La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. Même s’il existe d’autres outils fiscaux comme la loi Monuments Historiques, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, les contrats d’assurance-vie, les livrets d’épargne… beaucoup préfèrent les avantages du dispositif Pinel.
En effet, avec la loi Pinel, il est surtout question de se constituer un patrimoine, de devenir propriétaire, de préparer sa retraite et de réduire ses impôts jusqu’à 21% du montant total de l’investissement. De plus, tous les ménages français ont la possibilité d’en profiter, du moment que les conditions d’éligibilité à la loi Pinel soient respectées. D’ailleurs, c’est la raison d’être du dispositif Pinel, soutenir le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes de France.
La loi Pinel est ainsi populaire car elle permet d’investir dans l’immobilier avec ou sans apport. En même temps, le taux de défiscalisation est très élevé comparé à d’autres outils fiscaux. Pour l’Etat, il s’agit de répondre aux besoins en logements de la population et de résoudre la tension remarquée sur le marché immobilier français en général. C’est la raison pour laquelle la loi Pinel a été prolongé jusqu’en 2021 alors qu’elle devait se terminer en 2018. Pour ce nouveau mandat, les conditions d’éligibilité ont été modifiées. En effet, elles sont devenues plus strictes pour mieux répondre aux réels besoins d’habitation dans chaque agglomération, notamment celles qui sont les plus peuplées.
Ainsi, la question « faut-il investir en loi Pinel à Mulhouse ? » est totalement légitime. Vous avez envie de placer votre argent dans l’immobilier tout en profitant des avantages fiscaux de la loi Pinel. Toutefois, comment procéder ? Quel serait le lieu idéal pour vous garantir une importante rentabilité de votre investissement ? C’est ce que nous allons découvrir tout au long de cet article.
Pour répondre à cette question, il est important d’étudier plusieurs paramètres dont le plafonnement du loyer Pinel à Mulhouse, le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville ainsi que l’évolution du prix immobilier depuis 10 ans, le rendement en pourcentage attendu pour un investissement immobilier à Mulhouse, le niveau de la demande locative et les meilleurs quartiers pour investir à Mulhouse. Ce sont des points auxquels il faut attacher une grande importance pour confirmer ou démentir l’éventuelle rentabilité d’un investissement Pinel à Mulhouse.
Sans plus attendre, découvrons ensemble point par point tous ces paramètres vous permettant de savoir si un investissement en loi Pinel à Mulhouse est intéressant ou pas.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Mulhouse ?
Toutes les zones Pinel sont soumises aux conditions de plafonnement du loyer et des ressources des locataires. En effet, l’objectif principal du dispositif Pinel est de permettre aux ménages à revenus modestes de bénéficier d’un logement. Le plafonnement des loyers permet donc d’offrir le maximum de logements à la population.
L’existence de ce plafonnement des loyers aide également les investisseurs à calculer plus facilement le montant de leurs revenus fonciers. Ce plafond signifie que les loyers appliqués pour chaque bien immobilier Pinel ne doivent pas excéder un certain seuil. Pour le cas de la zone A, le plafond du loyer est de 12,75 euros/m², pour la zone A bis, ce plafond est de 17,17 euros/m² et pour la zone B1, le plafond appliqué est de 10,28 euros/m².
