Faut-il investir en loi Pinel à Limoges ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a la cote depuis sa création en 2014. Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2016, la popularité de ce dispositif fiscal a fini par convaincre le gouvernement de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2021. En effet, le dispositif Pinel propose de nombreux avantages fiscaux ainsi que la possibilité de se créer un beau patrimoine, percevoir des revenus supplémentaires et de se préparer à la retraite. Et du côté de l’Etat, la tension du marché immobilier dans plusieurs agglomérations de France sera résolue.

D’ailleurs, le but principal de la mise en place de la loi Pinel est de répondre aux besoins locatifs de la population des grandes villes françaises, là où les offres de logement manquent cruellement. La loi Pinel fait ainsi appel aux investisseurs ainsi qu’aux épargnants pour construire des logements neufs qui seront par la suite proposés en location. En contrepartie de leur investissement, ces personnes bénéficieront d’une importante réduction d’impôts.

Pour bénéficier des avantages Pinel, le respect du « zonage Pinel » est une condition obligatoire. Par zone Pinel, on désigne certaines villes désignées comme disposant d’un marché immobilier tendu. Cette zone Pinel se divise en trois catégories bien distinctes : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant, les zones B2 et C existaient également, mais depuis le 1^er janvier 2019, elles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Ainsi, pour savoir si un investissement Pinel vaut réellement la peine d’être réalisé, il faut étudier plusieurs paramètres, dont le choix de la ville où construire/acquérir un logement neuf. Alors, faut-il investir en loi Pinel à Limoges ? C’est ce que nous allons justement détailler dans cet article. Procédons par étape en étudiant tout d’abord la question du plafonnement des loyers à Limoges, le prix au mètre carré ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier pendant 10 ans, le rendement en pourcentage d’un investissement Pinel à Limoges, le niveau de la demande locative dans la ville ainsi que les meilleurs quartiers où investir.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Limoges ?

Plusieurs conditions sont à respecter si vous souhaitez profiter des avantages proposés par la loi Pinel. Parmi celles-ci, il y a le plafonnement du loyer et le plafonnement des ressources des locataires. Il faut comprendre que l’objectif principal du dispositif Pinel est de permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à une habitation respectant les normes en vigueur. La création d’un plafond pour chaque zone Pinel est ainsi un moyen pour l’Etat d’atteindre cet objectif.

Pour le cas de la ville de Limoges qui est catégorisée dans la zone B1, le plafonnement du loyer Pinel est fixé à 10,44 euros par mètre carré. Pour calculer le loyer Pinel à Limoges, on a la formule suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Pour prendre un exemple, supposons que vous investissez dans un appartement de 40 m². Après application de la formule, vous avez donc le loyer suivant :

Loyer Pinel à Limoges = 10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

Afin d’estimer la rentabilité annuelle potentielle de votre investissement Pinel, vous devez multiplier ce loyer par 12 qui est le nombre de mois dans une année. Ensuite, multipliez le résultat par le nombre d’années que vous choisirez pour votre investissement : 6, 9 ou 12 ans. Vous obtiendrez alors la rentabilité globale potentielle de votre investissement Pinel. Après, il faudra à nouveau multiplier le résultat avec les taux de défiscalisation correspondant au nombre d’années d’investissement, soit 12% ou 18% ou 21%. Vous aurez ainsi le montant total des réductions d’impôts auquel vous avez droit avec votre investissement Pinel.

Notez toutefois qu’à ce stade, vous n’aurez encore que la valeur de la rentabilité annuelle potentielle brute de votre investissement. Pour obtenir le montant net, il faudra encore déduire toutes les charges et les frais liés à votre investissement. Mais nous allons détailler tout cela dans un autre paragraphe.

Il est également important de noter que la surface utile utilisée dans la formule de calcul du loyer Pinel est obtenue par l’addition de la surface habitable avec celle des surfaces annexes. C’est très important dans l’utilisation du dispositif Pinel. Cela vous évite de faire des calculs erronés concernant vos profits d’investissement. Ainsi, les surfaces annexes concernent les caves, les balcons… Leur surface est également plafonnée à 8 mètres carrés. N’oubliez donc pas d’en tenir compte lors de votre calcul.

Après avoir fait ce calcul de rentabilité potentielle en tenant compte du plafonnement du loyer dans la zone B1 où se situe la ville de Limoges, vous ne pouvez pas encore affirmer que votre projet vous sera rentable. En effet, il y a encore d’autres paramètres à étudier comme l’évolution du prix de l’immobilier à Limoges pendant ces 10 dernières années, le prix du mètre carré dans le neuf dans la ville, le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour votre investissement, etc. Aussi, ne vous précipitez pas dans l’analyse de la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier en loi Pinel à Limoges.

