Faut-il investir en loi Pinel à Dijon ?

Depuis 2015, l’année de la mise en place du dispositif fiscal, la loi Pinel a séduit de nombreux investisseurs immobiliers. Elle est si populaire et avantageuse que son mandat a été prolongé. Depuis 2019, les contribuables peuvent ainsi investir via la loi Pinel, et ce jusqu’en 2021.

Largement médiatisé dans la presse et sur les réseaux sociaux, le dispositif Pinel incite davantage les épargnants à s’orienter vers le placement immobilier. La défiscalisation reste évidemment le principal élément qui attire les investisseurs. Celle-ci reste néanmoins conditionnée et beaucoup se perdent dans leur projet.

L’une des conditions principales de la loi Pinel est d’acquérir ou de construire un bien neuf dans une zone éligible (A, A bis et B1). Plus d’une centaine de villes françaises sont ainsi concernées, mais où investir pour espérer une meilleure rentabilité locative ? Qu’en est-il de la ville de Dijon ? Est-ce une bonne idée d’utiliser le dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier à Dijon ?

La ville de Dijon est située dans la zone B1 de la loi Pinel. Elle peut ainsi bénéficier des nombreux avantages fiscaux du dispositif. Mais pour répondre à la question « faut-il investir en loi Pinel à Dijon ? », il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Essayons de les détailler dans cet article afin de vous aider à mieux analyser le marché immobilier à Dijon.

Voyons ensemble le plafonnement des loyers à Dijon, le prix au mètre carré et son évolution en 10 ans dans la ville, le rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Dijon, le niveau de la demande locative dans la ville, et enfin, les meilleurs quartiers où investir à Dijon.

Quel est le plafonnement du loyer Pinel à Dijon ?

Avec la loi Pinel, une réduction fiscale pouvant atteindre un taux de 21% sur le montant total de l’investissement est promise aux investisseurs. Ce taux de défiscalisation varie en fonction de la durée d’investissement. Il est de 12% pour un investissement immobilier de 6 ans, et de 18% pour un investissement de 9 ans. L’accession à ces avantages fiscaux dépend également du respect ou non des conditions imposées par le dispositif Pinel.

En effet, pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, il est impératif d’être une personne étant fiscalement domiciliée en France qui achète ou fait construire un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. En même temps, il faut obligatoirement respecter les conditions suivantes :

  • Les biens immobiliers concernés par la loi Pinel sont : les biens neufs, les biens réhabilités, les biens à construire, les biens en VEFA (en l’état futur d’achèvement), les biens faisant l’objet de travaux de rénovation sous certaines conditions (le montant des dépenses pour les travaux doit au minimum constituer 25% du coût total de l’opération) , et enfin, les locaux rénovés en logements d’habitation.
  • Pour la défiscalisation, le contribuable-investisseur n’a droit à la réduction d’impôt avec la loi Pinel que sur 2 logements maximum par an.
  • Les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel doivent impérativement respecter les normes de construction en vigueur à savoir les labels BBC 2005 et RT 2012 (modifiée en RT 2020 à partir du 1er janvier 2021). Ces normes sont obligatoires et justifient la qualité des logements en se référant au critère des performances énergétiques. Cette condition vise deux principaux objectifs : réduction de l’impact environnemental et écologique des bâtiments, mais aussi la possibilité aux futurs locataires de prétendre à des réductions sur leur facture d’électricité et de gaz.
  • Les biens immobiliers constituant l’investissement Pinel doivent obligatoirement être situés dans des zones éligibles : A, A bis et B1 (depuis le 1er janvier 2019).
  • Les contribuables-investisseurs Pinel doivent se conformer au plafonnement de loyers et de ressources des locataires imposé pour chaque zone Pinel. Ce plafonnement est réévalué et réactualisé chaque année.

Pour l’année 2020, le plafond des loyers établi dans la zone B1 où se trouve la ville de Dijon est de 10,44 €/m². Pour faire le calcul du loyer Pinel 2020 à Dijon, on peut faire la simulation suivante pour un appartement neuf de 40m² :

10,44 x (0,7 + 19/40) = 12,27 €/m², soit 490,80 € par mois

La formule utilisée est la suivante :

Loyer Pinel = plafond Pinel selon la zone x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile

Pour disposer d’un chiffre approximatif de la future rentabilité d’un investissement Pinel à Dijon, il faut multiplier ce loyer par 12 qui constitue le nombre de mois dans une année, puis par le nombre d’années choisi pour l’investissement Pinel, soit 6, 9 ou 12 ans. Il faut juste tenir compte des charges et des autres dépenses au cours de l’investissement qui devront encore être déduites du résultat obtenu. Et enfin, pour que vous puissiez avoir une idée de la rentabilité de votre investissement, il faut aussi multiplier ce résultat avec le taux de défiscalisation attribué à chaque durée, soit respectivement 12%, 18% et 21%.

