Faut-il investir en loi Pinel à Havre ?

La ville de Havre se situe en Normandie, dans le Nord de la France, là où se rejoigne la Manche et la Seine. Ville très touristique avec notamment ses nombreux monuments en béton armé redessinés puis reconstruits après la 2^ème guerre mondiale, Havre est une localité très intéressante. Elle est située à seulement 2 heures de Paris. C’est une ville chargée d’histoire, mais aussi un territoire en mutation. En effet, aujourd’hui, la ville de Havre accueille d’énormes structures nécessaires à une métropole d’envergure européenne. Ce qui ne manque pas d’attirer des touristes mais aussi des Français qui souhaitent changer de cadre de vie.

La ville de Havre est une station balnéaire et nautique. C’est également une ville pittoresque qui est enrichie par son patrimoine historique et culturel. Elle arbore des décors modernistes et des perspectives graphiques qui font d’elle une terre d’inspirations dans différents domaines comme la littérature, le cinéma ou encore la musique. C’est également une ville doyenne sur le plan sportif. Le Havre est une ville dynamique et intéressante en tous points.

Il n’est donc pas étonnant que la ville de Havre compte actuellement près de 172 366 habitants selon les dernières statistiques de l’INSEE en 2015. Et d’autres personnes restent encore intéressées à l’idée de s’y bâtir un avenir. La ville attire notamment des cadres, des étudiants, des retraités en quête d’un lieu idéal pour vivre paisiblement leur retraite.

Investir à Havre sera avantageux à de nombreux niveaux. Le secteur immobilier est l’un des domaines les plus prometteurs. En effet, avec cette forte fluctuation de la population à Havre, la demande locative augmente de plus en plus. Et malheureusement, les offres n’arrivent pas à suivre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Havre bénéficie de la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation immobilière visant à optimiser le secteur de la construction et à créer des offres de logements proposés à la location dans les villes où la demande est forte.

Tout investisseur souhaitant faire fructifier son argent aura donc intérêt à envisager la réalisation d’un investissement immobilier à Havre. Afin de savoir si c’est un investissement pour vous, découvrez notre analyse sur le sujet. Faut-il investir en loi Pinel à Havre ? Voici les points d’analyse auxquels il faut prêter une attention particulière : le plafonnement du loyer Pinel à Havre, le prix du mètre carré dans le neuf, le taux de rendement et le niveau de la demande locative.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Havre ?

Le plafonnement du loyer est une des conditions principales de la loi Pinel. Outil de défiscalisation immobilière visant à favoriser la construction, la loi Pinel a aussi pour objectif de proposer des logements dans les zones où le marché immobilier est tendu. Cela signifie que le dispositif Pinel s’adresse uniquement aux zones où les offres locatives n’arrivent pas à suivre les demandes de la population. Tel est notamment le cas dans la zone A, A bis et B1 dans laquelle est située la ville de Havre. Ce sont principalement les zones de la capitale, les très grandes villes et les villes de taille moyenne. Afin de permettre à la population de disposer d’un habitat digne et abordable, et aussi de mettre les investisseurs immobiliers sur une même ligne de départ, les loyers à Havre sont plafonnés.

Aussi, pour déterminer l’éventuelle rentabilité d’un investissement Pinel à Havre, il faut tenir compte de ce plafonnement des loyers. Pour le calculer, plusieurs éléments sont à connaître comme la surface utile du logement, la surface habitable du logement, la surface des annexes du logement, etc. Pour calculer ces différents types de surface, plusieurs formules sont à retenir :

• Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
• Barème Pinel = 10,28 euros par mètre carré pour la zone B1 pour l’année 2020
• Plafond du loyer à Havre (zone B1) = surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
• Rentabilité approximative d’un investissement Pinel à Havre = loyer à Havre x 12 (nombre de mois dans une année) x 6/9/12 ans (durée de l’investissement Pinel choisie).

