Faut-il investir en loi Pinel à Metz ?

Le choix de la ville est une condition importante quant à la réussite d’un investissement Pinel. En effet, pour bénéficier des avantages proposés par ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut obligatoirement investir dans une ville éligible. Les villes éligibles à la loi Pinel sont catégorisées dans ce que l’on nomme le « zonage Pinel ». Ce dernier se divise en 3 grandes parties : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant le 1^er janvier 2019, deux autres zones étaient également éligibles. Il s’agissait de la zone C et de la zone B2. Toutefois, l’Etat a considéré que le marché immobilier dans ces villes n’est plus à craindre. Celui-ci n’est plus « tendu » et affiche un équilibre constant.

La loi Pinel a été mise en place en 2014 et devait se terminer au 31 décembre 2016. Face aux problèmes rencontrés par le marché immobilier français, c’est-à-dire la lacune importante remarquée au niveau des offres locatives face aux demandes de logements, elle a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2021. Aussi, l’Etat permet aux investisseurs de bénéficier encore des avantages fiscaux de la loi Pinel afin de résoudre ces problèmes immobiliers dans plusieurs grandes agglomérations françaises. Ainsi, les villes éligibles à la loi Pinel sont principalement les métropoles à forte démographie et où le marché immobilier est encore tendu.

La ville de Metz fait partie de ces villes éligibles à la loi Pinel. Elle est catégorisée dans la zone B1. Un investissement Pinel à Metz permet donc de bénéficier des réductions fiscales jusqu’à 21% du montant total d’investissement réalisé dans la ville. Il faut, néanmoins, respecter plusieurs autres conditions pour pouvoir tirer profit de ce dispositif de défiscalisation immobilière. Aussi, avant de statuer sur un quelconque rendement d’un investissement Pinel à Metz, il est plus judicieux de procéder à une analyse approfondie de la situation dans la ville.

Faut-il investir en loi Pinel à Metz ? Pour y répondre, il est utile d’étudier plusieurs points : le plafonnement des loyers Pinel à Metz, le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville, l’évolution du prix immobilier à Metz durant ces 10 dernières années, le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier dans la région messine, le niveau de la demande locative et enfin les meilleurs quartiers où investir à Metz.

Etudier tous ces points vous permettra d’analyser au mieux le potentiel de rendement locatif d’un investissement Pinel à Metz. Cela est indispensable si vous souhaitez limiter les risques et garantir votre placement financier. Détaillons-les un à un afin de vous permettre de répondre à la question : faut-il investir en loi Pinel à Metz.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Metz ?

Le plafonnement du loyer est une condition obligatoire à laquelle vous devez vous soumettre pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. Associée au plafonnement des ressources des locataires, cette condition permet à l’Etat de faciliter l’accès à l’habitation aux ménages à revenus modestes dans certaines villes de France. A cet effet, tout le zonage Pinel est soumis à ce plafonnement des loyers. Dans la zone A, le plafond est de 12,95 €/m² ; dans la zone A bis, il est de 17,43 €/m² et dans la zone B1 où se situe la ville de Metz, ce plafond est égal à 10,44 €/m² pour l’année 2020. Le plafonnement des loyers est réactualisé chaque année. Il est donc très important d’être informés des nouvelles actualités immobilières.

Le plafonnement du loyer Pinel à Metz vous aide à déterminer, en partie, la rentabilité potentielle de votre investissement immobilier. Pour ce faire, vous avez la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Ce loyer Pinel est très important pour pouvoir déterminer le rendement annuel de votre investissement. Pour le cas de la ville de Metz, ce loyer Pinel est ainsi de :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Multipliez le résultat par 12, le nombre de mois dans une année. Ensuite, multipliez encore une fois le résultat obtenu par le nombre d’années qui correspond à la durée de votre investissement Pinel. Vous avez le choix entre 6, 9 ou 12 ans. Avec la loi Pinel, vous bénéficiez également d’une importante réduction fiscale sur le montant total de votre investissement, lequel ne doit pas dépasser 300 000 euros par an. Lorsque vous obtenez le montant total de vos revenus fonciers durant tout l’investissement Pinel, rapportez le résultat avec les taux de défiscalisation proposés par la loi Pinel, c’est-à-dire 12%, 18% ou 21%. C’est ainsi que vous pourrez calculer vos avantages fiscaux Pinel.