Afin de bien réaliser le calcul du loyer Pinel à proposer dans la ville de Dijon, il faut savoir déterminer ce que l’on appelle la « surface utile ». Il s’agit de la surface habitable que l’on additionne avec la moitié des surfaces annexes comme les balcons ou les caves. Il faut aussi tenir compte du plafond imposé pour ces surfaces annexes. Celui-ci est de 8 mètre carré.

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Quel est le prix au m² dans le neuf à Dijon et son évolution depuis 10 ans ?

Actuellement, le prix moyen d’une maison neuve à Dijon est de 2 680 €/m². Pour un appartement, ce prix moyen est de 2 230 €/m². Le prix varie en fonction de la typologie du bien immobilier. On peut notamment avoir les détails suivants :

  • Appartement : 1 450 €/m² pour le prix le plus bas, 2 230 €/m² pour le prix moyen et 3 180 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement une pièce ou T1 : 1 740 €/m² pour le prix le plus bas, 2 650 €/m² pour le prix moyen et 3 590 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement deux pièces ou T2 : 1 600 €/m² pour le prix le plus bas, 2 300 €/m² pour le prix moyen et 3 130 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement trois pièces ou T3 : 1 430 €/m² pour le prix le plus bas, 2 120 €/m² pour le prix moyen et 2 950 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement quatre pièces ou T4 : 1 290 €/m² pour le prix le plus bas, 1 970 €/m² pour le prix moyen et 2 860 €/m² pour le prix le plus élevé.
  • Appartement cinq pièces ou T5+ : 1 370 €/m² pour le prix le plus bas, 2 210 €/m² pour le prix moyen et 3 290 €/m² pour le prix le plus élevé.

La ville de Dijon compte près de 155 114 d’habitants selon les chiffres de l’INSEE sortis en 2015. 55% d’entres eux sont des locataires et 42% seulement sont des propriétaires. 2% sont des logés gratuits. 84% des logements à Dijon sont des appartements et 16% sont des maisons. La population dijonnaise recherche davantage des logements à utiliser comme résidences principales. En effet, 90% des logements à Dijon sont utilisés à titre de résidences principales contre 2% seulement habitées à titre de résidences secondaires. Et un taux de 8% est quand même enregistré pour les résidences vacantes.

Sinon, la population a également une préférence pour les logements à 3 pièces (25%) et à 4 pièces (22%). Ce n’est qu’après que viennent les appartements T2 (21%) et T5+ (17%). Les petits studios restent quand même très prisés, surtout pour les étudiants. Ils constituent près de 15% de la demande locative à Dijon.

Le prix de l’immobilier dans le neuf à Dijon durant les 10 dernières années suit la tendance nationale, c’est-à-dire une évolution à la hausse. Malgré une légère hausse pendant l’année dernière, la ville de Dijon offre néanmoins un potentiel d’investissement immobilier très intéressant. D’ailleurs, une étude plus approfondie du rendement en pourcentage d’un investissement immobilier à Dijon ainsi que l’analyse du niveau de la demande locative dans la ville le démontrera assurément. Et c’est ce que nous allons justement voir dans les paragraphes suivants.

Quel rendement en pourcentage attendre de son investissement immobilier à Dijon ?

Votre investissement immobilier est-il le bon placement financier qu’il vous faut ? Pour le savoir, il vous faut calculer le rendement en pourcentage auquel vous pouvez vous attendre. Deux types de rémunération vous attendent avec la location de votre bien Pinel : les revenus fonciers via les loyers perçus et la plus-value immobilière à la revente du bien. Vous pouvez calculer le rendement brut et le rendement net à partir des loyers que vous percevez pendant une année. Pour ce faire, les formules suivantes vous seront nécessaires :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100

Rentabilité locative nette avant impôts = [(loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat] x 100

Pour ce qui est du rendement locatif brut, il s’agit du gain total que vous obtenez en calculant le montant de tous les loyers que vous percevez pendant une année et en rapportant le résultat au prix d’achat ou de construction du bien immobilier. C’est le calcul le plus simple à faire. Toutefois, le résultat ne pourra pas vous indiquer une vision réelle du gain que votre placement apportera. En effet, les charges et les autres dépenses et frais n’auront pas encore été déduits. C’est pour cela qu’il est nécessaire de calculer la rentabilité locative nette puis la comparer avec les chiffres évoqués par les experts immobiliers.