Pour calculer le loyer que vous devez appliquer dans la ville de Mulhouse, et éventuellement le montant des revenus fonciers auxquels vous attendre, voici les calculs à faire :
- Surface utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes (caves, balcons ou terrasses avec une surface plafonnée à 8m²)
- Coefficient multiplicateur = (19/ surface utile) + 0,7 (plafonné à 1,2)
Ainsi, en prenant l’exemple d’un appartement de 55m² avec un balcon de 6m², vous avez les calculs suivants :
- Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
- Plafond de loyer à Mulhouse = 58m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,34 euros
Sachez que le barème Pinel pour chaque zone éligible est réévalué chaque année. Il est donc important de rester en alerte pour connaître toutes les modifications apportées par l’Etat. Pour calculer vos revenus fonciers, vous devez encore multiplier ce loyer avec le nombre de mois dans une année (12) et avec le nombre d’années pour lequel vous vous engagez avec la loi Pinel : 6, 9 ou 12 ans. Vous obtenez alors les résultats suivants :
- Engagement Pinel de 6 ans = 612,34 euros * 12 * 6 = 44 088,48 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 612,34 euros * 12 * 9 = 66 132,72 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 612,34 euros * 12 * 12 = 88 176, 96 euros
Ce plafonnement des loyers est une condition obligatoire à respecter. Et il détermine la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel à Mulhouse. Ainsi, si vous vous posez la question d’un éventuel avantage à investir en loi Pinel à Mulhouse, il vous faut tenir compte de ce plafonnement de loyer appliqué à Mulhouse. Retenez toutefois que cela ne suffit pas à déterminer si votre projet sera une réussite et apportera les gains que vous espérez. Il faut encore analyser d’autres paramètres comme le prix au mètre carré dans le neuf à Mulhouse et l’évolution du prix immobilier dans la ville depuis 10 ans. C’est ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Mulhouse et son évolution depuis 10 ans ?
La ville de Mulhouse fait partie des métropoles de France où le prix de l’immobilier a considérablement baissé en 5 ans. Plusieurs villes sont dans ce cas comme Toulon, Perpignan, Le Havre et Amiens. Mulhouse n’est donc pas concerné le fort taux d’augmentation que l’on remarque depuis plusieurs années dans certaines villes comme Bordeaux, Nîmes, Lyon, Nantes, Brest, etc. En effet, selon les experts, une baisse significative d’environ 11% a été remarquée concernant les prix immobiliers pratiqués à Mulhouse. Toutefois, cette spirale descendante n’affecte pas énormément la rentabilité potentielle d’un investissement locatif dans la ville.
Actuellement, les prix pratiqués à Mulhouse varient en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez. Sachez déjà que pour un appartement, le prix moyen au mètre carré est de 1 260 euros, et 1 840 euros pour une maison. Pour chaque type de bien, les prix se présentent comme suit :
- Appartement une pièce ou T1 : 1 000 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 520 euros/m² pour le prix moyen et 2 000 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement deux pièces ou T2 : 890 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 360 euros/m² pour le prix moyen et 2 180 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement trois pièces ou T3 : 780 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 180 euros/m² pour le prix moyen et 2 170 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement quatre pièces ou T4 : 660 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 130 euros/m² pour le prix moyen et 2 110 euros/m² pour le prix le plus haut.
- Appartement cinq pièces ou T5 : 680 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 320 euros/m² pour le prix moyen et 2 500 euros/m² pour le prix le plus haut.
Même si le prix de l’immobilier à Mulhouse semble reculer, les opportunités d’affaires sont encore réelles et intéressantes. Et le fait que le marché immobilier y soit tendu, d’où l’éligibilité de la ville dans le zonage Pinel, vous pouvez appliquer plusieurs stratégies pour optimiser vos revenus fonciers. Avec la loi Pinel, vous avez la possibilité d’investir dans le neuf et dans l’ancien réhabilité, mais sous certaines conditions. Alors, oui, on peut déjà supposer qu’un investissement en loi Pinel à Mulhouse serait intéressant. Toutefois, à ce stade, ce serait imprudent de se lancer dans un tel projet. Etudions d’abord le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier à Mulhouse. De cette manière, vous disposerez de plus amples informations vous permettant de garantir la rentabilité de votre projet locatif dans la ville. Et c’est ce que nous allons voir dans le paragraphe suivant.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Mulhouse ?
Le taux de rendement locatif à Mulhouse varie en fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez. Selon les derniers chiffres des experts immobiliers sur place, les taux de rendement locatif se présentent comme suit :
- Appartement T1 : 10,24% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 13,0 euros.
- Appartement T2 : 8,53% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 9,7 euros.
- Appartement T3 : 8,28% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 8,1 euros.
