Faut-il investir en loi Pinel à Mans ?

Un investissement immobilier est perçu comme une bonne manière de placer son argent. De plus en plus d’épargnants français optent actuellement pour ce secteur afin de fructifier leur argent. Et il faut bien l’avouer, avec les nombreuses aides de l’Etat allant dans ce sens, il n’y a vraiment aucune raison de s’en priver.

La loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière préférés des Français. Et pour cause, elle peut faire bénéficier à l’investisseur jusqu’à 21% de réductions fiscales. Si toutes les conditions sont réunies, cet investisseur pourra également enregistrer un taux de rendement locatif très élevé, le but ultime de tout investissement locatif. En plus de percevoir des loyers, donc des revenus locatifs qui servent de revenus supplémentaires, les investisseurs Pinel se construisent également un patrimoine. Et surtout, ils se préparent un meilleur avenir pour leur retraite. Mais comment bénéficier des avantages Pinel ? En quoi la loi Pinel est-elle réellement l’outil qu’il faut pour fructifier un placement financier ?

L’avantage de la loi Pinel est que c’est un dispositif qui dispose d’une forte notoriété. La preuve est que son mandat a été prorogé pour une nouvelle durée de 4 ans. En effet, à l’origine, la loi Pinel devait prendre fin au 31 décembre 2016, mais avec les besoins de la population des grandes agglomérations françaises, l’Etat a décidé de la proroger jusqu’au 31 décembre 2021. Depuis le 1^er janvier 2019, les Français, investisseurs et/ou épargnants, peuvent donc bénéficier des atouts fiscaux et financiers de la loi Pinel.

En quoi l’investissement Pinel est-il rentable ? Pour répondre à cette question, il faut prendre en compte plusieurs paramètres dont la zone Pinel où se situera le bien immobilier. En effet, avec le dispositif Pinel, il faut respecter le « zonage Pinel ». Ce zonage concerne certaines villes uniquement de France, notamment celles où le marché immobilier est considéré comme « tendu ». Généralement, ce sont les villes fortement peuplées de France, de plus de 250 000 habitants. Ce zonage Pinel est composé de la zone A, de la zone A bis et de la zone B1.

La ville de Mans fait partie de la zone B2, une zone qui a été exclue de celles éligibles à la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2019. Ce qui ne constitue pas une raison d’abandonner votre projet d’investir à Mans. En effet, la ville dispose d’un potentiel locatif non-négligeable. Donc, malgré cette non-éligibilité au dispositif Pinel, vous pouvez toujours fructifier votre argent en investissant dans l’immobilier dans le Mans. Découvrons cela ensemble au travers de cet article. Etudions en détail l’évolution du prix de l’immobilier durant ces 10 dernières années, le rendement en pourcentage pour un investissement immobilier dans le Mans, le niveau de la demande locative ainsi que les meilleurs quartiers où investir à Mans.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Mans ?

La ville de Mans fait partie de la zone B2 qui n’est plus éligible à la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2019. Elle n’est donc plus soumise au plafonnement du loyer Pinel. Toutefois, connaître ce plafond et son principe vous permettra certainement de comprendre le cours appliqué actuellement dans la ville de Mans. En effet, l’équilibre du marché immobilier à Mans a en partie été amené par la loi Pinel entre 2014 et 2016, pendant son premier mandat d’application. Le plafonnement du loyer Pinel a permis aux contribuables de trouver plus facilement des logements adaptés à leur budget. Ainsi, si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Mans, il vous faut étudier le montant du loyer moyen que les habitants peuvent se permettre.

A titre de rappel, le plafonnement du loyer est une condition obligatoire de la mise en application de la loi Pinel. Par ce plafond, l’Etat régit les transactions immobilières locatives et permet aux ménages d’accéder à un logement. Les investisseurs immobiliers sont ainsi obligés d’appliquer un loyer unique pour tous les biens immobiliers Pinel. L’avantage est qu’ils ne risquent pas une vacance locative puisque le prix convient parfaitement aux besoins de la population locale.

Avant la suppression de la zone B2 de la liste des zones éligibles au dispositif Pinel, le plafond des loyers était fixé à 9,07 €/m². Pour calculer le loyer Pinel, il fallait appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

On peut reporter cette formule sur un futur investissement immobilier à Mans même si vous ne profitez plus des avantages fiscaux de la loi Pinel. En effet, les rémunérations de votre investissement restent encore importantes. Le plafonnement des loyers peut vous servir de base pour établir votre rendement locatif. Pour ce faire, vous pouvez appliquer cette formule pour calculer le loyer à proposer à vos futurs locataires. De cette manière, vous n’apportez pas trop de changements sur le marché immobilier et les locataires se sentiront plus en confiance. Ils n’hésiteront donc pas à louer vos biens et vous offrent le rendement locatif que vous espérez.

