Faut-il investir en loi Pinel à La Rochelle ?

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière très populaire actuellement. Elle permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier jusqu’à 21% de réductions fiscales sur le montant total de leur investissement. Pour en profiter, il faut réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf et respecter certaines conditions. Parmi ces règles à suivre, vous devez investir dans une ville qui soit éligible à la loi Pinel.

Faut-il investir en loi Pinel à La Rochelle ? Tout d’abord, il faut déterminer si la ville de La Rochelle est éligible au dispositif. Il faut savoir qu’il existe trois zones Pinel : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Les zones C et B2 étaient également éligibles au dispositif Pinel avant le 1^er janvier 2019. Une modification a néanmoins été apportée lors du nouveau mandat de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2021. Désormais, la loi Pinel ne concerne uniquement que les villes françaises où la démographie est importante et où le marché immobilier est tendu. Dans les zones C et B2, le marché immobilier est maintenant équilibré. Elles n’ont donc plus besoin du dispositif Pinel pour inciter les investisseurs immobiliers à soutenir la construction immobilière en France.

Investir en loi Pinel à La Rochelle peut donc être intéressant, sous certaines conditions. Afin d’en être sûr, il faut procéder à une analyse plus approfondie des réalités sur le terrain. Par exemple, il est important de déterminer le potentiel d’un rendement en investissement immobilier dans la ville de La Rochelle. En même temps, il y a les nombreuses conditions obligatoires de la loi Pinel comme le plafonnement des loyers et des ressources des locataires, etc. Aussi, pour savoir la réelle rentabilité d’un investissement locatif via le dispositif Pinel dans la ville de La Rochelle, il faudra analyser plusieurs paramètres.

Tout au long de cet article, nous allons étudier l’impact du plafonnement du loyer Pinel dans la ville de La Rochelle sur vos rendements locatifs potentiels. Ensuite, nous étudierons l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville pendant ces 10 dernières années et prendre en considération le prix du mètre carré dans le neuf actuellement. Après, il faut déterminer le rendement en pourcentage attendu d’un investissement immobilier à La Rochelle et tenir compte du niveau de la demande locative dans la ville. Et enfin, il faut déterminer les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à La Rochelle. Ainsi, vous saurez si votre projet d’investir en loi Pinel à La Rochelle est une bonne idée ou pas.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à La Rochelle ?

La ville de La Rochelle est classifiée dans la zone B1 de la loi Pinel. Comme pour toutes les zones éligibles au dispositif Pinel, La Rochelle est soumise au plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Ce plafond est fixé à 10,44 euros par mètre carré. Notez qu’en fonction de l’état du marché immobilier en France, ce plafonnement des loyers est réactualisé chaque année.

Pour déterminer le loyer à appliquer dans la zone B1, et donc dans la ville de La Rochelle, il faut rechercher le coefficient multiplicateur au plafond Pinel. On obtient ce coefficient multiplicateur en utilisant la formule suivante : 0.7 + (19/surface du bien). Notez que ce coefficient est également plafonné à 1,2. En supposant que vous souhaitez mettre en location un appartement de 63m² à La Rochelle, vous devez appliquer le loyer suivant :

Loyer Pinel à La Rochelle = (10.44€ X 1) X 63 = 657.72 € / mois

Comme déjà annoncé précédemment, le plafonnement du loyer tel que l’exige la loi Pinel impactera sur vos revenus fonciers. Vous devez donc vous y conformer. Et pour déterminer le montant de vos éventuels gains, il faut le calculer en fonction de la durée de votre engagement locatif :

• Pour un engagement locatif de 6 ans = 657,72 euros x 12 mois x 6 ans = 47 355,84 euros
• Pour un engagement locatif de 9 ans = 657,72 euros x 12 mois x 9 ans = 71 033,76 euros
• Pour un engagement locatif de 12 ans = 657,72 euros x 12 mois x 12 ans = 94 711,68 euros

A première vue, un investissement locatif dans la ville de La Rochelle est rentable. Via les loyers perçus, vous pouvez gagner beaucoup d’argents. Et si l’on compte aussi les réductions d’impôts auxquelles vous avez droit pour votre défiscalisation Pinel, vous optimiserez facilement vos gains :

• Engagement locatif de 6 ans pour un taux de défiscalisation de 12%
• Engagement locatif de 9 ans pour un taux de défiscalisation de 18%
• Engagement locatif de 12 ans pour un taux de défiscalisation de 21%

Pour aller plus loin dans notre étude, il faut encore étudier d’autres paramètres dont le prix du mètre carré dans le neuf à La Rochelle et son évolution en 10 ans. Nous allons immédiatement voir ce point dans le prochain paragraphe.

