Faut-il investir en loi Pinel à Montreuil ?

Investir dans l’immobilier en France est un placement financier fiable. La pierre reste, en effet, un investissement durable et très rentable. Il n’est donc pas étonnant de voir que l’immobilier est le secteur de placement préféré des Français. Ajouté à cela, il y a également les nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui optimisent les gains potentiels. Et en France, les contribuables ont la chance de disposer de plusieurs sortes de dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Monuments Historiques, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, la loi Denormandie, etc.

Un dispositif de défiscalisation immobilière est un outil fiscal mis en place par l’Etat pour inciter les investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier afin de favoriser et/ou de soutenir la construction de logement neuf en métropole et en outre-mer. En contrepartie de cet investissement, ces contribuables investisseurs bénéficient d’une récupération d’une partie de leur investissement sous forme de réductions d’impôts importantes. Cette réduction fiscale dépend de la durée d’engagement locatif imposée par le dispositif fiscal choisi.

La loi Pinel est actuellement le dispositif de défiscalisation le plus prisé par les contribuables français. Et pour cause, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% du montant de l’investissement immobilier. La loi Pinel est si populaire et avantageuse que l’Etat a décidé de prolonger son mandat d’exécution jusqu’en 2021 alors qu’elle n’était prévue que pour 2019. Ainsi, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Montreuil, c’est bien le moment de le faire.

Toutefois, avant de vous lancer, il faut savoir que la loi Pinel est régie par plusieurs conditions. La première chose à savoir est l’éligibilité de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. En effet, la loi Pinel n’est applicable que dans les villes où le marché immobilier est considéré comme « tendu ». Ces villes sont classifiées dans 3 zones bien différentes que l’on appelle « zonage Pinel ». Dans le zonage Pinel, vous disposez de la zone A, A bis et la zone B1. En ce qui concerne la ville de Montreuil, elle fait partie de la zone A bis. C’est déjà une bonne nouvelle, mais ce n’est pas encore suffisant pour justifier un investissement immobilier à Montreuil.

Pour que votre projet d’investissement locatif en loi Pinel à Montreuil soit avantageux, c’est-à-dire rentable, il est important d’analyser plusieurs critères. Par exemple, il est utile d’étudier l’impact du plafonnement des loyers dans la zone A bis sur vos potentiels revenus fonciers. Ensuite, il faut calculer le rendement locatif potentiel de la ville de Montreuil en analysant l’évolution du prix immobilier depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré appliqué dans le neuf. Après, il faut aussi étudier le niveau de la demande locative et essayer de déterminer les meilleurs quartiers où investir à Montreuil.

Ce n’est donc qu’après analyse point par point de tous ces critères que vous serez en mesure de dire s’il faut investir en loi Pinel à Montreuil ou non. C’est ce que nous allons justement voir tout au long de cet article afin de vous simplifier la tâche.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Montreuil ?

La loi Pinel est soumise à plusieurs conditions. Outre le fait d’investir dans une zone éligible, il est aussi obligatoire de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposé dans chaque zone. En effet, les zones A, A bis et B1 disposent d’un plafond de loyers que tous les investisseurs Pinel doivent respecter s’ils veulent bénéficier des importants avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Le plafond des loyers diffère d’une zone à une autre. Il est déterminé à l’avance et est réévalué chaque année. Pour l’année 2020, le plafond des loyers dans la zone A est de 12,95 euros/m², 17,43 euros/m² dans la zone A bis et 10,44 euros/m² dans la zone B1. Ce plafond impacte ainsi dans le calcul du montant total de vos revenus fonciers puisqu’il détermine le montant du loyer que vous devez proposer à vos locataires.

Pour calculer le loyer Pinel, plusieurs formules sont à appliquer. D’abord, vous devez déterminer la « surface utile » de votre bien immobilier. Il s’agit alors d’appliquer la formule suivante :

Surface Utile = Surface habitable + 0,5 x surface des Annexes

Les caves, les balcons et les terrasses constituent les surfaces annexes. Le parking n’en fait pas partie. Il faut savoir que la surface des annexes est également plafonnée en loi Pinel. Ce plafond est de 8m².