Si l’on applique cette formule pour le plafonnement du loyer Pinel, on a le résultat suivant pour un appartement de 40 m² :

Loyer à Mans = 9,07 €/m² x (0,7 + 19/40) x 40, soit 426,4 euros

Calculez donc votre rendement locatif à partir de ce montant de loyer moyen. Pour ce faire, multipliez le résultat avec le nombre de mois et d’années que dure votre investissement locatif. Avec la loi Pinel, le calcul était plus simple car l’investissement devait obligatoirement durer 6, 9 ou 12 ans pour un avantage fiscal de 12%, 18% ou 21%. Mais le principe reste le même, à vous de calculer en fonction de vos objectifs. Appliquez simplement la durée que vous mettrez sur votre bail locatif et évaluez le potentiel de rendement locatif que vous pouvez percevoir de votre investissement immobilier.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Mans et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, le marché immobilier à Mans a connu de grands changements. Dans toutes les grandes villes, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté en une décennie. Et en 5 ans seulement, la France a connu une hausse d’environ 11% sur le prix de l’immobilier. Par villes, ces évolutions à la hausse se présentent comme suit : Bordeaux (+38,5%), Nantes (+38,5%), Lyon (+27,7%), Mulhouse (-11,1%), Toulon (-7,2%) et Amiens (- 0,2%). Pour le cas de la ville de Mans, l’évolution du prix de l’immobilier en 5 ans est de +16,1%.

Et d’ailleurs, pour l’année 2019, la ville a gardé cette forte avancée avec un taux de 15,1%. Elle est la seule ville ayant enregistrée une telle progression, la plus forte, en seulement 12 mois. Et si l’on remarque une tendance allant vers la baisse des prix immobiliers dans la majorité des villes de Frances ces derniers temps, la ville de Mans affiche encore un prix très élevé. Toutefois, au mètre carré dans le neuf, la ville de Mans reste l’une des villes les moins chères de France. Il y a bien un contre-courant que l’on remarque sur le marché immobilier.

Actuellement, le prix moyen au mètre carré d’un appartement à Mans est de 1 440 euros. Pour une maison, le prix moyen est de 1 820 euros. Selon la typologie des biens immobiliers, les prix pratiqués sont les suivants :

• Appartement une pièce : 1 060 € pour le prix le plus bas, 1 540 € pour le prix moyen et 2 150 € pour le prix le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 000 € pour le prix le plus bas, 1 490 € pour le prix moyen et 2 060 € pour le prix le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 920 € pour le prix le plus bas, 1 400 € pour le prix moyen et 2 210 € pour le prix le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 860 € pour le prix le plus bas, 1 300 € pour le prix moyen et 2 100 € pour le prix le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5 : 900 € pour le prix le plus bas, 1 430 € pour le prix moyen et 2 320 € pour le prix le plus élevé

Le parc immobilier à Mans est essentiellement composé d’appartements avec un taux de 57%. Les maisons n’arrivent qu’en seconde position avec un taux de 42%. Selon les dernières statistiques des experts immobiliers, 89% des logements à Mans sont utilisés comme des résidences principales, 2% sont des résidences secondaires et 9% sont des résidences vacantes. Sinon, 47% de la population sont des propriétaires et 52%, c’est-à-dire une grande majorité, sont des locataires. 1% seulement des habitants sont des logés gratuits.

Sinon, la population à Mans a une préférence pour les appartements de 4 pièces avec un taux de demandes locatives de 27%. Les appartements de 5 pièces ou plus les suivent avec un taux de 25%, puis les logements de 3 pièces avec un taux de 14%. Les appartements de 2 pièces sont recherchés mais ils ne constituent pas les premiers choix des locataires. Ils n’arrivent qu’en troisième position avec un taux de 17%. Quant aux studios d’une pièce, 7% seulement de la population à Mans sont intéressés.

L’évolution du prix immobilier à Mans suit la tendance nationale. Il est élevé mais la ville propose toutefois les prix au mètre carré les plus abordables. Si vous savez jouer sur ce contre-courant, votre investissement immobilier vous sera extrêmement profitable. Pour s’en assurer, il est toujours recommandé de se faire aider par des experts immobiliers qui connaissent parfaitement leur domaine. Afin de mieux vous faire comprendre en quoi un investissement immobilier est alors rentable à Mans, voyons ensemble dans le prochain paragraphe le rendement en pourcentage auquel s’attendre.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Mans ?