Quel est le prix au m² dans le neuf à La Rochelle et son évolution depuis 10 ans ?

Pour un appartement, le prix moyen est de 4 330 euros/m² à La Rochelle. Pour une maison, le prix moyen est de 3 190 euros/m². Le prix de l’immobilier dans toutes les villes de France a considérablement augmenté en seulement 10 ans. Pour certaines villes, le marché s’est relativement équilibré, pour d’autres, c’est en voie d’amélioration. Dans la ville de La Rochelle, les prix varient en fonction de l’état et de la typologie du bien immobilier :

• Appartement une pièce ou T1 : 3 390 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 920 euros/m² pour le prix moyen et 6 250 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T2 : 2 980 euros/m² pour le prix le plus bas, 4 360 euros/m² pour le prix moyen et 5 780 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 2 160 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 970 euros/m² pour le prix moyen et 5 840 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 860 euros/m² pour le prix le plus bas, 3 520 euros/m² pour le prix moyen et 5 570 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 590 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 950 euros/m² pour le prix moyen et 5 770 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 50 765 logements à La Rochelle. 83% du parc immobilier sont des résidences principales, 11% sont des résidences secondaires et 6% sont des logements vacants. 62% de la population sont des locataires et 37% seulement sont des propriétaires. Sinon, 67% des habitations à La Rochelle sont des appartements et 32% seulement sont des maisons.

La question qui se pose maintenant : est-ce que le rendement locatif potentiel à La Rochelle est intéressant ? Voyons cela ensemble dans le prochain paragraphe. Voyons le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier locatif à La Rochelle.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à La Rochelle ?

Selon les derniers chiffres des experts immobiliers à La Rochelle, les rendements locatifs potentiels dans la ville se présentent comme suit en fonction de la typologie du bien immobilier :

• Appartement T1 : 4,61% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 18,9 euros/m²
• Appartement T2 : 3,98% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 14,5 euros/m²
• Appartement T3 : 3,53% de rendement moyen pour un loyer au mètre carré hors charge de 11,7 euros/m²

Le taux de rendement locatif moyen dans La Rochelle est ainsi de 4,61%. C’est un chiffre assez réjouissant car il suppose que vous pouvez gagner beaucoup d’argents avec votre investissement locatif dans la ville. Puis, avec les importantes réductions d’impôts de la loi Pinel, vos revenus locatifs ne peuvent qu’être optimisés.

Les studios sont donc les biens immobiliers les plus prometteurs en termes de rendement locatif dans la ville de La Rochelle. Toutefois, ce n’est pas une raison pour boycotter les autres typologies de bien immobilier. En effet, chaque quartier dispose de son propre rendement locatif potentiel. La meilleure stratégie est donc de faire une étude approfondie du marché immobilier et d’analyser le niveau de la demande locative ainsi que les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à La Rochelle. C’est ce que nous allons faire dans les deux derniers paragraphes suivants.

Quel est le niveau de la demande locative à La Rochelle ?

La ville de La Rochelle bénéficie d’une situation géographique idéale pour un investissement immobilier. Cette ville de 80 000 habitants se situe, en effet, à proximité de l’île de Ré, d’Oléron et de la capitale Girondine. En même temps, elle est également attractive pour son environnement privilégié ainsi que sa qualité de vie exceptionnelle.

La ville de La Rochelle dispose de plusieurs atouts qui plaisent aux habitants et attirent de nouveaux arrivants : économiques, touristiques et culturels. En effet, la croissance de l’emploi à La Rochelle et comparable à celle de la population. Le taux de chômage y est ainsi moindre. Ce qui est un avantage considérable pour les investissements immobiliers. La population dispose de revenus suffisants pour acquérir/louer des biens immobiliers, quel que soit leur typologie. On recense près de 7 000 entreprises employant environ 30 000 salariés dans la ville de La Rochelle. Grâce aux efforts menés pour le développement de l’environnement, la qualité de vie offerte aux habitants ainsi que la disposition géographique, la ville de La Rochelle est devenue un siège privilégié des entreprises.