Après avoir déterminé la surface utile, il vous également déterminer le « coefficient multiplicateur » qui sert à calculer le montant du loyer Pinel à appliquer à Montreuil, dans la zone A bis. Pour ce faire, vous devez alors appliquer la formule suivante :

(19/ surface utile) + 0.7

Pour prendre un exemple concret, supposons que vous souhaitez investir en loi Pinel à Montreuil avec un appartement de 55m² doté d’un balcon de 6m². Voici les résultats approximatifs auxquels s’attendre :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone A bis = 17,43 euros/m²
  • Plafond de loyer à Montreuil = 58m² x 1.027 x 17,43 euros/m² = 1 038,23 euros

Pour respecter les conditions d’éligibilité de la loi Pinel, vous devez vous engager à mettre en location votre bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans. Vos revenus fonciers seront alors calculés en fonction de la durée d’engagement locatif que vous aurez choisie. Ainsi, les résultats peuvent se présenter de cette manière :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 1 038,23 euros * 12 * 6 = 74 752,56 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 1 038,23 euros * 12 * 9 = 112 128,84 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 1 038,23 euros * 12 * 12 = 149 505, 12 euros

Selon ces premiers résultats, investir en loi Pinel à Montreuil est rentable. Toutefois, il ne s’agit ici que d’une estimation encore. Il faut encore analyser plusieurs autres points  avant de confirmer si un tel projet est réellement avantageux ou pas. Voyons dans le prochain paragraphe l’évolution du prix de l’immobilier à Montreuil depuis 10 ans ainsi que le prix au mètre carré dans le neuf appliqué dans la ville.

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Loi pinel
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Quel est le prix au m² dans le neuf à Montreuil et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, les prix immobiliers français ont considérablement grimpé. En effet, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements, et même de terrains, les prix sont très élevés. Cette forte hausse des prix perdure depuis longtemps sur la majorité du territoire français, même si l’on remarque une légère baisse dans certaines villes.

Par exemple, le top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté est composé des villes de :

  • Bordeaux : +38,5%
  • Nîmes : +28,2%
  • Lyon : +27,7%
  • Nantes : +22,5%
  • Brest : +21,8%

Le top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus baissé est composé des villes de :

  • Mulhouse : -11,1%
  • Toulon : -7,2%
  • Perpignan : -6,7%
  • Le Havre : -4%
  • Amiens : -0,2%

Et le top 5 des villes où les prix immobiliers ont modérément augmenté est composé des villes de :

  • Besançon : +6,6%
  • Aix-en-Provence : +6,1%
  • Saint-Etienne : +6%
  • Grenoble : +3,7%
  • Orléans : +2,5%

Pour le cas de la ville de Montreuil, les prix immobiliers sont également très élevés. Ce qui constitue un atout considérable pour tous les investisseurs. C’est d’autant plus intéressant si vous souhaitez investir en loi Pinel à Montreuil puisqu’en plus des importants revenus fonciers, vous pouvez aussi profiter des réductions fiscales. Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est de 5 620 euros, et 5 540 euros pour une maison. Afin d’étudier correctement le rendement potentiel d’un investissement locatif à Montreuil, il est indispensable de savoir le prix immobilier appliqué pour chaque type de bien. Ainsi, selon les derniers chiffres des experts immobiliers, vous avez la tendance de prix immobilier suivante :

  • Appartement une pièce ou T1 : 3 960 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 940 euros/m² pour le prix moyen et 7 590 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 3 710 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 750 euros/m² pour le prix moyen et 7 390 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 3 410 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 620 euros/m² pour le prix moyen et 7 380 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 2 810 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 980 euros/m² pour le prix moyen et 7 190 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5 : 2 940 euros/m² pour le prix le plus bas, 5 030 euros/m² pour le prix moyen et 7 150 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Montreuil ?

