Faut-il investir en loi Pinel à Nice ?

La capitale des Alpes-Maritimes, Nice, est éligible à la loi Pinel. Elle se trouve dans la zone A. D’après les nouvelles règlementations du dispositif, instaurées à partir de 2020, la ville de Nice bénéficie encore des avantages fiscaux proposés. En effet, elle compte près de 342 522 habitants (source de 2015) et respecte la condition Pinel exigeant plus de 50 000 habitants. A ce titre, la ville de Nice peut accueillir votre investissement immobilier, dans le neuf, l’ancien ou le réhabilité.

D’après les dernières statistiques des experts, la population niçoise a même connu une forte croissance de 0,03% par an en moyenne depuis 5 ans. Ce qui laisse à penser que les besoins en logements restent également importants. Et comme Nice est une ville touristique, l’une des plus magnifiques de France avec ses montagnes et ses bords de mer, investir à Nice se présente comme une belle opportunité.

Mais est-ce réellement intéressant ? Le rendement est-il à la hauteur des espérances ? Découvrons cela tout de suite dans les lignes suivantes.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Nice ?

Pour rappel, pour être éligible à la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions :

• Investir dans un logement neuf, en VEFA ou ancien réhabilité dans une zone éligible (A, A bis ou B1)
• Respecter les normes énergétiques en vigueur pour la construction des bâtiments (RT 2012 et BBC 2020
• S’engager à louer le bien immobilier à un locataire pouvant être un proche ascendant ou descendant (mais ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur) pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
• Respecter les plafonnements imposés concernant les ressources des locataires et le loyer pour chaque zone éligible

Et c’est justement sur cette dernière condition que repose le calcul de la rentabilité de votre investissement Pinel à Nice. Afin de vous donner une idée des atouts et inconvénients d’un tel placement, sachez que le nouveau barème du loyer Pinel 2020 est de 12,75 €/m² dans la zone A, c’est-à-dire à Nice. Dans la zone A bis, il est de 17,17 €/m², et 10,28 €/m² dans la zone B1.

Pour déterminer le plafond de loyer Pinel 2020, il faut appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel. Afin de calculer la surface utile, il faut appliquer une autre formule : surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes (balcons, terrasses, caves…). Sachez toutefois que ces surfaces annexes ne doivent pas excéder 8m². Après, il faut calculer le coefficient multiplicateur via la formule suivante : (19/surface utile) + 0.7. Et ce coefficient est également plafonné à une valeur égale à 1,2.

Maintenant, on peut avoir l’exemple suivant pour la ville de Nice concernant un appartement de 40m² avec une surface annexe de 5 m² :

• Calcul de la surface utile = 40m² + (0,5 x 5 m²) = 42,5 m²
• Calcul du coefficient multiplicateur = (19/42,5) + 0.7 = 1.147
• Barème Pinel = 12,75 €/m² pour la zone A
• Calcul du plafond du loyer = 42,5 m² x 1.147 x 12,75 €/m² = 621,53 euros

Quel est le prix au m² dans le neuf à Nice et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, le prix de l’immobilier à Nice a explosé, au même titre que la ville de Bordeaux et de Paris. En effet, la hausse du prix au m² dans le neuf à Nice est bien plus importante que la moyenne nationale. Selon les dernières statistiques élaborées par les experts immobiliers, Nice aurait enregistré une hausse de +10,7% depuis 2015 contre +5,5% pour la moyenne nationale.

Cette hausse du prix de l’immobilier à Nice est expliquée par plusieurs facteurs : crédits immobiliers à bas taux, durée des prêts allongée, moins de pression de la part des banques sur l’apport personnel des emprunteurs, attractivité de la ville et le dynamisme de son marché…

Le prix au m² dans le neuf à Nice au début de l’année 2020 se présente comme suit, en fonction de la typologie du bien :

• Appartement : prix moyen de 4 300 €, avec un prix minimum de 2 770 € et un prix maximum de 6 630 €
• Appartement T1 (1 pièce) : prix moyen de 4 730 €, avec un prix minimum de 3 150 € et un prix maximum de 7 070 €
• Appartement T2 (2 pièces) : prix moyen de 4 250 €, avec un prix minimum de 2 800 € et un prix maximum de 6 560 €
• Appartement T3 (3 pièces) : prix moyen de 4 100 €, avec un prix minimum de 2 670 € et un prix maximum de 6 300 €
• Appartement T4 (4 pièces) : prix moyen de 4 110 €, avec un prix minimum de 2 660 € et un prix maximum de 6 450 €
• Appartement T5+ (5 pièces) : prix moyen de 4 180 €, avec un prix minimum de 2 410 € et un prix maximum de 6 890 €

La hausse des prix de l’immobilier à Nice s’explique également sa situation privilégiée, notamment son climat exceptionnel avec plus de 2 700 heures par semaine. Ce qui ne manque pas d’attirer les touristes, mais aussi plusieurs ménages souhaitant refaire une nouvelle vie.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Nice ?

