Faut-il investir en loi Pinel à Mérignac ?

Le choix du lieu d’investissement est l’un des piliers importants de la réussite de votre placement immobilier. La loi Pinel est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’importants taux de défiscalisation. Toutefois, la question se pose : la loi Pinel est-elle rentable dans toutes les régions de France ? Faut-il investir en loi Pinel à Mérignac ?

La loi Pinel est très populaire car comparée aux autres dispositifs de défiscalisation, elle reste celle qui est accessible à tous les contribuables. Elle est également l’un des outils fiscaux les plus intéressants car elle permet de défiscaliser jusqu’à 21% du montant total de l’investissement immobilier.

Néanmoins, pour investir en loi Pinel, il faut respecter ses différentes conditions d’éligibilité. Il faut, par exemple, respecter la zone d’investissement imposée, le plafonnement des loyers et des ressources des locataires, le montant maximal de l’investissement, le type de bien immobilier… Aussi, pour répondre à la question « Faut-il investir en loi Pinel à Mérignac ? », il faut prendre en compte différents paramètres.

Il faut notamment étudier sérieusement la question de l’impact du plafonnement du loyer Pinel dans la zone où vous souhaitez investir. Ensuite, il faut analyser le potentiel rendement locatif dans la ville que vous aurez choisie. Il faut également prendre en compte le prix au mètre carré dans le neuf dans la ville ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier en 10 ans. Sans plus attendre, entrons dans le vif du sujet !

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Mérignac ?

La ville de Mérignac fait partie de la zone B1. Elle est alors éligible au dispositif Pinel et soumise au plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Le barème pour cette année est de 10,28 euros par mètre carré dans la zone B1. Dans les autres zones, les barèmes sont de 17,43 euros/m² (zone A bis) et de 12,75 euros/m² (zone A). Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf dans la ville de Mérignac, vous êtes alors tenus de respecter ce plafonnement du loyer Pinel.

Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie que vous devez proposer un loyer inférieur ou égal à ce barème de plafonnement de loyer Pinel. Est-ce que cela impacte sur vos futurs revenus fonciers ? Oui car votre décompte se basera sur ce loyer pendant toute la durée de votre investissement. En effet, avec la loi Pinel, le bien immobilier neuf doit être proposé à la location pendant une durée minimale de 6 ans, c’est une règle obligatoire.

Pour mieux comprendre l’impact du plafonnement du loyer Pinel sur votre investissement dans le neuf, voici les informations à retenir ainsi que les calculs à effectuer :

• Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
• Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8 m² (balcons, terrasses, caves…)
• Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Pour un bien immobilier de 55 m² avec un balcon de 6m² dans la ville de Mérignac, votre loyer Pinel sera :

• Surface utile = 55 m² + (0,5 x 6 m²) = 58 m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B1 = 10,28 euros/m²
• Plafond de loyer à Mérignac = 58 m² x 1.027 x 10,28 euros/m² = 612,33 euros

En fonction de la durée de votre engagement locatif Pinel, vos revenus fonciers se présenteront comme suit :

• Engagement Pinel de 6 ans = 612,33 euros * 12 * 6 = 44 087,76 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 612,33 euros * 12 * 9 = 66 131,64 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 612,33 euros * 12 * 12 = 88 175, 52 euros

Alors, est-il rentable d’investir en loi Pinel à Mérignac ? Si l’on se réfère à ces premières informations, investir dans le neuf locatif avec le plafonnement des loyers dans la ville de Mérignac est intéressant. En même temps, il ne faut pas oublier que la loi Pinel vous donne droit à d’importantes réductions fiscales selon la durée de votre engagement locatif. Pour 6 ans d’investissement, vous aurez droit à 12% de réductions d’impôts ; pour 9 ans, vous bénéficierez de 18% de réductions fiscales ; et pour 12 ans d’investissement, vous gagnerez 21% de défiscalisation.

Toutefois, à ce stade, il est encore impossible d’affirmer concrètement qu’il faut investir en loi Pinel à Mérignac. En effet, d’autres paramètres doivent encore être étudiés comme le prix au mètre carré dans le neuf à Mérignac et l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville ces 10 dernières années. Nous allons justement entrer dans le vif du sujet dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Mérignac et son évolution depuis 10 ans ?

