Faut-il investir en loi Pinel à Nîmes ?

Un investissement immobilier demeure aujourd’hui l’un des placements financiers préférés des Français. Investir dans la pierre est durable et moins risqué, surtout si l’on choisit les bonnes stratégies d’investissement. Outre le fait de constituer un beau patrimoine, les investisseurs perçoivent également des loyers qui constituent une autre source de revenus, s’ils choisissent l’investissement locatif. De par ces autres revenus, ils peuvent également épargner et se préparer à leur retraite. Et enfin, l’investissement immobilier permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, différents en fonction du dispositif fiscal choisi.

En France, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existent afin de permettre aux contribuables de réduire leurs impôts, mais aussi à l’Etat de financer certains de ses projets de construction immobilière. En effet, ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont des outils d’incitation fiscale en vue de booster les investissements réalisés dans le secteur immobilier. Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière existaient et existent en France : la loi Scellier, la loi Duflot, la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Cosse, la loi Monuments Historiques, la loi Malraux, etc.

Pour ce qui est de la loi Pinel, elle concerne plusieurs villes de France regroupées dans différentes zones appelées « zone Pinel ». Il s’agit principalement des villes où le marché immobilier est très tendu, c’est-à-dire que les offres de logements sont largement inférieures aux demandes locatives. La ville de Nîmes en fait partie et elle est inscrite dans la zone B1. Pour répondre à la question : faut-il investir en loi Pinel à Nîmes ? Il est impératif de procéder à une analyse approfondie de la situation dans la ville. En effet, plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour déterminer si un investissement Pinel à Nîmes vous est favorable plus qu’ailleurs en France.

Procédons donc par étape et déterminons point par point les avantages d’un investissement Pinel à Nîmes !

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Nîmes ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Celles-ci concernent le bien immobilier et aussi les locataires et les investisseurs. Pour ce qui est des biens immobiliers, voici les conditions à respecter :

• Le bien immobilier doit être neuf, réhabilité, à construire, en VEFA, faisant l’objet de travaux de rénovation, local rénové en logement d’habitation
• Le bien immobilier doit respecter les normes de construction et de protection de l’environnement en vigueur : BBC 2005, RT 2012 (RT 2020 à partir du 1^er janvier 2021)
• Le bien immobilier doit être situé dans une zone Pinel éligible : A, A bis et B1

Pour l’investisseur, les conditions à respecter sont :

• Etre un contribuable étant fiscalement domicilié en France
• L’investisseur doit acheter ou faire construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• L’investisseur doit mettre en location le bien immobilier pendant une durée de 6 ans ou 9 ans ou 12 ans
• L’investisseur doit respecter le plafonnement des loyers établi par le dispositif Pinel pour la zone concernée par son bien immobilier

Et enfin, pour les locataires, les conditions sont les suivantes :

• Les locataires doivent respecter le plafonnement des ressources imposé par la loi Pinel
• Les locataires peuvent être un membre de la famille de l’investisseur (ascendant, descendant) mais ne doivent pas faire partie de son foyer fiscal

Le plafonnement des loyers est ainsi une condition obligatoire à respecter. Il peut également aider à déterminer, en partie, la rentabilité de l’investissement Pinel à Nîmes. En effet, la ville de Nîmes est classifiée dans la zone B1. Le plafonnement des loyers en zone B1 est de 10,44 €/m² pour l’année 2020 (ce plafond est réévalué et réactualisé chaque année). Pour déterminer le loyer Pinel à Nîmes, on applique la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Par surface utile, on calcule la surface habitable additionnée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave…) plafonnées  à 8m². Pour un appartement de 40m², on a donc le loyer Pinel suivant :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Le résultat obtenu est à multiplier par 12 (nombre de mois dans une année) pour déterminer la rentabilité potentielle de l’investissement Pinel. Ensuite, il faut encore multiplier le nouveau résultat obtenu par le nombre d’années choisi pour cet investissement Pinel, soit 6, 9 ou 12 ans. Et enfin, il faut appliquer le taux de défiscalisation Pinel, c’est-à-dire 12%, 18% ou 21% en fonction du nombre d’année d’investissement choisi.

D’autres critères sont à prendre en compte pour pouvoir déterminer la réelle rentabilité d’un investissement Pinel à Nîmes. En effet, il est encore utile d’étudier l’évolution du prix du neuf au mètre carré durant les 10 dernières années, ainsi que le niveau de la demande locative à Nîmes, pour pouvoir dire si un investissement immobilier vaut la peine d’être réalisé à Nîmes. Décortiquons ensemble ces points dans les paragraphes suivants.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Nîmes et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, le prix de l’immobilier dans la plupart des grandes villes de France a augmenté. Tel est notamment le cas dans la ville de Bordeaux (+38,5%), de Nîmes (+28,2%), de Lyon (+27,7%), de Nantes ( +22,5%) et de Brest (+21,8%). Paris, la capitale de France, enregistre également un taux de progression fortement élevé depuis 10 ans, soit un taux de + 25,2%. C’est dire que la demande locative ne cesse de croître dans l’Hexagone.

