Faut-il investir en loi Pinel à Marseille ?

Marseille est une grande métropole charmante. La ville dispose d’un climat exceptionnel, le genre méditerranéen, chaud mais frais. Marseille bénéficie, en effet, de près de 150 heures de soleil par mois. La ville de Paris est bien loin de Marseille sur le sujet, avec seulement 1 630 heures par an.

Le paysage qu’offre la ville de Marseille en fait également un endroit très plaisant à vivre. Chaque quartier a son coin de plage et c’est ce qui attire les gens. Même en costumes de bureau, ils peuvent sortir et admirer les beaux rivages marseillais pendant leur pause. Evidemment, le coucher de soleil à Marseille est somptueux.

Alors, la question qui se pose est : vous est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Marseille ? Tout en sachant que la loi Pinel vous fait profiter d’avantages fiscaux élevés, l’immobilier neuf à Marseille vous sera-t-il rentable ? Quel serait le taux de rendement à espérer ? Découvrons tout cela en détail dans cet article !

Quel est le plafonnement des loyers Pinel à respecter à Marseille ?

A titre de rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 12% à 21%. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

• Acheter ou construire un immobilier neuf ou en VEFA (état de futur achèvement) dans une zone éligible au dispositif (zone A, A bis et B1)
• Acheter ou construire un bien immobilier entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2020
• Limiter l’investissement à deux logements seulement par an et dans la limite d’un montant total de 300 000 euros par an, et d’un plafond de 5 500 euros par m²
• S’engager à mettre en location le bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Respecter le plafond de loyer imposé dans la zone où on investit
• Respecter le plafond des ressources du ou des locataires
• Ne pas louer le bien à un membre de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) faisant partie de son foyer fiscal
• Respecter les normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 et RT 2012
• Respecter le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 euros par an

La ville de Marseille est inscrite dans la zone A selon les règlementations de la loi Pinel. En ce sens, elle est soumise au plafonnement des loyers. En 2019, le plafond des loyers est limité à 12,75 euros par m². Le plafond des ressources est de 38 236 euros par m² pour une personne seule, et 109 613 euros pour un couple.

Dans la zone A, les prix à l’achat des biens immobiliers restent raisonnables. Ils s’accordent parfaitement avec le marché. Les possibilités de location sont aisées et les loyers sont élevés. Ce sont de bons paramètres pour espérer un rendement élevé à son investissement immobilier dans le neuf.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Marseille, et quelle est son évolution depuis 10 ans ?

Selon les statistiques disponibles actuellement sur le web, le prix de l’immobilier à Marseille enregistre une hausse annuelle de 3,2%. Malgré l’importance de sa population (3^ème plus grande ville de France), la ville affiche un prix d’achat de 3 038 euros par m² dans le neuf. Un écart entre 1 000 et 10 000 euros est toutefois à considérer. Il y a des arrondissements qui sont plus chers que d’autres. Tel est notamment le cas du 8^ème arrondissement à 4 026 euros/m², le 7^ème à 3 607 euros/m², le 6^ème à 3 539 euros/m², le 2^ème à 3 145 euros/m² et le 1^er arrondissement à 2 725 euros/m².

Dans cette croissance annuelle étudiée par les experts immobiliers, le 14^ème arrondissement de Marseille se démarque. Il enregistre, en effet, une hausse annuelle de plus de 12% en termes de prix de l’immobilier. En revanche, dans le 15^ème arrondissement, on enregistre une baisse de 11,5% dans les 12 derniers mois. Ces variations de prix peuvent s’expliquer par plusieurs raisons : forte demande locative avec l’arrivée en masse des étudiants (+ de 6% pour ces 10 dernières années)…

Toutefois, selon les analyses des experts immobiliers, Marseille promet un rendement locatif très attractif. Et les choses vont en s’améliorant puisque de nombreux projets de développement de la ville progressent actuellement (projet Euroméditerranée, installation de tramway, piétonisation du Vieux-Port, création du quartier d’affaires « La Joliette », etc.).

Quel est le rendement locatif attendu en pourcentage ?

Marseille est un bon placement tant pour l’ancien que pour le neuf, pour les maisons que les appartements. De plus, les conditions d’éligibilité requises par la loi Pinel facilitent grandement la règlementation de l’investissement. Elles servent de balises pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif à Marseille.

Avec la loi Pinel, un investisseur à Marseille peut bénéficier d’une réduction fiscale à un taux de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de son investissement (6, 9 ou 12 ans). Cette réduction d’impôt est limitée à 63 000 euros par investisseur. En même temps, il perçoit les loyers pendant toute la durée de location. Il suffit de faire le calcul pour obtenir le rendement en pourcentage de votre investissement locatif à Marseille. Il faut simplement tenir compte du type de bien (maison, appartement, parking…), de sa superficie, de son prix à l’achat, du plafonnement de loyer Pinel à Marseille et du taux de réduction fiscale correspondant à la durée de location.

Voici quelques formules pour calculer votre rendement locatif à Marseille :

Rendement locatif brut = 100 x (loyer mensuel x 12)/prix d’achat du bien

Rendement locatif net = 100 x (loyer mensuel x 12) – charges non récupérables – taxe foncière – frais de gestion – impôts – ISF/ prix d’achat du bien

Pour un résultat rapide, et ne pas s’embêter avec autant de calcul, utilisez un calculateur de rendement locatif Pinel en ligne. C’est totalement gratuit et fiable. Sinon, faites appel à un expert immobilier pour vous aider à analyser les avantages et les risques de votre futur investissement immobilier à Marseille.

Quel est le niveau de la demande locative à Marseille ?

Marseille est une ville maritime attirante. Rien qu’en 2018, 96 026 habitants ont emménagé dans la ville. Plus de 108 000 étudiants sont répartis dans les différents arrondissements de la ville, et de nombreux autres préparent leur imminent déménagement. Plusieurs activités et services sont disponibles à Marseille. De nombreuses infrastructures de grande envergure y sont également remarquées : écoles, universités, services de santé et social, salles de spectacles, bars, entreprises…

Il est important de préciser que Marseille dispose de plusieurs quartiers chics et bourgeois, très prisés et populaires. Ce qui a pour conséquence d’augmenter la demande locative et les opportunités immobilières pour les investisseurs. Grâce à la loi Pinel, investir à Marseille est à la portée de tout un chacun. Avec la réduction fiscale de 63 000 euros, l’argent économisé peut servir pour d’autres investissements.

Les résidences touristiques enregistrent également une demande impressionnante. En effet, la ville de Marseille attire de nombreux vacanciers, notamment à cause de son climat chaud, presque tropical. Et avec les diverses activités culturelles et artistiques qu’il y a dans la ville, Marseille devient rapidement l’endroit à visiter pour beaucoup de gens.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Marseille ?

Pour trouver le bon quartier où investir dans l’immobilier à Marseille, il faut prendre en compte certains critères :

• Le prix au m² des logements ou des terrains à construire
• La sécurité du quartier
• Le taux de demande locative
• Les infrastructures indispensables : écoles, centre de santé, moyen de transport, boutique…

Selon les études réalisées par certains experts immobiliers, voici les quartiers où il serait avantageux d’investir à Marseille :

• Le 4^ème et le 9^ème arrondissement pour leur charme et leur tranquillité, mais aussi son prix d’achat abordable.
• Le 3^ème arrondissement pour un rendement brut annuel s’élevant à près de 8%.
• Les 10^ème, 11^ème, 12^ème et 13^ème arrondissements proposent également des biens intéressants et les quartiers sont fortement appréciés par les habitants.