Faut-il investir en loi Pinel à Montpellier ?

Montpellier se trouve dans le Sud de la France et fait partie des zones éligibles à la loi Pinel. La ville est, en effet, catégorisée dans la zone A avec Nice, Lille et la partie française de l’agglomération Genevoise. Montpellier est un endroit plaisant à vivre. Les gens s’y ruent afin de profiter de ses quartiers chics et modernes. La population jeune et dynamique a besoin de logement. Voilà pourquoi investir en loi Pinel à Montpellier serait déjà une bonne opportunité. Mais est-ce suffisant ?

En effet non, pour pouvoir évaluer la rentabilité d’une ville pour un investissement immobilier, il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Et comme vous envisagez d’investir sous le dispositif Pinel, vous devez considérer le plafonnement du loyer Pinel à Montpellier, le prix au m² dans le neuf à Montpellier, le rendement attendu, le niveau de la demande locative et les meilleurs quartiers où investir. Découvrons cela ensemble dans cet article.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Montpellier ?

La ville de Montpellier est catégorisée dans la zone A, éligible au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Comme pour tout investissement Pinel dans n’importe quelle ville de France, vous serez soumis à certaines conditions :

• Investir dans une zone éligible : A, A bis ou B1
• Investir dans un logement neuf ou en VEFA (Futur état d’achèvement) ou ancien réhabilité
• Investir dans un logement respectant les normes énergétiques en vigueur : BBC 2020 et RT 2012
• Mettre en location le logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Respecter le plafond du loyer imposé dans la zone où vous investissez
• Respecter le plafond des ressources des locataires dans la zone où vous investissez
• Ne pas louer votre bien immobilier à un membre de votre famille faisant partie de votre foyer fiscal

Concernant le plafonnement du loyer Pinel à Montpellier, il faut connaître certaines formules :

• Plafond du loyer Pinel à Montpellier (zone A) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 12,75 €/m² pour la zone A

Il faut donc appliquer ces formules pour le calcul du plafonnement du loyer en tenant compte de la surface de votre logement. Ainsi, vous obtiendrez le montant du loyer auquel vous ne pouvez pas dépasser pendant toute la durée de votre investissement.

En multipliant ce loyer par 12 (nombre de mois dans une année) puis par le nombre d’année pour votre investissement, vous devriez avoir un chiffre approximatif de votre rentabilité. Approximatif parce qu’il faudra encore déduire les charges et les autres dépenses au cours de votre investissement. Et aussi, il faudra aussi inclure les taux de défiscalisation dont vous bénéficiez avec le dispositif Pinel (12%, 18% ou 21%).

Quel est le prix au m² dans le neuf à Montpellier et son évolution depuis 10 ans ?

Durant les 10 dernières années, le prix de l’immobilier dans les grandes villes de France a connu une forte hausse. Paris est la ville où le prix de l’immobilier a explosé (près de 8 020 € le mètre carré). Montpellier n’est pas exclu de cette liste. Avec un prix au m² moyen de 2 100 € en 2005, ce prix est monté à 2 500 € en 2015, avec un fort pic à 2 690 € en 2013. Sur 10 ans, la ville de Montpellier a enregistré une hausse de +19,6%.

Pour plus détails, ci-après le prix au m² dans le neuf à Montpellier :

• Appartement : prix au m² moyen de 3 400 €, prix m² bas de 2 070 € et prix m² haut de 4 890 €
• Appartement T1 : prix au m² moyen de 3 860 €, prix m² bas de 2 650 € et prix m² haut de 5 350 €
• Appartement T2 : prix au m² moyen de 3 560 €, prix m² bas de 2 340 € et prix m² haut de 4 830 €
• Appartement T3 : prix au m² moyen de 3 240 €, prix m² bas de 1 980 € et prix m² haut de 4 720 €
• Appartement T4 : prix au m² moyen de 2 760 €, prix m² bas de 1 760 € et prix m² haut de 4 440 €
• Appartement T5+ : prix au m² moyen de 2 780 €, prix m² bas de 1 700 € et prix m² haut de 4 480 €

