Faut-il investir en loi Pinel à Nancy ?

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé actuellement. Elle procure de nombreux avantages tels que la réduction des impôts jusqu’à 21% du montant total de l’investissement réalisé. Pour bénéficier de ces avantages, il faut, néanmoins, respecter plusieurs conditions.

Parmi les conditions de la loi Pinel, il y a l’obligation d’investir dans un bien immobilier neuf situé dans une zone éligible ou « zonage Pinel ». En effet, l’objectif principal de l’Etat via le dispositif Pinel est de permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à un logement décent. Les différentes villes de France sont ainsi catégorisées dans trois zones bien distinctes, à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1. Ce sont généralement les villes où le marché immobilier est tendu qui sont éligibles au dispositif Pinel. D’ailleurs, avant 2019, il y avait deux autres zones, la zone B2 et C, qui étaient inclues dans le zonage Pinel. Toutefois, après une nette amélioration du taux de l’offre immobilière, elles n’ont plus été éligibles à la loi Pinel.

Maintenant, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Nancy, et savoir si un tel projet est rentable, il vous faut prioritairement connaître son éligibilité. Et c’est le cas puisque la ville de Nancy est catégorisée dans la zone B1. Ensuite, il vous faut également savoir le plafonnement de loyer imposé dans cette zone car c’est une autre obligation à respecter pour bénéficier des avantages Pinel. Il est aussi important d’analyser le prix au mètre carré dans le neuf à Nancy, ainsi que l’évolution du prix immobilier dans la ville depuis 10 ans. N’oubliez pas d’inclure l’étude du rendement locatif potentiel à Nancy puis le niveau de la demande locative.

Nous allons voir tous ces points un à un tout au long de cet article. Afin de simplifier votre analyse de rentabilité d’un éventuel investissement en loi Pinel à Nancy, nous vous proposons également de découvrir les meilleurs quartiers où investir dans la ville. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, voici un petit rappel des points à retenir sur la loi Pinel :

• La loi Pinel a été présentée pour la première fois le 31 août 2014 et est entrée en vigueur le 1^er janvier 2015
• L’objectif de la loi Pinel est de soutenir la construction immobilière française, la promotion de la construction d’immeubles de résidences en contrepartie d’avantages fiscaux importants
• Les investisseurs Pinel doivent respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires
• Les investisseurs Pinel doivent également respecter les normes énergétiques des constructions neuves : label BBC et RT 2012 (RT 2020)
• L’investissement Pinel est plafonné à 300 000 euros par an par investisseur et le prix du mètre carré est plafonné à 5 500 euros. Ce qui permet de bénéficier d’une économie d’environ 63 000 euros par an au maximum
• Les investisseurs Pinel peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% pour 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif
• La loi Pinel permet de devenir propriétaire sans apport grâce aux loyers perçus mensuellement qui servent de remboursement à terme.
• La loi Pinel permet également de préparer sa retraite et de se constituer un beau patrimoine immobilier. En même temps, les investisseurs disposent d’une rentrée d’argent supplémentaire via les loyers perçus.
• Avec la loi Pinel, les investisseurs peuvent louer le bien immobilier à des parents proches ou à des enfants. Toutefois, cette option est soumise à plusieurs conditions.
• Parmi les principales conditions de la loi Pinel, il y a les points suivants :
• Acheter ou construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• Investir dans des biens immobiliers neufs, réhabilités, à construire, en l’état de futur d’achèvement (VEFA), faisant l’objet de travaux de rénovation à condition que ces derniers s’élèvent à 25% minimum du coût total de l’opération, locaux rénovés en logements d’habitation
• Le nombre de logements éligibles pour un investisseur est limité à deux (02) par an
• Seules les opérations déjà réalisées ou prévues entre septembre 2014 et le 31 décembre 2021 seront éligibles à une défiscalisation

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Nancy ?

Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires est une obligation imposée par la loi Pinel. Le non-respect de cette condition d’éligibilité vous refuse le droit d’accéder aux nombreux avantages fiscaux du dispositif Pinel. Ce plafonnement est imposé pour chaque zone Pinel, c’est-à-dire la zone A, la zone A bis et la zone B1. Il diffère également d’une zone à une autre et est réévalué chaque année, généralement au mois de janvier. Pour cette année 2020, le plafond du loyer pour al zone A est de 12,95 euros/m², 17,43 euros/m² pour la zone A bis et 10,44 euros/m² pour la zone B1.

En ce qui concerne la ville de Nancy, elle est classifiée dans la zone B1. En conséquence, le plafond du loyer à respecter est de 10,44 euros par mètre carré. Savoir ce plafond du loyer Pinel dans la ville de Nancy vous permet alors de déterminer le montant approximatif de vos revenus fonciers. Pour calculer le loyer Pinel à proposer à vos locataires, il vous faut commencer par déterminer la « surface utile » de votre bien immobilier. Pour ce faire, voici la formule à appliquer :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes

Sont compris dans les surfaces annexes les balcons, les caves et les terrasses. Les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes avec la loi Pinel. Pour votre calcul, sachez que les surfaces annexes sont également limitées. En effet, le plafond établi est de 8m².