Il existe, néanmoins, certaines villes où le prix immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf, recule légèrement. Cela est notamment le cas pour les villes de Mulhouse (- 11,1%), de Toulon (- 7,2%), de Perpignan (- 6,7%), de Le Havre (- 4%) et de Amiens (- 0,2%). Malgré cette légère baisse, on constate quand même que les grandes villes concentrent un taux élevé de demande de logements. Et pourtant, les offres n’arrivent pas à suivre. Ce qui est un bon point pour un projet d’investissement Pinel.

Pour le cas de la ville de Nîmes, les prix immobiliers pour le neuf sont ainsi très élevés. Pour une maison, le prix moyen est de 2 530 €/m², et pour un appartement, ce prix moyen est de 1 980 €/m². Pour plus de détails, le prix m² par typologie de bien se présente comme suit :

• Appartement : 1 130 €/m² pour le prix le plus bas, 1 980 €/m² pour le prix moyen et 3 140 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement une pièce ou T1 : 1 270 €/m² pour le prix le plus bas, 2 110 €/m² pour le prix moyen et 3 060 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 2 pièces ou T2 : 1 270 €/m² pour le prix le plus bas, 2 100 €/m² pour le prix moyen et 3 210 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 3 pièces ou T3 : 1 110 €/m² pour le prix le plus bas, 2 010 €/m² pour le prix moyen et 3 240 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 4 pièces ou T4 : 1 020 €/m² pour le prix le plus bas, 1 760 €/m² pour le prix moyen et 2 940 €/m² pour le prix le plus haut.
• Appartement 5 pièces ou T5+ : 960 €/m² pour le prix le plus bas, 1 750 €/m² pour le prix moyen et 2 940 €/m² pour le prix le plus haut.

Les appartements sont les plus recherchés dans la ville de Nîmes. Ils constituent près de 69% des logements contre 30% pour les maisons. 87% du parc immobilier à Nîmes sont des résidences principales, 3% sont utilisées comme résidences secondaires et 10% sont des résidences vacantes. La population à Nîmes, les 150 672 habitants (2015, INSEE), est principalement composée de locataires avec un taux de 57%. En effet, seulement 41% des habitants sont des propriétaires et 2% bénéficient des aides de l’Etat et sont logés gratuitement.

Les appartements 3 pièces sont les plus recherchés avec un taux de demande de 28%. Ensuite, il y a les appartements de 4 pièces (26%), de 5 pièces (20%), de 2 pièces (19%) et enfin les « une pièce » ou les petits studios (8%).

Cette évolution de prix montre qu’il y a un potentiel énorme à développer en termes d’investissement immobilier à Nîmes. Que vous souhaitiez proposer des biens immobiliers en location ou que vous désiriez devenir propriétaires d’un logement après la durée locative obligatoire instaurée par la loi Pinel, le marché immobilier à Nîmes vous est largement favorable. Il ne vous reste plus qu’à étudier le rendement en pourcentage d’un investissement Pinel à Nîmes ainsi que le niveau de la demande locative dans la ville. A partir de ces informations, vous saurez exactement si vous avez raison de placer votre argent dans l’immobilier, dans le dispositif Pinel et surtout dans la ville de Nîmes. Voyons tout cela en détail dans les prochains paragraphes !

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Nîmes ?

En termes d’investissement immobilier, deux types de rémunération attendent les investisseurs : les loyers et les plus-values immobilières. Pour un placement financier dans l’immobilier, les investisseurs gagnent ainsi de l’argent. D’un côté, ils perçoivent des loyers de la part des locataires. C’est notamment le cas si vous investissez avec la loi Pinel. Les loyers perçus dureront 6 ans, 9 ans ou 12 ans en fonction de la période d’investissement que vous aurez choisie. Parfois, ils peuvent être perçus au-delà de cette durée si vous trouvez des locataires fiables pour vos biens immobiliers.

De l’autre côté, les investisseurs peuvent également réaliser une plus-value immobilière importante. Celle-ci est encore un autre avantage de la loi Pinel. En effet, les biens immobiliers Pinel prennent de la valeur entre le moment de l’achat et de la revente. Les demandes immobilières ne cessent de grimper, en même temps que la croissance démographique.