On parle encore ici de rentabilité approximative car pour que le calcul soit correct, il faudra encore penser à enlever les charges et toutes autres éventuelles dépenses reliées à l’investissement. Ce n’est qu’après que l’on peut multiplier le résultat avec le taux de défiscalisation proposé par le dispositif Pinel en fonction de la durée d’investissement : 12%, 18% et 21%.

Juste pour rappel, il ne faut pas oublier les autres conditions d’éligibilité à la loi Pinel comme :

• Construire ou acquérir un bien immobilier neuf, en état de futur achèvement (VEFA) ou ancien réhabilité
• Acquérir ou construire le bien immobilier dans une zone éligible à la loi Pinel à savoir la zone A, A bis et B1. Avant 2019, les zones C et B2 faisaient également partie des bénéficiaires des avantages fiscaux proposés par le dispositif Pinel.
• Construire ou acquérir des logements qui respectent les normes de construction en vigueur : normes BBC 2020, RT2012, etc.
• S’engager à mettre le bien immobilier en location, à titre de résidence principale, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• La réduction fiscale obtenue par la loi Pinel est plafonnée à 5 500 euros par m²
• Le montant de l’investissement est de 300 000 euros au maximum

Quel est le prix au m² dans le neuf à Havre et son évolution depuis 10 ans ?

Dans l’ensemble, le prix de l’immobilier dans les différentes agglomérations françaises connaît une forte hausse. Les villes de Lyon, Nantes et Rennes sont celles qui affichent un pic élevé avec respectivement des hausses de +20%, +16% et +13,4%. Ces évolutions ont été remarquées sur seulement une période de 2 ans. Selon les experts, le prix de l’immobilier dans ces grandes villes sont trop élevés par rapport aux salaires de la population. Aussi celle-ci recherche son logement dans les communes environnantes. La demande locative se rapporte alors dans ces communes comme à Bègles avec un taux de +10,6%, à Saint-Médard-en Jalles avec un taux de +11,2% ou encore à Pessac avec un taux de +10,5%.

Sur le même plan, le marché immobilier des petites villes se décroche. C’est notamment le cas à Calais avec une baisse de – 4,2%, à Châteauroux avec un taux – 4,3%, à Boulogne-sur-mer avec un taux – 4,8%, à Mulhouse avec un taux – 5,5% ou encore à Béziers avec un taux – 8,1%. On enregistre un taux de baisse global de 4% dans ces petites communes. Pour le cas de la ville de Havre, on remarque une légère hausse de 2,1% pour le prix moyen de l’immobilier.

Actuellement, le prix moyen au mètre carré pour une maison est de 2 000 euros, avec un prix au plus bas de 1 320 €/m², et un prix au plus élevé de 2 950 €/m². En ce qui concerne les appartements, les prix se présentent comme suit :

• Appartement : 990 €/m² pour le prix le plus bas, 1 730 €/m² pour le prix moyen et 2 670 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement une pièce ou T1 : 1 130 €/m² pour le prix le plus bas, 1 800 €/m² pour le prix moyen et 2 720 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 050 €/m² pour le prix le plus bas, 1 690 €/m² pour le prix moyen et 2 610 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 010 €/m² pour le prix le plus bas, 1 760 €/m² pour le prix moyen et 2 640 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 920 €/m² pour le prix le plus bas, 1 700 €/m² pour le prix moyen et 2 650 €/m² pour le prix le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 900 €/m² pour le prix le plus bas, 1 760 €/m² pour le prix moyen et 3 030 €/m² pour le prix le plus élevé

Les prix de l’immobilier dans la ville de Havre s’établissent en fonction de plusieurs paramètres comme le dynamisme économique de la ville en général, l’évolution des revenus de la population, la situation du marché du travail, la confiance des investisseurs et de la population dans le placement pierre, les politiques publiques en matière de logements, le pouvoir d’attractivité des territoires, le niveau des taux d’intérêts pour un emprunt immobilier, etc. La rente immobilière reste donc étroitement liée à ces prix appliqués dans la ville.

