Faut-il investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux ?

La loi Pinel reste, sans doute, le dispositif de défiscalisation le plus apprécié des Français. Et pour cause, elle permet de bénéficier d’importantes réductions fiscales, jusqu’à 21% du budget d’investissement pour un engagement de 12 ans. Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ne semblent pas freiner les projets d’investissement locatif ; au contraire, elles multiplient le nombre d’investisseurs.

En effet, les conditions d’éligibilité de la loi Pinel, en plus d’être accessibles à un large profil d’investisseurs, sont connues pour optimiser la rentabilité locative potentielle d’un investissement immobilier dans le neuf. A titre de rappel, parmi ces conditions d’éligibilité, on compte notamment l’obligation d’investir dans un bien immobilier neuf, ou ancien rénové, situé dans une zone prédéfinie (A, A bis et B1- nouvelle restriction imposée depuis 2019) ; l’obligation de respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires dans la zone d’investissement ; l’obligation de respecter la limite de budget d’investissement ; l’obligation de respecter les normes de construction BBC 2015 et RT 2012 (devenu RT 2020)…

Est-ce que cela sous-entend qu’investir en loi Pinel ne peut qu’être rentable ? Pour répondre à cette question, il faut prendre en compte différents paramètres dont le premier est le lieu d’investissement. Par exemple, faut-il investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux ? Pour le savoir, voyons d’abord l’impact des conditions de plafonnement des loyers dans cette zone Pinel. Ensuite, étudions ensemble le prix du mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans à Issy les Moulineaux. Analysons également la rentabilité locative potentielle de la région ainsi que son niveau locatif. Et enfin, essayons de repérer les meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Issy les Moulineaux ?

La ville d’Issy les Moulineaux est classifiée zone A bis dans le zonage Pinel. Elle est ainsi soumise aux conditions d’éligibilité à un investissement Pinel dans cette zone, notamment en ce qui concerne les plafonnements des loyers et des ressources des locataires. Ces barèmes impactent énormément sur les potentiels rendements que vous pourrez tirer de votre investissement Pinel à Issy les Moulineaux.

Actuellement, les plafonds sont de 17,43 euros/m² pour la zone A bis, de 12,95 euros/m² pour la zone A et de 10,28 euros/m² pour la zone B1. En d’autres termes, cela signifie que vous devez respecter ces loyers pour votre engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans avec le dispositif Pinel.

Supposons que vous avez construit un bien immobilier neuf de 55 m² avec un balcon de 6 m² à Issy les Moulineaux. Afin de trouver le « loyer Pinel », vous devez tout d’abord calculer la surface habitable en additionnant les surfaces du logement et celles des annexes comme le balcon, les caves, les sous-sols, les parkings aménageables ou encore les vérandas. Notez toutefois que la surface des annexes prise en compte dans le calcul du Loyer Pinel est plafonnée à 8m². Ensuite, il vous faut aussi utiliser la formule suivante pour le coefficient Pinel : (19/surface utile) + 0.7 à multiplier avec le total de la surface pondérée. Ce qui donne :

• Surface utile = 55 m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone A bis = 17,43 euros/m²
• Plafond de loyer à Issy les Moulineaux = 58 m² x 1.027 x 17,43 euros/m² = 1 038,23 euros

Ce loyer Pinel dans la zone A bis conditionnera alors vos revenus fonciers pendant toute la durée de votre investissement Pinel :

• Engagement Pinel de 6 ans = 1 038,23 euros * 12 * 6 = 74 752,56 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 1 038,23 euros * 12 * 9 = 112 128,84 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 1 038,23 euros * 12 * 12 = 149 505,12 euros

A ces revenus fonciers, déjà élevés, s’ajoutent bien évidemment les taux de défiscalisation Pinel. Pour un engagement locatif de 6 ans, vous aurez droit à 12% de réduction d’impôts. Pour 9 ans, le taux de défiscalisation Pinel est de 18%, et 21% pour une durée d’investissement de 12 ans. Le plafonnement des loyers Pinel dans la zone A bis ne vous pénalise donc en rien dans votre quête de rentabiliser votre investissement Pinel à Issy les Moulineaux. Toutefois, ce paramètre n’est pas encore suffisant pour affirmer que vous avez raison de projeter d’investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux. Découvrons ensemble, dans le prochain paragraphe, le second point à étudier : le prix du mètre carré dans le neuf et l’évolution du prix de l’immobilier à Issy les Moulineaux ces 10 dernières années.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Issy les Moulineaux et son évolution depuis 10 ans ?

