Faut-il investir en loi Pinel à Dunkerque ?

La loi Pinel est un dispositif d’investissement qui apporte de nombreux avantages. C’est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de gagner jusqu’à 21% de réduction de vos impôts en fonction de la durée de votre engagement locatif. En d’autres termes, la loi Pinel vous aide à investir dans le neuf et à acquérir un patrimoine, à gagner des revenus supplémentaires via les loyers perçus, à préparer votre retraite et à réduire considérablement vos impôts. Pour bénéficier de tous ces avantages, il vous faut simplement respecter plusieurs conditions.

La première condition à respecter est d’investir dans une ville éligible, c’est-à-dire une ville inscrite dans le « zonage Pinel ». Ce zonage est composé de trois zones : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Avant 2019, les zones B2 et C faisaient encore partie du zonage Pinel. Toutefois, après 4 années d’investissement avec le dispositif Pinel, le marché immobilier dans ces villes n’est plus tendu. Autrement dit, un équilibre entre les offres et les demandes de logement est équilibré dans ces villes.

Maintenant, si vous souhaitez investir en loi Pinel à Dunkerque, il faut d’abord savoir si cette ville est éligible ou pas au dispositif Pinel. Ensuite, il faut respecter la seconde condition qui est de se soumettre au plafonnement du loyer et des ressources des locataires dans la zone où est située la ville de Dunkerque. Après, il faut étudier le rendement locatif potentiel de votre investissement immobilier ainsi que le niveau de la demande locative. Et enfin, il vous faut déterminer les meilleurs quartiers où investir dans la ville de Dunkerque. Ce sont des étapes importantes à faire pour voir si votre projet d’investir en loi Pinel à Dunkerque est une bonne chose ou pas.

Pour vous simplifier la tâche, nous avons déjà réalisé cette étude pour vous. Voyons tous ces points un à un dans cet article pour que vous puissiez répondre correctement à votre question : faut-il investir en loi Pinel à Dunkerque ?

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Dunkerque ?

La ville de Dunkerque est classée dans la zone B2 de la répartition géographique de la loi Pinel. Depuis le 1^er janvier 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Cela signifie que vous ne pouvez plus investir dans cette ville avec ce dispositif de défiscalisation immobilière. En revanche, vous pouvez toujours utiliser le dernier plafond du loyer dans cette ville pour servir de référence.

En effet, pour bénéficier de la loi Pinel, les investisseurs devaient respecter le plafonnement du loyer et des ressources des locataires imposé dans la ville où ils souhaitent investir. Maintenant, si vous souhaitez placer votre argent dans l’immobilier à Dunkerque, vous n’êtes plus soumis à cette obligation. En revanche, vous pouvez toujours garder comme base de calcul du loyer ce plafond. Si votre étude de rentabilité locative vous le permet, rien ne vous empêche d’augmenter le loyer.

Juste à titre d’informations, le plafond du loyer dans la zone B2 était de 8,93 euros par mètre carré. Pour calculer le loyer Pinel, il fallait prendre en compte la surface utile et utiliser le coefficient Pinel. Les formules à appliquer étaient :

• Surface utile = 55m² + (0,5 x 6m²) = 58m²
• Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
• Barème Pinel pour la zone B2 = 8,93 euros/m²
• Plafond de loyer à Dunkerque= 58m² x 1.027 x 8,93 euros/m² = 531,92 euros

Les revenus fonciers étaient alors calculés en fonction de ce loyer dans la ville de Dunkerque. Les investisseurs gagnaient ainsi de bon rendement locatif via le dispositif Pinel :

• Engagement Pinel de 6 ans = 531,92 euros * 12 * 6 = 38 298,24 euros
• Engagement Pinel de 9 ans = 531,92 euros * 12 * 9 = 57 447,36 euros
• Engagement Pinel de 12 ans = 531,92 euros * 12 * 12 = 76 596,48 euros

Le rendement locatif variait donc en fonction de la durée de l’engagement locatif Pinel choisi par l’investisseur. Certes, vous ne pouvez plus investir en loi Pinel dans la ville de Dunkerque, mais d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous être encore bénéfiques. Vous avez, par exemple, le choix entre le dispositif Monuments Historiques, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, etc. N’hésitez pas à parler avec un gestionnaire de patrimoine pour vous guider dans votre choix. En effet, chaque dispositif fiscal propose des taux de défiscalisation différents.