Par frais et charges liés à votre investissement immobilier, vous avez les dépenses suivantes :

  • Les frais de financement tels que les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunt ou les garanties diverses
  • Les taxes foncières
  • Les charges non récupérables auprès des locataires
  • Les vacances locatives
  • L’assurance propriétaire non occupant
  • L’assurance loyers impayés
  • Les frais de gestion du bien par une société
  • Les frais d’entretien divers

Une fois que vous aurez fait vos propres calculs, essayez de les comparer avec ceux des experts immobiliers pour voir s’il vaut réellement la peine d’investir dans l’immobilier dans une ville donnée. Pour le cas de la ville de Dijon, par exemple, les experts annoncent un taux de rentabilité locative potentielle de 7,56%. Par typologie de bien et selon les préférences des locataires, vous avez les données suivantes en termes de rentabilité locative brute :

  • Appartement une pièce : 7,56%, +81 € cash flow
  • Appartement deux pièces : 6,82%, +63 € cash flow
  • Appartement trois pièces : 6,68%, +69 € cash flow
  • Maison deux pièces : 6,38%, +36 € cash flow
  • Appartement quatre pièces : 6,00%, – 3 € cash flow
  • Appartement cinq pièces : 5,32%, – 127 € cash flow
  • Maison trois pièces : 5,02%, -167 € cash flow
  • Maison quatre pièces : 4,52%, – 301 € cash flow
  • Maison cinq pièces : 4,07%, – 457 € cash flow

Retenez que pour déterminer la réelle rentabilité d’un investissement immobilier, il faut tenir compte de plusieurs paramètres comme la qualité de vie, l’avenir du quartier, la croissance démographique, le réseau des transports en commun… mais aussi du pouvoir d’achat de la population. Et justement, à Dijon, la structure de la population est caractérisée par une prédominance des retraités et des personnes sans activité. Il faut ainsi jongler avec ces informations pour monter votre projet immobilier. Voici notamment les détails à retenir concernant cette structure de la population :

  • Agriculteurs : 0%
  • Artisans, commerçants, chefs d’entreprise : 2%
  • Cadres, professions supérieures : 11%
  • Professions intermédiaires : 16%
  • Employés : 16%
  • Ouvriers : 11%
  • Retraités : 22%
  • Autres sans activité : 21%

N’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier pour obtenir des informations actualisées et plus proches de la réalité. De cette manière, vous saurez exactement comment monter votre projet d’investissement immobilier à Dijon et comment limiter les risques afin d’optimiser votre rentabilité locative. Et d’ailleurs à ce propos, il vous faut également analyser le niveau de la demande locative à Dijon pour confirmer si un investissement Pinel est réellement ce qu’il vous faut pour fructifier votre argent. Voyons cela immédiatement dans ce prochain paragraphe.

Quel est le niveau de la demande locative à Dijon ?

Dijon est considérée comme une ville agréable à vivre et très dynamique. La ville attire davantage les jeunes couples et les étudiants. Et malgré un vieillissement de la population constaté partout en France, la ville de Dijon propose néanmoins plusieurs postes d’emploi. Ce qui est très rare en région BFC. En effet, le taux national du chômage est actuellement d’environ 9%, à Dijon, on ne remarque que 7% de chômeurs. On constate ainsi une grande différence de 2%.

C’est au niveau de l’offre immobilière que la ville de Dijon présente certaines difficultés. Les personnes recherchant des logements sont largement supérieures aux offres disponibles sur le marché. A Dijon, et presque partout en France, le profil des locataires en recherche de logement varie généralement en fonction du budget moyen du foyer, donc du pouvoir d’achat. Selon les catégories socio-professionnelles, ceux qui recherchent activement un logement sont les employés (37%), les intérimaires (37%), les fonctionnaires (33%), les retraités (31%) et enfin les cadres (29%).

Grâce aux infrastructures modernes facilitant la vie de la population à Dijon, le niveau de la demande locative y est très élevé. On y constate notamment une forte demande étudiante. En effet, la ville de Dijon accueille près de 35 000 étudiants actuellement. La raison est que Dijon abrite de nombreuses écoles de grande qualité et plusieurs universités telles que le Burgundy School of Business, la Sciences Po Dijon ou encore l’Université de Bourgogne. Ainsi, les logements de type T2 sont les plus recherchés. Ils constituent 27% des demandes locatives dans la région. Ensuite, il y a les appartements T3 qui représentent 15% des demandes, les appartements T1 avec 12% des demandes et enfin les logements T4 avec 4% des demandes locatives.

