Faut-il investir en loi Pinel à Lille ?

Lille est un centre culturel et une ville universitaire très animée. Capitale des Hauts-de-France, la ville de Lille se trouve dans la partie nord de la France et près de la frontière belge. Lille est, depuis son origine, une ville marchande. Elle est surtout connue pour ses manufactures ainsi que ses industries textiles et mécaniques. Malgré sa perte en puissance après les périodes de crises industrielles, la ville s’est toujours relevée. Pour redémarrer son économie, la ville s’est convertie dans le secteur tertiaire et a construit un quartier d’affaires florissant.

Le développement d’un pôle universitaire, de la vie culturelle et la mise en place d’infrastructures de grande envergure et modernes ont contribué à bâtir le cadre de vie paisible et confortable qu’offre la ville de Lille. Aujourd’hui, elle compte près de 190 546 habitants selon les dernières statistiques établies en 2019. Sur une période de 51 ans, une évolution de 24% a été enregistrée.

Malgré les nombreux travaux d’urbanisme déjà réalisés à Lille, son marché immobilier reste néanmoins tendu. En effet, les offres immobilières locatives n’arrivent pas à répondre aux besoins de logements de la population. La ville de Lille fait justement partie des zones éligibles à la loi Pinel. A titre de rappel, le dispositif de défiscalisation Pinel a pour vocation de favoriser la construction et d’offrir des logements à la location spécialement dans les localités où la demande est forte. Et la ville de Lille est catégorisée dans la zone A.

Le marché immobilier à Lille est intéressant pour bâtir de nouveaux logements neufs. Mais à quoi s’attendre ? Faut-il vraiment investir en loi Pinel à Lille ? Est-ce réellement rentable ? Ce sont autant de questions qu’un investisseur est en droit de se poser. Si tel est votre cas, regardons ensemble les différents points à analyser pour répondre au mieux à ces questions. Afin de déterminer si votre futur investissement Pinel à Lille, voyons le plafonnement du loyer exigé par la loi Pinel, le prix du mètre carré dans le neuf, le taux de rendement locatif et enfin, le niveau de la demande locative.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Lille ?

Le plafonnement du loyer Pinel à Lille est un bon moyen de connaître la future rentabilité de votre investissement immobilier locatif. Pour le connaître, plusieurs formules doivent être appliquées :

• Plafond du loyer Pinel à Lille (zone A) : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Calcul de la surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel : 12,75 €/m² pour la zone A
• Rentabilité : barème Pinel pour la zone A x 12 (nombre de mois dans une année) x 6/9/12 (nombre d’années correspondant à votre investissement Pinel) x taux de défiscalisation Pinel (12, 18 ou 21%)

Toutefois, il est important de noter que la rentabilité finale est connue seulement après la déduction des charges et des éventuelles dépenses occasionnées au cours de l’investissement. Ce plafonnement des loyers est celui appliqué pendant toute la durée de l’investissement locatif avec le dispositif Pinel. C’est une condition obligatoire que chaque investisseur se doit de respecter. Mais ce n’est pas la seule.

En effet, plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ce sont :

• Investissement dans une zone éligible : A, A bis ou B1
• Investissement dans un logement neuf ou en VEFA (Futur état d’achèvement) ou ancien réhabilité
• Investissement dans un logement respectant les normes énergétiques en vigueur : BBC 2020 et RT 2012
• Mise en location du logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans
• Respect du plafond de loyer imposé dans la zone d’investissement
• Respect du plafond des ressources des locataires dans la zone d’investissement
• Interdiction de louer le bien immobilier à un membre de la famille si celui-ci fait partie du foyer fiscal de l’investisseur
• Déclaration des loyers perçus, soit via le régime réel simplifié pour déduire l’ensemble des frais, soit par le régime micro-foncier pour obtenir un abattement de 30%. C’est le cas quand les revenus locatifs perçus ne dépassent pas 15 000 euros. Dans le cas contraire, les revenus fonciers s’ajouteront automatiquement aux ressources du foyer fiscal de l’investisseur après déduction ou éventuels abattements. Ces revenus grossissent alors le TMI ou taux marginal d’imposition de l’investisseur. Ce dernier devra également s’acquitter de sa contribution sociale généralisée d’un taux de 17,2% sur le montant des loyers imposables.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Lille et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, les prix de l’immobilier à Lille ont augmenté de plus de 20%. Depuis 5 ans, on constate une relative stabilité. Lille est une ville très touristique, elle attire près d’un million et demi de touristes par an. En même temps, elle dispose de plusieurs quartiers d’affaires qui intéressent énormément les visiteurs. Se trouvant à une heure de Londres, Bruxelles et Paris, Lille est tout simplement un emplacement stratégique pour beaucoup de personnes. Il n’est donc pas surprenant de la voir avec un aussi grand flux démographique.