Au vu de ces chiffres des experts immobiliers, on peut aisément dire qu’un investissement immobilier à Mulhouse est avantageux. Le taux de rentabilité locative brute potentielle de 10,24% est largement supérieur à ce que l’on voit dans les autres villes de France. Tous les types de biens immobiliers à Mulhouse sont très prisés, mais la population a une préférence pour les studios et les appartements 2 ou 3 pièces. En décidant de placer votre argent dans un projet immobilier à Mulhouse, vous êtes certains de le fructifier. Et en misant sur le dispositif Pinel, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser au mieux vos revenus fonciers.
En effet, la ville de Mulhouse est inscrite dans la zone B1 de la loi Pinel. Cela signifie qu’elle présente un marché immobilier tendu où les offres de logements n’arrivent pas à répondre à la demande locative des habitants. Beaucoup de personnes restent sans habitation et en recherchent activement. Si vous projetez d’investir en loi Pinel à Mulhouse, vos biens immobiliers trouveront acquéreurs très rapidement.
Ici, on parle encore de rendement locatif brut potentiel. Pour obtenir ce résultat, vous devez faire le calcul en additionnant le montant total de vos loyers perçus pendant une année et de le multiplier par le nombre d’années que dure votre engagement locatif Pinel. Pour obtenir une estimation plus réaliste de vos revenus fonciers, c’est-à-dire la rentabilité locative nette potentielle, vous devez encore déduire les frais et les charges liés à votre investissement. Les charges déductibles des revenus fonciers sont :
- Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
- Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
- Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
- Les charges de copropriété
- Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
Investir en loi Pinel à Mulhouse est ainsi un atout pour tout investisseur immobilier. Pour confirmer davantage cette réalité, et ainsi éviter les éventuels risques de perte en capital, il est préférable d’étendre l’analyse. Entrons maintenant dans l’étude du niveau de la demande locative à Mulhouse.
Quel est le niveau de la demande locative à Mulhouse ?
La ville de Mulhouse est la métropole du Haut-Rhin. Elle est la 25ème agglomération de France si l’on se réfère au nombre d’habitants. En effet, la ville de Mulhouse compte actuellement le plus grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs sur tout le territoire français. Ce qui a l’avantage d’augmenter le niveau de la demande locative dans la région. Ainsi, investir en loi Pinel à Mulhouse et défiscaliser est un projet plus que rentable.
Mulhouse est une ville aux multiples atouts, économiques, culturels et touristiques. Déjà, elle propose près de 110 000 emplois actuellement. 1 500 commerces et 14 000 entreprises sont présents dans la ville. Mulhouse ne cesse de se moderniser, plusieurs projets d’aménagement sont en cours de réalisation pour accroître les nombreuses infrastructures déjà établies sur place.
Sinon, elle est également une ville avec de nombreux atouts culturels. Mulhouse est classée « ville d’art et d’histoire ». Après Paris, c’est le 2ème pôle culturel en France. Plusieurs parcs zoologiques, salles de théâtre, salles de cinéma, bibliothèques et médiathèques attirent de nombreux visiteurs à Mulhouse. Plusieurs musées font également la fierté de la ville et constituent une grande partie de son patrimoine historique.
Du point de vue touristique, la ville de Mulhouse dispose de 17 bâtiments inscrits et/ou classés au titre des Monuments Historiques. Parmi les sites et monuments touristiques les plus visités, on peut citer la Synagogue, le temple Saint-Etienne, l’Eglise Saint Jean Bosco ou encore la Chapelle Saint Jean. Ces sites magnifiques attirent de nombreux touristes dans la ville et contribuent, encore une fois, à augmenter son niveau de demande locative. Ces sites et monuments historiques sont de beaux trésors dédiés à la fois aux touristes et aux habitants de Mulhouse.
La ville de Mulhouse est aussi attractive car elle est très bien desservie. On peut y emprunter différentes voies : ferroviaires, autoroutières, routières, etc. Son réseau de transport urbain reste également très performant et permet à la population locale de se déplacer très rapidement et facilement. On y retrouve des bus, des tramways, des tram-trains et des domibus. Et on compte également un aéroport international.
