Faut-il investir en loi Pinel à Levallois Perret ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui propose d’importantes réductions d’impôts. Il est possible de gagner jusqu’à 300 000 euros de réductions fiscales par personne et par an. Les taux de défiscalisation Pinel font partie des plus élevés en France, et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle ce dispositif fiscal est l’un des préférés des Français. Et outre les avantages fiscaux, la loi Pinel permet également d’avoir un patrimoine immobilier en achetant sans apport, de gagner des revenus fonciers via les loyers perçus et de se préparer à la retraite grâce à la future plus-value immobilière, obtenue à la revente. Quoique ce dernier choix n’est pas une obligation puisque les contribuables ont la possibilité de garder leur bien immobilier après la durée d’engagement imposée par le dispositif Pinel, et ainsi continuer à profiter des intérêts de leur investissement locatif.

Car, en effet, les investisseurs sont tenus de respecter plusieurs conditions pour profiter des avantages de la loi Pinel. Ils sont notamment obligés d’investir dans le neuf ou l’ancien réhabilité, dans une zone bien définie par le « Zonage Pinel » ; de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires ; de respecter l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Ce sont les plus importantes conditions d’éligibilité de la loi Pinel car elles déterminent tout l’intérêt d’utiliser la loi Pinel comme levier d’investissement locatif. En effet, ces conditions ont un impact direct sur le futur rendement locatif.

Alors, faut-il investir en loi Pinel à Levallois Perret ? L’important est de savoir en premier si la ville de Levallois Perret fait partie des zones éligibles du dispositif Pinel. En effet, depuis 2019, les zones C et B2 de la loi Pinel ont été exclues du « Zonage Pinel ». Seules les zones A, A bis et B1 bénéficient encore des avantages de ce dispositif fiscal. Ensuite, si la ville de Levallois Perret est éligible, quel serait l’impact du plafonnement des loyers sur votre futur investissement locatif ? Le rendement locatif potentiel est-il assez important pour conforter votre idée d’investir en loi Pinel à Levallois Perret ? Le prix de l’immobilier dans le neuf, et son évolution en 10 ans, dans la ville est-il raisonnable ? Ce sont autant de questions qu’il faut se poser avant de déterminer s’il est judicieux d’investir ou non en loi Pinel à Levallois Perret.

C’est ce que nous allons essayer de détailler tout au long de cet article, avec en bonus les meilleurs quartiers où investir en locatif à Levallois Perret.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Levallois Perret ?

La ville de Levallois Perret est éligible au dispositif Pinel, elle est classifiée zone A Bis dans le « Zonage Pinel ». Pour la zone A bis, le plafond des loyers Pinel est de 17,43 euros par mètre carré. La formule suivante est à utiliser afin de déterminer le loyer Pinel à appliquer dans la ville de Levallois Perret, il faut trouver d’abord le coefficient multiplicateur qui se calcule comme suit : 0.7 + (19/surface du bien) qui est plafonné à 1,2.

Aussi, le coefficient multiplicateur à Levallois Perret pour un appartement/maison de 74 m², par exemple, est de : 0,7 + (19/74) = 0.96. Le loyer à appliquer pour ce bien immobilier est donc :

Loyer Pinel à Levallois Perret = (17.43€ X 0.96) X 74 = 1 238,2272 € / mois

Le montant de vos revenus locatifs dépendra de ce loyer Pinel à Levallois Perret, mais aussi de la durée de votre engagement locatif en loi Pinel :

• Engagement locatif de 6 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 6 ans = 89 152,3584 euros
• Engagement locatif de 9 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 9 ans = 133 728,5376 euros
• Engagement locatif de 12 ans = 1 238,2272 euros x 12 mois x 12 ans = 178 304,7168 euros

Ces revenus fonciers sont encore optimisés par les réductions fiscales obtenues par la loi Pinel et dépendent de la durée de votre engagement locatif :

• Engagement locatif de 6 ans = taux de défiscalisation de 12% (10,5% à partir de 2023)
• Engagement locatif de 9 ans = taux de défiscalisation de 18% (15% à partir de 2023)
• Engagement locatif de 12 ans = taux de défiscalisation de 21% (17,5% à partir de 2023)

A première vue, tous les calculs montrent qu’il serait réellement intéressant d’investir en loi Pinel à Levallois Perret. Toutefois, avancez avec prudence, ces résultats ne suffisent pas encore à confirmer qu’il faut investir en loi Pinel à Levallois Perret. Il est encore important d’étudier plusieurs autres paramètres comme le prix au mètre carré dans le neuf à Levallois Perret ainsi que son évolution depuis 10 ans. C’est ce que nous allons justement voir dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Levallois Perret et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen du mètre carré dans le neuf à Levallois Perret est de 9 760 euros pour un appartement et de 10 250 euros pour une maison. Ce prix peut varier en fonction de la typologie du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir :

• Appartement une pièce ou T1 : 7 290 euros/m² pour le prix le plus bas, 9 590 euros/m² pour le prix moyen et 11 310 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 7 370 euros/m² pour le prix le plus bas, 9 470 euros/m² pour le prix moyen et 10 980 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 7 630 euros/m² pour le prix le plus bas, 9 870 euros/m² pour le prix moyen et 11 450 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 8 070 euros/m² pour le prix le plus bas, 10 380 euros/m² pour le prix moyen et 11 970 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 7 540 euros/m² pour le prix le plus bas, 10 180 euros/m² pour le prix moyen et 12 530 euros/m² pour le prix le plus élevé.