Après, vous devez aussi déterminer le « coefficient multiplicateur » afin de calculer le montant du loyer Pinel à appliquer dans la zone B1. Ce coefficient multiplicateur est aussi plafonné à 1,2 et voici la formule à utiliser pour le calculer :

(19/ surface utile) + 0.7

Prenons un exemple afin que vous puissiez évaluer le montant approximatif de vos revenus fonciers avec la loi Pinel. En supposant que vous investissez dans un appartement de 55m² avec un balcon de 6m², voici les résultats que vous obtenez :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Nancy = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros

Et comme la loi Pinel exige de vous un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, le montant approximatif de vos revenus fonciers est de :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros

Certes, en analysant ces résultats, on pourrait déjà croire qu’investir en loi Pinel à Nancy est très rentable. Toutefois, ces montants ne sont encore que des estimations. Il faut encore prendre en compte différents autres paramètres avant de confirmer la potentielle rentabilité d’un investissement Pinel dans la ville de Nancy. Avant de donner une réponse définitive, il faut encore étudier l’évolution du prix de l’immobilier à Nancy depuis 10 ans. Il faut aussi déterminer le prix de l’immobilier au mètre carré dans le neuf appliqué dans la ville de Nancy. Et ce sont les points que nous allons justement étudier dans ce prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Nancy et son évolution depuis 10 ans ?

Les prix de l’immobilier ont largement augmenté en France depuis 10 ans. Cette hausse des prix est remarquée dans presque toutes les villes françaises. Il y a, néanmoins, certaines villes qui sont plus chères que d’autres. Par exemple, les prix ont considérablement grimpé dans les villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes et Brest. En revanche, ils ont baissé dans les villes comme Mulhouse, Toulon, Perpignan, Le Havre et Amiens. Dans les villes comme Besançon, Aix-en-Provence, Saint-Etienne, Grenoble et Orléans, les prix ont augmenté, mais modérément seulement. L’évolution du prix de l’immobilier en France en 10 ans confirme donc le fait que ce secteur reste fiable et rentable. Et grâce à la loi Pinel, les rendements locatifs ne peuvent qu’être encore plus optimisés.

Pour le cas de la ville de Nancy, les prix immobiliers sont tout aussi élevés que dans la plupart des villes de France. En effet, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est actuellement de 2 160 euros. Et pour une maison, ce prix moyen est de 2 040 euros/m². Selon la typologie du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir, les prix appliqués sont les suivants :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 750 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 400 euros/m² pour le prix moyen et 3 240 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 560 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 150 euros/m² pour le prix moyen et 2 860 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 420 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 110 euros/m² pour le prix moyen et 2 860 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 260 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 000 euros/m² pour le prix moyen et 2 870 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 1 280 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 070 euros/m² pour le prix moyen et 2 960 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Nancy ?

En ce qui concerne le taux de rendement locatif potentiel de la ville de Nancy, il est aussi élevé. C’est ce qui attire les investisseurs. Selon les derniers chiffres des experts immobiliers, le taux de rendement locatif potentiel à Nancy en fonction de la typologie du bien immobilier se présente comme suit :

• Appartement T1 : 7,54% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 15,1 euros.
• Appartement T2 : 6,54% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 11,7 euros.
• Appartement T3 : 5,61% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 15,1 euros.

A Nancy, les locataires sont beaucoup plus nombreux que les propriétaires. En effet, 32,5% de la population sont des propriétaires et 67,5% sont des locataires. Et pourtant, cette population est constituée à 46,4% d’actifs. Il n’est donc pas étonnant que la ville de Nancy soit éligible au dispositif Pinel puisque sont marché immobilier est très tendu. Les offres locatives n’arrivent pas à satisfaire la forte demande en habitation dans la ville.

Jusqu’ici, vous pouvez donc constater qu’investir en loi Pinel à Nancy peut vous rapporter gros. Toutefois, n’oubliez pas de déduire les charges de vos potentiels gains annuels. En effet, jusqu’ici, vous ne disposez encore que de l’estimation de votre rendement potentiel brut. Pour avoir l’estimation de la rentabilité potentielle nette, déduisez les charges suivantes de vos revenus fonciers :

• Les charges de copropriété
• Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
• Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
• Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
• Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.

Quel est le niveau de la demande locative à Nancy ?

La ville de Nancy est considérée comme une ville étudiante, culturelle et entrepreneuriale. Grâce à ses nombreuses universités, son CHU (Centre Hospitalier Universitaire) et ses différents équipements culturels et sportifs, mais aussi sa forte démographie, la ville de Nancy est digne d’une grande métropole. Bien desservie, c’est également une ville qui s’ouvre vers l’international et le monde. En somme, Nancy est une ville d’avenir qui attire de nombreuses personnes.

Nancy est ainsi une ville aux multiples atouts : économiques, touristiques et culturels. La ville abrite notamment le siège de la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Meurthe-et-Moselle ainsi que celui de la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Lorraine. C’est pourquoi, la ville de Nancy est la 5^ème place financière de France.