La tendance est à la hausse en ce qui concerne les prix immobiliers en France. Le prix au mètre carré dans le neuf, que cela soit pour un appartement ou pour une maison, est très élevé dans plusieurs villes de France. Dans la ville d’Issy les Moulineaux, le prix au mètre carré pour un appartement est de 9 120 euros, et 8 900 euros pour une maison. Le prix dépend évidemment de plusieurs paramètres comme l’état du bien immobilier, son niveau de confort, son type ainsi que son emplacement. Vous pourrez trouver des biens immobiliers proposés jusqu’à 13 430 euros/m² dans la ville d’Issy les Moulineaux. Afin de vous faire idée des cours des prix immobiliers dans la ville d’Issy les Moulineaux, voici les chiffres à savoir :

• Appartement 1 pièce / T1 : 6 730 €/m² pour le prix le plus bas,  9 070 €/m² pour le prix moyen et 11 200 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 2 pièces / T2 : 6 700 €/m² pour le prix le plus bas, 9 020 €/m² pour le prix moyen et 10 840 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 3 pièces / T3 : 6 740 €/m² pour le prix le plus bas, 9 140 €/m² pour le prix moyen et 11 120 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 4 pièces / T4 : 7 000 €/m² pour le prix le plus bas, 9 470 €/m² pour le prix moyen et 11 330 €/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement 5 pièces / T5+ : 5 780 €/m² pour le prix le plus bas, 9 160 €/m² pour le prix moyen et 11 910 €/m² pour le prix le plus élevé.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Issy les Moulineaux ?

Le taux de rendement locatif dans la ville d’Issy les Moulineaux est moyen par rapport aux autres villes de France. En effet, pour un loyer hors charges de 25,2 euros/m², le rendement moyen est de 3,31%. Tout comme les prix de l’immobilier neuf, ce taux de rendement moyen varie en fonction de la typologie du bien immobilier comme le démontre les chiffres suivants :

• Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 30,4 €/m², un taux de rendement moyen de 4,02%.
• Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 25,1 €/m², un taux de rendement moyen de 3,34%.
• Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 23,6 €/m², un taux de rendement moyen de 3,10%.

Le taux de rendement locatif à Issy les Moulineaux est moyen. Ce n’est certes pas le meilleur de toute la France, mais il vous indique une possibilité de gagner beaucoup d’argents avec votre investissement locatif. Heureusement, ce critère n’est pas le seul à prendre en compte pour déterminer la réussite d’un projet d’investissement dans le locatif, il y a aussi le niveau de la demande locative ainsi que l’engouement de la population (entrepreneurs, retraités, actifs, étudiants…) pour la ville. Et c’est ce que nous allons justement étudier dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Issy les Moulineaux ?

D’après de nombreuses études réalisées, la ville d’Issy les Moulineaux présente de sérieux atouts pour réussir un investissement Pinel. La ville reste en manque considérable d’immeubles neufs, et pourtant les demandes locatives sont fortement élevées. D’où d’ailleurs son éligibilité dans le zonage Pinel.

Le potentiel favorable à l’investissement immobilier locatif dans le neuf de la ville d’Issy les Moulineaux se justifie également par son emplacement géographique stratégique et son fort dynamisme. En effet, la ville se situe au sud-ouest de Paris, sur la rive gauche de la Seine. C’est une commune importante qui compte environ 65 000 habitants. Ainsi, le fort dynamisme urbain de la capitale déteint naturellement sur la ville d’Issy les Moulineaux. En même temps, elle reste une ville ambiancée et calme à la fois. De nombreux actifs déménagent à Issy les Moulineaux pour profiter de la qualité et du confort de vie que la ville a à offrir.

La ville d’Issy les Moulineaux est attractive tant pour les habitants que pour les investisseurs désireux de réaliser un placement locatif rentable. On la considère même comme l’une des communes avec une valeur sûre en France. Elle est agréable à vivre et reste très bien desservie en transports avec un accès direct à Paris. Deux stations de métro de la ligne 12 sont accessibles, le tramway 12 ainsi que deux gares du RER C. Grâce à ces lignes de transports en commun, rejoindre Paris et les autres villes alentours n’est pas difficile. Cette proximité avec la banlieue parisienne se verra améliorer avec la création d’une nouvelle ligne de métro circulaire dans le projet du Grand Paris Express.

Le dynamisme de la ville d’Issy les Moulineaux se remarque également sur son économie. De nombreux établissements d’enseignement supérieur sont attirés par le charme et le paysage exceptionnel de la ville. Les étudiants sont évidemment nombreux à affluer à Issy les Moulineaux pour étudier l’Ecole des métiers de la radio et de la Télévision ou STUDEC TV et Studio Ecole de France, à l’Ecole de Formation des barreaux de la Cour d’appel de Paris ou EFB, à l’Ecole d’Ingénieurs numériques ou ISEP, à l’INA Expert ou l’Ecole de l’INA dédiée aux formations de la stratégie, la conception et le marketing des contenus audiovisuels et des nouveaux médias…

Sinon, la ville d’Issy les Moulineaux n’intéresse pas uniquement les étudiants, elle attire aussi de nombreuses entreprises de renom comme Coca-Cola, Microsoft, Sodexo, La Poste, Nestlé, Accor Hotels ou encore Orange. Rien que dans le quartier du Val de Seine, près de 350 000m² ont été aménagés en bureaux. Ce qui ne manque pas d’optimiser l’économie de la ville et d’améliorer la qualité de vie de la population. Les revenus moyens d’un ménage sont ainsi élevés et contribuent à alimenter le dynamisme du secteur immobilier d’Issy les Moulineaux.