Dernièrement, la tendance immobilière est à l’amélioration. En effet, durant le dernier semestre de l’année 2019, le prix de l’immobilier à Havre a connu une croissance de 8,9%. Pour l’achat d’une maison individuelle, il faut compter environ 1 960 €/m², pour l’achat d’un garage, il faut débourser 13 780 €/m², pour un appartement, il faut compter 1 760 €/m² pour l’ancien et 3 720 €/m² pour le neuf.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Havre ?

Selon les derniers sondages effectués par les experts immobiliers, le taux de rendement pour chaque type de bien immobilier dans la ville de Havre se présente comme suit :

• Appartement : 7,77% de rendement moyen
• Appartement T1 : 10,00% de rendement moyen
• Appartement T2 : 8,10% de rendement moyen
• Appartement T3 : 6,82%

Les appartements sont largement plus recherchés que les maisons dans la ville. En effet, le parc immobilier de Havre se compose de 72% d’appartements et 27% seulement de maisons. Les logements avec trois pièces sont les plus populaires avec un taux de 30%. Ensuite, il y a les appartements de 4 pièces avec un taux de 28%, les appartements de 5 pièces ou plus avec un taux de 19%, les appartements de 2 pièces avec un taux de 17% et enfin, les petits studios d’une pièce sont à un taux de 6% seulement. 40% de la population sont des propriétaires et 59% sont des locataires pendant que 2% sont des personnes logées gratuitement. La demande locative reste ainsi encore élevée et favorise assurément l’investissement immobilier locatif. 90% de ces logements sont utilisés comme des résidences principales, 1% seulement sont employés comme résidences secondaires, et 9% sont des résidences vacantes.

D’après ces chiffres sortis par les experts immobiliers, on peut estimer très simplement le potentiel de la ville de Havre en termes d’investissement locatif.

Rien que pour l’année 2019, 1 063 000 ventes ont été réalisées dans toute la France. En revanche, le taux à Havre était en baisse légère de – 4,3%. Les experts avancent comme cause la démographie en berne durant la période 2011 à 2016, et un taux de chômage assez significatif, soit 10,5%. Quoi qu’il en soit, les conjonctures à Havre favorisent les investissements, dans l’immobilier ou dans d’autres secteurs. En effet, les activités économiques de Havre sont très variées : 4% dans l’industrie, 5% dans la construction, 17% dans l’administration, l’enseignement, la santé et le social, 73% dans le commerce, les transports et les services.

Les autres activités attirent un flux démographique impressionnant dans la ville, notamment les jeunes cadres français, mais aussi internationaux. 2% de la population sont des artisans ou des commerçants ou des chefs d’entreprises, 6% sont des cadres ou évoluant dans des professions supérieures, 13% sont dans des professions intermédiaires, 18% sont des employés, 15% sont des ouvriers, 26% sont des retraités et 20% sont spécialisés dans d’autres activités. Quant au secteur immobilier, il y a encore largement de place pour accueillir de nouveaux investisseurs. Et avec la loi Pinel, la rentabilité est plus que garantie. Grâce aux conditions établies par le dispositif Pinel, la vacance locative n’est pas à craindre. Le risque de non-paiement du loyer n’existe pas pendant toute la durée de l’investissement, soit 6, 9 ou 12 ans. Ce qui garantit une rentabilité stable à long terme.

En plus de ces revenus locatifs via les loyers, les investisseurs peuvent également bénéficier d’importants avantages fiscaux, jusqu’à 21% du montant de l’investissement sans excéder 300 000 euros. Un investissement immobilier à Havre promet ainsi de bons résultats.

Quel est le niveau de la demande locative à Havre ?

La ville de Havre est une cité portuaire et industrielle qui attire énormément de visiteurs. Sa principale caractéristique est qu’il y est très agréable de vivre. C’est une ville ouverte sur l’océan qui renferme beaucoup d’histoires. Le Havre est, d’ailleurs, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO en 2005. De belles opportunités d’investissements y sont accessibles aux investisseurs les plus téméraires.

