Depuis sa création en 2014, la loi Pinel attire de nombreux investisseurs en France et en Outre-mer. Ce dispositif fiscal dédié à la promotion des constructions immobilières dans les villes tendues de l’Hexagone a l’avantage de répondre à la fois aux besoins des demandeurs de logements et des investisseurs immobiliers, d’où sa grande popularité.
Malgré cette popularité, quelques restructurations ont été apportées sur ce dispositif de défiscalisation. Ces changements concernent principalement les villes bénéficiaires de la loi Pinel. En effet, si auparavant les zones C et B2 étaient éligibles, depuis le début de l’année 2019, seules les zones A, A bis et B1 sont concernées par la loi Pinel.
Faut-il investir en loi Pinel à Drancy ? D’abord, est-ce que la ville de Drancy est éligible à la loi Pinel ? Ensuite, quel serait l’impact du plafonnement du loyer Pinel sur votre potentiel rendement locatif ? A quoi s’attendre justement comme rendement locatif dans la ville de Drancy ? Qu’en est-il du niveau locatif de la ville ? Dans quel quartier faut-il investir pour optimiser ses revenus locatifs ? Ce sont autant de questions à se poser pour savoir si un investissement Pinel à Drancy est rentable ou pas.
Voyons ces points un à un au travers de cet article pour vous permettre d’évaluer si vous avez raison d’envisager un investissement Pinel dans la ville de Drancy.
Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Drancy ?
Chaque zone Pinel est soumise à un plafonnement du loyer et des ressources des locataires. Pour la ville de Drancy, elle est classifiée dans la zone A. Le barème imposé pour le plafonnement du loyer Pinel dans la zone A est de 12,95 euros par mètre carré. Dans la zone A bis, il est de 17,43 euros/m² et 10,28 euros/m² dans la zone B1. Ce plafonnement Pinel a-t-il un impact quelconque sur votre futur rendement locatif ?
Supposons que vous investissez dans un bien immobilier neuf de 55 m² avec un balcon de 6 m² dans la ville de Drancy. Avec la loi Pinel, vous êtes tenus de mettre en location ce bien pour une durée minimale de 6 ans. Votre loyer Pinel et votre futur rendement locatif se présentent donc comme suit :
- Plafond du loyer Pinel = surface utile x coefficient Pinel x Barème Pinel
- Surface Utile Pinel = surface habitable + 0,5 x surface des annexes plafonnée à 8 m² (balcons, terrasses, caves…)
- Coefficient multiplicateur Pinel = (19/surface utile) + 0,7. Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Ce qui donne :
- Surface utile = 55 m² + (0,5 x 6m²) = 58 m²
- Coefficient multiplicateur = (19/58) + 0.7 = 1.027
- Barème Pinel pour la zone A = 12,95 euros/m²
- Plafond de loyer à Drancy = 58 m² x 1.027 x 12,95 euros/m² = 771,37 euros
Les revenus fonciers Pinel s’estiment alors comme suit en fonction de la durée de l’engagement locatif :
- Engagement Pinel de 6 ans = 771,37 euros * 12 * 6 = 55 538,64 euros
- Engagement Pinel de 9 ans = 771,37 euros * 12 * 9 = 83 307,96 euros
- Engagement Pinel de 12 ans = 771,37 euros * 12 * 12 = 111 077, 28 euros
On peut donc déjà dire que le plafonnement des loyers Pinel dans la zone A a un impact sur votre potentiel rendement locatif, dans le sens positif. A cela s’ajoutent les différents taux de défiscalisation Pinel. Rappelons que ce taux de défiscalisation diffère en fonction de la durée de votre investissement : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Il existe néanmoins d’autres paramètres importants à considérer avant d’affirmer si vous avez raison d’investir en loi Pinel à Drancy. Parmi eux, il y a le prix du mètre carré dans la ville de Drancy ainsi que l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville ces 10 dernières années. C’est justement ce que nous allons voir dans le prochain paragraphe.
Quel est le prix au m² dans le neuf à Drancy et son évolution depuis 10 ans ?
En 10 ans, le prix de l’immobilier a flambé dans presque toutes les villes de France. La demande locative restait plus élevée que les offres locatives pendant plusieurs années, ce qui n’a pas manqué d’impacter sur le marché. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’Etat a créé, et reconduit, le dispositif Pinel afin d’inciter les investisseurs à construire de nouveaux logements contre une importante réduction fiscale.