Le niveau de la demande locative à Issy les Moulineaux est ainsi très élevé. Les offres locatives ne suffisent pas à répondre aux besoins de la population, d’où d’ailleurs son éligibilité dans le dispositif Pinel. Pour diversifier votre patrimoine immobilier et bénéficier d’un fort rendement locatif, investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux reste une très bonne idée. Reste maintenant à savoir où investir exactement. C’est ce que nous allons voir dans ce prochain et dernier paragraphe de notre article.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Issy les Moulineaux ?

Plus de 730 commerces et 800 entreprises sont implantés dans la ville d’Issy les Moulineaux. Ils sont répartis dans plusieurs quartiers qui possèdent chacun son propre potentiel locatif. Pour vous aider à mieux étudier la rentabilité de votre projet d’investissement locatif, voici la liste des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux :

Le centre ville d’Issy les Moulineaux

Le centre de la ville d’Issy les Moulineaux abrite environ 26 103 habitants d’un âge moyen de 41 ans. La qualité de vie y est appréciable, le quartier est ambiancé et la population s’y épanouit pleinement. Ce sont surtout les jeunes actifs, les cadres et les étudiants qui se plaisent dans ce quartier effervescent. Le quartier du centre ville d’Issy les Moulineaux est dynamique, agréable et bien vivant grâce à ses commerces, ses écoles et ses différents espaces de loisirs.

Le parc immobilier de la ville d’Issy les Moulineaux est composé d’appartements à 96% contre 4% seulement pour les maisons. 16% sont des logements sociaux.

Le quartier de Val de Seine

Le quartier de Val de Seine est situé au bord de la Seine. Il s’agit du quartier privilégié des entreprises, c’est-à-dire que c’est le quartier d’affaires de la ville d’Issy les Moulineaux. Grâce à l’implantation de ces entreprises, essentiellement orientées vers la communication et l’information, le quartier de Val de Seine reste également dynamique et actif. 17 034 habitants environ sont décomptés dans ce quartier. Ce sont, en majorité, des cadres avec des revenus confortables. Leur tranche d’âge moyenne est de 34 ans. Ce sont donc des habitants actifs.

Côté parc immobilier, les appartements prédominent également dans le quartier Val de Seine avec un taux de 99%. Seulement 1% de la part de logement dans ce quartier sont des maisons, et 37% sont des logements sociaux.

L’éco-quartier du fort d’Issy

Ce quartier est très apprécié des habitants. L’utilisation de la domotique facilite grandement leur vie et la qualité de vie en général ne peut qu’être satisfaisante. Le quartier du fort d’Issy abrite environ 13 508 habitants avec un âge moyen de 36 ans qui sont séduits par le cadre agréable, chaleureux et éco-responsable du quartier. Les cadres avec des revenus confortables sont ceux qui préfèrent habiter dans cette région.

Le quartier du fort d’Issy est essentiellement composé d’appartements à 79% contre 29% de maisons. Les logements sociaux occupent 24% du parc immobilier.

Conclusion

Faut-il investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux ? Sans aucun doute, il n’y a pas meilleure façon de placer son argent. Déjà, le secteur immobilier est une valeur sûre pour fructifier son argent, mais en même temps, vous disposez également des nombreux avantages du dispositif Pinel. La défiscalisation Pinel est considérée comme l’une des meilleures actuellement. En revanche, la fin de son application s’approche (en décembre 2021), et c’est le moment idéal pour en profiter au maximum.

Concernant le choix de la ville d’Issy les Moulineaux, tous les paramètres sont réunis pour vous faire gagner de l’argent tout en diversifiant votre patrimoine immobilier. Le niveau de la demande locative est très élevé dans la ville, et le prix de l’immobilier est raisonnable pour gagner en rendement locatif satisfaisant. La réduction des impôts par le biais de la loi Pinel dépendra de la durée de votre engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans. Face à ces nombreux avantages, aucun doute ne peut planer. Vous aurez tout intérêt à investir en loi Pinel à Issy les Moulineaux. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer.

Tout au long de cet article, nous avons essayé de détailler au maximum toutes les informations dont vous pourriez avoir besoin pour mener à bien votre projet d’investissement locatif à Issy les Moulineaux. Néanmoins, il est toujours recommandé de faire appel à l’expertise d’un agent immobilier ainsi que celle d’un fiscaliste pour mieux diriger vos décisions et stratégies d’investissement. Il est aussi conseillé de faire une simulation Pinel pour choisir votre lieu d’investissement en fonction des gains fonciers potentiels auxquels vous pouvez prétendre. Ce simulateur Pinel est disponible en ligne et reste totalement gratuit.