Trois indicateurs permettent de conforter la forte rentabilité locative de la ville de Havre. Ce sont la demande locative forte, la meilleure rentabilité locative enregistrée en 2018 et le prix de l’immobilier qui reste accessible. Pour ce qui est de la demande locative, il faut savoir que Havre est une ville touristique. Elle affiche toujours un taux de fréquentation touristique très élevé, voire même record dans l’Hexagone. La ville de Havre reste donc une destination fortement prisée à cause de son dynamisme, la proximité de la cité marine et de ses belles plages, et le savoir-faire des communes environnantes pour faire de l’évènementiel. Elle est également bien desservie et se situe à proximité des stations touristiques du littoral de Seine Maritime.

Près de 12 000 étudiants, au minimum, qui suivent des formations dans les campus universitaires de Havre fréquent la ville chaque année. Ce phénomène booste également le marché locatif de la ville. Les étudiants recherchent des petits logements qui se trouvent à quelques mètres seulement du tramway et des universités ainsi que des écoles.

La ville de Havre reste également une commune très dynamique. 25% de ses travaux sont dédiés à la rénovation afin de garantir le confort et le bien-être à sa population. Investir dans le Pinel ancien serait donc une belle opportunité à Havre. Et depuis la fin de l’année 2018, une nouvelle ligne SNCF est disponible dans la région. Cela entraîne l’augmentation du flux de la population puisque les habitants des villes environnantes peuvent aller à Havre très facilement. Que cela soit pour le travail ou pour une petite escapade, le trajet sera réduit et plus rapide. D’autres projets d’aménagement de ce genre sont en cours. De nouvelles lignes sont, en effet, prévues pour 2030.

Havre propose de nombreux attraits qui séduisent la population locale, mais aussi les visiteurs. Son beau paysage, ses belles plages, son cadre de vie… sont quelques exemples de ses avantages. Cela attire énormément les étudiants et les jeunes actifs qui recherchent un endroit calme, tranquille et agréable. De plus, le comportement des locataires à Havre a changé. En effet, beaucoup se ruent maintenant vers les acquisitions. Ils sont donc en perpétuelle recherche de la meilleure offre immobilière. Et avec les taux d’intérêts faibles proposés par les banques, ils sont de plus en plus nombreux à souhaiter devenir acquéreurs de biens immobiliers. A cela s’ajoute, bien évidemment, le manque de stock immobilier dans la ville qui augmente le potentiel d’un placement dans la région. En effet, comme le prix de l’immobilier est adoucit dans la région, il n’y a vraiment pas de raisons de ne pas réaliser un investissement locatif à Havre.

43% des demandes de logements sont déposées par des étudiants, principalement pendant la période de forte saisonnalité, c’est-à-dire entre le mois de juillet et le mois d’août. 37% de ces demandes locatives émanent des hommes seuls contre 38% pour la part des femmes seules. 27% des locataires

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Havre ?

Certains quartiers de Havre présentent plus d’avantages que les autres en termes de rentabilité locative. Ces quartiers intéressent à la fois les locataires, les propriétaires que les investisseurs. Afin de vous assurer de faire le bon placement, il est recommandé de commencer vos projets dans l’un des quartiers suivants :

Le centre-ville

Le centre ville de Havre est un endroit parfait pour investir dans l’immobilier locatif. Son plus grand avantage reste évidemment son effervescence. C’est l’un des quartiers les plus animés et les plus dynamiques de la ville. Le centre-ville figure également parmi les endroits les plus fréquentés par les étudiants et les touristes. En effet, n’oublions pas que le centre-ville de Havre est inscrit au patrimoine de l’UNESCO. Ce sont principalement les appartements avec vue sur mer qui sont les plus recherchés. Environ 1 900 euros par mètre carré sont à préparer pour acquérir un bien immobilier dans cette localité.

Le quartier Notre-Dame

Le quartier Notre-Dame de Havre est un secteur situé entre les quais de Southampton, la rue de Jules Masurier, Videcoq et Notre-Dame. C’est un quartier qui s’organise autour de la place du vieux marché, du Museum d’histoire naturelle et de la cathédrale Notre-Dame. Il est traversé par la rue de Paris. C’est un endroit charmant qui abrite de nombreuses unités d’habitation. Celles-ci sont très convoitées par la population à cause de l’accessibilité des services et des transports, mais aussi pour le charme fou du quartier. Dans cette localité, il faut compter environ 3 000 euros le mètre carré pour acquérir un bien immobilier.