En termes de pourcentage de rendement moyen pour un investissement immobilier à Nice, on peut avancer les chiffres suivants :

• Appartement : 5,15%
• Appartement T1 : 5,73%
• Appartement T2 : 4,99%
• Appartement T3+ : 4,62%

Ce rendement varie également selon plusieurs facteurs, dont l’emplacement géographique du bien immobilier. En effet, dans certains quartiers de Nice, le taux de la rentabilité locative est bien plus élevé. Tel est notamment le cas dans les quartiers du Carré d’or ou le Port où la fourchette de prix est très haute.

Il est aussi important de mentionner que la ville de Nice facilite la contraction de baux étudiants, principalement avec les studios pour étudiants. Malgré la forte taxe foncière niçoise, celle-ci est compensée par le flux de touristes et d’étudiants visitant la ville chaque année.

Sinon, selon les experts, il est aussi intéressant d’investir dans l’ancien réhabilité. Ces biens sont également très appréciés des vacanciers et des étudiants. Rien ne vous empêche d’allier le neuf et l’ancien avec la loi Pinel si vous disposez du capital d’investissement nécessaire. D’ailleurs, avec les avantages fiscaux Pinel, le rendement sera rapidement boosté.

Quel est le niveau de la demande locative à Nice ?

La ville de Nice est fortement attractive. L’investissement immobilier y est donc très rentable. En effet, Nice bénéficie d’un climat méditerranéen qui attire les Français, mais aussi beaucoup de visiteurs étrangers. Elle est caractérisée par son cadre de vie exceptionnel où douceur de vivre est omniprésente. Elle propose également un paysage idyllique avec ses montagnes et ses bords de mer.

Selon les derniers chiffres avancés par les experts, Nice enregistre un fort taux de demande locative (51,2% de locataires et 48,8% de propriétaires) de la part des retraités, des touristes, des étudiants et des actifs. Ce qui signifie que le marché de l’immobilier locatif est réellement porteur à Nice.

Et grâce à la loi Pinel, l’Etat entend améliorer ce marché en proposant aux habitants des logements abordables et respectueux des normes de construction modernes. Placée au 5^ème rang national des villes les plus peuplées de France, Nice enregistre une forte demande locative. Et cela s’accentue avec l’immigration de nouveaux habitants chaque année.

Les gens sont intéressés de vivre à Nice parce que c’est une ville développée, avec une économie florissante. Plusieurs secteurs d’activités se démarquent à Nice : tourisme, industrie, hôtellerie, commerce, activités administratives et du bâtiment… Leur réussite a contribué a renforcer le développement économique de la ville.

Ainsi, entreprises et étudiants sont fortement attirés par la ville de Nice. Près de 20% des étudiants niçois sont des internationaux. Et on compte en 2014 près de 30 000 étudiants. Un large éventail de formations est dispensé dans la ville. Ce qui renforce l’envie de la population à y vivre.

Vous n’avez donc pas à vous en faire pour le taux de demande locative à Nice. Elle est propice aux investissements immobiliers.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Nice ?

Afin d’optimiser votre rendement locatif à Nice, il existe certains quartiers plus intéressants que d’autres. Ces secteurs géographiques dénombrent plus d’atouts que les autres quartiers. Cela ne signifie pas pour autant que vous devez nécessairement investir dans ces quartiers. Nous espérons simplement qu’ils vous serviront de guide dans la préparation de votre projet d’investir en loi Pinel à Nice :

• Riquier/Saint Roch: les petites surfaces y sont très demandées. Ce sont surtout les retraités, les jeunes couples, les étudiants et les investisseurs qui sont intéressés.
• Fabron: très proche des axes routiers et de l’aéroport. Région fortement demandée également.
• Libération: c’est un quartier très populaire à cause de sa tranquillité et de son authenticité. De nombreux projets de réaménagement ont été réalisés au cours des dernières années.
• Les quartiers du Carré d’or et des Musiciens: ce sont des endroits très animés de Nice. Ils sont proches de la plage mais aussi du centre-ville. On y trouve de nombreuses boutiques de luxe, des restaurants, des immeubles cousus et des grands boulevards.
• La Promenade des Anglais: c’est également un quartier très populaire pour ses établissements de luxe. C’est une localité très célèbre dans le monde entier.
• Mont-Boron: c’est un quartier très calme et verdoyant. C’est également un quartier résidentiel qui se trouve seulement à quelques mètres de la plage. Selon les experts, ce quartier est l’une des valeurs immobilières sûres pour bénéficier d’un rendement maximum en termes d’investissement immobilier.
• Le Vieux-Nice: est un lieu très plaisant à vivre. Il se distingue par ses monuments historiques et de ses ruelles pittoresques. Comme il attire de nombreux touristes, les prix y sont très élevés.
• Quartier Climiez: c’est l’une des localités préférées des retraités et des familles. On y trouve de nombreuses écoles. C’est également un quartier très dynamique et bien desservi. De nombreuses activités y sont également accessibles ainsi que des commerces. Voilà pourquoi c’est un quartier fortement propice à un investissement immobilier.
• Le Port: c’est le quartier en plein essor de Nice. Il est populaire pour son histoire et ses nombreux monuments. Les prix immobiliers y sont plus élevés que la moyenne.
• Les Collines: est une localité verdoyante. Elle abrite de nombreuses maisons résidentielles où la vie est tranquille et agréable. C’est également une belle opportunité pour investir dans le neuf avec la loi Pinel.