En 10 ans, le marché immobilier dans la ville de Levallois Perret a connu une hausse significative de +25,8%, comme dans la plupart des grandes agglomérations de France. Malgré cette hausse, ce marché immobilier reste très dynamique, le nombre d’acheteurs est supérieur à 15% au nombre de biens à vendre. Le potentiel locatif de la ville est ainsi très élevé, d’où d’ailleurs son éligibilité au dispositif Pinel.

Le parc immobilier de Levallois Perret est composé de 34 647 logements dont 97% sont des appartements contre 1% seulement pour les maisons et 8% pour les logements vacants, 89% sont des résidences principales contre 3% seulement pour les résidences secondaires. Sinon, 62% de la population (environ 64 196 habitants) sont des locataires contre 35% qui sont des propriétaires.

Selon les prévisions des experts immobiliers, les prix de vente à Levallois Perret devraient encore augmenter dans les prochains mois pendant que les délais de vente devraient diminuer.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Levallois Perret ?

Le rendement locatif potentiel dépend également du type de bien immobilier dans lequel vous investissez. La ville de Levallois Perret affiche un taux de rendement locatif moyen comme en témoignent les chiffres suivants :

• Appartement T1 : 4,42% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 35,3 euros/m²
• Appartement T2 : 3,73% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 29,4 euros/m²
• Appartement T3 : 3,36% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 27,6 euros/m²

Les habitants de Levallois Perret sont nombreux à rechercher des petits studios et des appartements à 2 pièces. Cela peut s’expliquer par le fait que la population compte 7% d’étudiants. Ce sont les types de logements les plus recherchés dans la région, et ce sont ceux qui rapportent le plus. Pour votre projet d’investir en loi Pinel à Levallois Perret, considérez alors les petits appartements pour garantir un bon rendement locatif. Toutefois, pour faire votre choix, ne vous fiez pas uniquement à ce paramètre, d’autres critères sont également à considérer comme le niveau de la demande locative à Levallois Perret. Et c’est ce que nous allons justement détailler dans le prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Levallois Perret ?

Le niveau de la demande locative à Levallois Perret est jugé un lieu de vie très confortable et agréable par la population. En 20 ans, cette commune des Hauts-de-Seine s’est beaucoup réinventée afin d’attirer de plus en plus de gens. Et à vrai dire, il y a énormément d’avantages à vivre à Levallois Perret.

La commune de Levallois Perret dispose d’une belle situation géographique car elle est située à proximité de Paris. Cet atout enchante énormément les acheteurs et les locataires. Bien desservie, l’affluence de la population vers la ville est importante. On y retrouve notamment une gare, plusieurs lignes de bus et 3 stations de métro. Les habitants des deux villes, Levallois Perret et Paris, peuvent se déplacer en toute facilité. Ce qui ne manque pas d’impacter sur le niveau de la demande locative à Levallois Perret.

En même temps, la ville attire aussi les habitants car elle offre un confort de vie exceptionnel. L’économie y est très dynamique et le secteur de l’emploi est en bonne voie de développement. La population est majoritairement composée d’artisans, de commerçants et d’employés dans les secteurs tertiaires. Les habitants peuvent facilement travailler dans une commune voisine et habiter à Levallois Perret. C’est une ville verte, classée 4 fleurs au label national et 13^ème meilleure ville de France. On y retrouve de nombreux espaces verts dédiés au grand public.

Divers travaux de développement et d’aménagement du territoire sont également lancés afin d’améliorer davantage le cadre de vie de la population. De nombreuses infrastructures scolaires, équipements culturels et sportifs sont ainsi en cours de construction à Levallois Perret. Le dynamisme de la population résulte naturellement de ce cadre de vie idéal. Les rénovations, aménagements de quartiers, lancement de programme neufs, la construction d’immeubles de standing contribuent à l’attractivité de la ville de Levallois Perret. Jeunes cadres, retraités, actifs et familles sont tous séduits par l’idée de vivre à Levallois Perret. Cafés, restaurants et d’autres commerces sont bondés au quotidien. La population est heureuse de vivre dans leur commune, et transmet cette joie de vivre aux visiteurs qui finissent par chercher un logement dans la région.

Investir en loi Pinel à Levallois Perret reste ainsi un beau projet dans la mesure où vous bénéficiez d’un fort taux de rendement locatif. En effet, l’offre et la demande ne sont pas équilibrées sur le marché immobilier. Pour un placement d’argent fructueux, l’immobilier dans la ville de Levallois Perret est une bonne idée. Maintenant, il ne vous reste plus qu’à identifier les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Levallois Perret.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Levallois Perret ?