Quel est le prix au m² dans le neuf à Dunkerque et son évolution depuis 10 ans ?

En 10 ans, les experts immobiliers remarquent une forte baisse du prix de l’immobilier dans la ville de Dunkerque. C’est l’une des raisons qui ont justifié la non-éligibilité de cette agglomération dans la liste des zones Pinel. En effet, un taux de -14,3% a été enregistré en termes de prix de l’immobilier dans la ville de Dunkerque.

Malgré ce prix de l’immobilier moins élevé que dans d’autres villes, le marché reste équilibré. Le nombre d’acheteurs est supérieur de 4% au nombre de biens à vendre. Ce qui suppose un gain en revenus fonciers à saisir. Afin que vous puissiez faire votre petit calcul, le prix moyen pour un appartement à Dunkerque est actuellement de 1 850 euros/m², et de 2 380 euros/m² pour une maison. Pour plus de détails, voici les prix appliqués selon la typologie du bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Appartement une pièce ou T1 : 1 380 euros/m² pour le prix le plus bas, 2 230 euros/m² pour le prix moyen et 3 190 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement deux pièces ou T1 : 1 180 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 980 euros/m² pour le prix moyen et 3 070 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement trois pièces ou T3 : 1 180 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 840 euros/m² pour le prix moyen et 2 860 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement quatre pièces ou T4 : 1 120 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 780 euros/m² pour le prix moyen et 2 800 euros/m² pour le prix le plus élevé.
• Appartement cinq pièces ou T5+ : 920 euros/m² pour le prix le plus bas, 1 570 euros/m² pour le prix moyen et 2 470 euros/m² pour le prix le plus élevé.

Comme vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Dunkerque, vous n’êtes plus tenus de respecter le plafonnement du loyer. Aussi, vous êtes libres d’estimer vos revenus fonciers en fonction de la réalité sur le marché immobilier. Toutefois, ne surestimer vos plus-values immobilières. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour déterminer le rendement locatif potentiel de votre investissement. C’est pourquoi, il est toujours important de prendre comme références les chiffres sortis par les experts immobiliers.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Dunkerque ?

Pour la ville de Dunkerque, les taux de rendement locatif potentiel sont optimistes :

• Appartement T1 : 10,46% de rendement moyen pour 19,4 euros/m² de loyer hors charges.
• Appartement T2 : 6,80% de rendement moyen pour 11,2 euros/m² de loyer hors charges.
• Appartement T3 : 6,42% de rendement moyen pour 9,8 euros/m² de loyer hors charges.

Les petits studios intéressent davantage la population à Dunkerque. La tranche d’âge dominante dans la ville y est assurément pour beaucoup. En effet, la population jeune se tourne vers l’avenir et recherche à améliorer son cadre de vie. Les jeunes préfèrent alors les appartements d’une pièce ou de 2 pièces utilisées en colocation pour se loger. C’est largement moins cher pour eux.

En termes de rendement locatif, vous ne serez pas perdus même si vous ne pouvez plus investir en loi Pinel à Dunkerque. Certes, vous ne pouvez plus bénéficier du taux de défiscalisation de 21% pour 12 années d’engagement locatif, par exemple. Toutefois, il vous reste d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière pouvant vous aider à optimiser vos revenus fonciers en réduisant vos impôts. Avec la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques, la loi Malraux ou encore le dispositif du déficit foncier, vos revenus locatifs seront encore plus importants. Il vous suffit de choisir.

Pour vous donner une idée des avantages fiscaux que vous pouvez tirer des autres dispositifs de défiscalisation immobilière, voici les informations à connaître :

• La loi Malraux : déduction du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers de l’impôt sur le revenu à un taux compris entre 22% et 30%. La déduction reste, toutefois, limitée à 100 000 euros par an et pendant 4 années consécutives au maximum.
• La loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt de 11% du montant de l’achat de la résidence de services dans une limite de 300 000 euros par an pour un engagement locatif obligatoire de 9 ans. Il faut également respecter le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par foyer fiscal et par an.
• Le déficit foncier : déduction des revenus imposables de tous les montants de travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration d’un bien immobilier ancien. Dans le mécanisme du déficit foncier, les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas pris en compte. Sinon, le montant de la déduction est également plafonné à 10 700 euros sur une année. En revanche, il peut être reporté sur les 10 prochaines années.
• La location meublée : abattement de 50% sur les recettes tirées de l’activité de location soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cas d’une soumission au régime réel, on peut bénéficier d’une déduction de toutes les charges et de l’amortissement du bien immobilier.
• La loi Monuments Historiques : déduction de la totalité des charges et des travaux de restauration d’un immeuble classé « Monument Historique » de vos revenus fonciers. Cette déduction sera ensuite imputable sur votre revenu global sans limitation. Les dépenses sont ainsi déductibles du revenu imposable et restent sans limite, mais surtout hors plafonnement des niches fiscales. Pour en bénéficier, il faut s’engager à louer le bien pendant 3 ans et le conserver pendant 15 ans. L’autre avantage avec la loi Monuments Historiques est que vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération de droits de succession, mais sous condition d’obtenir l’agrément du ministère de la culture, entres autres.