Sinon, La Rochelle reste également une ville touristique fortement prisée. Elle dispose d’un riche patrimoine historique et culturel. Parmi ses monuments historiques les plus célèbres, on peut notamment citer les Tours Médiévales du Vieux Port, la Tour de la Chaîne et de la Lanterne, la Tour Saint-Nicolas… D’autres édifices plus modernes, ne datant pas du Moyen-âge, font également la fierté de la ville comme l’Hôtel de Ville de la Renaissance ou encore le Bâtiment de la Chambre de Commerce. En outre, la ville de La Rochelle est aussi connue pour son patrimoine architectural et urbain, notamment avec ses nombreux ouvrages d’eau. Quant aux activités touristiques, la ville dispose aussi de plusieurs centres de thalassothérapie qui attirent de nombreux visiteurs, vacanciers et touristes, chaque année.

Pour les atouts culturels, la ville de La Rochelle abrite également un magnifique aquarium de 3 000m² d’eau de mer. C’est l’un des plus réputés dans le pays. Cet aquarium rassemble près de 10 000 animaux du monde entier. La Rochelle est aussi une ville d’art et d’histoire. Elle est célèbre pour ses musées et ses nombreux évènements culturels. Parmi les musées les plus remarquables, il y a le Musée des Automates, le Musée des Beaux-Arts, etc. Pour les évènements culturels, la ville accueille le plus grand salon nautique international à flots « Le Grand Pavois », le festival de Jazz de la Rochelle ou le « Jazz entre les deux tours », etc.

La ville de La Rochelle reste ainsi très attractive. Elle accueille de nombreuses personnes chaque année et le cadre de vie plaît énormément aux habitants. De plus, la ville est bien desservie pour assurer l’interconnexion entre les différents quartiers. Elle dispose, en effet, d’une gare TGV qui relie quotidiennement la ville à celle de Paris, Bordeaux, Limoges et Nantes. Elle dispose également d’un aéroport avec une croissance élevée du trafic chaque année.

Investir en loi Pinel dans la ville de La Rochelle reste donc une très bonne idée. D’ailleurs, selon les experts immobiliers, tous les types d’investissement locatif sont rentables dans la ville. Aussi, outre le dispositif Pinel, vous disposez également d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour placer et fructifier votre argent à La Rochelle : la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le statut LMNP ou encore la loi Monuments Historiques. Il ne vous reste plus qu’à déterminer les meilleurs quartiers où investir à La Rochelle !

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à La Rochelle ?

Pour un investisseur averti, la ville de La Rochelle est typiquement une ville intéressante. Se situant à seulement 2h30 de la Capitale, et disposant de plusieurs atouts, la ville attire de nombreuses personnes chaque année. Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’un rendement très intéressant avec un risque d’impayé nul. Tout dépend, néanmoins, de l’emplacement de votre investissement, de l’adéquation parfaite du bien immobilier avec le marché ainsi que de votre gestion.

Aussi, le choix du quartier où investir à La Rochelle est primordial. Il est important d’étudier la proximité avec le centre-ville et les autres communes environnantes, le réseau de transport, la proximité avec les universités, les commerces, les hôpitaux, etc. Afin de vous aider à mieux analyser la viabilité de votre projet d’investir en loi Pinel à La Rochelle, voici quelques conseils concernant les meilleurs quartiers où investir :

La Genette

Le quartier de la Genette est situé à l’Ouest du parc Charruyer. C’est un quartier résidentiel très pavillonnaire qui attire énormément de monde. La nature est très présente dans ce quartier avec ses espaces verts et sa plage. Il se trouve à quelques minutes seulement du centre-ville. C’est également un quartier très calme avec beaucoup de charme. La moyenne d’âge dans ce quartier est de 49 ans. Ce sont majoritairement les célibataires à revenus confortables qui vivent dans cette région de La Rochelle. Ils sont généralement propriétaires de leurs logements. Ce sont les maisons individuelles qui composent essentiellement le parc immobilier dans le quartier de La Genette. Pour investir dans ce quartier, il faut compter environ 3 400 euros/m² pour un appartement, et pour une maison, il faut débourser en moyenne 3 100 euros/m².

