Faut-il investir en loi Pinel à Grenoble ?

Grenoble est une ville populaire surtout pour sa réception de plusieurs compétitions de sports d’hiver. Entourée de montagnes et de paysages exceptionnels, cette ville du sud-est de la France accueille de nombreux visiteurs chaque année. La ville de Grenoble compte aussi plusieurs musées, des centres de recherche, des universités. Elle est bien desservie et le marché de l’emploi y est prometteur. De nombreux Français décident de s’y installer pour améliorer leur cadre de vie. Grenoble accueille également près de 60 000 étudiants, 2 000 personnels administratifs et techniques, 5 500 enseignants et chercheurs, 3 200 doctorants…

Grenoble est ainsi une localité très dynamique. La ville est également en pleine expansion. Le seul souci qui persiste est l’offre en logements. En effet, la ville de Grenoble est incluse dans la zone B1 éligible à la loi Pinel. Avec ses 161 044 habitants (chiffres de l’INSEE en 2019), Grenoble reste la ville la plus peuplée d’Isère. Le marché immobilier y est très tendu puisque l’offre n’arrive pas à répondre aux besoins de la population. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Grenoble est éligible à la loi Pinel.

La question qui se pose est : faut-il investir en loi Pinel à Grenoble ? Autrement dit, est-ce rentable d’investir à Grenoble plutôt qu’ailleurs sur le territoire français ? Pour répondre à ces questions, il faut se baser sur les faits et réaliser une analyse approfondie. Retrouvons dans cet article tous les éléments permettant d’évaluer si un investissement Pinel à Grenoble vous serait bénéfique ou pas. Voyons le plafonnement du loyer Pinel dans la zone B1, le prix du mètre carré dans le neuf à Grenoble, le taux de rendement d’un investissement locatif et le niveau de la demande locative à Grenoble. Et ensuite, terminons par la liste des quartiers où il serait avantageux d’investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel à Grenoble.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Grenoble ?

Pour profiter des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, il faut respecter plusieurs conditions. Celles-ci concernent à la fois le bien immobilier, mais aussi les modalités d’utilisation du logement. Les conditions à respecter sont :

• Construire un bien immobilier neuf, en VEFA (vente en futur état d’achèvement) ou ancien réhabilité dans une zone Pinel éligible : A, A bis et B1.
• Construire un bien immobilier respectueux des normes de construction en vigueur : norme BBC 2020, RT 2012, etc.
• Respecter les plafonnements imposés par la loi Pinel pour les loyers et les ressources des locataires
• Respecter la durée d’investissement exigée par le dispositif Pinel : 6, 9 ou 12 ans.

Le plafonnement du loyer Pinel est donc une condition incontournable si l’on souhaite bénéficier des avantages fiscaux Pinel. Celui-ci diffère d’une zone à une autre. Pour Grenoble qui est située dans la zone B1, le calcul du plafonnement du loyer se réalise comme suit :

• Surface utile du logement x coefficient Pinel x barème Pinel appliqué dans la zone B1 afin de déterminer le plafond du loyer à Grenoble
• Surface habitable du logement + 0,5 x surface des annexes du logement afin de déterminer la surface utile
• Barème Pinel de 10,28 euros par mètre carré pour la zone B1 pour l’année 2020

Ce sont des formules indispensables pour calculer le plafonnement du loyer Pinel à Grenoble. Le résultat obtenu à partir de ces formules est à multiplier par le nombre de mois pendant lequel l’investisseur perçoit des loyers via son logement Pinel : 72 mois pour 6 ans d’investissement, 108 mois pour 9 ans d’investissement, et 144 mois pour 12 ans d’investissement. Ensuite, il faut encore multiplier le résultat obtenu par le nombre d’année pendant lequel dure l’investissement.

Pour obtenir le montant final approximatif pour la rentabilité d’un investissement Pinel à Grenoble, il faut déduire les charges puis appliquer le taux de défiscalisation Pinel. Ce plafond ne doit pas être excéder pendant toute la durée de l’investissement. En cas de non-respect de cette condition requise par la loi Pinel, l’investisseur risque de perdre tous ses avantages fiscaux. A titre de rappel, l’investisseur peut obtenir 12% de réduction d’impôt pour 6 ans d’investissement, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Mais, la réduction fiscale obtenue par la loi Pinel est plafonnée à 5 500 euros par m², et le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 euros.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Grenoble et son évolution depuis 10 ans ?