Sachez, néanmoins, que pour que votre projet d’investissement immobilier à Dunkerque soit une réussite, il vous faut faire une estimation de vos gains. De cette manière, vous pourrez déduire toutes les charges de vos revenus fonciers et voir si l’investissement en vaut réellement la peine. Il vous faut également étudier d’autres paramètres comme le niveau réel de la demande locative dans la ville de Dunkerque. Est-ce que les locataires répondront présents si vous construisez des logements à Dunkerque ? Est-il mieux d’investir dans le neuf ou dans l’ancien réhabilité selon les préférences des locataires ? Les réponses à ces questions vous aideront à mieux préparer votre plan d’investissement.

Quel est le niveau de la demande locative à Dunkerque ?

Chaque ville dispose de ses propres atouts. Pour évaluer la rentabilité locative, il est toujours conseillé de s’attacher à des critères d’évaluation comme l’attractivité économique, l’emploi, la croissance démographique, les infrastructures existantes et en évolution, la notion de « bon vivre », etc. Pour étudier le niveau de la demande locative à Dunkerque, vous devez donc vous pencher sérieusement sur l’étude de ces différents paramètres.

Il est, par exemple, important de définir au préalable votre cible de locataires. Souhaitez-vous proposer un logement aux étudiants, aux jeunes actifs célibataires, aux jeunes familles, aux couples avec ou sans enfants ou aux retraités ? En vous posant cette question, vous saurez facilement quel type de bien immobilier serait le plus adapté à votre investissement locatif : petites et moyennes superficies de type studio, T2 ou T3, ou de grandes surfaces de types T4 et T5+.

En ce qui concerne la ville de Dunkerque, elle bénéficie d’une situation géographique avantageuse et attire ainsi de nombreuses personnes. En effet, la ville se situe à seulement 2h30 des 5 principales capitales qui sont Paris, Londres, Amsterdam, Luxembourg et Bruxelles. C’est la durée d’un trajet en voiture. Sinon, la ville de Dunkerque abrite également un grand port maritime qui propose de nombreux emplois aux habitants. On peut ainsi dire que la ville de Dunkerque propose une grande mobilité aux habitants, notamment grâce à son réseau routier (A25, A16, D601, D625…), ses transports en commun (5 lignes régulières, 6 lignes directes, 7 lignes de connexion et 2 lignes de nuit), son réseau ferroviaire et maritime (TGV, TERGV, ligne Arras, etc.).

Sinon, l’attractivité de la ville de Dunkerque s’explique également par le fait qu’elle est une ville d’avenir. En effet, son aire urbaine compte 56 communes et près de 265 000 habitants. Elle bénéficie d’une économie florissante, et surtout, c’est le premier port d’échange de fruits et le premier port de trafic hors pétrole en France. On remarque un grand flux de déplacements dans la ville de Dunkerque parce que les habitants vont dans les villes voisines pour le travail, et d’autres arrivent pour un emploi dans la centrale nucléaire de Gravelines, la centrale électrique thermique DKA ou encore le terminal méthanier du port de la ville. Dunkerque reste ainsi une agglomération dynamique et tournée vers l’avenir. De nombreux projets urbains sont en cours de réalisation pour accroître la satisfaction des besoins de la population. C’est pourquoi, la ville de Dunkerque est considérée comme un véritable essor pour un investissement immobilier locatif. Même si vous ne pouvez plus profiter des différentes réductions d’impôts de la loi Pinel à Dunkerque, vous pourrez toujours y gagner d’importants revenus fonciers grâce aux loyers perçus. Le niveau de la demande locative y est très élevé.