La ville de Montreuil affiche un taux de rendement locatif potentiel très élevé. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle elle est considérée comme un emplacement idéal pour un investissement Pinel. Selon les derniers sondages des experts immobiliers sur place, le taux de rendement locatif potentiel pour chaque type de biens immobiliers se présente comme suit :

  • Appartement T1 : 5,56% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 27,5 euros
  • Appartement T2 : 4,68% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 22,4 euros
  • Appartement T3 : 4,03% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 18,9 euros

A Montreuil, 37,2% seulement de la population sont des propriétaires. 62,8% sont des locataires et beaucoup sont encore en recherche de leur logement. D’où, d’ailleurs, l’éligibilité de la ville de Montreuil au dispositif Pinel. La population a une préférence pour les appartements/maisons de 3 pièces avec un taux de demande locative de 31,5%. Après, il y a les logements T2 avec un taux de 25,1%, les logements T4 avec un taux de 18,9% et enfin, les logements de type T1 avec un taux de 13,2%. Les grandes habitations de 5 pièces sont très rares dans la ville de Montreuil. En effet, elles n’occupent que 11,4% de la demande locative de la ville.

Selon ces données recueillies par les experts immobiliers, investir en loi Pinel à Montreuil présage d’importants revenus fonciers. Faites toutefois attention à ne pas faire d’erreurs dans vos calculs. En effet, jusqu’ici, il ne s’agit encore que du calcul du rendement potentiel brut. Pour avoir une estimation de la rentabilité immobilière potentielle nette, il faudra encore déduire les charges suivantes de vos revenus fonciers :

  • Les dépenses pour améliorer le logement (dans le cas de la réhabilitation d’un bien ancien) comme le changement de fenêtres ou des volets, l’isolation thermique du bâtiment, l’installation d’une cuisine équipée, l’ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, le changement de système d’évacuation des eaux usées, etc.
  • Les charges de gestion : frais de gardiennage ou de conciergerie, les honoraires (notaires, avocats, huissiers…), petits frais administratifs de gestion (frais de téléphone ou de courrier, achat de souches de quittance de loyer, achat d’un modèle de contrat de location, etc.)
  • Les frais de financement de l’investissement comme les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance emprunteur, etc.
  • Le coût des impôts et des taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, éventuelles taxes sur les bureaux
  • Les charges de copropriété
  • Les cotisations d’assurance : assurance habitation, assurance loyer impayé, assurance contre la vacance locative, assurances de prêts, etc.
  • Les frais d’entretien et de réparation

Quel est le niveau de la demande locative à Montreuil ?

La ville de Montreuil est la seconde ville la plus peuplée de la Seine-Saint-Denis. C’est une ville située en région Île de France, à seulement 30 minutes de trajet en voiture de Paris. En effet, Montreuil se trouve à juste 10 kilomètres de la capitale française. C’est une ville qui présente de nombreux avantages, économiques, culturels et touristiques. D’ailleurs, c’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses personnes migrent vers cette région.

Parmi les atouts économiques de la ville de Montreuil, on peut citer sa proximité avec la capitale de France. En effet, la ville de Paris se trouve à seulement 30 minutes de Montreuil. Ce qui est un intérêt exceptionnel pour les personnes qui visitent et/ou qui habitent à Montreuil. La ville compte près de 7 500 entreprises qui emploient évidemment des milliers de personnes. En même temps, la ville possède un grand centre commercial, le Grand Angle, 2 autres centres commerciaux ainsi que 7 marchés qui attirent un flux important de la population de France. Et il est aussi important de mentionner la grande migration étudiante remarquée à Montreuil grâce à l’existence de l’IUT Paris 8.

Sinon, la ville de Montreuil abrite également de nombreux atouts touristiques comme l’ancien studio de cinéma Pathé-Albatros, l’Eglise Saint Pierre-Saint Paul, l’hôtel de ville, l’Abbatiale Saint Saulve, la Chartreuse Notre Dame des Prés, le Domaine de Montreau, les mûrs à pêches… Montreuil est aussi connu pour ses nombreux espaces verts qui contribuent à rendre la vie dans la ville encore plus agréable. Parmi les espaces verts les plus célèbres de Montreuil, il y a le Parc départemental Jean Moulin Les Guilands, le Parc Montreau et le Parc des Beaumonts.

