Faut-il investir en loi Pinel à Fort de France ?

Dans le but de soutenir la construction immobilière en France, l’Etat a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces outils fiscaux ont pour objectif d’inciter les investisseurs à se tourner vers le locatif. Par cette incitation fiscale, l’Etat permet l’accession à des logements aux loyers abordables à certains ménages. La loi Pinel revêt également une dimension environnementale et sociale. D’ailleurs, c’est ce qui fait sa popularité.

Connue pour la première fois le 31 août 2014, la loi Pinel n’a été mise en vigueur que le 1er janvier 2015 pour un mandat de 4 ans. Mais face à la tension du marché immobilier dans la plupart des villes de France, l’Etat a décidé de proroger cette durée d’application du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, soit un nouveau mandat de 4 ans. La loi Pinel n’est donc éligible que dans ces zones où le marché immobilier est tendu. La France est ainsi découpée géographiquement en zonage Pinel qui comprend la zone A, la zone A bis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Il faut néanmoins retenir que les zones B2 et C ne font plus partie des bénéficiaires des avantages du dispositif Pinel depuis 2019. Alors, qu’en est-il de la ville de Fort de France ? Faut-il investir en loi Pinel à Fort de France ?

Pour répondre à cette question, il faut procéder à une analyse approfondie de plusieurs critères. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions. Et celles-ci impactent considérablement sur la rentabilité locative potentielle de votre projet d’investissement immobilier à Fort de France. Par exemple, il est évidemment nécessaire de déterminer si la ville de Fort de France est inscrite dans la liste des villes éligibles au dispositif Pinel. Si c’est le cas, il faut ensuite déterminer le plafond imposé pour le loyer et les ressources des locataires dans cette ville. En effet, ces deux conditions sont obligatoires et ont une incidence sur vos revenus locatifs potentiels.

Afin de vous aider à savoir s’il faut investir en loi Pinel à Fort de France ou pas, procédons à une analyse détaillée de tous les critères à prendre en compte pour un tel projet. Commençons par savoir le plafonnement du loyer imposé à Fort de France. Ensuite, étudions le prix au mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans dans cette ville. Puis, déterminons le rendement en pourcentage auquel s’attendre pour un investissement immobilier et analysons le niveau de la demande locative à Fort de France. Et enfin, voyons la liste des meilleurs quartiers où investir en loi Pinel à Fort de France.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Fort de France ?

Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires est une condition obligatoire d’éligibilité au dispositif Pinel. En effet, c’est une politique de l’Etat pour permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à des logements aux loyers abordables. Le plafond des loyers diffère d’une zone Pinel à une autre. Pour la ville de Fort de France qui est située dans la zone B1, ce plafond est de 10,44 euros par mètre carré. Pour informations, dans la zone A, le plafond du loyer est de 12,95 €/m², et dans la zone A bis, ce plafond est de 12,95 €/m².

Tenant compte de ce plafonnement, les loyers que vous proposez à vos locataires se calculent à partir de la surface habitable et du « coefficient Pinel ». Il faut donc commencer par calculer la surface habitable en rajoutant celle des annexes comme les greniers aménageables, les balcons, les caves, les vérandas, les sous-sols, etc. Les parkings ne font pas partie des surfaces annexes plafonnées à 8m². Ensuite, pour calculer le « coefficient Pinel » qui est aussi plafonné à 1,2, il faut appliquer la formule suivante : (19/surface utile) + 0.7.

On peut donc prendre un exemple pour mieux comprendre ces formules de calcul du loyer maximum autorisé en loi Pinel. Supposons que vous investissez dans un appartement de 55² avec un balcon de 6m² dans la ville de Fort de France dans la zone B1. Vous obtiendrez alors les résultats de calcul suivants :

  • Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
  • Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
  • Barème Pinel pour la zone B1 = 10,44 euros/m²
  • Plafond de loyer à Fort de France = 58m² x 1.027 x 10,44 euros/m² = 621,86 euros

Pour calculer vos revenus locatifs potentiels, il faut tenir compte de votre engagement locatif en loi Pinel. Vous aurez alors les choix suivants :