Le prix de l’immobilier dans toutes les grandes villes de France a connu une forte hausse en 10 ans. Celui qui se pratique dans la ville de Grenoble ne suit pourtant pas le courant. En effet, le marché immobilier évolue à rebours. En effet, Grenoble connaît une situation difficile car les prix baissent, mais paradoxalement, les biens immobiliers ne se vendent plus. Il y a plusieurs causes qui peuvent expliquer ce phénomène.

Les experts soutiennent que les investisseurs perdent leur confiance principalement à cause du taux de délinquance à Grenoble. En effet, un taux élevé d’insécurité a été enregistré dans certains quartiers. Ce qui a valu une chute d’environ 15% des prix de l’immobilier pendant une décennie. La ville de Grenoble connaît ainsi une période de forte crise pendant laquelle le nombre de ventes immobilières était en baisse. Certaines mesures politiques appliquées par le maire Eric Piolle y étaient pour beaucoup selon les analyses des experts. En effet, le taux de chômage est plus faible qu’au niveau national à Grenoble. Et pourtant, la demande locative a baissé.

Ainsi, la délinquance, la criminalité et certains changements politiques opérés dans la ville (réduction des projets de construction, interdiction de circuler dans le centre-ville pour les voitures…) ont quelque peu dissuadé les investisseurs, mais aussi la population à vivre à Grenoble. Les chiffres soutiennent d’ailleurs ce phénomène dégringolant. 24 logements par an ont été vendus dans le quartier de Villeneuve en 2010. Et en 2011, seulement 2 logements l’ont été. Et en 2012, aucune vente n’a été enregistrée.

En même temps, le marché immobilier grenoblois a également été déréglé par la réalisation de vastes ensembles immobiliers dans d’autres quartiers. Ce qui a stoppé net la vente d’appartements des années 60 sans ascenseurs au 4^ème étage et sans aucune isolation extérieure. Et cette tension du marché immobilier grenoblois continue jusqu’à aujourd’hui. C’est également une des raisons pour laquelle la ville de Grenoble fait partie des villes éligibles à la loi Pinel. L’objectif est de redresser ce marché immobilier. Et après analyse, avec une bonne stratégie, la ville de Grenoble est un endroit idéal pour réaliser un investissement locatif rentable.

En effet, Grenoble est une ville étudiante. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles le marché immobilier ne s’est pas totalement effondré. Selon les experts, c’est même ce qui a sauvé le marché. Investir en loi Pinel, et offrir des logements en location à la population, reste donc une solution pour redresser ce marché, mais aussi permettre aux investisseurs de gagner énormément d’argents et d’avantages fiscaux. De plus, les prix de l’immobilier actuels restent abordables.

Actuellement, le prix moyen au mètre carré à Grenoble est de 2 220 euros pour un appartement et 3 320 euros pour une maison. Le prix diffère généralement en fonction de la typologie du bien immobilier. Pour plus de détails, voici les prix immobiliers qui se pratiquent à Grenoble actuellement :

• Appartement : 1 440 €/m² pour le prix le plus bas, 2 220 €/m² pour le prix moyen et 3 190 €/m² pour le pris le plus élevé
• Appartement une pièce ou T1 : 1 760 €/m² pour le prix le plus bas, 2 570 €/m² pour le prix moyen et 3 510 €/m² pour le pris le plus élevé
• Appartement deux pièces ou T2 : 1 570 €/m² pour le prix le plus bas, 2 270 €/m² pour le prix moyen et 3 120 €/m² pour le pris le plus élevé
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 420 €/m² pour le prix le plus bas, 2 140 €/m² pour le prix moyen et 3 090 €/m² pour le pris le plus élevé
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 280 €/m² pour le prix le plus bas, 2 000 €/m² pour le prix moyen et 3 010 €/m² pour le pris le plus élevé
• Appartement cinq pièces ou T5 : 1 160 €/m² pour le prix le plus bas, 2 120 €/m² pour le prix moyen et 3 110 €/m² pour le pris le plus élevé

Pour les biens immobiliers, les prix de vente varient entre 1 500 et 2 800 €/m². Les maisons sont rares à Grenoble et restent donc très chères, environ 300 000 euros, voire plus. Ce sont les appartements qui sont les plus nombreux. Pour un appartement T2, on peut en avoir à partir de 90 000 euros. Et enfin, les studios sont très populaires à Grenoble. Un studio correct est accessible à partir de 55 000 euros.

