Faut-il investir en loi Pinel à Nanterre ?

Le dispositif Pinel est considéré comme le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière actuellement. Avec ce dispositif d’investissement, les contribuables peuvent devenir des propriétaires de logements et bénéficier, en plus, d’une importante réduction d’impôts.

La loi Pinel remplace la loi Duflot et la loi Scellier. Tout comme pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière ayant existé en France, le dispositif Pinel incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif et à améliorer le parc immobilier français. L’avantage de ce dispositif de défiscalisation Pinel est qu’il s’adresse à tous les contribuables étant fiscalement domiciliés en France.

Pour bénéficier les avantages de la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions. Par exemple, les investisseurs Pinel doivent construire ou acquérir un bien immobilier neuf dans une ville éligible. En effet, la particularité de la loi Pinel est qu’elle n’est valable que dans le « zonage Pinel ». Ce zonage regroupe toutes les villes où le marché immobilier est considéré comme « tendu ». Autrement dit, la loi Pinel répond aux besoins en logements de la population dans certaines villes. Ensuite, il faut également respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposé pour chacune de ces villes. Le bien immobilier doit être utilisé en tant que résidence principale du locataire pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Ce bien doit également respecter les normes énergétiques et de construction en vigueur.

Alors, si vous vous demandez « faut-il investir en loi Pinel à Nanterre ? », il faut déjà savoir si la ville de Nanterre est éligible au dispositif Pinel. Si oui, à combien s’élève le plafonnement du loyer dans sa zone Pinel ? Ensuite, quel est l’impact de ce plafonnement sur le rendement locatif potentiel ? Comment est le niveau de la demande locative dans la ville ? Et enfin, quels seraient les meilleurs quartiers où investir à Nanterre ? Afin de vous aider à y voir plus clair, à savoir si votre projet d’investir en loi à Nanterre est réalisable ou pas, lisez notre étude !

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Nanterre ?

La ville de Nanterre est classée dans la zone A bis. En ce sens, le plafonnement du loyer Pinel à appliquer est de 17,43 euros par mètre carré. Ce barème est révisé par le gouvernement chaque année. Il varie également pour chaque zone Pinel. Par exemple, pour l’année 2020, le plafond du loyer est de 12,75 euros/m² dans la zone A et de 10,28 euros/m² dans la zone B1.

Pour être éligible au dispositif Pinel à Nanterre, vous devez donc vous conformer à ce barème de plafonnement du loyer. Autrement dit, les logements doivent être loués à un loyer qui n’excède pas 17,43 euros/m². C’est donc la limite de loyer maximale applicable aux locataires du logement que vous proposez en location à Nanterre.

Pour faire le calcul de ce plafond du loyer Pinel à Nanterre, vous devez calculer la surface utile et utiliser le coefficient Pinel. La formule à appliquer est la suivante :

  • Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
  • Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8m² (balcons, terrasses, caves…)
  • Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Pour prendre un exemple, imaginons que vous souhaitez investir dans un appartement de 55m² avec un balcon de 6m² à Nanterre. Pour trouver le loyer Pinel à ne pas excéder et sur lequel baser vos calculs de rentabilité locative, vous aurez à réaliser les démarches suivantes :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone A bis = 17,43 euros/m²
  • Plafond de loyer à Nanterre = 58m² x 1.027 x 17,43 euros/m² = 1 038,23 euros

Multipliez ce loyer Pinel maximal par 12 mois, puis par le nombre d’années que vous choisissez pour votre engagement locatif. Vous obtiendrez alors le montant total brut de vos revenus fonciers :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 1 038,23 euros * 12 * 6 = 74 752,56 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 1 038,23 euros * 12 * 9 = 112 128,84 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 1 038,23 euros * 12 * 12 = 149 505, 12 euros

A ce stade, il ne s’agit encore que du calcul des revenus fonciers potentiels. D’autres paramètres doivent être pris en compte pour déterminer si un investissement Pinel à Nanterre est réellement rentable.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Nanterre et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, les prix de l’immobilier dans les Hauts-de-Seine, et dont à Nanterre, ont augmenté de +30%. C’est une tendance que l’on a remarqué dans la majorité des plus grandes agglomérations françaises. Malgré cette forte hausse, le marché immobilier à Nanterre reste dynamique. En effet, le nombre d’acheteurs est très important. C’est d’ailleurs ce qui justifie son éligibilité à la loi Pinel.