Le quartier Saint-Vincent

Le quartier Saint-Vincent reste également un endroit idéal pour investir dans l’immobilier locatif. C’est un lieu fortement apprécié de la population pour son calme et sa proximité avec la plage. De plus, il se trouve à seulement quelques minutes à pieds du centre-ville. Ce sont généralement les familles aisées et les retraités qui sont séduits par le charme du quartier de Saint-Vincent. Les biens immobiliers s’y vendent comme des petits pains. Et le quartier de Saint-Vincent est également l’un de ceux qui abritent des logements anciens et commerçants, au côté de Danton, Graville ou encore Massillon. Y investir en loi Pinel ancien serait donc une belle opportunité. En moyenne, le prix de l’immobilier à Saint-Vincent est de 2 300 euros le mètre carré.

Le quartier universitaire

Les étudiants restent, bien évidemment, ceux qui fréquentent assidument ce quartier. Les biens immobiliers construits sur de petites surfaces y sont les plus populaires. Les investissements en meublé restent également très intéressants étant donné le pouvoir d’achat des étudiants. Ce qui n’empêche pas un grand nombre d’entres eux de préférer les constructions neuves pour bénéficier du maximum de confort. C’est un quartier très agréable où l’interaction sociale est très appréciée. Les jeunes étudiants prévoyant de faire leurs études à Havre (université Le Havre Normandie, EM Normandie…) affectionnent particulièrement cet environnement étudiant présent dans le quartier universitaire. D’où l’intérêt d’y construire des biens neufs afin de répondre à leurs besoins de logements.

Le quartier Mont-Gaillard

Ce quartier est considéré par les experts comme le plus rentable. Il est situé au nord-ouest du Havre et se présente comme le secteur offrant la meilleure perspective de performance en termes d’investissement immobilier. Il présente, à lui-seul, un taux de rendement locatif potentiel de 11,95%. Tous les types de logements sont appréciés dans ce quartier, et la demande locative est très élevée.

Le quartier de Bléville

Dans le quartier de Bléville, une légère augmentation des transactions a été enregistrée, avec un taux de 9,37%. Et les prix de l’immobilier ont baissé de 7%. Très fréquenté et recherché, ce quartier présente de nombreux atouts pour réussir un investissement locatif. Maisons, appartements ou studios, tous les types de logements sont appréciés à Bléville. Comme c’est le cas dans toute la ville de Havre, la qualité de vie reste le principal attrait de ce quartier.

Les quartiers Sud

Les quartiers Sud de Havre se caractérisent principalement par les activités industrielles et portuaires. C’est le quartier des PME, des entrepôts, des bassins et des infrastructures de transport. Les cités ouvrières y sont également en abondance. C’est un quartier moderne qui accueille énormément de monde. Y construire des logements neufs répondra assurément aux besoins locatifs de la population ouvrière de Havre. Secteur redynamisé, d’autres constructions comme le centre commercial, les salles dédiées au sport et aux spectacles… ont amélioré le cadre de vie déjà plaisant du quartier. C’est un coin intéressant avec un fort potentiel de performance pour un investissement locatif.

Conclusion

Dans l’ensemble, investir à Havre avec la loi Pinel est une opportunité à ne pas rater. Il faut juste garder à l’esprit que si cette ville est listée dans les zones éligibles au dispositif Pinel, c’est qu’elle représente un réel potentiel de rentabilité locative. En revanche, les études de marché seront toujours indispensables pour optimiser vos chances de réussite. Pour que votre placement dans la pierre vous rapporte, il faut disposer des bonnes stratégies d’investissement. Aussi, il est toujours recommandé de se faire accompagner par des experts immobiliers afin de déterminer les bons quartiers où construire ses logements Pinel. L’aide d’un fiscaliste expérimenté sera également nécessaire pour évaluer tous les avantages fiscaux auxquels vous avez droit.