Grenoble accueille de nouveaux étudiants chaque année. Avec le dispositif Pinel, la construction neuve de biens immobiliers vient donc répondre aux besoins locatifs de la population. Près de 60 000 étudiants viennent à Grenoble chaque année, et il y a aussi les autres personnes comme les jeunes actifs et cadres, les personnes retraitées… Ce sont les raisons qui justifient la réussite d’un investissement immobilier locatif à Grenoble via le dispositif de défiscalisation Pinel. La conjoncture est tout simplement propice à de nombreuses opportunités immobilières.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Grenoble ?

Un fort taux de rendement est remarqué à Grenoble. Les chiffres exacts sont :

• Appartement : 6,88% de rendement moyen
• Appartement T1 : 7,69% de rendement moyen
• Appartement T2 : 6,79% de rendement moyen
• Appartement T3 : 6,25% de rendement moyen

Le parc immobilier grenoblois se départage comme suit :

• Appartements : 99%
• Maisons : 3%
• Résidences principales : 88%
• Résidences secondaires : 2%
• Résidences vacantes : 10%
• Propriétaires : 37%
• Locataires : 60%
• Logés gratuits : 3%

Malgré l’existence de tous ces logements, ceux-ci n’arrivent pas encore à combler les besoins des quelques 158 346 habitants. 36 376 familles habitent à Grenoble. 36,76% de ces familles sont des couples sans enfant, 19,43% sont des familles monoparentales. 45,43% de la population sont des jeunes de moins de 30 ans, dont 13,26% sont des étudiants. 29,16% de la population sont des cadres pendant que la majorité, c’est-à-dire 76,79% sont des salariés en CDI. Le taux de chômage est quand même élevé, soit 15,58% contre 9,31% pour l’Isère. Quant au RFR ou revenu fiscal de référence, celui de la population grenobloise est seulement de 23 732 euros.

La population de Grenoble reste jeune, mais aussi stable. Les ressources financières de la population leur permettent d’accéder à un train de vie agréable et tranquille. Il n’y a donc aucun risque qu’un non-paiement des loyers survienne. De plus, avec le contrat de bail signé avec le dispositif Pinel, ce genre de soucis n’est pas à craindre. C’est un élément important dans la détermination du taux de rendement locatif à Grenoble. En d’autres termes, la connaissance de ces conjonctures vous permet les capacités financières de la population à louer un appartement, une maison, un studio…

Le prix moyen pour le loyer se présente comme suit en fonction de la typologie du logement :

• Appartement : 12,7 € /m² hors charges
• Appartement T1 : 16,5 €/m² hors charges
• Appartement T2 : 12,8 €/m² hors charges
• Appartement T3 : 11,1 €/m² hors charges

Il faut également tenir compte du plafonnement des loyers Pinel déjà expliqué précédemment. A titre de rappel, Grenoble fait partie de la zone B1. Le plafond des loyers est alors de 10,28 €/m² pour l’année 2020.

Quel est le niveau de la demande locative à Grenoble ?

Grenoble est l’une des grandes villes de France. Elle se situe à seulement une heure et trente minutes de la gare de train TER de Lyon. C’est une ville dynamique qui attire énormément de monde. Grenoble est également la 2^ème ville étudiante de France. Plusieurs milliers d’étudiants passent du temps dans la ville au cours de leur cursus universitaire. De plus, louer un bien immobilier grenoblois est très facile, notamment pour les petites surfaces comme les studios ou encore les appartements T1 et T2.

Les vacances locatives ne sont donc pas à craindre dans une ville aussi dynamique. Cela entraîne évidemment un taux de demande locative très élevé. Qu’il s’agisse d’appartements, de studios ou de maisons, les demandes ne cessent de croître. Cela peut s’expliquer par le fait que 35,8% de la population sont des personnes de moins de 25 ans et 60% sont des locataires. En effet, les demandeurs de logements sont nombreux, bien plus que les offres existantes. Investir dans l’immobilier locatif à Grenoble ne peut donc qu’être bénéfique. Les logements pour étudiants sont les plus recherchés. Viennent ensuite les studios et les petits appartements. Il suffit de choisir le type de biens immobiliers neufs que vous souhaitez bâtir et/ou acquérir.

Grenoble reste également une ville attractive. Elle est la ville française pionnière en matière de technologie et d’innovation. Elle est ainsi populaire pour sa richesse en emploi (malgré son taux de chômage), ses nombreux pôles universitaires et sa qualité de vie. Pour faire simple, il fait bon de vivre et de travailler à Grenoble. Et c’est ce qui attire le plus les populations environnantes.

En résumé, la conjoncture grenobloise est favorable à un investissement Pinel rentable. Situation économique, pouvoir d’achat des habitants, établissements scolaires, réseau de transports publics, entreprises, commerces, équipements publics… sont autant de paramètres qui facilitent votre investissement locatif. En même temps, il y a les projets futurs d’aménagement de la ville en termes d’urbanisme.