Les prix de l’immobilier à Drancy sont assez élevés pour garantir un rendement locatif intéressant pour tout investisseur décidant d’y placer son argent par le biais de la loi Pinel. Selon les experts immobiliers, le prix moyen au mètre carré pour un appartement neuf est de 3 450 euros contre 3 630 euros pour une maison. Ce prix peut varier en fonction du type de bien immobilier, de son état mais aussi de son lieu de construction. Pour vous faire une idée des prix actuels, voici les chiffres à retenir :
- Appartement 1 pièce / T1 : 2 890 €/m² pour le prix le plus bas, 4 190 €/m² pour le prix moyen et 5 190 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 2 pièces / T2 : 2 690 €/m² pour le prix le plus bas, 3 730 €/m² pour le prix moyen et 4 720 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 3 pièces / T3 : 2 540 €/m² pour le prix le plus bas, 3 340 €/m² pour le prix moyen et 4 250 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 4 pièces / T4 : 2 350 €/m² pour le prix le plus bas, 2 990 €/m² pour le prix moyen et 3 880 €/m² pour le prix le plus élevé.
- Appartement 5 pièces / T5+ : 1 890 €/m² pour le prix le plus bas, 2 800 €/m² pour le prix moyen et 4 050 €/m² pour le prix le plus élevé.
Le prix de l’immobilier à Drancy est propice à la spéculation car ne cesse de grimper. Les biens immobiliers sont vendus très rapidement et le nombre des locataires en quête de logements ne cesse de s’accroître. En d’autres termes, on peut encore dire que le prix de l’immobilier à Drancy est rentable et ouvre à un potentiel locatif fort intéressant. D’ailleurs, à quel rendement locatif peut-on s’attendre d’un investissement à Drancy ? C’est ce que nous allons immédiatement étudier dans le prochain paragraphe.
Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Drancy ?
Les prix immobiliers pratiqués dans la ville de Drancy supposent un bon rendement locatif. Toujours selon les derniers chiffres obtenus par les experts immobiliers, le taux de rendement moyen pour 18,2 euros de loyer par mètre carré hors charges est de 6,33%. C’est l’un des taux les plus élevés de la France. Evidemment, ce taux peut toujours varier en fonction de plusieurs paramètres, notamment du type de bien immobilier. Voici, par exemple, les taux de rendement moyen pour chaque type d’appartement dans la ville de Drancy :
- Appartement 1 pièce / T1 : pour un loyer hors charge de 25,4 €/m², un taux de rendement moyen de 7,27%.
- Appartement 2 pièces / T2 : pour un loyer hors charge de 18,7 €/m², un taux de rendement moyen de 6,01%.
- Appartement 3 pièces / T3+ : pour un loyer hors charge de 15,3 €/m², un taux de rendement moyen de 5,49%.
Les petits studios restent ainsi les types de logements à privilégier dans la ville de Drancy. Néanmoins, vous aurez tout à gagner en proposant des appartements de type T2 et T3, le taux de rendement locatif est plus élevé qu’ailleurs en France. N’hésitez pas à demander l’avis d’un expert immobilier avant de vous engager définitivement dans votre projet d’investir en loi Pinel à Drancy. Il pourra notamment vous aider à mieux évaluer les réels potentiels de la ville.
Quel est le niveau de la demande locative à Drancy ?
Les villes de France ne présentent pas le même niveau d’opportunités en termes d’investissement locatif. Face à la forte hausse des prix immobiliers durant ces 10 dernières années, la chute de la rentabilité brute n’est pas une surprise, du moins dans les grandes villes. Pour réussir son investissement Pinel, il est donc prudent de chercher des localités plus favorables avec taux de rendement supérieur à 5%. Et c’est justement le cas de la ville de Drancy. Pourquoi la population aime-t-elle vivre à Drancy ? Qu’est-ce qui fait augmenter autant le niveau de la demande locative à Drancy ?
Drancy est la 2ème ville où il faut investir dans le locatif car elle affiche un taux de rentabilité très élevé équivalent à 7,7%. C’est une ville attractive et animée qui accueille de nouveaux habitants chaque année. Située à seulement 6 km de la capitale Paris, la ville de Drancy bénéficie également d’une belle proximité avec les grands pôles économiques comme la Plaine Saint-Denis ou encore Bourget. Elle intéresse à la fois les acheteurs et les investisseurs.
Les investisseurs sont principalement séduits par l’attractivité du marché immobilier à Drancy. Les projets immobiliers sont très nombreux à fleurir dans cette commune et le projet de construction des lignes 16 et 17 du Grand Paris Express ne fera qu’augmenter son potentiel. Ces nouvelles infrastructures viendront ainsi renforcer celles déjà existantes comme l’autoroute A86, A3 ou encore la RN 186. Les déplacements des habitants sont ainsi facilités et contribuent à augmenter le niveau de la demande locative à Drancy.
Drancy n’est pas la ville la plus attractive de France, et pourtant elle attire énormément la population, et principalement les jeunes actifs et les étudiants. C’est une ville avec un fort potentiel économique et de nombreux projets de développement urbain en perspective. Les sites historiques et les espaces verts qui constituent le paysage de la ville sont autant de critères qui justifient l’attractivité indéniable de la ville de Drancy. La qualité de vie et le bon vivre sont les maîtres-mots qui la caractérisent.