Notez toutefois que la base de calcul via la formule mentionnée pour le loyer Pinel permet uniquement d’avoir un rendement potentiel brut. Pour avoir le montant potentiel net, il faudra encore déduire tous les frais et les charges qui correspondent à votre investissement Pinel. Nous allons consacrer un paragraphe entier à ce sujet.

Mais maintenant, essayons de savoir s’il faut investir en loi Pinel à Metz ou pas. Pour ce faire, il faut étudier l’évolution du marché immobilier à Metz durant ces 10 dernières années. Il est également utile d’étudier la tendance actuelle en termes de prix au mètre carré dans le neuf. C’est important pour évaluer le réel rendement potentiel d’un investissement immobilier à Metz. A partir de ces informations, vous pourrez statuer si un investissement Pinel à Metz vaut la peine ou s’il vous dénicher une autre localité pour votre projet.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Metz et son évolution depuis 10 ans ?

Selon le dernier baromètre des experts immobiliers, le prix immobilier en France a considérablement grimpé en seulement 10 ans. Les chiffres continuent même d’augmenter dans certaines villes françaises. C’est notamment le cas dans les villes de Bordeaux et de Nantes où l’on enregistre une hausse de +38,5%. Parmi le top 5 des villes où les prix immobiliers ont le plus augmenté en 5 ans, un taux de plus 21%, on a : Bordeaux (+38,5%), Nîmes (+28,2%), Lyon (+27,7%), Nantes (+22,5%) et Brest (+21,8%). Les seules villes françaises où l’on remarque un léger recul sur les prix immobiliers, il y a Mulhouse (- 11,1%), Toulon (-7,2%), Perpignan (-6,7%), Le Havre (-4%) et Amiens (-0,2%).

Cette évolution du prix immobilier dans les grandes agglomérations françaises fait ressortir qu’un investissement immobilier reste une activité rentable pour tous contribuables désireux de faire du profit. Ces chiffres soutiennent également qu’une tension énorme étouffe le marché immobilier français. C’est cette situation que l’Etat tente de résoudre en prolongeant le mandat de la loi Pinel jusqu’en 2021. Par cette initiative, Il tend à équilibrer ce marché en proposant aux investisseurs immobiliers de profiter d’énormes avantages fiscaux en contrepartie d’achat/de construction de logements dédiés aux ménages à revenus moyens.

Pour le cas de la ville de Metz, par exemple, le prix au mètre carré est réellement favorable à un investissement locatif rentable. Le prix moyen appliqué pour un appartement est de 1 960 euros/m² et 1 970 euros/m² pour une maison. Ce prix varie en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 610 €/m² pour le prix le plus bas, 2 230 €/m² pour le prix moyen et 3 380 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 370 €/m² pour le prix le plus bas, 2 020 €/m² pour le prix moyen et 2 760 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 210 €/m² pour le prix le plus bas, 1 960 €/m² pour le prix moyen et 2 920 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 110 €/m² pour le prix le plus bas, 1 800 €/m² pour le prix moyen et 2 690 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 950 €/m² pour le prix le plus bas, 1 800 €/m² pour le prix moyen et 2 910 €/m² pour le prix le plus élevé.

85% des logements composant le parc immobilier de la ville de Metz sont des appartements contre 14% seulement de maisons. 87% de ces habitations sont utilisées comme des résidences principales, 1% seulement sont des résidences secondaires et 12% sont des résidences vacantes. 34% de la population à Metz sont des propriétaires et la majorité, c’est-à-dire 64%, sont des locataires. 2% sont, quant à eux, des logés gratuits par l’Etat.

Les habitants préfèrent nettement les habitations de 4 ou 5 pièces et plus. Celles-ci constituent près de 46% des demandes locatives. 25% des habitants aiment les logements de 3 pièces, 18% préfèrent les 2 pièces et 11% optent pour les habitations d’une pièce. Ces informations vous seront utiles pour étudier le rendement locatif auquel vous pouvez prétendre en investissant en loi Pinel à Metz.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Metz ?