En revanche, il est indispensable de réaliser une enquête encore plus approfondie sur le terrain afin de dénicher les meilleurs recoins où acquérir/bâtir vos biens immobiliers neufs. Pour ce faire, n’hésitez pas à demander aux experts immobiliers de vous accompagner. Expérimentés dans ce domaine, ils disposent de toutes les informations nécessaires dont vous avez besoin pour garantir la rentabilité de votre investissement.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Grenoble ?

Comme déjà évoqué précédemment, certains quartiers de Grenoble présente davantage d’opportunités d’affaires que les autres. Ils sont considérés comme plus rentables en termes d’investissement locatif. Vous pourriez donc orienter votre projet d’investissement immobilier vers ces quartiers en particulier. Ces quartiers prometteurs sont :

Les quartiers résidentiels

Le quartier de Berriat

Le Berriat est un quartier étudiant à cause de l’IUT et de l’école de commerce qui se trouvent à proximité. C’est un lieu où les petits appartements ont la cote. La demande locative y est fortement élevée et ne manque pas d’attirer de nombreux investisseurs immobiliers. Les prix immobiliers y sont abordables et la vacance locative y est presque impossible.

Le quartier de l’île verte

On l’appelle « île verte » parce que ce quartier dispose de plusieurs espaces verts. Ainsi, c’est un quartier tranquille et agréable à vivre, si bien qu’il intéresse énormément les jeunes familles. Investir dans des maisons avec jardin serait donc une opportunité d’affaires à ne pas rater. De plus, le quartier de l’île verte se trouve à proximité du centre-ville. Il est l’idéal pour les familles qui souhaitent bénéficier d’une tranquillité, sans être trop éloignées des commodités urbaines.

Le quartier d’Europole

Europole est le plus gros quartier d’affaires de Grenoble. Il se situe à l’ouest du centre-ville. Les cadres sont particulièrement attirés par ce quartier car on y trouve le Palais de Justice, le World Trade Center Grenoble, l’école de commerce Grenoble, l’école de Management, la Cité scolaire internationale, etc. Le quartier regroupe également la population disposant d’un fort pouvoir d’achat. La demande locative y est également très élevée, notamment parce que le quartier attire de jeunes actifs des quatre coins de l’Hexagone, mais aussi du monde entier.

Le centre-ville de Grenoble

Le centre-ville de Grenoble reste évidemment l’endroit le plus fréquenté, et donc le plus animé. On y remarque un flux important des visiteurs. Rues piétonnes, nombreux commerces et services, restaurants familiaux, bars, pubs, discothèques, lignes de transports… sont autant de critères caractérisant le centre-ville. Toutes les couches sociales apprécient l’ambiance qui règne dans le centre-ville.

Le centre-ville est également un lieu touristique très populaire. C’est, en effet, l’un des quartiers les plus anciens de Grenoble. Il abrite de nombreux immeubles anciens qui contribuent à rehausser son charme, en plus de représenter l’histoire de Grenoble. Les petits appartements de type T1 et les studios sont les plus recherchés dans le centre-ville. Les locataires restent souvent des jeunes cadres et des étudiants.

Conclusion

La qualité de vie, le dynamisme de l’emploi et la demande élevée des étudiants sont les principales raisons de la réussite d’un investissement locatif en loi Pinel à Grenoble et sans ses différents quartiers. Ainsi, pour répondre à la question « faut-il investir en loi Pinel à Grenoble ? », on peut aisément répondre que « oui ».

Avec la forte demande locative, le dynamisme de la population pour la ville et l’accessibilité des prix de l’immobilier, votre investissement locatif à Grenoble sera assurément couronné de succès. En revanche, il est indispensable de préciser encore qu’un tel investissement ne se réalise pas sans préparation. Aussi, faites toujours appel à des experts immobiliers pour déterminer le bien immobilier qui conviendra au mieux à votre projet.

En même temps, n’hésitez pas à consulter un expert fiscaliste afin de vous briefer sur les éventuels avantages fiscaux auxquels vous avez droit en investissant via le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Il vous aidera dans les démarches à entreprendre pour déclarer les revenus de votre investissement et appliquer les taux de défiscalisation, conformément au principe de la loi Pinel.

Si toutes les conditions sont réunies, rappelez-vous que vous pouvez bénéficier d’un taux de réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21%. Toutefois, rappelez-vous que le plafond de cette réduction est de 5 500 €/m² pour un investissement maximum de 300 000 euros.