Un investissement immobilier peut vous procurer deux types de rémunération : les revenus fonciers que vous percevrez via les loyers et la plus-value immobilière à la revente de votre bien immobilier. Pour déterminer le rendement brut et le rendement net de votre investissement immobilier à Mans, deux formules peuvent être appliquées :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Additionnez tous les loyers que vous allez percevoir pendant 12 mois, c’est-à-dire une année. Rapportez ensuite le résultat au prix de construction ou d’achat de votre bien immobilier. Au final, vous obtiendrez votre rendement locatif brut. Notez toutefois qu’à ce stade, il ne s’agit encore que d’un résultat brut, c’est-à-dire que ce rendement ne vous offrira pas encore une vision réelle de vos gains d’investissement. Pour ce faire, vous devez calculer le rendement locatif net.

Le rendement net se calcule à partir de la déduction des frais et des charges qui sont liés à votre investissement immobilier. Ils peuvent être nombreux. En voici quelques exemples :

• Les frais d’entretien divers
• Les frais de gestion du bien par une société
• L’assurance des loyers impayés
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les vacances locatives
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les taxes foncières
• Les frais de financement comme l’assurance emprunt, les intérêts d’emprunt, les diverses garanties…

Quel que soit le résultat que vous obtenez de vos calculs, prenez toujours comme habitude de le comparer à celui des experts immobiliers. Cela vous permettra d’évaluer au mieux votre gain potentiel, et surtout de recommencer pour éviter toutes erreurs. Par exemple, les experts immobiliers ont avancé les chiffres suivants en ce qui concerne le rendement locatif dans la ville de Mans :

• Appartement : 8,13% de rendement moyen
• Appartement T1 : 9,60% de rendement moyen
• Appartement T2 : 8,28% de rendement moyen
• Appartement T3 : 7,49% de rendement moyen

Plusieurs paramètres entrent en compte dans l’estimation de la rentabilité d’un investissement immobilier dans une ville. Par exemple, l’avenir du quartier, le réseau des transports en commun, la qualité de vie et la croissance démographique de la ville sont des points importants qu’il faut considérer. Pour monter au mieux votre projet d’investissement immobilier à Mans, les informations suivantes, relatives à la structure de la population, vous permettront de situer le pouvoir d’achat des habitants. De cette manière, vous saurez dans quel type de biens immobiliers (appartements, maisons…) investir et quel type de location faut-il proposer (nue, meublée…). La structure de la population à Mans se présente comme suit :

• 29% sont des retraités
• 17% sont des employés
• 17% sont sans activités
• 15% ont une profession intermédiaire
• 8% sont des cadres et disposent des professions supérieures
• 2% sont des commerçants, des artisans ou des chefs d’entreprise
• 0% sont les agriculteurs exploitants

Avec toutes ces informations, il vous sera plus facile d’analyser l’éventuelle rentabilité de votre investissement locatif à Mans. Maintenant, étudions ensemble le niveau de la demande locative dans la ville dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Mans ?

La population à Mans est légèrement vieillissante. En effet, la proportion de jeunes diminue depuis la fin des années 2010. Ce sont les habitants de 60 à 64 ans qui augmentent en nombre dans la ville. Ces données confirment que l’investissement locatif dans les habitations de type T1 et T2 est très intéressant. En effet, ces petits appartements attirent davantage les retraités qui n’ont plus besoin de grandes résidences.

Toutefois, la ville compte environ 12% d’étudiants et 58% d’actifs sur la totalité de ses habitants. Ces personnes ont d’autres objectifs de vie dont l’accession à une habitation de qualité et plus spacieuse. Bien que les étudiants ne disposent pas encore des ressources nécessaires pour s’offrir une grande maison, beaucoup émettent le souhait de le faire plus tard. Pour l’heure, ils se contentent des petits appartements et des studios pour poursuivre leurs études à Mans en toute tranquillité.

En scrutant le marché immobilier de la ville de Mans, on peut ainsi affirmer que les locataires sont nombreux et que les offres locatives ne sont pas toujours suffisantes. Même si ce marché immobilier semble maintenant à s’équilibrer et que la ville ne soit plus éligible au dispositif Pinel, elle affiche encore un niveau élevé de la demande locative. Les chercheurs d’habitations à Mans sont à la fois des habitants présents dans la ville et des entrants, c’est-à-dire de nouveaux venus. En effet, la ville de Mans dispose de plusieurs atouts attirant de nouveaux visiteurs chaque année.