Sinon, la ville de Nancy est également le premier pôle de santé de la partie Nord-Est de la France, grâce notamment à son CHRU ou Centre Hospitalier Régional Universitaire. Et c’est aussi à Nancy que le quotidien l’Est Républicain se trouve. En plus de tout cela, la ville de Nancy compte également près de 15 000 personnes salariées dans environ 300 entreprises, mais aussi près de 17 000 étudiants. La ville est ainsi une métropole très attractive et dynamique.

Sinon, pour les atouts touristiques, Nancy compte énormément de monuments historiques et de lieux sauvegardés. Ce qui lui fait attirer près de 2 000 000 de touristes étrangers chaque année. Parmi ses atouts touristiques majeurs, on peut citer la place de la Carrière, la place Stanislas ou encore la place d’Alliance. Sinon, il y a aussi son centre historique qui s’étend sur près de 132 hectares, son temple protestant Saint Jean, son Eglise Saint Sébastien, son Eglise des Cordeliers, etc.

Et enfin, pour ses atouts culturels, la ville de Nancy est le lieu d’organisation de plusieurs galas et autres fêtes étudiantes. Parmi les évènements les plus célèbres à Nancy, vous avez le Festival International de Chant Choral, le Festival Traverses qui est dédié aux théâtres universitaires, le Festival Passage qui est organisé par les théâtres de l’Europe de l’Est ou encore la Foire de Nancy qui est la seconde foire la plus attractive de France.

La ville de Nancy dispose ainsi de nombreux atouts qui attirent les gens. Certains visitent seulement la ville, d’autres sont complètement séduits par son cadre de vie agréable et décident de s’y installer. Quoi qu’il en soit, la demande locative à Nancy est très élevée. Ce qui est un bon point pour votre projet d’investir en loi Pinel à Nancy. Avec les taux de défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% et le fort taux de rentabilité locatif, votre projet ne peut que réussir. Notez également que la loi Pinel n’est pas le seul dispositif de défiscalisation immobilière que vous pouvez employer pour optimiser vos revenus fonciers et bénéficier d’importantes réductions d’impôts. En effet, vous avez aussi le dispositif Monuments Historiques, le statut LMNP, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, etc. Il vous suffit simplement de trouver les bons quartiers où investir à Nancy. Et c’est ce que nous allons vous montrer dans ce dernier paragraphe de notre analyse.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Nancy ?

Le potentiel locatif de chaque quartier n’est pas toujours le même. Pour réussir votre investissement immobilier en loi Pinel, vous devez absolument analyser les atouts de chaque quartier et comprendre le comportement des locataires. Pourquoi choisissent-ils un quartier plutôt qu’un autre ? Afin de vous aider dans votre étude, voici les meilleurs quartiers où investir à Nancy selon les enquêtes réalisées par les experts immobiliers :

Le centre-ville

Le centre-ville de Nancy est un quartier historique se trouvant entre la Place d’Alliance et la Place Stanislas. Il est ainsi situé en plein cœur de la ville. Le centre-ville de Nancy est fortement conseillé pour réaliser un investissement locatif rentable parce qu’il est dynamique et attractif. Que cela soit dans le neuf ou dans le réhabilité, un investissement Pinel dans le centre-ville de Nancy est un projet fort intéressant. Pour un logement neuf de 25 et 40 m², les prix sont compris entre 47 000 euros et 128 100 euros. Dans l’ancien, ces prix varient entre 36 100 euros et 96 000 euros pour les mêmes surfaces.

La vieille-ville

La vieille-ville est le quartier historique le plus ancien de Nancy. Ce quartier est situé au cœur de la cité et se caractérise principalement par ses petites ruelles sinueuses et ses vieilles bâtisses. C’est également un quartier dynamique et attractif qui présente de nombreux atouts. Il abrite notamment le Musée Lorrain, la Faculté de Droit, de nombreuses boutiques d’artisanat, d’arts et d’antiquités… On y retrouve également des commerces modernes qui attirent particulièrement les jeunes comme les bars et les restaurants. Dans le neuf, pour un logement de 25 et 40 m², les prix sont compris entre 55 300 euros et 142 000 euros.

Le quartier de Saurupt

Le quartier de Saurupt se situe juste à l’entrée de la ville de Nancy. C’est un quartier « vert » grâce son parc Sainte-Marie. C’est également un quartier résidentiel qui attire de nombreux locataires composés de jeunes actifs et de jeunes familles. C’est un quartier qui présente de nombreux atouts et où il est intéressant d’investir en loi Pinel. Pour un bien immobilier de 25 et 40m², les prix varient entre 55 300 euros et 142 400 euros.

Conclusion

En fonction des nombreux critères que nous avons étudiés, on peut aisément affirmer qu’investir en loi Pinel à Nancy est un projet qui vaut la peine d’être réalisé. En plus du fort taux de rentabilité locative, vous avez aussi à gagner d’importantes réductions fiscales. Plusieurs quartiers de Nancy offrent un potentiel locatif fort attrayant qui contribuera à optimiser vos revenus fonciers. Notez toutefois qu’il est toujours recommandé d’être prudent. Il est préférable de se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine pour éviter les éventuels risques.