  • Engagement Pinel de 6 ans = 621,86 euros * 12 * 6 = 44 773,92 euros
  • Engagement Pinel de 9 ans = 621,86 euros * 12 * 9 = 67 160,88 euros
  • Engagement Pinel de 12 ans = 621,86 euros * 12 * 12 = 89 547,84 euros

Ce ne sont encore que des résultats potentiels puisque dans la pratique, il faut encore déduire les charges des revenus fonciers. De plus, il est aussi important de prendre en compte d’autres paramètres d’analyse comme le prix au mètre carré dans le neuf ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier depuis 10 ans dans la ville de Fort de France. L’étude de ces autres paramètres vous permettra d’évaluer au mieux votre rentabilité locative potentielle. Cela vous permettra de répondre à la question : « Faut-il investir en loi Pinel à Fort de France ? ». Et c’est justement ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Fort de France et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen pour un appartement est de 2 190 euros/m² et 1 860 euros/m² pour une maison. Comme dans toutes les villes de France en Métropole, le prix de l’immobilier a fortement augmenté en 10 ans. Pour la ville de Fort de France, les experts constatent une hausse de +14%. Ce prix évolue évidemment en fonction de l’état du bien immobilier, mais aussi de la typologie du bien. Selon les dernières études réalisées, vous avez les prix suivants :

  • Appartement une pièce ou T1 : 1 270 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 950 euros/m² pour le prix moyen et 2 710 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 1 370 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 460 euros/m² pour le prix moyen et 3 500 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 1 420 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 280 euros/m² pour le prix moyen et 3 380 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 1 090 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 940 euros/m² pour le prix moyen et 2 840 euros/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5+ : 990 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 490 euros/m² pour le prix moyen et 2 630 euros/m² pour le prix le plus élevé.

On compte près de 47 097 logements dans la ville de Fort de France. 81% de ces habitations sont utilisées à titre de résidences principales, 1% sont des résidences secondaires et 17% sont des logements vacants. Le parc immobilier de la ville de Fort de France est composé à 52% d’appartements contre 48% seulement de maisons. 54% des habitants sont des locataires et 40% sont des propriétaires. Quel que soit votre profil, vous aurez toutes les chances de bénéficier d’un fort rendement locatif en investissant à Fort de France.

De plus, les avantages fiscaux de la loi Pinel sont là pour optimiser vos revenus fonciers/locatifs. Prenez simplement garde à ne pas aller trop vite dans vos estimations. Il est utile de savoir la tendance de prix appliqué dans la ville, mais cela ne signifie pas encore à affirmer que vous devez investir en loi Pinel à Fort de France. En effet, il faut calculer le rendement en pourcentage auquel vous devez vous attendre pour votre investissement immobilier locatif à Fort de France. Bien que le résultat ne soit encore qu’un montant approximatif, cela vous permettra déjà de savoir si votre projet d’investissement est rentable ou pas. De cette manière, vous saurez si vous devez vous engager ou choisir un autre placement financier.

Voyons immédiatement ce critère de performance d’un investissement locatif dans ce prochain paragraphe.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Fort de France ?

Le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Fort de France dépend de plusieurs paramètres, notamment l’état et la typologie du bien immobilier, ainsi que son emplacement. Dans l’ensemble, la ville de Fort de France propose un taux de rendement locatif potentiel de 7,55%. Ce qui est assez optimiste comparé aux autres taux de rentabilité locative des autres villes de France, en Métropole. Pour entrer dans les détails, voici les indicateurs d’un investissement locatif dans la ville de Fort de France selon les dernières études des experts immobiliers :

  • Appartement T1 : 12,03% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 19,6 euros/m²
  • Appartement T2 : 7,16% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 14,7 euros/m²
  • Appartement T3+ : 6,60% de rendement moyen pour un loyer hors charge de 12,5 euros/m²

Les habitants ont ainsi une grande préférence pour les appartements d’une pièce ou les petits studios. Le taux de rendement pour ces types de bien immobilier est le plus élevé dans la ville de Fort de France. Vous aurez donc tout à gagner en construisant des logements de ce genre dans la ville. Certes, il ne s’agit à ce stade que d’un résultat approximatif puisque les charges devront être déduites de vos revenus fonciers pour obtenir un résultat net. Toutefois, connaître ce rendement locatif approximatif vous indiquera si votre projet d’investir en loi Pinel à Fort de France est sur la bonne voie ou pas.