La ville est dynamique notamment à cause de ses richesses culturelles et évènements marquants comme le Grand Prix Moto ou 24H du Mans. On y retrouve également une usine Renault, une université, le bord de Sarthe, etc. Cela attire énormément de visiteurs dans la ville et contribue aussi à booster son économie. Le taux de chômage à Mans reste, par exemple, constante à un taux de 10,4% (source de 2015). En revanche, selon les experts immobiliers, la ville de Mans n’est pas reconnue pour sa qualité de vie. Elle n’est pas très attractive sur ce point comparée à d’autres métropoles de France. En effet, le solde migratoire de la population depuis près de 50 ans reste peu encourageant. Seulement, c’est une ville idéale pour générer du cashflow mensuel sur l’immeuble de rapport ou IDR.

Avant d’investir à Mans, il est ainsi primordial de faire une étude sur le terrain. Il est important de prendre en considération le fait qu’un investisseur doit nécessairement investir en-dessous du prix du marché pour espérer un meilleur rendement. Les conseils d’un expert immobilier de la ville seront alors très bénéfiques pour minimiser les éventuels risques de perte. Mais pour le moment, découvrez déjà quels sont les meilleurs quartiers où il serait judicieux d’investir dans l’immobilier à Mans.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Mans ?

La ville de Mans dispose ainsi de plusieurs atouts pour réussir un investissement immobilier. Voici la liste des meilleurs quartiers où le rendement locatif est très élevé :

Le quartier de Ribay

L’avantage avec le quartier de Ribay est qu’il se trouve à proximité de l’Université. C’est ainsi le quartier le plus fréquenté par les étudiants. Il se trouve également à proximité des commerces, des bars et des restaurants ainsi que les cafés, les centres d’intérêts principaux des jeunes, étudiants ou actifs. On peut y apprécier des résidences étudiantes et des résidences individuelles. Le quartier attire tout le temps de nouveaux locataires. Ce serait donc l’idéal pour construire de nouveaux logements.

Le quartier du Vieux-Mans ou Cité Plantagenêt

C’est au cœur de la ville que se trouve le quartier du Vieux-Mans. C’est un quartier qui a été remarquablement restauré. Aujourd’hui, faisant peau neuve, le quartier du Vieux-Mans attire de nombreux touristes qui apprécient son charme architectural, mais aussi son histoire. C’est dans ce quartier que l’on peut encore retrouver des maisons qui datent d’avant l’époque médiévale, avec leurs pans de vois. Même si le quartier du Vieux-Mans ne se trouve pas vraiment à proximité du centre-ville, il reste néanmoins accessible à tous grâce aux transports en commun qui desservent très bien la ville. L’autre atout considérable du quartier du Vieux-Mans est la naissance de nouveaux commerces et services qui contribuent à l’essor économique de la ville.

Le quartier de Saint-Nicolas

Le quartier de Saint-Nicolas est également un lieu intéressant pour réaliser un bon investissement locatif. Son atout, il est traversé par une ligne de Tramway qui permet à la population de se déplacer librement. Cette ligne fait notamment la liaison entre la gare et le quartier Les Jacobins. Ce quartier de Saint-Nicolas a été surnommé « le quartier d’Emeraude ». Son cadre de vie est excellent et plait énormément à la population. Il attire les gens car ses rues sont principalement commerciales.

Le quartier La Madeleine

Le quartier La Madeleine se situe au nord de la ville de Mans. Il est aussi surnommé « Beaulieu » et reste un quartier paisible et calme. C’est ce qui attire les habitants ainsi que les visiteurs. Généralement prisé par les retraités pour sa tranquillité, on peut y réaliser un investissement locatif rentable avec les habitations de type T2 ou T3.

Conclusion

Le potentiel locatif de la ville de Mans est très élevé. Investir en immobilier locatif dans cette région de France ne peut donc qu’être bénéfique aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers. Même si certains quartiers présentent quelques risques de rendement moins encourageant, sur le long terme, les choses devraient s’arranger en mieux. En revanche, il est essentiel de se faire aider par des experts immobiliers pour dénicher les bonnes affaires de la ville.

Même si la loi Pinel n’est plus éligible à Mans depuis le 1^er janvier 2019, d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent encore être exploités pour booster votre investissement locatif. Tel est notamment le cas de la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le statut LMNP ou encore le dispositif Monuments Historiques. Il vous suffit d’approfondir votre analyse des avantages fiscaux auxquels vous pourrez avoir droit avec l’aide d’un expert fiscaliste et choisir votre outil fiscal. Vos gains immobiliers seront alors encore plus importants.