Investir en loi Pinel à Dunkerque est impossible. Vous auriez pu le faire avant 2019, mais pour le nouveau mandat jusqu’au 31 décembre 2021, la ville de Dunkerque fait partie de la zone B2 et reste non éligible au dispositif Pinel. Ce qui ne veut pas dire que vous ne pouvez pas investir dans le locatif dans cette ville. Après l’étude des différents paramètres cités plus haut, il est tout à fait possible de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier locatif à Dunkerque. Il vous suffit juste de trouver le bon emplacement pour vos nouvelles constructions ou vos rénovations de maisons anciennes. Et c’est même un grand avantage puisque vous n’êtes plus limités en termes de nombre de biens d’investissement.

Afin de vous simplifier la tâche, nous avons déjà étudié les meilleurs quartiers pour investir à Dunkerque. C’est ce que l’on va voir dans le prochain paragraphe.

Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Dunkerque ?

Chaque quartier dispose d’un potentiel locatif différent. Les meilleurs quartiers où investir sont généralement ceux qui sont proches des commerces et bien desservis. Il faut également prendre en compte la notion de « bon vivre » car c’est ce qui attire le plus les locataires. Voici donc la liste des meilleurs quartiers où investir à Dunkerque :

Le quartier de Téteghem

Le quartier de Téteghem est un secteur résidentiel. A ce titre, c’est un quartier fortement recherché par les locataires, principalement par les familles. En effet, ce quartier a l’avantage d’être calme et tranquillité. Ce qui est l’idéal pour les jeunes familles avec ou sans enfants. Ce sont surtout les grandes maisons qui intéressent les locataires dans ce secteur de la ville de Dunkerque. Pour acquérir un bien immobilier dans ce quartier, il faut débourser entre 1 100 euros et 2 400 euros, environ, pour le mètre carré.

Le quartier de Malo-les-Bains

Le quartier de Malo-les-Bains est le plus huppé de la ville de Dunkerque. Il se trouve au bord de la manche. Ce quartier attire également énormément de locataires, notamment des cadres et des personnes âgées. Dans ce secteur, les biens immobiliers disposent d’une belle architecture, laquelle fait également le charme du quartier. Les locataires apprécient davantage ce lieu parce que l’on peut s’y balader en toute tranquillité. Le prix de l’immobilier est compris entre 1 100 euros et 2 900 euros le mètre carré actuellement.

Le quartier de Rosendaël

Le quartier de Rosendaël est particulier à cause de son secteur Excentric. Ce secteur est célèbre pour ses maisons atypiques avec des couleurs et des formes qui sont peu communes. A cause de cette particularité, le quartier de Rosendaël est très populaire. C’est le quartier le plus animé et le plus côté de la ville de Dunkerque. Les cadres sont généralement les plus intéressés par ce quartier, notamment à cause de ses nombreuses habitations contemporaines. Le prix de l’immobilier dans le quartier de Rosendaël est compris entre 1 100 et 2 400 euros le mètre carré.

Conclusion

Dunkerque est une ville très active et elle ne manque pas non plus de ressources. Elle dispose de nombreux atouts, tant sur le plan économique que social. Les habitants et les touristes peuvent se déplacer librement et facilement grâce aux bus, aux routes nationales, aux voies maritimes et ferroviaires. Les demandeurs d’emplois augmentent d’année en année et les touristes sont de plus en plus nombreux. Les étudiants constituent également une part très importante de la demande locative à Dunkerque.

Investir en loi Pinel à Dunkerque n’est plus possible depuis 2019 car la zone B2 n’est plus éligible à ce dispositif de défiscalisation immobilière. En revanche, d’autres outils fiscaux peuvent vous permettre d’optimiser vos revenus locatifs. Tel est notamment le cas du dispositif Monuments Historiques, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard ou encore le statut LMNP. Avec ces dispositifs de défiscalisation, vous bénéficierez d’importantes réductions d’impôts pour compléter vos revenus supplémentaires via les loyers perçus.

Si vous avez envie d’investir dans le locatif à Dunkerque, le mieux serait de contacter directement un expert immobilier. Il vous sera alors plus facile d’étudier la ville avec des informations réelles et actualisées. Il est aussi recommandé de faire une simulation avant d’investir. Cet outil en ligne gratuit vous permettra alors de découvrir si votre projet d’investir dans le locatif à Dunkerque vous rapportera de l’argent, ou pas.