Toutefois, malgré cette promesse de grande plus-value immobilière à la revente des biens immobiliers Pinel, celle-ci n’est pas pour autant garantie. Aussi, il est judicieux d’estimer au préalable la rentabilité locative de son bien Pinel. Deux types de rendement sont ainsi à calculer : le rendement brut et le rendement net. Le premier tient compte des loyers perçus et du prix d’achat. Quant au second calcul, il s’agit de déterminer la rentabilité moyenne en fonction de tous les frais liés à l’investissement Pinel.

A titre de rappel, on désigne par « rentabilité locative » l’argent que rapporte le placement financier sur une année par rapport à l’argent investi après déduction des différents frais, impôts et taxes. Il faut ainsi calculer tous les loyers hors charges perçus et comparer le total au prix d’achat/de construction du bien immobilier. On obtient alors le taux de rentabilité locative brute. Ensuite, il faut déduire toutes les charges supportées pour ce bien immobilier comme les frais de gestion, d’assurances, de financement, etc. Il faut également déduire les prélèvements sociaux et les impôts des revenus locatifs nets. Vous observerez que la rentabilité nette sera plus basse que la rentabilité brute parce qu’il est impossible de comparer un placement financier classique en se basant uniquement sur le taux brut. Aussi, lorsque vous faites votre calcul de rentabilité, prévoyez une baisse de ce taux lors du montage de votre projet d’investissement.

Pour la petite formule, voici ce qu’il faut retenir :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Pour les frais, il faut déduire les frais concernant le financement comme les assurances d’emprunt, les intérêts d’emprunt, les garanties, etc. Il faut également déduire les taxes foncières, les charges non récupérables auprès des locataires, les vacances locatives, l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés, les frais de gestion du bien par une société, les frais d’entretien divers, etc.

Après déduction de ces charges, on obtient alors la formule suivante :

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Selon les derniers sondages des experts immobiliers, le rendement locatif dans la ville de Nîmes se présente comme suit pour les appartements et les maisons :

• Appartement une pièce : 8, 93% de rendement locatif et +125 € de cash-flow
• Appartement 4 pièces : 7, 15% de rendement locatif et +118 € de cash-flow
• Appartement 5 pièces : 6, 23% de rendement locatif et +26 € de cash-flow
• Appartement 3 pièces : 6, 04% de rendement locatif et +2 € de cash-flow
• Appartement 2 pièces : 5, 87% de rendement locatif et – 13 € de cash-flow
• Maison 4 pièces : 5, 26% de rendement locatif et – 131 € de cash-flow
• Maison 3 pièces : 5, 08% de rendement locatif et – 141 € de cash-flow
• Maison 5 pièces : 4, 52% de rendement locatif et – 310 € de cash-flow
• Maison 2 pièces : 4, 30% de rendement locatif et – 240 € de cash-flow

Le pouvoir d’achat de la population impacte également sur le prix de l’immobilier, et donc de la rentabilité locative de votre investissement. Afin de vous aider à vous faire une idée sur la structure de la population à Nîmes, voici les informations à retenir :

• Agriculteurs : 0%
• Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 3%
• Cadres, professions supérieures : 7%
• Professions intermédiaires : 12%
• Employés : 18%
• Ouvriers : 11%
• Retraités : 27%
• Autres sans activité : 23%

Quel est le niveau de la demande locative à Nîmes ?

La population nîmoise est relativement jeune. 38% de la population sont des personnes de moins de 29 ans contre 26% qui sont des personnes de plus de 60 ans. En 10 ans, cette démographie nîmoise a fortement progressé dont un fort taux de population estudiantine. En effet, près de 10 000 étudiants sont répartis auprès des écoles et universités de la ville (une cinquantaine environ). Les experts avancent un taux d’augmentation d’environ 26,6%.

Les jeunes ne sont pourtant pas les seules personnes intéressées par une vie à Nîmes. Il faut dire que la ville de Nîmes présente des atouts extraordinaires comme son paysage antique. On la surnomme d’ailleurs « Rome Française ». Et il y a aussi le cadre de vie plus qu’excellent. Outre ses hôtels particuliers du 16, 17 et 18^ème siècle, Nîmes se distingue également par son patrimoine historique, témoigné en partie par ses nombreuses et célèbres arènes. La qualité de vie y est très appréciée. Les villes et villages de Nîmes continuent ainsi de séduire bon nombre de personnes. Et selon l’INSEE, une hausse de 13% est à prévoir pour la décennie 2020 en ce qui concerne la démographie nîmoise.