Selon les experts immobiliers, le marché immobilier à Montpellier est en constante ébullition. Pour l’expliquer, ils avancent sa démographie en forte croissance. Ce qui aboutit inévitablement à un marché tendu où l’offre immobilière n’arrive plus à répondre aux nombreux besoins de la population. Pour accueillir les nouveaux habitants, la ville de Montpellier devra toujours construire en masse. Dans certains quartiers, comme le Port Marianne, un projet de construction de 1 800 logements est en cours entre 2025 et 2030. Ce qui est une opportunité exceptionnelle pour tous les investisseurs. Et grâce à la loi Pinel, ce projet devient plus facile et encore plus avantageux.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Montpellier ?

D’après les nombreuses analyses des experts immobiliers, la ville de Montpellier un fort taux de rendement pour chaque type de bien immobilier :

• Appartement : un rendement moyen de 5,24%
• Appartement T1 : un rendement moyen de 6,05%
• Appartement T2 : un rendement moyen de 4,99%
• Appartement T3+ : un rendement moyen de 4,62%

Les rendements dans les autres types de biens (maison, parking, etc.) sont également intéressants, entre 3,5% et 4%. Et grâce aux nombreux avantages fiscaux de la loi Pinel, le neuf promet un plus fort rendement et intéresse davantage les investisseurs. D’autant plus que depuis la fin du premier semestre 2019, l’offre commerciale sur le neuf a connu une baisse de 24%. Ce qui a eu pour conséquence le gonflement des prix du neuf au début de l’année 2020. On enregistre, en effet, un prix de 4 800 €/m² hors parking pour le neuf, soit une progression de 3,6%.

A Montpellier, ce sont surtout les studios qui dominent le marché. En effet, la ville abrite de nombreuses universités et grandes écoles qui attirent près de 75 000 étudiants. Ces derniers préfèrent les studios aux chambres. Selon les dernières analyses réalisées sur ces logements préférés en location dans la capitale d’Hérault, on peut avancer les données suivantes :

• Studios : 32% des logements loués
• Chambres : 9% des logements mis en location
• Appartements T1 : 10% des logements loués
• Appartements T2 : 28% des logements mis en location
• Appartements T3 : 13% des locations
• Appartements T4 : 2% seulement des locations
• Maisons : 2% seulement des locations

Certes, Montpellier est une ville attractive. Toutefois, pour espérer bénéficier du taux de rendement enregistré dans la région, il faut encore appliquer le bon prix. Le prix de la location à Montpellier dépend de plusieurs critères :

• La location d’un logement meublé ou vide
• L’état général de l’appartement
• Le niveau de performance énergétique
• La présence d’un ascenseur dans le logement

Actuellement, les prix moyens de la location, charges comprises, des logements situés à Montpellier varient comme suit :

• Chambre de 13m² : 350 euros en moyenne, soit 26,92 euros par m²
• Studio de 23m² : 422 euros en moyenne, soit 18,34 euros par m²
• Appartement T1 de 30m² : 530 euros en moyenne, soit 17,33 euros par m²
• Appartement T2 de 43m² : 630 euros en moyenne, soit 14,65 euros par m²
• Appartement T3 de 64 m² : 817 euros en moyenne, soit 12,76 euros par m²
• Appartement T4 de 80m² : 949 euros en moyenne, soit 11,86 euros par m²
• Maisons de 68m² : 1 100 euros en moyenne, soit 16,17 euros par m²

Avec le plafonnement des loyers, une des conditions obligatoires de la loi Pinel, la rentabilité locative est ainsi garantie dans la ville de Montpellier. A titre de rappel, la ville de Montpellier fait partie de la zone A et est donc soumise au plafond des loyers égal à 12,95 euros par m². Evidemment, ce plafond des loyers est soumis à un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface habitable du logement convoité. Le montant de ce plafond fait l’objet d’une révision chaque année, au 1^er janvier. Il est alors important de rester informé pour garantir la rentabilité locative de son investissement.

Quel est le niveau de la demande locative à Montpellier ?

