est très attractive et compte de nombreux touristes chaque année. Orléans bénéficie d’un patrimoine historique exceptionnel qui fait la fierté de toute la France. D’ailleurs, en mai 2009, elle a été consacrée « ville d’art et d’histoire ». Sinon, Orléans se démarque également par ses nombreuses entreprises qui attirent de jeunes actifs de tous le pays. On compte près de 5 000 entreprises dans la ville malgré le taux de chômage à 8,5%.
Plusieurs atouts peuvent être mentionnés lorsque l’on parle de la ville d’Orléans. Il y a, par exemple, les atouts économiques, les atouts touristiques et les atouts culturels. La ville d’Orléans est le premier pôle pharmaceutique de France en produisant près de 70% de stock de médicaments. Pour garantir une telle production, la ville dispose de plusieurs instituts de chimie organique et de centres de biophysique moléculaire. Sinon, la cosmétique est également une activité principale dans la ville. C’est le lieu de fabrication des plus célèbres parfums du marché comme Dior, Shiseido, Gemey ou Caudalie. Ces entreprises proposent évidemment de nombreux emplois. Ce qui a l’avantage de faire augmenter le niveau de la demande locative de la ville.
Du point de vue touristique, la ville d’Orléans accueille près de 1 100 000 visiteurs par an. Ceux-ci sont attirés par les bâtiments et quartiers anciens, mais aussi par ses nombreux monuments comme la Cathédrale Sainte Croix d’Orléans, l’Eglise Notre Dame de Recouvrance, la Crypte Saint Aignan ainsi que la Collégiale. On y compte également divers musées magnifiques comme le musée des Beaux Arts d’Orléans.
Pour toutes ces raisons, la ville d’Orléans est considérée comme une des villes les plus sûres en termes de placement immobilier rentable et certain. En ajout à ces nombreux atouts, on peut également inclure l’ensoleillement omniprésent dans la ville. Ce qui a l’avantage d’offrir un cadre de vie paisible et plaisant à tous les habitants. En somme, la demande locative à Orléans est réellement favorable à un investissement immobilier locatif. Et avec les avantages de la loi Pinel, vos revenus fonciers ne peuvent qu’être importants. Il y a juste à choisir le bon quartier où investir. Et c’est ce que nous allons justement voir dans le dernier paragraphe de cette analyse.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Orléans ?
Certains quartiers de la ville d’Orléans présentent plus d’opportunités immobilières que d’autres. Ce sont donc les endroits à prioriser pour votre projet Pinel. Trouver l’emplacement idéal est une condition primordiale pour générer la meilleure rentabilité locative. Le mieux serait d’investir dans un quartier proche des commerces, des écoles et des universités, des transports, des bases de loisirs, etc. Voici donc les meilleurs quartiers où investir avec la loi Pinel à Orléans :
Le quartier Saint-Marceau
Si vous recherchez un quartier résidentiel, investissez dans le quartier Saint-Marceau. C’est aussi l’un des quartiers les plus peuplés de la ville. Il compte près de 24 000 habitants. Les résidences anciennes comme les neuves sont très prisées dans ce coin. C’est aussi l’un des quartiers qui bénéficie d’une identité forte qui fascine de nombreuses personnes. Les prix de l’immobilier y sont très attractifs. Pour un bien immobilier neuf de 25 à 40m², il faut compter entre 63 500 euros et 135 600 euros. Dans l’ancien, les prix sont de l’ordre de 34 800 euros à 115 500 euros pour la même superficie.
Le quartier de Faubourg Bourgogne
C’est l’un des quartiers les plus populaires d’Orléans. Il est surtout célèbre parce que c’est un lieu de rencontre de la population. De nombreux bars et restaurants y sont accessibles et font également office de décoration du quartier. Sinon, Faubourg Bourgogne se distingue également par ses rues piétonnes pittoresques qui constituent un attrait touristique incontournable. En résumé, le quartier de Faubourg Bourgogne dispose d’un charme exceptionnel qui séduit de nombreux locataires à Orléans. Et le petit plus pour votre investissement locatif en loi Pinel, c’est que le quartier est principalement choisi par les cadres.
Le quartier Dunois
Le quartier Dunois se trouve en bordure du centre-ville. Il est aussi très populaire, notamment pour le charme de ses jolies ruelles, de ses maisons bourgeoises ou encore de ses commerces. Il offre un cadre de vie exceptionnel. Pour l’immobilier neuf, les prix oscillent entre 70 500 euros et 165 200 euros pour les biens immobiliers de 25 et 40m². Dans l’ancien, pour les mêmes superficies, les prix vont de 40 400 euros à 121 800 euros. Le quartier Dunois est ainsi un emplacement idéal pour investir avec la loi Pinel. Néanmoins, pour étudier plus en détail tous ses atouts, il est recommandé de se faire aider par un gestionnaire de patrimoine expérimenté.
Conclusion
Faut-il investir en loi Pinel à Orléans ? La réponse est oui, sans aucun doute. Vous disposez de tous les éléments vous permettant de réaliser de bonnes affaires. En plus des revenus fonciers importants via les loyers perçus, vous bénéficierez également des réductions fiscales pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. C’est donc une occasion qu’il ne faut surtout pas rater, surtout si vous savez déjà qu’à la revente, vous pouvez encore tirer une importante plus-value immobilière. Souvenez-vous, la loi Pinel n’est effective que jusqu’au 31 décembre 2021. C’est le moment de foncer !