Comme pour les villes, les quartiers disposent aussi de leur propre attractivité, et donc d’un taux de rendement potentiel spécifique. Chaque quartier dans la ville de Levallois Perret a ses points forts et points faibles, certains sont plus appréciés par les acheteurs et les locataires pour différentes raisons. Il est ainsi important de bien analyser ce « potentiel-quartier » avant de commencer à investir en loi Pinel à Levallois Perret. Voici nos propositions :

La Place Jean-Zay

Le quartier de Jean-Zay est également appelé le quartier de la gare Clichy-Levallois. C’est un village historique qui attire énormément de gens. Bordé au nord et séparé avec le Front-de-Seine par la rue Paul-Vaillant-Couturier, au sud par la rue Jean-Jaurès menant au quartier d’Alsace, à l’ouest par le quartier du Général Leclerc, et à l’est par la commune de Clichy. C’est un quartier plaisant où il fait bon vivre.

Plusieurs points d’intérêts existent dans le quartier de Jean-Zay. Il y a notamment la gare de Clichy-Levallois qui affiche une fréquentation annuelle croissante d’environ 8 569 800 voyageurs. Ces visiteurs sont nombreux à vouloir découvrir les nombreux lieux culturels du quartier comme l’Eglise Saint-Justin de Levallois-Perret ou l’Escale qui est un espace culturel et artistique très célèbre dans la région. Quant aux habitants, ils affectionnent particulièrement les nombreux espaces verts du quartier comme le square Edith-de-Villepin. C’est un lieu idéal pour se promener seul, entre amis ou en famille.

Sinon, ce sont surtout les jeunes cadres avec des revenus élevés qui choisissent d’habiter dans le quartier Jean-Zay. Le prix de l’immobilier y est d’environ 8 073 euros par mètre carré.

Le quartier Front de Villiers

Le quartier Front de Villiers est un territoire très intéressant pour un investissement Pinel. Il est populaire pour le bon vivre qu’il propose aux habitants. C’est également un quartier animé et abritant plusieurs commerçants. Les habitants peuvent ainsi profiter de plusieurs types de commerces comme les bars, les restaurants, et les cafés. Ce sont surtout les jeunes cadres dynamiques, d’une moyenne d’âge de 37 ans, qui habitent dans le quartier Front de Villiers de Levallois Perret.

Le quartier Front de Villiers détient le titre label de « Villes et Villages Fleuris » avec 4 fleurs. C’est un quartier verdoyant et fleuri et qui offre un cadre de vie exceptionnel à la population. Son parc immobilier est essentiellement composé d’appartements à 99%, avec seulement 1% pour les maisons. Quant à la part de logements sociaux, elle est de 10%. Pour investir en loi Pinel dans le quartier Front de Villiers, le prix de l’immobilier est d’environ 9 475 euros par mètre carré pour un appartement, et 8 097 euros par mètre carré pour une maison.

La Rue Voltaire

Le quartier de la Rue Voltaire reste également un coin d’investissement immobilier à considérer. C’est un quartier animé grâce notamment à ses nombreux commerces, restaurants, cafés et bars. La population s’y retrouve régulièrement.

Le quartier de la Rue Voltaire est aussi très bien desservi. Il dispose d’un arrêt de bus, d’une station de métro et d’une station Vélib’. Les habitants peuvent se déplacer très facilement.

Pour investir dans le quartier de la Rue Voltaire, il faut compter entre 7 305 euros et 10 502 euros par mètre carré en fonction de la typologie du bien immobilier.

Conclusion

Investir en loi Pinel à Levallois Perret est ainsi un bon projet de placement financier. Vous bénéficiez d’important taux de rendement locatif et de réductions fiscales élevées. Le niveau de la demande locative reste également intéressant et garantit la réussite de votre projet pour toute la durée de l’investissement Pinel.

Sachez simplement que depuis 2019, de nombreuses modifications ont été apportées sur le dispositif Pinel. Déjà, la loi Pinel s’applique désormais jusqu’en 2024 et non plus jusqu’au 31 décembre 2021. Les zones d’investissement ont été changées, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi Pinel, mais la plus grande modification concerne les type de biens dans lesquels investir. L’Etat priorise maintenant les logements collectifs, c’est-à-dire les appartements.

Les taux de défiscalisation Pinel subissent également un changement à partir de 2023. Pour un engagement locatif de 6 ans, le taux de défiscalisation Pinel est réduit à 10,5%. Pour un investissement de 9 ans, le taux de défiscalisation Pinel est de 15%. Et enfin, pour 12 années d’investissement Pinel, le taux de réduction des impôts a été rabaissé à 17,5%.

Si vous souhaitez investir en loi Pinel à Levallois Perret, c’est donc le moment idéal car vous pourrez encore bénéficier des anciennes dispositions du dispositif fiscal. Afin de trouver la meilleure stratégie d’investissement et de défiscalisation pour vous, demandez toujours conseils à un expert. Connaisseur du marché immobilier, et des différentes mesures de défiscalisation en France, il vous sera d’une grande aide pour optimiser votre investissement Pinel.