La ville de Dijon attire également la population française, et parfois les étrangers, à cause des nouveaux programmes neufs réalisés dans la métropole. Tel est notamment le cas avec le long du tramway ainsi que les nouvelles constructions dans le but de réaliser un renouvellement des quartiers. Par exemple, la création de l’éco-quartier a beaucoup impacté l’environnement immobilier dijonnais. C’est également le cas avec la réalisation du projet de cité gastronomique, la transformation du quartier du centre-ville sud et le quartier du Canal. Les modifications et améliorations apportées ont boosté les transactions immobilières car elles attirent davantage d’individus, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

Investir en loi Pinel à Dijon reste ainsi garanti puisqu’il sera facile de trouver des locataires. Le niveau de la demande locative est si élevé que vous ne pourriez qu’enregistrer une forte rentabilité locative. Néanmoins, prenez pour habitude de consulter régulièrement un expert immobilier afin de monter votre projet en vous basant sur des données actualisées.

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Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Dijon ?

Comme c’est le cas dans les plus grandes métropoles de France, certains quartiers affichent un potentiel locatif plus élevé que d’autres à Dijon. Afin d’optimiser vos revenus fonciers et garantir la pérennité de votre projet immobilier, voici la liste des meilleurs quartiers où investir à Dijon :

Le centre-ville

Le centre-ville de Dijon est aussi considéré comme le centre historique de la ville. C’est un quartier toujours en expansion, et donc plus recherché. La qualité de vie y est plus agréable, surtout pour ceux qui aiment la modernité. En tant que centre-ville, ce quartier abrite de nombreux monuments historiques, commerces, services, etc. C’est également le lieu de rencontre de toute la population.

L’autre avantage du centre-ville est le prix immobilier. Celui-ci reste abordable. Par exemple, pour un appartement, le prix de vente se situe entre 2 400 €/m² et 4 000 €/m². C’est également en centre-ville de Dijon que les offres de logements sont les plus insatisfaisantes, elles restent inférieures aux demandes. Dans le quartier du centre-ville, louer son logement sera plus facile. On peut également espérer un taux élevé en plus-value immobilière lors de la revente.

Le quartier Victor Hugo

C’est l’un des quartiers résidentiels de Dijon et donc l’un des plus recherchés par les locataires. Il est situé à la limite du centre-ville. On y remarque surtout une population jeune et nouvelle attirée par la réalisation d’ensembles immobiliers très modernes en 1980. Le cadre de vie est accueillant, dynamique et agréable. Le prix de l’immobilier se situe en moyenne autour de 2 500 €/m².

Le quartier du Cours du Parc

C’est également un des quartiers résidentiels de Dijon. A ce titre, il est très recherché et demeure l’un des quartiers les plus côtés de la ville. Les prix de l’immobilier y sont plus chers, environ 3 000 €/m². L’avantage avec le quartier du Cours du Parc, c’est que vous pouvez construire de beaux immeubles ainsi que des maisons haut de gamme pour compléter le parc immobilier déjà existant. La demande locative y est également très élevée. Vous n’aurez donc pas à vous inquiéter à propos de la rentabilité locative potentielle.

Le quartier Abattoirs

Le quartier Abattoirs est l’une des zones les plus adaptées à un investissement Pinel. En effet, c’est le quartier où l’on enregistre la plus forte demande locative. Et pourtant, les montants des biens au mètre carré sont moins élevés que ceux pratiqués dans les autres quartiers de Dijon. En moyenne, le prix de l’immobilier en mètre carré est de 1 900 €.

Conclusion

Quel que soit le quartier que vous choisissez à Dijon, vous êtes sûrs de réussir votre investissement Pinel. Si l’on se base uniquement sur la forte demande locative, vous pouvez percevoir d’importants revenus fonciers via les loyers pendant 6, 9 ou 12 ans d’investissement. Et si à cela, l’on ajoute les avantages fiscaux et l’éventualité d’une plus forte plus-value immobilière à la revente, on peut dire que votre investissement sera couronné de succès. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer. Et n’oubliez pas, il est toujours préférable de se faire accompagner par un expert immobilier afin d’optimiser vos revenus d’investissement, mais surtout pour limiter les éventuels risques !