Actuellement, le prix moyen pour un appartement est de 4 930 euros/m² et 6 060 euros/m² pour une maison. Ces prix peuvent néanmoins varier en fonction de la typologie du bien immobilier :

  • Appartement une pièce ou T1 : 4 050 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 370 euros/m² pour le prix moyen et 6 710 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 4 000 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 040 euros/m² pour le prix moyen et 6 030 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 3 730 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 890 euros/m² pour le prix moyen et 5 920 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 3 700 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 680 euros/m² pour le prix moyen et 5 670 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5 : 3 150 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 500 euros/m² pour le prix moyen et 5 850 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On peut justifier l’augmentation de la demande locative dans la ville de Nanterre par son fort taux de croissance démographique, soit +5,9%. Actuellement, la ville abrite près de 93 509 habitants. La population y est très jeune et dynamique, 64% pour les plus de 25 ans et 36% pour les moins de 25 ans. Il n’est donc pas étonnant de voir que les gens recherchent des biens immobiliers pour atteindre leur idéal de vie. Et comme la ville de Nanterre est un cadre magnifique pour évoluer, tant professionnellement que socialement, la forte demande locative n’est pas une grande surprise. Voilà pourquoi le dispositif Pinel y est éligible afin de permettre à tous ces gens de trouver une habitation conforme à leurs besoins et s’adaptant à leur budget.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Nanterre ?

Le rendement locatif reste l’outil de calcul parfait pour déterminer si une ville vaut la peine d’être considérée pour un projet d’investissement immobilier. C’est la référence qui dicte à un investisseur de se lancer ou de se rétracter. Chaque ville dispose de son propre taux de rentabilité locative. Celui-ci doit être pris en compte en fonction de 4 éléments de base : le revenu, les charges, les impôts et les taxes ainsi que le niveau d’épargne.

En termes de rendement locatif, la ville de Nanterre est très intéressante. En effet, les experts ont sorti les chiffres suivants :

  • Appartement T1 : 5,91% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charges de 26,4 euros.
  • Appartement T2 : 5,19% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charges de 21,8 euros.
  • Appartement T3 : 4,79% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charges de 19,5 euros.

Le rendement moyen global pour un appartement est de 5,20% selon les derniers chiffres résultant des études des experts immobiliers. Ce qui n’est pas si mal compte tenu des autres avantages fiscaux que vous pouvez obtenir via le dispositif Pinel.

La plus forte rentabilité concerne donc les appartements T1 puis ceux de type T2. Toutefois, il est à noter que le nombre des acheteurs d’appartements T3 est aussi conséquent et à ne pas négliger. Sur un marché immobilier actif et dynamique comme celui de Nanterre, le risque de perte est minime. En effet, vous arriverez à revendre votre bien immobilier très rapidement compte tenu de la forte demande locative. En revanche, n’oubliez pas votre engagement locatif. Cette revente et cette plus-value ne seront possibles qu’après la fin de votre engagement dans le dispositif Pinel.

Certains investisseurs pourront considérer que le taux de rentabilité locative à Nanterre n’est pas forcément le meilleur en France. En effet, dans certaines villes de France, on peut atteindre un taux de rentabilité dépassant les 10 ou 11%. On peut parfois même trouver jusqu’à 18 ou 20%. Toutefois, d’autres critères peuvent pencher dans la balance. En effet, la ville de Nanterre présente de sérieux atouts qui pourront vous aider à générer plus de revenus locatifs. Et avec la loi Pinel, vous pouvez les optimiser facilement. A titre de rappel, la loi Pinel vous permet de défiscaliser jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. Ce qui constitue un gain financier énorme.

Afin de vous aider à déterminer si investir en loi Pinel à Nanterre est finalement une bonne idée, voyons dans les deux prochains paragraphes le niveau de la demande locative dans la ville ainsi que les meilleurs quartiers où investir.