Montpellier accueille près de 3 000 nouveaux habitants chaque année. Tout ce monde nécessite la construction de plusieurs logements. Toutefois, malgré ce fort dynamisme, les besoins sont encore très importants. En effet, la ville de Montpellier est la 3^ème ville étudiante la plus attractive de France. Les étudiants représentent près de 18,4% de la population montpelliéraine. Près de 75 000 étudiants sont présents dans cette ville estudiantine. Ce qui a pour conséquence d’augmenter la demande locative dans la ville de Montpellier.

Les étudiants ne sont toutefois pas les seules personnes intéressées par le cadre de vie exceptionnel proposé par la ville de Montpellier. Il y a aussi les actifs, les entrepreneurs et les retraités. En effet, la ville de Montpellier propose tout simplement un lieu plaisant, tranquille et moderne. D’où l’intérêt de la population française, et aussi de plusieurs étrangers, pour cette localité.

D’ailleurs, pas plus tard que pour l’année 2019, la capitale de l’Hérault a été élue 3^ème ville de France où il faut investir dans l’immobilier. Sa demande locative est importante à cause de sa riche culture, son dynamisme à toute épreuve, mais aussi de sa douceur de vivre. Montpellier se place également à la 4^ème place des villes françaises les plus attractives. C’est la ville où il fait bon de vivre et de travailler. Malgré le taux de croissance élevé de +22% entre 1990 et 2012, et certainement plus jusqu’à maintenant, le rapide développement démographique de la ville reste un atout considérable pour son secteur immobilier.

En effet, de nouveaux quartiers d’habitation ne cessent de croître. Des constructions de nouveaux équipements sont alors réalisées pour répondre aux besoins de la nouvelle population. Ce qui a pour avantage d’accroître la demande locative à Montpellier.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Montpellier ?

Si vous êtes de plus en plus convaincus qu’un investissement immobilier locatif dans la ville de Montpellier vous sera bénéfique, voici une liste des meilleurs quartiers où investir :

Port-Marianne

Le quartier du Port-Marianne se trouve dans le sud de la ville. Il est bien desservi par l’autoroute A-9 et se trouve proche de la mer. Aujourd’hui, c’est le quartier le plus privilégié des investisseurs car il présente le plus fort potentiel. En effet, le quartier de Port-Marianne attire énormément par le taux de demande de locative qui s’élève à presque 76%. Ce qui a le mérite d’entraîner le prix du m² vers le haut.

Le prix du m² enregistre une hausse de 13,3% par rapport à l’année précédente. Pour les appartements, le prix avoisine les 3 347 euros. Même si le quartier du Port-Marianne est considéré comme jeune du fait de la grande proximité des universités, attirant ainsi de jeunes étudiants et cadre toute l’année, il ouvre toutefois de plus en plus de bureaux et de commerce. Il accueille également de nouveaux projets immobiliers. Associée à la qualité de vie et la population urbaine, ce quartier est tout simplement plus porteur, le plus convoité de Montpellier.

Pour toutes ces raisons, votre projet d’investissement locatif à Port-Marianne a toutes les chances d’aboutir.

Ecusson

Le quartier d’Ecusson est considéré comme l’épicentre de Montpellier. C’est également le centre-ville historique auquel tous les Montpelliérains de souche tiennent beaucoup. Ce quartier présente de belles rues pavées et de magnifiques balades. Look rétro avec ces bâtisses ornées de vieilles pierres, c’est l’endroit idéal pour bâtir de nouveaux logements qui plaisent aux locataires en quête de calme et d’originalité.

On rencontre une forte demande locative dans le quartier d’Ecusson. Les célibataires, les jeunes couples et les investisseurs cherchant un studio à louer sont vivement intéressés par les immeubles neufs comme les anciens. Bien desservi avec ses 4 lignes de tramway et ses lignes de bus, présentant de nombreux centres d’intérêt comme son riche patrimoine historique, ses commerces et ses galeries d’arts, le quartier d’Ecusson enregistre tout bonnement un plein succès.

Face à cette forte demande locative, les prix du mètre carré varient énormément selon les types d’appartement, les immeubles et même les rues. Pour un appartement, il faut compter environ 2 680 euros par m², et pour une maison, le prix varie entre 2 151 euros et 4 301 euros par m².

Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés

Ce quartier est également considéré par les experts immobiliers comme l’un des lieux idéaux pour un investissement locatif. En effet, c’est le quartier qui abrite la plus grande partie des infrastructures universitaires et hospitalières de Montpellier. Il regroupe ainsi la grande majorité des établissements d’études de l’enseignement secondaire comme les Ecoles d’Etudes Supérieures publiques et privées ainsi que les universités.

Ce qui entraîne, évidemment, une forte demande locative, notamment pour les studios et les deux-pièces. L’offre pour les petites surfaces du genre T2 reste néanmoins plus élevée que les demandes. Voilà pourquoi ce quartier est réellement propice pour un placement immobilier avec la loi Pinel.

Situé à proximité du centre-ville grâce aux nouveaux transports, principalement l’arrivée du nouveau tramway, le quartier attire de plus en plus de jeune. Les commerces et les commodités y sont tout simplement attrayants. Et bon nombre de personnes est maintenant convaincu de la qualité de vie rare qu’offre le quartier.

Le prix au mètre carré reste, toutefois, inférieur à celui du centre-ville. Pour un appartement, on enregistre un prix moyen de 3 220 euros par m². Et pour une maison, le prix est d’environ 3 290 euros par m².

Le quartier Boutonnet

Le quartier Boutonnet se trouve dans la partie Nord de la ville de Montpellier. C’est un quartier huppé et animé mais relativement récent. Ce quartier présente de nombreux critères permettant d’optimiser un investissement locatif.

Le quartier Boutonnet regroupe, en effet, plusieurs écoles et centres universitaires. Il est bien desservi par plusieurs lignes de bus et les tramways T1 et T4. De nombreux commerces et services y sont aussi accessibles. Et surtout, le coût de l’immobilier y est également raisonnable. Toutes ces commodités attirent énormément les locataires et la demande locative atteint un pic très intéressant pour les investisseurs immobiliers.

Les petits pavillons et les zones résidentielles sont les plus prisés. Et il y a aussi les résidences universitaires que les milliers étudiants à Montpellier recherchent activement. Les prix de l’immobilier dans le quartier Boutonnet sont légèrement moins élevés que dans le centre-ville. Pour une maison, il faut compter environ 3 277 euros par m². Et pour un appartement, le prix avoisine les 3 060 euros par m².

Le quartier Richter

Le quartier Richter est également un quartier pour étudiant. C’est même le quartier étudiant par excellence. Il se situe à proximité de plusieurs universités et propose de nombreux services utiles à la population. C’est également un quartier très animé, le genre qui attire énormément les jeunes d’aujoud’hui.

On peut facilement se déplacer dans et en dehors du quartier Richter grâce à ses tramways T1, T3 et T4, ses lignes de bus et par l’autoroute A9. C’est tout simplement l’endroit idéal pour investir dans l’immobilier locatif. De plus, les prix de l’immobilier y sont très accessibles. Le prix moyen pour un appartement est de 3 289 euros par m², et pour une maison 3 861 euros par m².

Le quartier Eurêka

Le quartier Eurêka est tout récent. C’est un nouveau lieu qui se trouve au sud de Montpellier. Il est précisément situé à l’entrée de Castelnau-le-Lez, dans le prolongement du parc Millénaire. Le quartier Eurêka s’adresse surtout aux investisseurs téméraires qui souhaitent réaliser un investissement immobilier dans un quartier innovant.

En matière d’urbanisme, le quartier Eurêka présente de nombreux points forts considérables. Des solutions innovantes y sont déjà mises en place afin de répondre à plusieurs objectifs dont le traitement hydraulique, les solutions énergétiques, la préservation de la biodiversité…

Votre projet d’investissement immobilier sera une réussite dans le quartier Eurêka qui offre pas moins de 100 000 m² dédiés aux entreprises, 4 hectares d’espaces naturels et un objectif de 1 700 logements au minimum. La demande locative ne manquera certainement d’affluer avec de telles conditions. Il suffit de se lancer.