A cela s’ajoute le nombre d’habitants qui vivent à Lille. 228 650 habitants, c’est-à-dire 48 743 familles avec une tranche d’âge moyenne de 34 ans vivent dans cette commune au cadre de vie exaltant et agréable. Cette démographie et l’intérêt des touristes pour cette commune ont sérieusement impacté sur le parc immobilier lillois. Les demandes immobilières augmentent et n’arrivent même plus à répondre aux besoins de logements de la population. D’où l’inscription de la ville de Lille dans la liste des zones éligibles au dispositif Pinel. En même temps, les prix de l’immobilier à Lille restent raisonnables comparés aux autres métropoles françaises dotées de la même taille qu’elle.

Les statistiques sont très positives en termes d’opérations immobilières à Lille. Qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements, les besoins en logement sont réels et élevés. Tout investisseur souhaitant réaliser une plus-value serait heureux de constater un tel dynamisme dans la ville. Le prix moyen pour une maison à Lille est de 2 640 euros par mètre carré, et pour un appartement, ce prix moyen est de 3 420 euros par mètre carré. En détail, en fonction de la typologie des logements, les chiffres se présentent comme suit :

• Appartement : 2 180 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 3 420 euros par mètre carré pour le prix moyen et 4 840 euros pour le prix le plus élevé
• Appartement une pièce ou T1 : 2 680 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 3 950 euros par mètre carré pour le prix moyen et 5 380 euros pour le prix le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 2 340 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 3 490 euros par mètre carré pour le prix moyen et 4 740 euros pour le prix le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 2 100 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 3 170 euros par mètre carré pour le prix moyen et 4 410 euros pour le prix le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 930 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 2 870 euros par mètre carré pour le prix moyen et 4 250 euros pour le prix le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5 : 1 720 euros par mètre carré pour le prix le plus bas, 2 850 euros par mètre carré pour le prix moyen et 4 500 euros pour le prix le plus élevé

Le parc immobilier lillois est principalement composé d’appartements (77%) avec une grande préférence pour les appartements de 2 pièces (26%), de 3 pièces (22%) et enfin de 5 pièces ou plus (18%). Les maisons ne constituent que 23% des logements existant dans la ville. 91% de ces logements sont utilisés à titre de résidences principales, 1% seulement sont employés à titre de résidences secondaires et 7% sont des résidences vacantes. Sinon, 28% de la population lilloise sont des propriétaires et 70% des locataires. 2% seulement sont des personnes logées gratuitement.

Le besoin en logement est ainsi très important à Lille. Il est donc normal d’espérer un fort rendement en investissant dans la ville. La corrélation entre le prix de l’immobilier lillois et les avantages fiscaux de la loi Pinel reste un combo à exploiter.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Lille ?

En termes de rendement, un investissement immobilier à Lille serait avantageux si l’on juge par les dernières analyses des experts suivantes :

• Appartement : 5,37% de rendement moyen
• Appartement T1 : 6,06% de rendement moyen
• Appartement T2 : 5,02% de rendement moyen
• Appartement T3 : 4,82% de rendement moyen

Pour pouvoir analyser au mieux le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Lille, il faut prendre en compte différents paramètres, dont la structure de la population. Celle-ci se présente comme suit :

• Agriculteurs exploitants : 0%
• Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 2%
• Cadres et professions supérieures : 15%
• Professions intermédiaires : 15%
• Employés : 15%
• Ouvriers : 9%
• Retraités : 15%
• Autres sans activités : 29%

Malgré le nombre important des personnes sans activité dans la ville, il ne faut pas oublier que Lille est traditionnellement une ville industrielle et marchande. Depuis quelques années, c’est également une ville avec un secteur tertiaire prédominant sur le territoire français. Elle est même considérée comme la 3^ème ville d’affaires de France ou encore le « carrefour européen ». Ce sont autant d’atouts qui contribuent à optimiser le marché immobilier de la commune. En effet, Lille attire à la fois des touristes, mais aussi des businessmans qui s’établissent un foyer temporaire dans la ville. Et en même temps, Lille est également le 3^ème pôle étudiant français.