D’ailleurs, entrons dans le prochain critère à étudier dans ce nouveau paragraphe. Etudions ensemble le niveau de la demande locative dans la ville de Fort de France. Analysons les besoins en logements de la population. Comme introduction, sachez déjà que le nombre des demandes est largement supérieur au nombre des biens à vendre. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la ville de Fort de France est éligible au dispositif Pinel. Mais que d’un autre côté, la ville dispose de nombreux atouts pour attirer des locataires et servir votre projet d’investissement locatif. En effet, on recense près de 19 commerces et 1 hôtel dans la ville de Fort de France. Celle-ci compte également près de 82 502 habitants dont 7% sont des étudiants. Retrouvons tous les détails dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Fort de France ?

La ville de Fort de France est la capitale de la Martinique. Elle fait partie de la zone B1, éligible au dispositif Pinel, même si elle se situe en Outre-mer. Cette ville bénéficie d’un climat tropical et d’un environnement favorisant l’éco-tourisme. Elle est ainsi très attractive et enregistre un nombre élevé de touristes chaque année. Surnommée « L’Île aux fleurs », la ville de Fort de France est également un lieu très riche. La production de banane et de canne à sucre fait partie des bases de son économie. La ville propose également l’un des meilleurs rhums au monde : le rhum martiniquais. Elle est ainsi connue dans le monde entier pour sa richesse, mais aussi pour son environnement idyllique. Beaucoup d’investisseurs privés s’intéressent également à d’éventuels placements financiers dans ces récoltes. Tout est transformable en argent à Fort de France, il suffit de savoir choisir son secteur d’investissement.

On compte près de 400 000 habitants répartis sur 34 communes à la Martinique. Même si le pays a connu un grand défi d’urbanisme à cause de son terroir volcanique et montagneux, il se développe très bien actuellement. En effet, le tourisme y est une activité très prisée et les logements nouvellement construits respectent la nature protégée et sauvage. Sinon, la ville de Fort de France dispose également d’un centre d’affaires sur la côte. Celui-ci contribue à augmenter l’activité économique dans la ville. Et il y a aussi le hub portuaire de la Martinique qui dispose d’un des plus grands volumes échangés en France. Ce hub renforce les atouts économiques de la ville et du pays, surtout maintenant que le Canal de Panama a été élargi. Différents types d’investisseurs viennent ainsi séjourner à Fort de France pour surveiller leur placement financier. Ce qui ne manque pas, non plus, d’augmenter le niveau de la demande locative à Fort de France.

La Martinique, et principalement sa ville Fort de France, propose de nombreuses opportunités à tous ceux qui sont en quête de placement rentable et/ou d’une réduction d’impôts intéressante. Comme dans d’autres pays d’Outre-mer, la Martinique s’avère une alliée précieuse pour se bâtir un beau patrimoine. Et avec la loi Pinel, les avantages fiscaux sont beaucoup plus importants qu’en Métropole. En effet, les taux de défiscalisation restent plus élevés : 23% pour 6 ans d’investissement, 29% pour 9 ans d’investissement et 32% pour 12 ans d’engagement locatif. Investir en loi Pinel à Fort de France reste donc une très bonne idée.

La ville de Fort de France est attractive. De nombreuses personnes décident d’y vivre et d’y travailler. En effet, le taux de chômage y est seulement de 19,4%, le taux le plus bas pour tous les départements d’Outre-mer. Or, de nombreux emplois sont proposés dans la ville, notamment en ce qui concerne les mains d’œuvre. Beaucoup d’entreprises locales ont régulièrement de forts besoins en main d’œuvre. Quant aux PME, elles ont besoin d’investissement. Ce qui ne manque pas d’attirer toutes sortes d’affairistes sur place. Et donc d’augmenter la demande en logements dans la ville de Fort de France.