La rentabilité locative de la ville de Mulhouse est très élevée. Elle est de 10%, ce qui est largement supérieure que celle des autres villes de France. Investir en loi Pinel à Mulhouse est ainsi un projet définitivement rentable. Compte-tenu du niveau de la demande locative, du rendement locatif potentiel et des autres paramètres comme la défiscalisation avec la loi Pinel, vous aurez tout à gagner à investir dans la ville de Mulhouse. Il reste néanmoins un dernier point à voir pour confirmer cette rentabilité d’un investissement immobilier locatif en loi Pinel à Mulhouse. Il s’agit de trouver tous les meilleurs quartiers où investir à Mulhouse. En effet, l’emplacement idéal booste vos revenus fonciers. Et c’est ce que nous allons tout de suite voir dans ce dernier paragraphe.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Mulhouse ?
Plusieurs quartiers de Mulhouse sont conseillés par les experts immobiliers pour être le point focal de votre investissement Pinel. Afin de vous simplifier la tâche, voici la liste de tous les meilleurs quartiers pour investir à Mulhouse :
Le centre-ville
Le centre-ville est un quartier ambiancé et bien animé. C’est évidemment le centre de rencontre des habitants. Il dispose de plusieurs commerces et services de commodité. Plusieurs types de biens composent le parc immobilier du centre-ville. Et c’est le quartier qui enregistre la plus forte demande locative de la ville de Mulhouse.
Le secteur Illzach
Ce secteur affiche également des rendements locatifs très importants. En revanche, le risque de vacances locatives y est très élevé. Cela s’explique par le fait que ce quartier n’enregistre pas vraiment un taux de demande locative satisfaisant. Néanmoins, c’est un quartier qui dispose de plusieurs atouts qui pourront intéresser les locataires. Il suffit simplement de leur montrer.
Le quartier de Rebberg
Le quartier de Rebberg se situe à proximité du centre-ville. Il se trouve ainsi proche de toutes les commodités et devient l’un des quartiers les plus dynamiques de Mulhouse. Ce sont surtout les jeunes cadres et les retraités qui sont intéressés par le cadre de vie agréable et paisible du quartier de Rebberg. Il se distingue, en effet, par ses nombreux espaces verts et jardins. Ce qui a l’avantage de plaire aux habitants et d’augmenter le niveau de la demande locative dans ce quartier. Pour que votre investissement soit le plus rentable possible, sachez que les appartements prédominent dans le quartier de Rebberg avec un taux de 74% du parc immobilier.
Le quartier Bas Rebberg-Gare
Le quartier Bas Rebberg-Gare est un lieu très paisible qui plaît aussi aux habitants. C’est un quartier bien desservi qui se trouve entre le Haut-Rebberg et la gare. On remarque une forte demande locative dans ce secteur, et naturellement une forte rentabilité locative. Les atouts du quartier sont les parcs, les jardins, les voies de communication et la proximité avec le centre-ville. Si vous souhaitez réussir votre investissement en loi Pinel à Mulhouse, c’est dans ce quartier qu’il faut bâtir vos biens immobiliers.
Le quartier Fonderie
Le quartier Fonderie est un quartier très dynamique qui reste en pleine transformation. En effet, il fait l’objet de plusieurs travaux d’aménagement pour donner un coup de jeune au quartier. Ce secteur dispose de plusieurs atouts pour les habitants et pour les investisseurs. Déjà, il dispose de plusieurs commerces, est bien desservi par les transports en commun et abrite une cité universitaire. Tous les éléments sont réunis pour que vous puissiez y gagner en rentabilité locative importante.
Conclusion
Au vu de toute cette analyse, il est clair que vous avez tout intérêt à investir en loi Pinel à Mulhouse. En plus de la forte rentabilité locative potentielle, vous bénéficiez également de réductions fiscales importantes. Comme la ville de Mulhouse est éligible au dispositif Pinel, dans la zone B1, vous avez droit aux réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à un taux de 21% selon la durée d’engagement locatif que vous aurez choisi. Plusieurs quartiers méritent votre attention pour la construction ou l’acquisition de votre bien Pinel. Toutefois, pour mieux analyser leur potentiel locatif, il est toujours recommandé de faire appel à des gestionnaires de patrimoine expérimentés.