Toutefois, le taux de chômage à Nîmes est légèrement supérieur à la moyenne nationale. Selon l’INSEE en 2016, ce taux était à 22% mais des efforts ont été fournis par les autorités locales. Ainsi, plusieurs centaines d’emplois ont été créés notamment dans les métiers de services, le commerce mais aussi dans le secteur médico-social. Ce qui a eu l’avantage d’augmenter le pouvoir d’achat de la population, mais aussi d’attirer de nouveaux investisseurs attirés par le potentiel de ressources humaines qui existent dans la ville.

Vivre à Nîmes présente ainsi de nombreux avantages. De plus, elle est bien desservie, notamment par une ligne TGV qui la relie à Marseille (1 heure), Lyon (1h20), Paris (2h50), Lille (4h40), etc. Il y existe également un aéroport qui est situé dans le sud de la ville permettant d’atteindre d’autres grandes villes comme Bruxelles ou Londres. Sinon, Nîmes dispose également de lignes TER et Intercités qui la relient avec d’autres villes comme Bordeaux, Perpignan, Montpellier, Avignon, etc.

Pour le centre historique, les arènes et les zones commerciales, il y a le « Tram’bus » qui est le transport en commun de la ville. Un autre Tram’bus est déjà en cours de construction pour répondre aux besoins de la ville. Selon les prévisions des entrepreneurs, le projet devrait aboutir en 2021.

Le dynamisme qui se ressent à Nîmes lui vaut d’être une ville intéressante, tant pour vivre que pour réaliser un investissement. D’ailleurs, toutes ces infrastructures et la santé de l’économie nîmoise ont énormément impacté sur l’évolution du secteur immobilier. Pour ce qui est des types de biens immobiliers les plus prisés, il est conseillé de les étudier au cas par cas. En effet, tout dépend de la typologie du bien, de sa localisation mais aussi du niveau de la demande locative dans le quartier.

Mais en règle générale, le niveau de la demande locative à Nîmes est très élevé. D’ailleurs, 58% des habitants sont des locataires. Cela devrait suffire pour vous inciter à investir en loi Pinel à Nîmes. Maintenant, il est temps de choisir le bon quartier où votre placement financier sera le plus rentable. Voyons cela dans le prochain et dernier paragraphe de cet article.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Nîmes ?

Le niveau de rendement locatif n’est pas le même dans tous les quartiers de Nîmes. C’est pourquoi, il est important d’étudier minutieusement le potentiel dans chaque quartier. De cette manière, vous pourrez monter votre projet d’investissement de la bonne manière et ainsi, optimiser vos chances de réussir. Voici donc les meilleurs quartiers où investir à Nîmes :

Faubourg-Nord-Gambetta

Le quartier Faubourg-Nord-Gambetta est très populaire. C’est l’un des plus vieux quartiers de Nîmes. Dans cette localité, de nombreux atouts attirent les gens comme les infrastructures, les commerces, les services, les transports mais aussi la culture du quartier. De plus, de nombreux logements y sont en construction. Actuellement, le prix moyen de l’immobilier y est de 1 735 €/m².

Le quartier de l’Ecusson

Ce quartier est un centre historique très populaire. C’est dans ce quartier que les gens peuvent apprécier les nombreux monuments historiques de Nîmes. On y trouve notamment la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor, les Arènes de Nîmes, la porte d’Auguste, la Maison Carrée ainsi que de nombreux hôtels particuliers. Sinon, le quartier de l’Ecusson abrite également la coupole des Halles, le centre commercial et les halles de Nîmes. C’est un endroit qui offre un potentiel élevé en termes d’investissement immobilier. Le prix moyen des logements est de 2 400 €/m² dans ce quartier.

Le quartier Richelieu

Si vous recherchez un quartier chic, c’est certainement celui de Richelieu qu’il vous faut. C’est le quartier où les cadres de moins de 40 ans préfèrent. On y recense près de 92% d’appartements et 8% de maisons. C’est un quartier très vivant où le cadre de vie et la qualité de vie sont très appréciables. 4 écoles, 12 commerces et de nombreux réseaux de transports y sont disponibles. Le prix moyen de l’immobilier dans le quartier Richelieu est de 1 735 €/m².

Conclusion

Donc au final, au vu de toutes ces informations et analyses, il n’y a plus aucun doute, un investissement immobilier à Nîmes vous sera profitable. Il le sera davantage si vous optez pour le dispositif Pinel. Grâce à cet outil fiscal, vous pourrez optimiser vos revenus en bénéficiant des réductions fiscales importantes proposées. Et à la fin de la durée réglementaire du dispositif Pinel, vous pourrez encore percevoir une forte plus-value immobilière. Il ne vous reste donc plus qu’à vous lancer !