Le niveau de la demande locative à Montreuil repose aussi sur les atouts culturels de la ville. Les nombreux évènements culturels organisés sur place attirent de nombreux visiteurs, mais intéressent énormément aussi les habitants. Pour les amateurs de culture, ils peuvent notamment visiter le Conservatoire à Rayonnement Départemental, le Musée de l’histoire vivante, la Maison Populaire, le théâtre de la Noue ainsi que de nombreuses salles de spectacles et de cinéma.

La ville de Montreuil reste ainsi dynamique et attrayante. Elle se modernise et met toujours en place de nouveaux projets urbains pour offrir un cadre de vie encore meilleur à ses habitants et à ses visiteurs. A Montreuil, un investissement immobilier répond justement aux besoins de la population en termes de logements et ne peut donc qu’être rentable. Et avec les nombreux avantages de la loi Pinel, tout le monde est gagnant. Pour la dernière étape de votre étude de rentabilité locative potentielle à Montreuil, il vous faut connaître les meilleurs quartiers où investir. Et c’est ce que nous allons voir dans ce dernier paragraphe.

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Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Montreuil ?

Plusieurs quartiers de Montreuil proposent un potentiel locatif très élevé. Pour que votre investissement immobilier porte ses fruits, il est important de choisir le bon emplacement. En effet, un emplacement stratégique conditionnera la rentabilité de votre investissement locatif dans un secteur. Aussi, voici les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Montreuil :

Le Bas Montreuil

Le quartier du Bas Montreuil se trouve à proximité de Paris. C’est un quartier très agréable et attractif. Ce sont surtout les Parisiens et les investisseurs qui sont les plus intéressés par cette ville aux airs de village. Le charme des petites maisons et les jardins constituent les premiers arguments de la ville pour séduire les gens. En même temps, c’est un quartier bien desservi, notamment avec la présence du métro qui relie Montreuil à Paris. Ce qui est très pratique pour attirer les visiteurs et permettre aussi aux jeunes actifs et les étudiants de se déplacer plus facilement. Et enfin, il est aussi important de noter que le quartier Bas Montreuil dispose de plusieurs commerces. Ce qui fait de ce secteur un lieu très animé et très prisé.

Le Centre-ville de Montreuil

Le Centre-ville de Montreuil est un quartier qui se modernise sans cesse. C’est l’un des quartiers les plus animés et fréquentés de Montreuil. On y retrouve de nombreux services et commerces. En effet, on y compte près de 30 boutiques et restaurants réunis au sein du centre commercial « Grand Angle ». Comme le quartier est bien desservi, les gens peuvent se déplacer à l’intérieur très facilement. Et pour les amateurs de promenade, une nouvelle rue piétonne a également été aménagée.

Le quartier de Solidarité- Carnot

Le quartier de Solidarité-Carnot est un quartier fortement animé, en partie à cause de ses nombreux commerces variés. Les jeunes cadres sont les plus attirés par ce quartier dynamique. Le parc immobilier du quartier de Solidarité-Carnot est composé à 78% d’appartements et à 18% de maisons.

Le quartier Villiers-Barbusse

Le quartier Villiers-Barbusse est un quartier résidentiel où l’on trouve des maisons (44%) et des appartements (55%). Dans ce quartier, les propriétaires sont des cadres dynamiques avec des revenus confortables. Ils constituent près de 62% du nombre total des habitants du quartier.

Le quartier La Noue- Clos Français

Le quartier La Noue- Clos Français est considéré comme un lieu très calme, et donc plaisant. C’est la raison pour laquelle les jeunes familles apprécient de vivre là-bas. Le quartier offre des vues exceptionnelles aux habitants. Et même s’il est réputé calme, le quartier dispose également de différents commerces tels que des restaurants, des cafés ou encore des bars.

Conclusion

D’après toutes les informations que nous avons vues tout au long de cet article, nous sommes maintenant en mesure d’affirmer qu’investir en loi Pinel à Montreuil est une bonne idée. En plus des nombreux avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous bénéficiez également d’une forte rentabilité locative. Il suffit simplement d’investir dans les meilleurs quartiers à fort taux de rendement locatif et de respecter toutes les conditions d’éligibilité de la loi Pinel. De préférence, soyez toujours accompagnés par un gestionnaire de patrimoine pour éviter les éventuels risques de perte financière.