Quel est le niveau de la demande locative à Nanterre ?

Le marché immobilier à Nanterre est très attractif. En effet, les investisseurs se bousculent pour acheter des biens immobiliers dans la ville. Il faut l’admettre, les prix restent raisonnables et propices à un rendement locatif important. En effet, face au déséquilibre du marché, offres inférieures aux demandes, les prix sont à la hausse pour le grand bonheur des investisseurs, mais toujours inférieurs à ceux pratiqués dans les autres villes alentours.

En même temps, la ville de Nanterre dispose d’un emplacement stratégique très positif. Elle affiche aussi de nombreux atouts. Par exemple, la ville est le siège de plusieurs grandes entreprises comme le Crédit Coopératif, la Société Générale ou encore le SFR et l’Axa France. Ces nombreuses entreprises emploient près de 180 000 salariés. D’autres personnes sont intéressées par la perspective de travailler et de vivre à Nanterre. Tel est notamment le cas des familles qui souhaitent habiter dans de plus grands appartements. Nanterre se trouve à proximité de la capitale, ce qui est un atout considérable qui convainc les futurs locataires.

De plus, la ville est très bien desservie. En effet, la ville de Nanterre fait partie du projet « Grand Paris ». A ce titre, la ville bénéficiera du prolongement du RER E qui créera 2 stations pour faire Paris-Saint-Lazare. Sinon, d’autres nouvelles lignes ont également été instaurées pour cette année 2020, notamment les lignes 15, 17 et 18. Ainsi, la ville de Nanterre affiche un grand potentiel pour les années à venir et pour cela, son taux de demande locative est très élevé.

Investir en loi Pinel à Nanterre vous est avantageux à bien des égards. Compte-tenu des importants revenus fonciers malgré le plafonnement des loyers, du haut niveau de demande locative et la forte rentabilité locative potentielle de la ville, vous avez tout à gagner à investir à Nanterre. Il ne vous reste plus qu’à trouver les meilleurs quartiers où investir à Nanterre avec le dispositif Pinel. Voyons cela dans ce dernier paragraphe de notre analyse.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Nanterre ?

Le potentiel locatif de chaque quartier n’est pas le même. Certains secteurs présentent plus d’atouts et attirent forcément les locataires. D’autres sont privilégiés par différents réseaux de transport. Aussi, pour savoir où investir à Nanterre, il est important de faire une analyse approfondie de chaque secteur.

Le vieux centre-ville

Le quartier du centre-ville de Nanterre attire beaucoup les habitants. Les biens immobiliers anciens sont les plus prisés dans ce quartier. En effet, les pavillons se vendent comme des petits-pains dans ce quartier. En investissant dans la loi Pinel ancien, vous êtes sûrs de faire d’énormes bénéfices puisque vous trouverez acquéreurs presque immédiatement. Actuellement, un appartement ancien se vend à plus de 5 000 euros le mètre carré.

Le quartier de la Boule

Le quartier de la Boule est un quartier en pleine rénovation. Actuellement utilisé comme lieu de passage, ce secteur va évoluer pour devenir un beau éco-quartier pouvant accueillir jusqu’à plus de 600 logements. La ville souhaite également rénover les immeubles, réduire les espaces de parking et élargir les trottoirs. Déjà en plein changement, le quartier de la Boule accueille déjà différents projets immobiliers dans le neuf. En ce qui concerne les transports, le projet du Grand Paris bénéficiera également au quartier de la Boule, notamment grâce à l’implantation du tramway T1 reliant Saint-Denis et Asnières.

Le quartier « Les Terrasses de l’Arche »

Le prix de l’immobilier dans le quartier « Les Terrasses de l’Arche » reste très attractif. Ces dernières années, de nombreuses constructions y ont été réalisées. C’est l’un des secteurs préférés des habitants parce que ce lieu est à proximité des transports, notamment les lignes passant à la Défense, les gares de Nanterre Préfecture, etc. Très populaire également à cause de sa proximité avec le centre commercial des Quatre-Temps et La Défense, le quartier « Les Terrasses de l’Arche » est un lieu idéal pour investir en loi Pinel à Nanterre.