La France a connu une forte hausse du prix de l’immobilier pendant une période de 10 ans. Certaines villes, comme Mérignac, ont néanmoins pu stabiliser le cours de l’immobilier sur leur marché. Actuellement, le prix moyen au mètre carré à Mérignac est de 3 600 euros pour un appartement et 3 880 euros pour une maison. L’état, l’emplacement et le nombre de pièces, ainsi que de certains éléments de confort, peuvent toutefois jouer sur ces prix. Selon les chiffres des experts immobiliers, voici les prix immobiliers pratiqués dans la ville de Mérignac actuellement :

• Appartement 1 pièce / T1 : 3 510 €/m² pour le prix le plus bas,  4 730 €/m² pour le prix moyen et 6 400 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 2 830 €/m² pour le prix le plus bas, 4 050 €/m² pour le prix moyen et 5 310 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 2 490 €/m² pour le prix le plus bas, 3 640 €/m² pour le prix moyen et 4 820 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 2 280 €/m² pour le prix le plus bas, 2 950 €/m² pour le prix moyen et 4 130 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 2 220 €/m² pour le prix le plus bas, 2 850 €/m² pour le prix moyen et 3 720 €/m² pour le prix le plus élevé.

Les prix immobiliers pratiqués à Mérignac sont très appréciés des investisseurs. Ils leur permettent d’enregistrer un meilleur rendement locatif. D’ailleurs, à quel rendement peut-on réellement s’attendre d’un investissement immobilier à Mérignac ? Répondons tout de suite à cette question dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Mérignac ?

Le taux de rendement moyen pour un appartement dans la ville de Mérignac est de 4,16% pour un loyer au mètre carré hors charges de 12,5 euros. Ce taux est assez intéressant pour évaluer la réussite de votre projet d’investissement en loi Pinel à Mérignac. Tenez simplement compte du fait que ce taux de rendement moyen peut aussi varier en fonction du nombre de pièces que vous proposez à vos locataires. Voici les chiffres à connaître à ce sujet :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 18,3 €/m², un taux de rendement moyen de 4,63%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 13,3 €/m², un taux de rendement moyen de 3,93%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 11,4 €/m², un taux de rendement moyen de 3,75%.

Ces types de bien immobiliers sont plus recherchés dans la ville de Mérignac. Le nombre de demandes en logement est bien plus élevé que les offres immobilières. Ce qui devrait avantager votre projet d’investir en loi Pinel à Mérignac. Et justement, voyons ce niveau de la demande locative à Mérignac dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Mérignac ?

La ville de Mérignac se situe à proximité de la ville de Bordeaux. C’est une ville innovante et dynamique, avec de nombreux atouts économiques, culturels et touristiques. Mérignac reste également une ville en pleine expansion, ce qui lui vaut sa popularité auprès des habitants. De nouveaux arrivants, sublimés par le charme et le calme de la ville, décident chaque année de trouver un logement à Mérignac.

La ville de Mérignac rayonne du point de vue économique. Elle bénéficie d’une disposition stratégique en étant à proximité immédiate de la rocade, avec son aéroport international et son pôle industriel et aéronautique. De nombreuses infrastructures sont aménagées dans la ville afin d’améliorer le confort de vie de la population. Outre l’aéroport international, la ville de Mérignac compte également un site dédié aux vols spatiaux avec l’établissement de la société Novospace. Un parc technologique et scientifique est également en cours de construction afin d’accueillir les entreprises du secteur spatial, aéronautique et de la défense. Sinon, Mérignac est également considérée comme étant la principale zone d’activité commerciale d’Aquitaine. Plusieurs sociétés ont décidé d’y implanter leurs sièges sociaux comme Oxbow, Mediatis, Cofinoga ou encore Cortix.

Mérignac reste également une ville historique avec de nombreux vestiges qui constituent son atout touristique exceptionnel. Le passé Médiéval de Mérignac intéresse beaucoup les touristes qui viennent en masse chaque année. Parmi les sites les plus visités, on peut notamment citer le Château du Burk, le Château Bourran et son parc aménagé, la Tour de Veyrines ou encore la Chartreuse de Fantaisie. Les touristes sont également fans du célèbre « pont romantique » du parc de Bourran qui est construit sur de fausse ruine et doté d’une cascade artificielle.

Sinon, les atouts culturels de la ville de Mérignac ne manquent pas non plus d’attirer les actifs, les célibataires, les étudiants et même les retraités. En effet, de nombreuses infrastructures culturelles et de loisirs sont installés à Mérignac. Parmi les plus célèbres, il y a la salle de spectacle Pin Galant qui peut accueillir jusqu’à 1 390 places. L’établissement accueille de nombreux évènements culturels comme les concerts, les spectacles variés, les pièces de théâtre… Sinon, il y a aussi la salle de concerts « Krakatoa » qui est dédiée à la promotion des musiques amplifiées. De nombreux artistes vont et viennent à Mérignac. Leurs œuvres sont exposés régulièrement dans la ville et constituent même un patrimoine exceptionnel de la région. Ce qui ne manque pas d’attirer l’attention sur la ville de Mérignac et d’augmenter le niveau de la demande locative dans la ville.