La ville de Metz jouit d’une rentabilité locative intéressante comprise entre 6% et 8%. Selon la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez, les experts immobiliers avancent les taux de rendement locatif moyen suivants :

• Appartement T1 : 7,77%
• Appartement T2 : 6,86%
• Appartement T3+ : 5,93%

Ce sont les chiffres que les experts ont trouvé, mais vous avez aussi la possibilité de faire vous-même vos calculs. C’est même recommandé pour que vous puissiez estimer vos gains potentiels et décider, par vous-même, ce que vous devez prendre comme décision : investir ou pas à Metz. Pour réaliser ces calculs, vous aurez besoin des formules suivantes :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Pour ce qui est de la rentabilité locative brute, vous n’aurez donc qu’à rapporter le montant total des loyers perçus en un an avec le prix d’acquisition ou de construction de votre bien immobilier Pinel. Vous obtiendrez ainsi un pourcentage du rendement brut. Avec ce résultat, vous ne pourrez néanmoins pas avoir une bonne vision de vos gains potentiels. En effet, il est encore primordial d’enlever tous les frais, les charges et les éventuelles dépenses qui sont liés à votre investissement locatif. Ce n’est qu’en déduisant toutes ces autres dépenses que vous obtiendrez le pourcentage du rendement locatif net auquel vous pouvez prétendre. Ces frais et charges d’investissement locatif sont :

• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• L’assurance propriétaire non occupant
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien par une société
• Les frais d’entretien divers

Plusieurs paramètres sont également à étudier pour déterminer si votre projet d’investissement Pinel à Metz est réellement rentable ou pas. Parmi ceux-ci, il y a la qualité de vie dans la ville, son avenir, la croissance de la démographie, l’évolution du réseau de transport en commun ainsi que le pouvoir d’achat de la population. A Metz, la population est majoritairement composée de 21% de retraités, de 23% de personnes sans activités, de 18% d’employés, de 14% de professions intermédiaires, de 12% d’ouvriers, de 10% de cadres et professions supérieures, de 2% d’artisans, de commerçants et de chefs d’entreprise. Et on ne compte pas d’agriculteurs exploitants dans la ville de Metz. Ces informations sont nécessaires pour l’analyse du niveau de la demande locative dans la ville de Metz. Cela vous permettra de statuer sur le fait qu’un investissement Pinel à Metz est-il intéressant ou pas. Et c’est ce que nous allons immédiatement découvrir dans le prochain paragraphe de cette analyse.

Quel est le niveau de la demande locative à Metz ?

Si vous souhaitez vous lancer dans un placement rentable et performant, les experts recommandent d’investir dans l’immobilier à Metz. Et pour cause, la rentabilité locative est intéressante. Et si vous choisissez le dispositif Pinel, vos gains fonciers seront encore plus importants. En effet, la loi Pinel vous permet de bénéficier de réductions fiscales jusqu’à 21% du montant total de votre investissement. Et si la ville de Metz est éligible à la loi Pinel, c’est parce que son marché immobilier est tendu, c’est-à-dire que les offres locatives sont insuffisantes. Ce qui sera un avantage considérable pour tous ceux qui souhaitent gagner des revenus fonciers supplémentaires, bâtir un patrimoine ou encore préparer leur retraite.

Pourquoi investir à Metz ? La ville présente de nombreux atouts : économiques, touristiques et culturels. En termes d’économies, la ville de Metz dispose de près de 230 implantations et accueillent environ 4 000 salariés. Ces derniers se répartissent dans différents domaines : les grandes écoles et universités, la télécommunication et l’information ainsi que le centre d’affaires. Sinon, la ville de Metz est également le premier port fluvial céréalier français.

Il faut aussi savoir que Metz est une destination touristique très prisée. Elle dispose de plusieurs sites et monuments historiques et culturels qui attirent les visiteurs et plaisent aux natifs comme les édifices de l’empire carolingien ou encore de l’empire wilhelmien. Ancienne cité marchande, et ensuite devenue forteresse militaire stratégique, la ville de Metz est actuellement une ville reconnue en termes d’écologie urbaine. C’est l’une des pionnières de la « ville jardin ».

Sinon, la ville de Metz est aussi connue pour son dynamisme musical. De nombreuses rencontres internationales de musique contemporaine y sont organisées régulièrement. On propose surtout le podium aux jeunes compositeurs talentueux. Les jeunes cinéastes disposent également d’une place importante dans la ville de Metz. Ce sont ceux spécialisés dans le court-métrage qui restent les plus soutenus. Ce qui donne lieu à de nombreux évènements attirant de nombreux visiteurs du monde entier.

La demande locative à Metz est ainsi très élevée. Ce sont surtout les habitations de type T2 et T3 qui séduisent le plus les locataires. Selon les experts, le niveau de la demande locative à Metz reste constant, notamment en ce qui concerne les appartements qui constituent d’excellents produits d’investissement. Sinon, les habitations T4 se vendent aussi très rapidement dans la ville. Pour réussir votre investissement Pinel à Metz, il faudra donc tenir compte de ces informations et bâtir/acheter les biens immobiliers qu’il faut.