L’Hypercentre de La Rochelle

Le quartier de l’Hypercentre de La Rochelle se situe à l’Est du parc Charruyer. Il est reconnu par ses petites ruelles pavées et ses rues ornées d’arcades qui attirent énormément les touristes. Ce quartier est très animé et dynamique grâce notamment à ses nombreux hôtels, ses bars et commerces ainsi que ses restaurants. Le cadre de vie de la population y est très agréable, et c’est un quartier à vocation marchande. C’est aussi le quartier de l’Hypercentre de La Rochelle qui abrite le plus son histoire, d’où le niveau élevé de la demande locative. En effet, le quartier abrite la majorité des monuments historiques de la ville. La moyenne d’âge dans le quartier est de 35 ans. La population est surtout composée de célibataires à revenus confortables qui sont principalement locataires de leurs logements. Pour investir dans le quartier de l’Hypercentre de La Rochelle, il faut compter en moyenne 6 000 euros/m².

Les Minimes

Le quartier des Minimes est le plus proche de l’océan. C’est un quartier huppé et très touristique. Il est reconnu pour son port de plaisance qui est l’un des plus grands ports de plaisance de l’Europe avec 11 km de pontons. Le quartier des Minimes se trouve ainsi à proximité des plages et affiche un niveau élevé de demande locative. Ce sont les étudiants qui recherchent activement des logements dans ce quartier, pour être proches de l’Université de La Rochelle. La tranche d’âge moyenne de la population dans le quartier des Minimes est de 33 ans. Les célibataires locataires à revenus confortables sont les plus attirés par cette partie de La Rochelle. Pour investir dans ce quartier, il faut compter entre 2 300 et 4 500 euros/m² pour un appartement. Et pour une maison, il faut débourser entre 1 800 et 3 800 euros/m².

Saint-Eloi- Rompsay

Le quartier Saint-Eloi- Rompsay se situe au Nord Est de La Rochelle. C’est un quartier calme qui s’étend du Boulevard Joffre jusqu’à la commune de Puilboreau. Il bénéficie également d’un emplacement enviable. En effet, il se situe à proximité de la gare et du centre ville. Le parc immobilier du quartier de Saint-Eloi- Rompsay est composé de maisons à 53% et d’appartements à 47%. Les logements sociaux sont à 18% dans ce quartier. Ce sont surtout les ouvriers et les employés à revenus confortables et célibataires qui sont les plus intéressés de vivre dans cette région. C’est également un quartier en plein développement avec la réalisation de divers projets de mise en place de parcs, d’espaces de loisirs et de 900 logements. Pour investir dans ce quartier, il faut compter en moyenne 2 800 euros/m².

Tasdon- Bongraine

Le quartier de Tasdon- Bongraine est très populaire. Il se trouve à proximité du port maritime des Minimes. Il abrite la 2^ème plus belle gare SNCF de France. Il se situe à 10 minutes seulement à vélo de l’Université de La Rochelle et du centre commercial. De par cette proximité avec les commodités, ce quartier attire de nombreuses personnes. Le parc immobilier est composé à 50% de maisons et à 50% d’appartements. 27% sont la part pour les logements sociaux dans le quartier de Tasdon- Bongraine. La tranche d’âge moyenne est de 42 ans et ce sont les employés ouvriers qui habitent principalement dans la région. Pour investir dans ce quartier, il faut compter en moyenne 3 300 euros/m².

Conclusion

Investir en loi Pinel à La Rochelle est ainsi une bonne idée. Vous avez, via ce dispositif de défiscalisation immobilière, la possibilité de gagner beaucoup d’argents en optimisant vos revenus locatifs. Les taux de défiscalisation peuvent s’élever jusqu’à 21% pour un engagement locatif de 12 ans. Le rendement locatif potentiel dans la ville de La Rochelle est très élevé, de même que le niveau de la demande locative. Vous avez donc toutes les chances de rentabiliser très rapidement votre investissement locatif en loi Pinel dans cette ville.

Il ne vous reste donc plus qu’à vous lancer. Rappelez-vous que la loi Pinel n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021. Afin de garantir la meilleure rentabilité possible pour votre investissement locatif à La Rochelle, il est toujours recommandé de faire appel à l’expertise d’un agent immobilier et d’un gestionnaire de patrimoine qualifié. Cela vous évitera des risques inutiles.