Sinon, en termes de rendement locatif, il semblerait que le studio soit à la tête du podium si l’on se réfère aux chiffres des experts en 2018. Pour les studios, un taux de rendement locatif de 5,88% est enregistré. La maison à 5 pièces vient après avec un taux de rendement locatif de 5,10%. Ces chiffres montrent expressément qu’un investissement immobilier à Lille est moins risqué. En effet, il est très facile de revendre si cela devient nécessaire. La demande locative est si élevée qu’une telle transaction ne tarderait pas à se concrétiser.

La rentabilité locative est conditionnée par plusieurs paramètres. Il est donc important de réaliser une estimation du bien immobilier pour déterminer sa potentielle rentabilité. Ainsi, les critères importants à prendre en compte sont :

• Les travaux à prévoir, notamment si vous investissez dans le Pinel ancien avec obligation de rénovation et de réhabilitation
• Le nombre de pièces et leur disposition
• Le type de maison ou d’immeuble
• L’année de construction
• L’existence d’étage, d’ascenseur, etc.
• La tendance du marché immobilier
• Le paysage alentour
• La zone géographique où se situe le bien immobilier
• La proximité des transports, des commerces, etc.

Pour estimer cette rentabilité locative, savoir le cours dans une zone géographique ne suffit pas. Il est toujours recommandé de passer par des experts immobiliers. Ils sont plus habilités à faire les calculs nécessaires et fiables.

Quel est le niveau de la demande locative à Lille ?

Dans l’ensemble, le marché locatif lillois reste dynamique. De par sa situation géographique, son bassin étudiant important et la vitalité de son tissu économique, Lille attire énormément de personnes. De plus en plus de locataires viennent sur le territoire lillois en quête d’un meilleur cadre de vie et de stabilité économique.

Chaque année, la ville de Lille attire un grand nombre d’étudiants en provenance de toute la France, et parfois même de l’étranger, pour ses diverses grandes écoles. Les demandes pour des logements étudiants, des studios et des colocations continuent donc de fortement grimper. Les étudiants adorent la vie à Lille pour la qualité de la formation qu’ils reçoivent, mais aussi pour l’ambiance qui règne dans la ville. En effet, salles de concerts, nightclubs, bars, centres commerciaux… sont fortement appréciés par les jeunes. Même si la majorité n’est pas noctambule, les soirées animées sont très appréciées dans cette commune.

Le niveau de la demande locative à Lille s’étudie en fonction de la typologie de biens immobiliers préférée des locataires. Il faut également prendre en compte l’impact du plafonnement des prix sur chaque type de logements. Ainsi, les grands appartements proposés principalement à la colocation ont été retirés du marché locatif. En effet, les loyers dépassaient le plafonnement imposé. Sinon, les très petites surfaces de moins de 20m² étaient également impactées. Et pourtant, elles constituaient les principales demandes des locataires, essentiellement composés d’étudiants.

Aussi, les studios situés dans de bons quartiers sont les plus demandés. Les appartements T2 sont continuellement recherchés toute l’année. En 2017, la rentabilité locative atteignait les 4% environ pour ces types de biens immobiliers. Aujourd’hui, les experts estiment cette rentabilité locative entre 5% et 7% net. Et dans certains quartiers plus favorisés, la rentabilité locative peut même atteindre les 8,50%. Loués à nu ou meublés, ces studios trouvent toujours acquéreurs en raison de la forte concentration des étudiants dans la ville.

Pour l’année 2020, l’investissement locatif reste une opération rentable. Avec les taux d’intérêts abordables des emprunts immobiliers, c’est le meilleur moment pour investir dans l’immobilier à Lille. Et avec les taux de défiscalisation proposés par la loi Pinel, les rendements en termes de revenus fonciers mais aussi d’avantages fiscaux sont considérables. De plus, la demande locative à Lille dépasse les 40% du nombre de biens immobiliers disponibles dans la ville. Cela prouve bien que le marché immobilier est très dynamique, néanmoins tendu. D’où l’intérêt d’investir avec la loi Pinel.