L’avantage d’investir en loi Pinel à Metz est que vous n’avez pas à craindre les vacances locatives. Avec le bail commercial, et l’obligation d’investissement d’au moins 6 ans, vous êtes tranquilles en ce qui concerne vos revenus fonciers. Et à la fin de votre investissement, vous pourrez toujours revendre votre bien Pinel et trouvez rapidement acquéreur puisque les propriétaires à Metz sont moins nombreux que les locataires. Il vous suffit juste de proposer le meilleur prix de revente pour bénéficier d’une meilleure plus-value immobilière. Pour ce faire, il est toujours recommandé de demander l’aide d’un expert immobilier.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Metz ?

Plusieurs quartiers se démarquent à Metz. Ce sont des valeurs sûres pour un investissement locatif, et encore plus pour un investissement Pinel. La prospérité économique est presque certaine si vous choisissez ces quartiers. Pour le cas de la ville de Metz, ce sont les quartiers situés en hyper-centre qui sont les plus intéressants. Découvrez pourquoi !

Le centre-ville

Le centre-ville de Metz affiche un cadre de vie agréable et calme. On y retrouve plusieurs rues piétonnes que les habitants apprécient fortement. C’est également le centre historique et culturel de la ville. La Cathédrale Saint-Etienne fait, par exemple, partie des monuments historiques les plus célèbres de la ville. Elle attire de nombreux touristes chaque année et contribue au développement du quartier. Beaucoup de personnes décident d’y vivre pour être à proximité des commodités, mais aussi pour bénéficier de la qualité de vie et de l’ambiance dynamique du centre-ville. Les petits studios sont très appréciés, mais cela ne vous empêche pas d’innover et de séduire les locataires avec des logements plus modernes et confortables. D’ailleurs, avec la loi Pinel, vous êtes obligés de proposer des habitations de qualité, respectueuses des normes BBC 2015 et RT 2020.

Le quartier Le Sablon

Le quartier Le Sablon est un quartier fortement animé. Il est surtout reconnu pour son marché et ses nombreux commerces, ses grandes surfaces ainsi que son centre Pompidou. L’investissement locatif meublé, l’investissement locatif dans un bien réhabilité ainsi que l’investissement locatif dans le neuf sont les principales stratégies de placement gagnantes dans ce quartier. Le quartier attire surtout les jeunes, mais aussi les retraités. C’est surtout le charme de « petit village » qui séduit les locataires. De plus, il est fait bon vivre dans le quartier Le Sablon. C’est un coin très apprécié, mais aussi très convoité. En investissant dans le neuf, ou dans l’ancien, dans ce quartier avec la loi Pinel ne peut que vous être rentable.

Le quartier de Bellecroix

Le quartier de Bellecroix est séparé de la rivière par la rivière « La Seille ». Il se situe un peu en retrait, sur une colline. Malgré ce léger éloignement, les habitants se trouvent néanmoins à proximité du centre-ville et de ses commodités grâce aux nombreux réseaux de transports qui desservent le quartier. Plusieurs types de bâtiments existent à Bellecroix. Les habitants n’ont pas de préférences particulières, mais restent nombreux à rechercher une habitation. Pour un profit important, il serait peut-être intéressant d’envisager le quartier de Bellecroix comme le centre de votre investissement Pinel.

Conclusion

La ville de Metz est un endroit idéal pour investir en loi Pinel. Le niveau de la demande locative est très élevé et amène un rendement en pourcentage important pour votre investissement locatif. En même temps, le plafonnement des loyers Pinel, ainsi que la durée obligatoire d’investissement renforcé par le bail commercial, contribue à vous faire gagner beaucoup d’argents. Et en plus, vous bénéficiez encore d’importantes réductions d’impôts, jusqu’à 21% du montant total de votre investissement dans la limite de 300 000 euros. Alors, faut-il investir en loi Pinel à Metz ? La réponse est tout simplement « OUI », et le plus tôt sera le mieux. En effet, n’oubliez pas que la loi Pinel est éligible jusqu’au 31 décembre 2021. Après cette date, le choix du dispositif fiscal qui le succèdera est encore un sujet de débat. Alors, profitez-en maintenant !