Le quartier des Groues

Le quartier des Groues se démarque surtout parce qu’il est le siège de plusieurs PME/TPE. Actuellement en pleine mutation, ce quartier attire énormément d’investisseurs souhaitant en faire un quartier mixte et dynamique. En effet, plusieurs projets de construction sont déjà en cours comme la création de 4 500 logements, d’équipements scolaires, d’espaces verts, de commerces ou encore de complexes sportifs et culturels. Même si le quartier des Groues est dépourvu de transports en commun et reste enclavé, les nouvelles lignes du projet Grand Paris viennent optimiser le potentiel locatif du quartier.

Le quartier Le Mont-Valérien

Ce quartier se trouve en bordure du Suresnes. Ce sont surtout les familles qui apprécient vivre dans cette localité à cause de son calme. En effet, c’est l’un des quartiers résidentiels de Nanterre même s’il se trouve fortement éloigné des transports. Tous les types de bien immobilier y sont présents. Les prix immobiliers sont assez élevés et la demande locative y est encore très importante.

Conclusion

De par l’étude que nous venons de réaliser, on peut maintenant affirmer que le projet d’investir en loi Pinel à Nanterre est une bonne idée. Simplement, pour que vous puissiez gagner de bons revenus locatifs, et percevoir les réductions fiscales, vous devez remplir toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel :

  • Les investissements doivent être réalisés dans un zonage Pinel bien établi : A, A bis ou B1 (Modifié depuis la reconduction de la loi Pinel en janvier 2018)
  • Réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien réhabilité
  • Le bien immobilier doit respecter les normes en vigueur en termes de performances énergétiques : norme RT 2012 (modifiée en RT 2020), label BBC, etc.
  • Le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
  • Le dispositif Pinel concerne l’achat d’un bien immobilier acquis neuf ou en état de futur achèvement, ou que l’investisseur a fait construire
  • Les investisseurs doivent être domiciliés en France
  • Les loyers sont soumis à des plafonds des loyers pour chaque zone éligible et aussi à des plafonds des ressources des locataires

Si toutes les conditions sont respectées, vous pourrez profiter d’une importante réduction d’impôts via le dispositif Pinel. Le taux de défiscalisation immobilière dépendra, néanmoins, de la durée de votre engagement locatif :

  • 6 ans d’engagement locatif : 12% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
  • 9 ans d’engagement locatif : 18% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
  • 12 ans d’engagement locatif : 21% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement

Sachez qu’il est aussi possible d’investir en loi Pinel dans les pays d’Outre-mer. Les conditions d’éligibilité restent généralement les mêmes, sauf que vous investissez ailleurs que dans la Métropole française. Et en prime, les taux de défiscalisation immobilière sont plus conséquents :

  • 6 ans d’engagement locatif : 23% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
  • 9 ans d’engagement locatif : 29% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement
  • 12 ans d’engagement locatif : 32% de réduction d’impôts calculés sur le montant total de l’investissement

Dans tous les cas, le dispositif Pinel est un outil de défiscalisation immobilière fort intéressant. Sa popularité est ainsi largement méritée. Il n’est, en effet, pas étonnant que de nombreux investisseurs se lancent actuellement dans l’investissement immobilier. En même temps, grâce à la fiabilité du placement, notamment grâce à la durée d’engagement locatif, les banques sont plus disposées à proposer des crédits immobiliers. La loi Pinel en elle-même permet aux investisseurs de :

  • Se constituer un patrimoine
  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier financé en partie par les loyers perçus et l’Etat grâce aux réductions fiscales.
  • Préparer sa retraite en anticipant les rentes du patrimoine à la retraite via les loyers perçus mensuellement.
  • Et de réduire considérablement leurs impôts

Donc, après analyse, vous aurez tout intérêt à investir en loi Pinel à Nanterre. Tous les critères sont réunis pour que vous puissiez gagner de bons revenus locatifs et améliorer votre cadre de vie. Toutefois, hâtez-vous, le dispositif Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Un autre outil de défiscalisation immobilière prendra sa place après cette date.