Le niveau de la demande locative dans la ville de Lille est très élevé. Les informations suivantes peuvent encore vous aider :

• La Madeleine : 34% de pourcentage des locataires hors HLM, 12,9% de taux de chômage, 8,5% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque faible.
• Saint-André-Lez-Lille : 25,9% de pourcentage des locataires hors HLM, 11,2% de taux de chômage, 4,4% de taux de logements vacants, demande locative forte et niveau de risque faible.
• Marcq-en-Baroeul : 22,6% de pourcentage des locataires hors HLM, 12,1% de taux de chômage, 7% de taux de logements vacants, demande locative forte et niveau de risque faible.
• Mons-en-Baroeul : 19,2% de pourcentage des locataires hors HLM, 20,5% de taux de chômage, 8,8% de taux de logements vacants, demande locative faible et niveau de risque moyen.
• Villeneuve-d’Ascq : 18,5% de pourcentage des locataires hors HLM, 18% de taux de chômage, 4,3% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque moyen.
• Lezennes: 16,5% de pourcentage des locataires hors HLM, 8,8% de taux de chômage, 5% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque faible.
• Ronchin : 17,6% de pourcentage des locataires hors HLM, 16,1% de taux de chômage, 5,5% de taux de logements vacants, demande locative forte et niveau de risque faible.
• Wattignies : 18,3% de pourcentage des locataires hors HLM, 11,8% de taux de chômage, 6% de taux de logements vacants, demande locative forte et niveau de risque faible.
• Faches-Thumesnil : 16,1% de pourcentage des locataires hors HLM, 11,4% de taux de chômage, 5,4% de taux de logements vacants, demande locative forte et niveau de risque faible.
• Loos : 26,6% de pourcentage des locataires hors HLM, 13,1% de taux de chômage, 6,3% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque faible.
• Sedequin : 11,7% de pourcentage des locataires hors HLM, 5% de taux de chômage, 4% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque faible.
• Englos : 15,9% de pourcentage des locataires hors HLM, 6,1% de taux de chômage, 2,9% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque moyen.
• Ennetières-en-Weppes : 14,7% de pourcentage des locataires hors HLM, 5,5% de taux de chômage, 4,6% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque moyen.
• Capinghem : 38,8% de pourcentage des locataires hors HLM, 9,2% de taux de chômage, 4,1% de taux de logements vacants, demande locative très forte et niveau de risque faible.
• Prémesques : 12,4% de pourcentage des locataires hors HLM, 7,9% de taux de chômage, 4,5% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque haut.
• Pérenchies : 16,3% de pourcentage des locataires hors HLM, 8,8% de taux de chômage, 3,7% de taux de logements vacants, demande locative faible et niveau de risque moyen.
• Lompret : 6,3% de pourcentage des locataires hors HLM, 6,4% de taux de chômage, 4,3% de taux de logements vacants, demande locative faible et niveau de risque haut.
• Lambersart : 20,9% de pourcentage des locataires hors HLM, 11,8% de taux de chômage, 6% de taux de logements vacants, demande locative stable et niveau de risque moyen.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Lille ?

Selon les experts, 35 mois sont suffisants pour rentabiliser son investissement locatif à Lille. Toutefois, il est indispensable de respecter la durée imposée par le dispositif Pinel. Les rendements locatifs à Lille restent plus attractifs que dans les autres agglomérations françaises comme Lyon ou Paris.

Néanmoins, il est utile de préciser que certains quartiers de Lille sont plus prometteurs que d’autres. Pour maximiser au mieux votre investissement locatif à Lille, commencez par les quartiers suivants :

Lille-Fives

Le quartier de Lille-Fives se démarque par son excellente rentabilité locative. C’est dans ce quartier que vous pouvez atteindre un niveau de 5,66% en termes de rendement locatif brut pour les biens immobiliers de style T4, et de 8,56% pour les studios. Les prix de l’immobilier restent encore en-dessous de la moyenne à Lille.

Moulins

La gentrification du quartier de Moulins, ou la transformation du profil économique et social du quartier, contribue à en faire un lieu propice pour un investissement locatif Pinel rentable. Selon les dernières analyses des experts immobiliers, une excellente rentabilité locative est enregistrée à Moulins. En même temps, les taux d’emprunts immobiliers sont très bas et le prix du m² moins élevé. Ce sont des conditions idéales pour réussir son investissement immobilier.

Loos

Sinon, le quartier de Loos présente également une étonnante rentabilité locative. En effet, pour un bien immobilier de 25m², le taux de la rentabilité locative brut moyenne est de 8,14%. Et pour un bien de 80m², ce taux s’élève à 5,52%. Avec la loi Pinel, ce taux est estimé à 7%.