Si vous ne souhaitez pas faire le calcul vous-même par peur de faire une erreur, sachez qu’il existe aujourd’hui de nombreux simulateurs en ligne qui le font à votre place. Un simulateur Pinel est généralement gratuit et vous fournit des informations fiables très rapidement. Ou alors, vous avez la possibilité de vous faire aider par un expert immobilier et/ou un expert fiscaliste. Fort de ses expériences dans le domaine, un tel expert vous sera d’une grande utilité pour monter le projet d’investissement rentable dont vous avez besoin. D’ailleurs, c’est le plus recommandé lorsque vous souhaitez tirer profit du dispositif Pinel. C’est même la pratique habituelle de tous les investisseurs ayant réussi dans ce domaine depuis que la loi Pinel a été mise en place en 2014.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Limoges et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier au mètre carré à Limoges a augmenté de +12,3% en 10 ans, comme dans presque toutes les grandes métropoles de France. Ce qui constitue une réelle opportunité pour tous ceux qui souhaitent tirer profit d’un investissement immobilier. Et avec la loi Pinel, les avantages seront encore plus importants puisqu’il y a en prime la réduction d’impôts.

Actuellement, à Limoges, le prix au mètre carré dans le neuf pour un appartement est de 1 320 euros, et 1 620 euros pour une maison. Pour plus de détails, voici les prix pratiqués par typologie de biens immobiliers :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 000 €/m² pour le prix le plus bas, 1 400 €/m² pour le prix moyen et 1 990 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 910 €/m² pour le prix le plus bas, 1 390 €/m² pour le prix moyen et 2 010 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 800 €/m² pour le prix le plus bas, 1 270 €/m² pour le prix moyen et 1 960 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 770 €/m² pour le prix le plus bas, 1 220 €/m² pour le prix moyen et 1 880 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5 : 770 €/m² pour le prix le plus bas, 1 280 €/m² pour le prix moyen et 2 020 €/m² pour le prix le plus élevé.

A Limoges, ce sont les appartements qui dominent le parc immobilier avec un taux de 72% contre 27% seulement pour les maisons. 90% des habitations sont utilisées comme résidences principales, 2% comme résidences secondaires et 8% sont des résidences vacantes. 40% de la population sont des propriétaires et 58% sont des locataires. On compte également 2% des habitants qui sont des logés gratuits.

En termes de préférences, les habitants de Limoges préfèrent nettement plus les habitations de 3 pièces avec un taux de 26% des demandes immobilières. 23% préfèrent les habitations 4 pièces, 21% pour les 2 pièces, 19% pour les 5 pièces et plus, et 11% pour les habitations d’une pièce.

Les 136 221 habitants de Limoges (source de 2013) ne disposent pas tous d’un logement. Le marché immobilier est très tendu et les offres immobilières n’arrivent pas à répondre aux demandes élevées. De plus, plusieurs personnes décident également de s’installer à Limoges à cause de la dynamique et de la qualité de vie que l’on y trouve. Toutefois, ce sujet sera l’objet d’un autre paragraphe pour que vous puissiez mieux comprendre l’importance du niveau de la demande locative à Limoges.

Continuons déjà cette étude avec l’analyse du rendement en pourcentage auquel vous pouvez prétendre avec votre investissement Pinel. En effet, pour déterminer si votre projet immobilier vaut réellement la peine d’être réalisé, surtout à Limoges, il vous faut faire quelques calculs. C’est ce que nous allons tout de suite voir dans le prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Limoges ?

Deux formules sont à appliquer pour connaître le potentiel de rendement d’un investissement immobilier à Limoges. Ce sont :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

La rentabilité locative brute est ainsi obtenue en additionnant le montant total des loyers perçus durant toute l’année et en rapportant le résultat au prix d’achat ou de construction du bien immobilier Pinel. Toutefois, le résultat qui en sortira ne permettra pas d’estimer correctement le potentiel de gain que vous pourrez avoir avec votre investissement Pinel. En effet, il faut encore déduire les frais et les charges ainsi que les éventuelles dépenses qui y sont liés. Autrement dit, il faut calculer la rentabilité locative nette.

Plusieurs types de dépenses et de charges liées à un investissement Pinel doivent alors être déduits. Ce sont :

• Les frais d’entretien divers
• L’assurance loyers impayés
• Les frais de gestion du bien immobilier par une société
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les vacances locatives
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
• Les taxes foncières

Ces calculs sont indispensables pour que vous puissiez évaluer les rémunérations auxquelles vous avez droit via votre investissement. En effet, deux types de rémunérations peuvent être attendus de votre investissement immobilier : les revenus fonciers via les loyers perçus et la plus-value à la revente des biens immobiliers. Les résultats de ces calculs vous permettront alors d’évaluer au mieux si votre projet d’investir en loi Pinel à Limoges est réellement intéressant. Généralement, les comparer à ceux des experts immobiliers vous permettra de bien encadrer votre projet et de savoir exactement comment le réaliser.