Afin de confirmer la réussite de votre projet d’investir en loi Pinel à Mérignac, voyons ensemble dans ce prochain et dernier paragraphe la liste des meilleurs quartiers pour investir à Mérignac.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Mérignac ?

Chaque quartier de la ville de Mérignac dispose de son propre potentiel locatif, lequel dépend de plusieurs paramètres. Ces informations pourront vous aider à choisir le meilleur emplacement pour votre investissement locatif en loi Pinel à Mérignac. Découvrez tout de suite la liste des meilleurs quartiers pour investir à Mérignac :

Le centre ville de Mérignac

Le centre ville de Mérignac est un quartier huppé et animé. Il abrite de nombreux monuments, restaurants, bars et autres commerces. Il dispose d’un paysage verdoyant et est caractérisé par une ambiance calme. Actuellement, le centre ville de Mérignac compte environ 12 123 habitants dont la majorité est représentée par la catégorie socioprofessionnelle des cadres. L’âge moyen des habitants dans le centre ville de Mérignac est de 43 ans, et ce sont surtout les célibataires qui préfèrent habiter dans le quartier.

En ce qui concerne le parc immobilier, il est majoritairement composé d’appartements à 71% contre 29% seulement pour les maisons. 25% de la part de logements dans le centre ville de Mérignac sont des logements sociaux. Le prix moyen de l’immobilier dans ce quartier est de 2 700 euros/m², il varie entre 1 800 et 3 500 euros par mètre carré.

Le quartier des Eyquems

Le quartier des Eyquems à Mérignac est emprunt d’histoire. Il abrite notamment la célèbre Tour de Viennes ainsi que d’autres monuments historiques qui font la renommée touristique de la ville comme le Château Chêne vert ou encore le Château Picque Caillou. C’est un quartier verdoyant et calme qui séduit énormément les familles et les jeunes actifs avec des revenus confortables. En effet, ce sont aussi les cadres qui prédominent dans le quartier. Leur tranche d’âge moyenne est de 41 ans.

Le parc immobilier du quartier des Eyquems est essentiellement composé de maison à 64%, d’appartements à 36% et de logements sociaux à 18%. Situé à quelques mètres de la ligne de tramway et de la zone commerciale Chemin Long, le quartier attire régulièrement de nouveaux arrivants. Le quartier est intéressant pour de nombreuses raisons, il dispose de toutes les infrastructures nécessaires pour une belle qualité de vie comme les services de transport, de commerce, d’éducation, de culture et de santé. Pour acheter une maison dans le quartier des Eyquems, il faut compter environ 2 900 euros/m² et 2 500 euros/m² pour un appartement.

Le quartier de Capeyron

Le quartier de Capeyron reste également un bel emplacement pour votre projet d’investissement en loi Pinel à Mérignac. Il bénéficie de service de transports en commun, d’infrastructures d’éducation, de santé et de commerce. En même temps, c’est un quartier à la fois animé et calme. Ce qui ne déplaît nullement aux jeunes actifs et familles séduits par le charme du quartier et y viennent y habiter. Comme pour les deux autres quartiers phares de la ville de Mérignac, ce sont également les cadres, actifs ou retraités, qui viennent en masse vivre dans le quartier de Capeyron. Leur tranche d’âge moyenne est de 41 ans.

Ce sont les appartements qui dominent dans le parc immobilier du quartier de Capeyron avec un taux de 65%, contre 35% seulement pour les maisons. La part des logements sociaux reste basse avec un taux de 15%. Quant au prix de l’immobilier, il faut compter environ 2 200 euros/m² pour acheter une maison, et environ 3 000 euros/m² pour dénicher un bel appartement.

Conclusion

Faut-il investir en loi Pinel à Mérignac ? D’après les informations que nous avons recueillies tout au long de cet article, ce projet est rentable, et bien plus vite que vous ne le pensez. La ville propose déjà le meilleur taux de rentabilité locative en France (7,7%), et en même temps, vous bénéficiez aussi des importantes réductions d’impôts proposées par le dispositif Pinel.

Retenez simplement que pour jouir des avantages de la loi Pinel, vous devez respecter toutes les conditions d’éligibilité comme l’obligation d’investir dans l’immobilier neuf pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il est aussi important de respecter les normes de construction imposées par le dispositif Pinel, à savoir la norme BBC 2005 et la norme RT 2020 (l’ancienne RT 2012). Evidemment, il y a l’obligation de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires.

Avec la loi Pinel, il est possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou à un descendant, mais qui ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Pour être sûr de respecter les grandes lignes de la loi Pinel, et ainsi profiter de tous les avantages qu’elle propose, il est recommandé de se faire assister par un expert immobilier et/ou un expert fiscaliste. Il est aussi conseillé de faire une simulation Pinel en ligne gratuitement afin d’évaluer vos potentiels revenus fonciers.