Les atouts de la ville de Drancy sont ainsi très nombreux : économiques, touristiques et culturels. Son animation et son dynamisme suffisent à séduire les habitants. Côté demande locative, vous n’aurez donc rien à craindre. Votre projet d’investir en loi Pinel à Drancy aura toutes ses chances d’aboutir, mais pour s’en assurer, voyons plus en détails les meilleurs quartiers pour investir à Drancy dans ce prochain paragraphe.
Où sont les meilleurs quartiers pour investir à Drancy ?
Le potentiel locatif diffère d’un quartier à un autre. Il en va de même pour la tension locative. Une localité peut présenter plus d’atouts que les autres, et intéressent forcément plus de locataires. Généralement, les quartiers où il est plus facile de trouver des locataires sont à privilégier. Ceux situés à proximité des écoles et des universités, bien desservis par les infrastructures routières et disposant de commerces et services sont plus intéressants. Voici quelques exemples de quartiers avec un fort potentiel locatif pouvant servir à votre projet d’investir en loi Pinel à Drancy :
Le quartier de la Muette
Le quartier de la Muette est riche en histoire. Il a joué un rôle important durant la seconde guerre mondiale. Depuis, le secteur s’est bien développé, s’adaptant à l’évolution du temps, et devient l’un des plus convoités dans la ville de Drancy. A l’ambiance animée et avec un paysage urbain, ce quartier d’environ 4 623 habitants, avec une tranche d’âge moyenne de 35 ans, dispose d’infrastructures de transport aux alentours, des commerces et des services, de nombreux centres d’éducation, de santé et de loisirs.
Dans le quartier de la Muette, le parc immobilier est majoritairement composé d’appartements avec un taux de 93% contre 3% seulement pour les maisons. Les logements sociaux sont à 23%. Ce sont surtout les ouvriers et les employés que l’on recense dans le quartier de la Muette. En moyenne, le prix du mètre carré est de 2 700 euros.
Le quartier du Vieux Drancy
Le Vieux Drancy est un quartier du centre ville. C’est un quartier très vivant et festif. Outre l’hôtel de ville qui constitue l’une des principales attractions du quartier, on peut également y apprécier de nombreuses expositions et autres festivités. Le quartier du Vieux Drancy abrite environ 3 845 habitants dont la tranche d’âge moyenne est de 33 ans. Ce sont les employés et les ouvriers qui préfèrent habiter dans ce quartier au paysage urbain et à l’ambiance animée.
Le parc immobilier du Vieux Drancy est actuellement composé d’appartements à 69%, de maisons à 31% et de logements sociaux à 42%. Aux alentours, le quartier dispose de diverses infrastructures et services de commerce, de transport, de santé, d’éducation et de culture. Le prix moyen de l’immobilier dans le quartier du Vieux Drancy est de 2 800 euros/m², variant entre 1 800 et 4 000 euros le mètre carré.
Le quartier de Paris Campagne
Situé à proximité du parc de Ladoucette, le quartier de Paris Campagne est l’un des plus intéressants de la ville de Drancy. Il se distingue par la présence de ses nombreux établissements publics. En effet, les familles habitant dans ce quartier apprécient principalement la proximité des écoles et des crèches. Les jeunes familles avec des enfants, les célibataires, les employés et les ouvriers avec des revenus modérés composent les 2 836 habitants du quartier. La tranche d’âge moyenne est de 36 ans.
Sinon, dans le quartier de Paris Campagne, le parc immobilier est essentiellement composé d’appartements à 56% contre 44% de maisons. La part de logements sociaux est de 30%. Pour tous types de bien immobilier, le prix moyen est de 2 750 euros/m². Ces prix oscillent entre 1 700 et 4 000 euros/m². Disposant de diverses infrastructures et services de transport, de santé, d’éducation, de commerce et de culture, le quartier de Paris Campagne est l’un des endroits à privilégier pour votre futur investissement en loi Pinel à Drancy.
Conclusion
Faut-il investir en loi Pinel à Drancy ? Plutôt deux fois qu’une ! Drancy reste la deuxième ville à privilégier pour un investissement locatif en France, après Aulnay sous Bois. Son taux de rendement locatif potentiel de 7,7% est l’un des plus élevés, vous n’en trouverez pas d’aussi intéressant nulle part ailleurs. Le niveau de la demande locative n’est pas prêt de baisser car de nombreux projets de développement sont en cours de réalisation afin d’accroître l’attractivité de la ville. La construction de deux autres gares (sur les lignes 15 et 16) ne manquera certainement pas d’augmenter son potentiel locatif. Il est alors évident que c’est le moment idéal pour investir dans la loi Pinel à Drancy. En plus des revenus locatifs que vous percevrez via les loyers, vous bénéficierez également d’importantes réductions fiscales apportées par le dispositif Pinel. Pour mieux préparer votre investissement, faites une simulation Pinel gratuite en ligne. Si besoin, faites-vous aider par un expert immobilier, un expert fiscaliste ou encore un expert en loi Pinel. C’est tout à votre avantage !