Ainsi, les experts immobiliers avancent les statistiques suivantes en termes de rendement locatif à Limoges :

• Appartement T1 : 10,67% de rendement moyen
• Appartement T2 : 8,75% de rendement moyen
• Appartement T3 + : 8,00% de rendement moyen

Afin d’en arriver à ce résultat, ces professionnels du secteur de l’immobilier ont analysé la situation globale dans la ville de Limoges. L’analyse des besoins, mais aussi du pouvoir d’achat de la population, permet de savoir exactement à quoi s’attendre pour un investissement Pinel à Limoges. D’ailleurs, ces informations peuvent aussi vous être utiles dans vos analyses. Ainsi, la population à Limoges est essentiellement composée de retraités avec un taux de 27%, de personnes sans activité avec un taux de 21% et d’employés avec un taux de 16%. Sinon, 14% des habitants sont dans des professions intermédiaires, 8% sont des cadres et travaillent dans des professions supérieures et 2% sont des artisans, des chefs d’entreprise ou des commerçants.

L’activité économique à Limoges reste également évolutive et attire de nouveaux venus chaque année. 70% de ces activités se concentrent surtout dans le secteur du commerce, des transports et des services. 18% concernent le domaine de l’administration, l’enseignement, la santé et le social ; 5% se focalisent sur l’industrie et 1% seulement pour le secteur de l’agriculture, la sylviculture et la pêche. Disposer de ces informations a une grande importance pour déterminer l’intérêt de la population française à aller vivre et travailler à Limoges. En effet, c’est l’une des principales causes qui fait que le marché immobilier à Limoges soit tendu, que les demandes locatives ne soient pas comblées par les offres de logements existantes. D’ailleurs, l’étude de ce niveau de la demande locative est le sujet de notre prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Limoges ?

La ville de Limoges est la troisième ville urbaine du grand Ouest. Cette ville du sud-ouest de la France est également surnommée « la ville rouge » et compte environ 142 000 habitants. Doté d’un climat agréable, Limoges est ne ville où il fait bon de vivre. En effet, l’hiver est doux et l’été est sec dans cette région française. Ville à taille humaine, Limoges continue d’attirer de nouveaux venus pour ses nombreuses structures universitaires, ses espaces verts, ses centres culturels et de loisirs, ainsi que ses infrastructures médicales. Plusieurs projets d’innovation sont en cours pour accroître l’attractivité de la ville de Limoges. Son développement culturel, économique et urbain est reconnu sur le plan international.

A Limoges, 60% de la population sont des locataires. Ce qui constitue une réelle opportunité pour le secteur immobilier. Les propriétaires et les investisseurs immobiliers sont ravis d’y réaliser leur projet d’acquisition/de construction de biens immobiliers. Et avec le nouveau mandat de la loi Pinel, les perspectives de rendement sont encore plus abondantes. La ville de Limoges attire un grand nombre de personnes, des jeunes, des étudiants, des salariés, des familles et des retraités. Le taux de chômage y est minime. Au contraire, le marché de l’emploi est en pleine expansion dans la ville.

Avec l’offre de travail et le cadre de vie agréable, beaucoup ne résistent pas à l’idée de venir vivre à Limoges. Et comme la ville ne cesse de se moderniser, les experts annoncent d’ores et déjà une forte expansion des constructions immobilières pour répondre aux demandes en logements de la population. La mairie met en place de nombreux projets d’aménagements pour permettre à ses habitants de disposer d’un cadre de vie encore meilleur que celui proposé actuellement. De nouvelles constructions immobilières seront alors nécessaires pour accueillir les nouveaux habitants.

Les atouts de la ville de Limoges, qui continuent d’attirer les nouveaux venus, sont nombreux. On peut notamment citer les atouts économiques avec ses 6 500 entreprises, ses 800 commerces, ses 3 centres commerciaux, ses universités et grandes écoles (accueillant 15 000 étudiants par an et employant près de 1 000 chercheurs et professeurs), son parc technologique, etc. Il y a également les atouts touristiques avec les nombreux sites historiques tels que l’Eglise Saint Pierre du Queyroix ou l’Eglise Saint Michel des Lions, la Cathédrale Saint Etienne, le Palais de l’Evêché, les bords de Viennes, etc. Et enfin, il y a aussi les atouts culturels de Limoges. En effet, depuis 2008, la ville a été nommée « Ville d’Art et d’Histoire ». On dénombre 28 salles de cinéma, 6 salles de théâtre, 5 centres culturels municipaux, un conservatoire et un centre dramatique à Limoges. On compte également plusieurs musées comme le Musée de la Résistance et le Musée des Beaux Arts.