En somme, la ville de Fort de France est le lieu idéal pour bénéficier de la mansuétude du service des impôts via le dispositif Pinel et de contribuer au dynamisme économique local. Il y a tant de secteurs sur lesquels vous pouvez placer votre argent, en simultanée avec votre projet d’investir en loi Pinel à Fort de France. Tout dépend évidement de votre capital d’investissement. Sachez simplement qu’avec le dispositif Pinel, vous pourrez facilement obtenir un crédit immobilier. En effet, les banques et les institutions financières sont plus ouvertes aux demandes de prêt immobilier lorsqu’il y a une garantie. Et dans cette situation, l’engagement locatif est votre principale garantie.

Maintenant, vous savez donc qu’investir en loi Pinel à Fort de France peut vous rapporter énormément d’argent. Il y a avant tout les revenus supplémentaires avec les loyers perçus, et ensuite, il y a les importantes réductions d’impôts. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer dans la réalisation de votre projet. Et pour ce faire, il vous faut connaître les meilleurs quartiers pour investir à Fort de France. Et c’est ce que nous allons voir dans ce prochain et dernier paragraphe.

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Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Fort de France ?

Le potentiel locatif de chaque quartier n’est pas le même. C’est pourquoi, il est important de procéder à une étude approfondie de la situation réelle sur terrain avant de s’engager. Afin de vous donner une idée des atouts de la ville de Fort de France et vous aider à trouver l’emplacement idéal pour votre investissement locatif, voici la liste des meilleurs quartiers où investir à Fort de France :

Le quartier de Balata

Le quartier de Balata est très attrayant. C’est l’un des quartiers les plus touristiques de Fort de France notamment à cause de sa célèbre Cathédrale Saint-Louis, ses beaux jardins et sa végétation incomparable. Il se situe à proximité de la gare maritime et reste donc un emplacement idéal pour tous ceux qui séjournent dans la ville ou qui travaillent dans les villes environnantes. Pour investir dans le quartier de Balata, il faut compter environ 1 975 euros/m² pour un appartement et près de 2 160 euros/m² pour une maison.

Le quartier de Trenelle

Le quartier de Trenelle est l’un des plus grands de la Martinique. Il est bâti sur un morne. Sur ce relief, vous pouvez apprécier une grande cascade ainsi que de beaux vestiges. C’est également un lieu très apprécié des touristes. Un charme exceptionnel se dégage, en effet, de ce quartier. Il y fait « bon vivre » et le cadre en général est accueillant. On y retrouve seulement deux rues qui suffisent amplement à desservir le quartier et à tranquilliser la vie des habitants. Pour investir dans une maison dans le quartier de Trenelle, il faut compter environ 2 366 euros/m². Pour un appartement, il faudra débourser environ 1 874 euros/m².

Le quartier des Terres Saintville

Le quartier des Terres Saintville est très animé et populaire. C’est surtout un quartier populaire multiculturel où l’on y parle plusieurs langues. Si vous recherchez un lieu parfaitement à l’image de la société martiniquaise, c’est le quartier des Terres Saintville qu’il faut choisir. Ce quartier reste également le lieu de rencontre de tous les habitants. Il reste dynamique et animé de jour comme de nuit. Pour investir dans une maison dans le quartier des Terres Saintville, il faut compter environ entre 2 952 euros/m² et 3 606 euros/m². Quant à l’investissement dans un appartement, il faut payer entre 2 421 euros/m² et 2 957 euros/m².

Conclusion

La réponse à la question « Faut-il investir en loi Pinel à Fort de France ? » est ainsi simple. Oui, il est plus qu’intéressant de placer votre argent dans le locatif en Outre-mer avec le dispositif Pinel. Le prix de l’immobilier y est abordable, le taux de rentabilité est élevé et conforté par la forte demande locative. Et en même temps, vous bénéficiez d’importantes réductions fiscales, plus élevées que celles pratiquées en Métropole. La ville de Fort de France propose de nombreux atouts qui ne manqueront pas de vous séduire et de vous convaincre de placer votre argent durablement dans un bien locatif en Outre-mer. Nous vous conseillons simplement de vous activer pour profiter au maximum des avantages de la loi Pinel. En effet, ce dispositif n’est applicable que jusqu’au 31 décembre 2021.