Certains quartiers de Limoges offrent un taux de rendement locatif plus élevé que d’autres. Pour optimiser vos chances de réussir votre investissement Pinel à Limoges, il est important de les connaître et de les inclure dans la liste de vos priorités de placement. C’est ce que nous allons maintenant découvrir dans le dernier paragraphe de notre analyse.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Limoges ?

Plusieurs quartiers de Limoges sont très intéressants pour un investissement locatif rentable. Ils affichent des intérêts qui attirent énormément les habitants et les visiteurs. Les taux de rendement locatif y sont plus élevés. Ce sont donc les lieux à prioriser pour rentabiliser votre investissement immobilier à Limoges.

Le centre-ville

Le centre-ville de Limoges est un quartier très animé et très huppé. Il regroupe plusieurs quartiers notamment la Cité, le Château, la gare et la place Carnot. Il attire énormément d’habitants et de touristes. On y retrouve de nombreux sites culturels et touristiques. C’est un quartier défini comme hétéroclite grâce à son patrimoine et son histoire. Parmi les sites les plus célèbres dans ce quartier, il y a l’Abbaye Saint Martial et l’ancien Château des Vicomtes. On reconnaît également le centre-ville de Limoges grâce à ses rues piétonnes, ses théâtres, ses commerces et es restaurants. Le prix moyen d’un bien immobilier à Limoges est de 1 160 €/m².

Le quartier des Emailleurs

Ce quartier est également très huppé. Il est surtout célèbre parce que c’est un quartier très commerçant. On y retrouve de nombreux commerces et le quartier devient comme un lieu de rassemblement de la population. Les jeunes actifs, les étudiants et même les retraités apprécient fortement cet endroit. D’ailleurs, les chiffres le prouvent. 68% des locataires sont concentrés dans ce quartier de Limoges. C’est donc un lieu idéal pour réaliser votre investissement Pinel à Limoges. Le prix moyen de l’immobilier est compris entre 757 et 1 407 euros le mètre carré.

Le quartier Bénédictins – Montplaisir

Le quartier Bénédictins – Montplaisir se situe à l’Est de la ville de Limoges. Il fait partie du quartier de la Gare. Celui-ci a l’avantage d’être à proximité du centre historique de Limoges et des atouts de transports. Ces lignes de transports desservent Paris, Toulouse, Poitiers, Angoulême, Périgueux et d’autres villes de France. Beaucoup d’habitants apprécient le calme et la tranquillité de ce quartier. Tous les types d’habitations y sont de réelles opportunités d’affaires car les locataires sont nombreux à être en quête de logements. Le prix de l’immobilier varie entre 685 et 1 560 euros le mètre carré.

Le quartier des Vantaux

Ce sont surtout les étudiants qui préfèrent vivre dans le quartier des Vantaux. En effet, l’université de Limoges se situe dans cette localité. Le cadre et la qualité de vie conviennent mieux aux attentes des étudiants. Les commerces et les services sont nombreux et se trouvent à proximité des habitations des étudiants. Les transports en communs permettent également de se déplacer dans différentes autres villes de France. Ce qui reste un atout considérable pour la vie de tous les habitants. Même si le quartier des Vantaux est surtout apprécié par les étudiants, on retrouve également des familles et quelques célibataires qui sont intéressés par l’idée d’y vivre.

Le quartier de Landouge

Les habitants aisés de Limoges se concentrent principalement dans le quartier de Landouge. On y recense que 71% des habitants sont des locataires. C’est un quartier calme et plaisant avec peu de commerces. Le quartier de Landouge est un lieu exceptionnel car il est béni par la nature. Il est notamment bordé par la rivière de l’Aurence. Mais même si ce quartier ressemble un peu à un village, le fait qu’il soit bien desservi permet à la population de jouir des avantages de la modernité.

Conclusion

Le ratio coût du mètre carré à l’achat et celui à la location fait de la ville de Limoges un endroit idéal pour un investissement locatif. Et avec le niveau élevé de la demande locative, le rendement locatif ne peut qu’être optimal. Grâce à la loi Pinel, les risques de vacances locatives et un turn over élevé ne sont pas à craindre. Que vous décidiez d’investir dans le Pinel neuf ou le Pinel ancien, de nombreuses opportunités d’affaires s’offrent à vous à Limoges. Alors, la réponse à la question « faut-il investir en loi Pinel à Limoges ? » est très simple : plutôt deux fois qu’une ! Il vous suffit donc de vous lancer !